臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第3257號原 告 劉新棋即祭祀公業劉建記管理人訴訟代理人 連阿長律師被 告 庚○
丁○○乙○○
11弄丙○○上 三 人訴訟代理人 江雅萍律師被 告 辰○○上 一 人訴訟代理人 卯○○被 告 癸○○
子○○
2樓丑○○戊○○壬○○寅○○上 一 人訴訟代理人 午○○
號4樓巳○○被 告 己○○即陳遠志之
財團法人基督教會景美禮拜堂上 一 人法定代理人 辛○○當事人間請求調整租金等事件，經本院於中華民國九十五年三月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、依民事訴訟法第一百六十八條規定：「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」，又同法第一百六十八條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，同法第一百七十五條第一項、第一百七十六條分別定有明文。經查，被告陳遠志於訴訟程序進行中之民國94年8 月16日死亡，僅有繼承人己○○一人，其餘繼承人均已聲明拋棄繼承，己○○遂於94年12月29日提出書狀聲明承受訴訟，有全戶除戶資料查詢結果、繼承系統表、戶籍謄本、本院家事法庭通知在卷可稽（見本院卷二第337 頁、第386 至395 頁、第
427 頁），核與前開法條規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件被告庚○、癸○○、丑○○、戊○○、寅○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其對被告庚○、癸○○、丑○○、戊○○、寅○○部分一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：㈠關於請求調整租金部分：
坐落台北市○○區○○段二小段如附表㈠「承租地號」欄所示各筆土地（下稱系爭土地）為祭祀公業劉建記所有，原告為祭祀公業劉建記管理人，系爭土地係出租與被告使用，租賃契約未定期限，其中除被告庚○訂有書面契約外，其餘被告則業經臺灣高等法院66年度上更㈠字第411 號判決將其等所承租之系爭土地租金調整為按申報地價3 ﹪之等值蓬萊稻穀給付確定在案。又系爭土地鄰近台北市○○○路○段，附近即為捷運新店線景美站出口，並有漢神百貨商圈、景美市場商圈、愛買大型量販商圈、景華公園、溪口國小學區、景美及景興國中學區等設施，交通便利，生活機能健全，為相當理想寧靜○住○區○○○○街商店林立、系爭土地對面之住宅美輪美奐，被告庚○在系爭土地上房屋為店面建築，被告寅○○、丙○○、財團法人基督教會景美禮拜堂（下簡稱景美禮拜堂）則將所承租之土地上房屋出租他人使用。再者，系爭土地自67年起至94年間，申報地價漲幅達8 至10.5倍、公告現值則已調漲至22至35倍之多，原告自得依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，請求調整系爭土地租金，其中系爭土地面臨溪口街部分應調整為按93年度申報地價年息7 ﹪計算，至於溪口街12巷之土地則調整為按93年度申報地價年息6 ﹪計算。
㈡另被告景美禮拜堂向祭祀公業劉建記承租系爭7 地號土地，
尚有自89年7 月1 日起至94年6 月30日止之租金未給付，詳如附表㈡所示，原告本於租賃契約之約定，自得請求其給付所欠租金。
㈢為此本於租賃契約之法律關係，訴請判決准予調整租金數額，並請求被告景美禮拜堂給付租金等語。並聲明：
⒈被告分別向原告所承租如附表㈠所示土地之租金，應自94年
7 月1 日起分別調整為如附表㈠所示之「調整後租金」。⒉被告景美禮拜堂應給付原告如附表㈡所示，自89年7 月1 日起至94年6 月30日止之土地租金。
二、被告方面：㈠被告庚○則抗辯：其於73年6 月22日與祭祀公業劉建記簽訂
土地租賃契約書，約定土地租金按每年公告現值八成之5 ﹪及7 ﹪計算後，嗣於79年間與祭祀公業劉建記合意變更租金數額為按當年度地價稅額計算，全體承租人除需按承租土地面積比例負擔地價稅外，尚須負擔地價稅額1.3 倍之金額以為租金之支付，每年租金均因地價稅額調整而逐年調升，現並無力負擔調漲後之租金；況國內景氣環境已不如前，銀行利率大幅下滑、房地產呈下跌狀況，且系爭土地位於巷弄內，與捷運景美站周邊繁華區域有一定距離，自無調整租金之必要等語。
㈡被告丁○○、乙○○、丙○○則抗辯：
⒈被告丁○○、乙○○係承租系爭14地號土地，其上有台北市
○○街○○巷○ 號房屋，被告丙○○則承租系爭32地號土地，其上有台北市○○街○○號1 樓房屋，祭祀公業劉建記除每年向被告收取承租部分之地價稅外，另依照79年間協商結果每年按地價稅1 倍收取租金，總計租金數額為地價稅之2 倍，非如原告主張之按申報地價3 ﹪等值蓬萊稻穀計算，被告丁○○、乙○○、丙○○並非臺灣高等法院66年度上更㈠字第
411 號確定判決當事人，該判決效力不及於上述被告。⒉又被告丁○○、乙○○、丙○○每年繳納之租金係按地價稅
2 倍計算，而地價稅係按公告地價調整稅額，金額並非固定，地價稅隨著地價調整而變動，而系爭32地號土地公告現值在79年間為每平方公尺83,660元、94年間為94,300元，並無原告所稱漲幅極高情形，再參以現今景氣低迷，故原告主張得調整租金，尚屬無據。
㈢被告辰○○、癸○○、戊○○、子○○、丑○○則抗辯：確
有向原告承租土地，但原告請求調整之租金幅度過高等語。㈣被告壬○○則抗辯：其有向祭祀公業劉建記承租系爭28、29
地號土地，但已約定每年租金按地價稅2 倍計算收取，而系爭二筆土地上之房屋已老舊，修繕費用甚高，實無力負擔高額租金等語。
㈤被告寅○○則抗辯：其有向祭祀公業劉建記承租系爭30、31
地號土地，約定每年租金按土地申報地價年息3 ﹪計算，被告寅○○在土地上所建造之二層磚造房屋，屋齡近五十年，而原告在附近養雞販售，導致雞糞臭氣燻人，被告寅○○為不傷和氣，乃將一樓部分出租，被告寅○○實無力負擔調整後之租金等語。
㈥被告己○○則抗辯：其被繼承人陳遠志向祭祀公業劉建記承
租系爭32地號土地二分之一面積，每年均按地價稅2 倍計算給付租金，陳遠志在系爭32地號土地上係使用溪口街22號房屋之第二層部分，至於一樓部分則由被告丙○○使用，陳遠志死亡後由己○○繼承，現被告己○○、丙○○係共同承租系爭32地號土地。被告己○○所使用之房屋，係供住宅使用，非商業用途，且屋齡老舊已屆六十年，遇雨則漏水，雖將該屋出租，每月收取租金11,000元，但扣除耗損、維修之必要費用及所得稅後，已不敷負擔原告所要求調整後之租金；況近年景氣不佳，該地段房屋租金並未隨地價調高，反而一年不如一年。再者，系爭32地號土地76年申報地價為每平方公尺16,000元，至93年為28,160元，漲幅為1.76倍，至於被告己○○每年按地價稅2 倍繳納之租金，則從75年10,454元漲至92年之36,314元，漲幅高達3.5 倍，遠高於申報地價之漲幅，原告所指系爭土地附近交通便利、生活機能健全之情形，已反應在房屋租金價格中等語。
㈦被告景美禮拜堂則抗辯：訴外人何其光、陳柏庭牧師曾在44
年7 月1 日締結租賃契約，以其二人名義向祭祀公業劉建記承租台北市○○區○○段二小段5 、6 、7 、8 地號及同段
408 、408-1 地號土地，迄至79年間祭祀公業劉建記為處理與建設公司合建事宜，乃與被告景美禮拜堂於79年3 月間就系爭7 地號土地達成無償借用之協議，被告景美禮拜堂則放棄承租同段8 、408 、408-1 地號土地，被告景美禮拜堂則向聯鴻建設股份有限公司購買同段6 、26地號土地，至於26地號土地上地上物則由祭祀公業劉建記無償使用，此由祭祀公業劉建記歷年來未曾向被告景美禮拜堂催繳租金可得推知，故被告景美禮拜堂與祭祀公業劉建記間並無租賃契約關係存在等語。
㈧均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：原告主張坐落台北市○○區○○段二小段如附表㈠「承租地號」欄所示系爭土地為祭祀公業劉建記所有，原告為祭祀公業劉建記管理人，系爭土地係出租與被告庚○、丁○○、乙○○、辰○○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、寅○○、丙○○、己○○使用，各被告承租之土地面積如附表㈠「面積」欄所載，租賃契約未定期限之事實，業據其提出土地登記謄本、土地租賃契約書為證（見本院卷一第12至27頁），且為前述被告庚○等十二人所不爭執（見本院卷一第88、123 頁及卷二第444 、445 頁），自堪信為真實。
四、原告主張系爭土地交通便利，生活機能健全，自67年起至94年間，申報地價漲幅達8 至10.5倍、公告現值則已調漲至22至35倍之多，其自得依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，請求調整系爭土地租金數額；另被告景美禮拜堂則積欠自89年7 月1 日起至94年6 月30日止如附表㈡所示之土地租金未給付等語。但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠祭祀公業劉建記與被告庚○、丁○○、乙○○、辰○○、癸
○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○間租賃契約，約定之租金計算方式究竟為按土地申報地價3﹪之等值蓬萊稻穀計付，或按地價稅之2 倍（其中被告庚○為依2.3 倍）計算？㈡原告主張得依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準
用同法第九十七條第一項規定，將系爭土地租金調整為按93年度申報地價年息6 ﹪或7 ﹪計算，是否有據？㈢祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間就系爭7 地號土地之使
用，有無存有租賃契約關係？原告請求被告景美禮拜堂給付積欠之租金，有無理由？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠祭祀公業劉建記與被告庚○、丁○○、乙○○、辰○○、癸
○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○間租賃契約，約定之租金計算方式究竟為按土地申報地價3﹪之等值蓬萊稻穀計付，或按地價稅之2 倍（其中被告庚○為依2.3 倍）計算？⒈除被告景美禮拜堂以外之其餘被告抗辯，祭祀公業劉建記曾
於79年間與其等協商同意租金改按地價稅倍數計算，原告就此則陳稱：系爭土地租金應按申報地價3 ﹪計算，祭祀公業劉建記在79年間固曾與被告丁○○、乙○○、辰○○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○協商，將租金調整為按地價稅2 倍計算及被告庚○為按地價稅
2.3 倍計算，但此並非契約內容之更改，僅係對於93年7 月
1 日前租金債務之免除，其效力不及於93年7 月1 日後之租金等語。
⒉首先，被告寅○○在其94年7 月12日答辯狀中已明白自陳：
其與祭祀公業劉建記間關於租金數額係約定按每年申報地價
3 ﹪計算（見本院卷一第84頁），此為原告所不否認，得先予認定。
⒊至於被告庚○、丁○○、乙○○、辰○○、癸○○、子○○
、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○則抗辯祭祀公業劉建記在79年間曾與其等協議按地價稅2 倍（被告庚○部分為2.3倍）計算租金：
⑴就此業經原告在本院94年8 月2 日言詞辯論期日自陳確有與
上開被告協商同意以地價稅倍數方式計算租金等語甚詳（見本院卷一第168頁）。
⑵雖原告另陳稱：此係債務免除而非契約內容變更等語。然按
，約定租金之數額，為租賃契約內容之一部分，雖不得由出租人或承租人片面為變更，惟其變更，倘經契約雙方意思表示合致，本諸契約自由原則，非法所不許，契約雙方當事人即應受合意變更後租金數額約定之拘束。至於民法第三百四十三條規定：「債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅。」，為債務之免除，乃債權人向債務人免除其債務之單獨行為，於其免除之意思表示達到債務人時，即生免除效力，此無待於債務人之承諾或另與債務人為免除之協議（契約）；而債權人向債務人表示免除債權之全部或一部者，則其全部或一部債之關係即應消滅，債務人對於免除部分之債自得為消滅之抗辯；債務之免除固然以債務存在為前提，但將來之債務之免除，無非謂將來發生債務時，不待另為免除之意思表示，債之關係當然消滅，亦屬有效。故契約內容合意變更與債務免除，其性質及方式有別。
⑶經查，依原告90年11月1 日、93年11月1 日對於被告催繳租
金之通知函記載，原告除將各承租人應繳納之地價稅及地租金額以附表方式載明外，另於說明中載明：「為減輕各承租戶負擔地租金額依79年與各承租戶協商結果，按當年度地價稅額徵收。」等詞（見本院卷一第132 、134 頁），據此被告所辯被告丁○○、乙○○、辰○○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○自79年起除需按承租土地面積負擔地價稅外，另則以地價稅同額計付當年度租金，被告庚○則係按1.3 倍地價稅額計付當年度租金乙節，當可採信。
⑷再依前開原告催繳租金通知函說明文義可知，79年間祭祀
公業劉建記係以與各承租人協商之方式，合意改按當年度地價稅額計付租金，其中並無免除各承租人超逾地價稅額租金債務之文句，揆諸前揭⑵之說明，當屬於對租賃契約租金數額約定之合意變更，而非債務之免除，原告主張僅係債務免除一節，尚不足取。
⑸況且，無論係租賃契約租金數額約定之合意變更，或對於將
來租金債務之部分免除，其法律效果乃各承租人均僅依變更後或免除後之租金數額，負給付租金之義務，至於原告則僅得依變更後租金數額或其免除後租金債務餘額，請求各承租人給付租金。據此，原告自79年後對各承租人即被告庚○等，僅得依地價稅額倍數計算方式，請求租金之給付，不得再依按土地申報地價年息3﹪而為請求。
⒋綜此，祭祀公業劉建記與被告庚○、丁○○、乙○○、辰○
○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○間租賃契約，約定之租金計算方式係按地價稅之2 倍（其中被告庚○為依2.3 倍）計算，而祭祀公業劉建記與被告寅○○間租賃契約之租金，則係按系爭土地申報地價年息3﹪計付，堪可認定。
㈡原告主張得依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準
用同法第九十七條第一項規定，將系爭土地租金調整為按93年度申報地價年息6 ﹪或7 ﹪計算，是否有據？⒈除被告景美禮拜堂以外之其餘十二位被告均抗辯，系爭土地
租金按地價稅倍數計算，已將土地價格調整因素納入，原告不得再行請求調整租金數額，就此原告除陳述如㈠所載外，再主張：被告庚○承租系爭土地所興建之房屋為二層樓房，除二樓做為住家使用外，一樓店面則出租他人經商，被告庚○轉租之租金收入每年達450,000 元，與系爭土地目前租金每年186,701 元相較尚有盈餘；又土地租金數額之決定，係以土地可利用價值為準，被告所承租土地上房屋雖然破舊，但有將一樓部分出租他人做為店面等語。
⒉按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。當事人所約定之租金，原則上不能變動，此係因「契約應嚴守」之原則而來，惟本條例外許租金數額之變動，乃有關情事變更原則態樣之一，謂倘有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人方得聲請法院增減其租金。故未定期限之租賃契約，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算或隨不動產價值之固定比率而調整者，因所約定之租金係隨土地申報地價或不動產價值之之昇降而調整，除非契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率、不動產價值升降比率計算顯失公平者，出租人方得依本條規定，訴請法院調整租金數額（最高法院88年度台上字第287 號、87年度台上字第1133號判決要旨暨同院93年度台上字第2446號判例參照）。
⒊承上，民法第四百四十二條規定既然係屬於情事變更原則態
樣之一，則關於得否調整租金一節，其要件自得參酌情事變更原則之要件，所謂情事變更原則須具備下列要件：
⑴須有情事變更之事實，所謂「情事」，係指一切為法律行為
成立基礎或環境之客觀事實，就契約訂定時之行為基礎情況，當事人所明知或確信該行為基礎之相關情況仍繼續存在或將發生，致其未於契約中明訂，或一方當事人主張行為基礎欠缺之事實為相對人所承認時，此一行為基礎即為情事。判斷是否為法律行為之環境基礎情事，應就具體個案，依法律行為之性質及目的等決定之。
⑵情事變更必須發生於法律行為成立後法律效果消滅前。
⑶情事變更須非締約當時所得預料，情事之變更於為法律行為
時，須為當事人所未預料，且有無法預料之性質，此應從客觀標準判斷之；又如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，雙方對之應如何調整給付已有所約定時，自無情事變更原則之適用；縱使在契約中未加以約定，既然情事之變更在客觀上係可得預料，即可推定雙方於締約時已將該風險考量進去，仍無本原則之適用。
⑷依其原有效果顯失公平者。
⒋原告主張其得請求將兩造間租賃契約之租金數額，自系爭土
地申報地價3 ﹪調高為按6 ﹪或7 ﹪計算，所持之理由無非為系爭土地附近生活機能方便、交通便利，且溪口街商店林立，甚者，系爭土地公告現值多年來已調漲倍數極高等情，並提出土地登記謄本、照片、地價謄本、地圖為證（見本院卷一第12至25頁、第38至41頁第197 至261 頁及本院卷二第
305 至322 頁）。但查：⑴如前所述，原告與被告寅○○間係約定租金按土地申報地價
年息3 ﹪計算，與被告庚○、丁○○、乙○○、辰○○、癸○○、子○○、丑○○、戊○○、壬○○、丙○○、己○○間租賃契約，約定之租金計算方式則係按地價稅之2 倍（其中被告庚○為依2.3 倍）計算。
⑵然按，所謂申報地價，係指舉辦規定地價或重新規定地價時
，土地所有權人於公告期間申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80﹪為其申報地價；土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120 ﹪時，以公告地價120 ﹪為其申報地價（平均地權條例第十六條規定參照）；至於地價稅稅額之核定則係依據公告地價而來，公告地價之評定程序，依據平均地權條例第十五條規定及內政部88年8 月24日台內地字第8885163 號函，則以當年7 月1 日為公告地價日期，並由直轄市或縣市政府地價評議委員會參考當年度土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況、民眾地價稅負擔能力等因素評定，亦有台北市稅捐稽徵處文山分處94年9 月13日函、內政部94年6 月9 日函附卷足佐（見本院卷二第323 、340、341 頁），據此，在土地申報地價、地價稅額等之決定過程中，已然將土地最近價值、社會經濟狀況等相關因素參酌在內，而得以反映土地利用、交易價值之變動情形。
⑶茲既原告與被告間在約定租金數額標準時，係以系爭土地當
年度之申報地價、地價稅額按比率計算，顯然原告對於其所收取之租金數額係隨系爭土地價值之升降而調整一事，認識綦詳，亦即，兩造在約定租金數額時，即已預見土地價值升降之情事將有變更，更就租金之計算約定按比率決定，而就租金應如何調整給付加以約定。
⑷至於原告所提出之照片、系爭土地附近地圖等，至多僅能證
明系爭土地目前環境狀況、被告使用土地之情形，尚無從據此認定系爭土地自67年、79年間決定租金數額時迄今，有發生周邊環境、工商繁榮之程度等情狀重大變更之情事，且非當時可得預料者可言。
⑸雖系爭土地公告現值自67年、79年起多年來有調升情事，有
原告提出之公告現值調漲比較表可佐（見本院卷二第272 頁），然而，被告承租系爭土地，多係用以興建房屋，對於系爭土地之利用方式多年來均未有何變動，此業經被告庚○、丁○○、乙○○、壬○○、寅○○、丙○○、己○○等陳述綦詳，且為原告所不爭執，另觀諸卷附之現場照片（見本院卷一第99、100 頁及卷二第320 、321 頁），被告在系爭土地上蓋用之房屋外觀已呈老舊狀態，亦可得知。故被告使用系爭土地所獲利益，依前開證據判斷，尚難認為有隨同系爭土地公告現值昇高而增加之狀況。至於被告庚○等人或有將其在系爭土地上興建之房屋出租他人使用者，而每年收取之租金總額高於兩造間就系爭土地之租用約定之租金數額，有租賃契約足憑（見本院卷一第140 至145 頁），但此應係出諸各該承租人之意願，或由於承租對人於租賃物之需要及其使用所受利益不同之故；況且，兩造間租賃契約之標的物為土地，與被告庚○出租之物為房屋暨土地之利用，租賃標的物亦有不同，尚難遽以比擬。據此，被告等承租人對於系爭土地之利用狀況、所受利益等，亦未有如何重大變革之情形存在。
⑹綜此，揆諸前開關於民法第四百四十二條及情事變更原則之
說明，本件在原告與被告庚○等合意變更租金數額計算方式後，系爭土地並未有周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情事變更狀況存在；縱使有之，兩造在約定租金數額按申報地價、地價稅額比率計算時，亦已就土地價值變動一事有所預見而予以約定應對方式，自無由再准原告請求調整租金數額之理。
⒌是以，原告本於民法第四百四十二條規定請求調整租金，尚屬無據。
㈢祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間就系爭7 地號土地之使
用，有無存有租賃契約關係？原告請求被告景美禮拜堂給付積欠之租金，有無理由？⒈被告景美禮拜堂否認與祭祀公業劉建記間存有租賃契約關係
，原告則主張：其與被告景美禮拜堂間並未就系爭7 地號土地成立無償借用之契約，證人甲○○之證詞與事實不符，因原告在77年7 月17日即與聯鴻建設股份有限公司訂立買賣契約，將台北市○○段○○段408 、409 、413 及二小段6 、
8 、25、26等地號土地出賣與聯鴻建設股份有限公司，不可能派代表劉國棟與被告景美禮拜堂洽商，亦不可能將萬慶段二小段6 地號土地賣與被告景美禮拜堂，實則，萬慶段二小段6 地號土地係由聯鴻建設股份有限公司出賣與被告景美禮拜堂，故與被告景美禮拜堂交換土地、同意由被告景美禮拜堂無償使用系爭7 地號土地者為聯鴻建設股份有限公司，並非原告，又聯鴻建設股份有限公司並非系爭7 地號土地所有權人，其所為無償使用之同意為無權處分，不能拘束原告等語。
⒉原告主張祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間就系爭7 地號
土地之使用存有租賃契約關係，係以被告景美禮拜堂為本院65年度訴字第6967號、臺灣高等法院66年度上更㈠字第411號確定判決中認定之承租人即被告「何其光即真光幼稚園」之繼受人，依民事訴訟法第四百零一條規定，為確定判決效力所及之人一節為據，且提出民事判決書為憑（見本院卷一第28至36頁、第109 至116 頁）。惟查，被告景美禮拜堂係在70年4 月3 日方設立為財團法人，有法人登記證書在卷可稽（見本院卷二第280 頁），與前開確定判決中所列當事人中承租人何其光即真光幼稚園，為自然人，其人格已有不同。再者，何其光即真光幼稚園在該確定判決中所認定承租之土地為坐落重測前文山區溪子口208-28、47、48地號土地，但系爭7 地號土地重測前為溪子口208-7 地號，有土地登記謄本足資參佐（見本院卷一第12頁），故該確定判決中訴訟標的法律關係，所爭執之租賃標的物並非系爭7 地號土地。
準此，被告景美禮拜堂難謂為上開確定判決效力所及之範圍。
⒊又自被告景美禮拜堂所辯：何其光、陳柏庭牧師曾在44年7
月1 日以其二人名義向祭祀公業劉建記承租台北市○○區○○段二小段5 、6 、7 、8 地號及同段408 、408-1 地號土地，迄至79年間祭祀公業劉建記為處理與建設公司合建事宜，乃與被告景美禮拜堂於79年3 月間就系爭7 地號土地達成無償借用之協議等語，可知，被告景美禮拜堂並未肯認其與祭祀公業劉建記間就系爭7 地號土地存有租賃契約關係。依最高法院43年台上字第377 號判例意旨所闡述：「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」，原告請求被告景美禮拜堂給付租金，既然被告景美禮拜堂並未自認與祭祀公業劉建記存有租賃契約，故須先由原告證明祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間就系爭7 地號土地之使用存有租賃關係後，方須由被告景美禮拜堂就其所抗辯與祭祀公業劉建記間存有無償借用之協議相關事實為舉證。
⒋首先，原告並未提出被告景美禮拜堂有自原承租人何其光處
受讓租賃權之相關證據，故難認被告景美禮拜堂有自何其光處繼受租賃契約承租人地位之情事。次查，原告亦未曾提出祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間締結租賃契約之相關事證以供本院審認。參以，原告對於被告景美禮拜堂所辯：祭祀公業劉建記歷年來未曾向被告景美禮拜堂催繳租金一節未予爭執。且原告90 年11 月1 日、93年11月1 日催繳租金函中，亦未將被告景美禮拜堂列入承租人中，有該二份函在卷足稽（見本院卷一第132 至135 頁）。準此，原告主張祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間就系爭7 地號土地存有租賃關係，自無足取；其請求被告景美禮拜堂給付自89年7 月1日起至94年6 月30日止之土地租金，即屬無據。
⒌原告、被告景美禮拜堂其餘關於其等間有無「無償借用」之
協議即使用借貸契約存在等相關陳述暨證據方法，因原告未能就租賃關係之存在為舉證，依前開舉證責任分配之說明，自無庸就被告景美禮拜堂此項抗辯再為審究，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張得依民法第四百四十二條規定調整租金，因與該條規定要件不符，難予准許；另原告亦未能就祭祀公業劉建記與被告景美禮拜堂間存有租賃關係一事舉證以實其說，故其請求被告景美禮拜堂給付租金，尚乏依據。從而，原告本於租賃契約之法律關係，訴請判決准予調整租金數額，並請求被告景美禮拜堂給付租金，而訴請㈠被告分別向原告所承租如附表㈠所示土地之租金，應自94年7 月1 日起分別調整為如附表㈠所示之「調整後租金」；㈡被告景美禮拜堂應給付原告如附表㈡所示，自89年7 月1 日起至94年6月30日止之土地租金，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 14 日
民事第三庭 法 官 賴錦華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 14 日
書記官 林桂玉