臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第3371號原 告 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王振志律師複 代理人 鄭淑婉律師被 告 甲○○訴訟代理人 蕭介生律師上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國95年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限民事訴訟法第255條第1項第3款分別定有明文。查本件原告起訴時係請求法院判決：⑴被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段地號319-9土地地上權應有部分17/100之應付年租金自民國（下同）89年1月1日起調整為依該土地當年度申報地價年息7%計算之地租。⑵被告甲○○應依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。⑶被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地租賃權應有部分各1/4之應付年租金，應自89年1月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付。⑷被告甲○○應給付如附表1所示之地租本息。⑸前項聲明請依職權宣告准為假執行；嗣於94年11月24日減縮聲明為：⑴被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地租賃權應有部分各1/4之應付年租金，應自89年1月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付。
⑵被告甲○○應給付如附表2所示之地租本息。⑶前項聲明請依職權宣告准為假執行，核與前揭規定相符，亦應准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：訴外人游文通承租原告所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地（下稱系爭土地）興建4層樓之建物，並以當時「實施都市平均地權條例」第57條規定，約定以每年每坪依該地號土地申報地價2.5%計算。嗣訴外人游文通將其所興○○○區段○段1699建號（系爭建物）及系爭土地地上權持份17%移轉予被告，惟此仍無礙於被告所有之建物對系爭土地確有25%之承租範圍。然查，被告歷年來僅繳付依持份17%繳租，與其實際承租範圍相較，仍不足8%。次查，「實施都市平均地權條例」業經修正為「平均地權條例」，並刪除建築基地最高租金之限制，則依最高法院88年度台上字第2347號判決意旨，原告自得聲請調整地租。而原告曾於88年在前案給付租金事件中聲明「以本訴狀繕本送達被告等同時先向彼等表示自該訴狀繕本送達日起改依申報地價年息百分之七計算年地租之調租意思表示，如被告不同意調租，原告將來再於另案訴請調租判決」，則該調整地租之意思表示斯時已到達被告。末查，系爭土地坐落羅斯福路6段旁，出巷口50公尺即為公車萬隆站，有數十線公車路經，距萬隆捷運站約100公尺內，南行50公尺延景福街約500公尺即連接環河快速道路景美匝道，直達東區、信義計畫區、士林、淡水等地，交通甚為便利，並位於當地商店林立之繁華區域。復以，原告係依公告地價80%申報地價，以之計算地租已不足反映市場價格，而被告按申報地價2.5%所繳地租亦不敷原告繳納4.5%之地價稅，又原告就附近土地訴請調整租金之諸多案件中，均獲判以7%計租。為此，訴請被告給付自89年1月1日起就系爭土地地租調整為按申報地價年息7%計算。並聲明：
⑴被告甲○○承租原告所有坐○○○區○○段○○段319 （其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地租賃權應有部分各1/4之應付年租金，應自89年1月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付。⑵被告甲○○應給付如附表2所示之地租本息。⑶前項聲明請依職權宣告准為假執行。
三、被告則以：兩造於73年5月29日以申報地價2.5%就系爭土地設定不定期限地上權，被告亦已依約繳清租金。按租賃之不動產價值有昇降，原告固得依法聲請法院調整之，然在未聲請法院調整租金前，兩造自仍受原契約之拘束。查原告雖於88年8月7日起訴請求調整租金，惟該意思表示因原告撤回該訴訟，是原告已拋棄其權利，並因原告嗣為新的意思表示，即按原租約收取租金，則本件原告於被告繳清租金後，起訴主張溯及89年間調整租金，與法不合，況原告已於94年11月4日將系爭土地出售予被告，並於訂約時捨棄該年度租金而不請求，系爭土地價金復已分3期付清，並經辦理移轉所有權完畢，則依民法第325條第1項之規定，自應推定以前各期之給付均已清償。再系爭土地坐落於景福街巷內之住宅區，無商業價值，則本件原告訴請調整近3倍之租金，顯非正當等語，資以抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
四、本件原告起訴主張訴外人游文通向伊承租系爭土地興建4層樓之建物，並以當時「實施都市平均地權條例」第57條規定，約定以每年每坪依該地號土地申報地價2.5%計算、嗣被告受讓系爭建物及系爭土地地上權持份17/100，原告後於88年起訴請求調整租金等事實，業據其提出系爭土地及建物謄本、租金收據、建物使用謄本、起訴狀、地價證明書、土地買賣所有權移轉契約書等件（以上均影本，見本院卷第10頁至第43頁、第57頁至第59頁）為證，復為被告所不爭執，應可信為真實。惟原告主張被告實際租賃系爭土地範圍為25% ，尚應補繳8%持份之租金差額乙節，則為被告否認，並以前揭詞情置辯。是本件爭點即在於：原告請求溯及調整系爭土地自89年1月1日起之租金，並請求被告給付實際租賃範圍與地上權登記範圍之租金差額，有無理由？被告歷年來所繳交之租金有無發生清償之效力？有無8%之短少？
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例）。是租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人個得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。
六、本件原告主張其於起訴前曾對被告為調整租金之意思表示，自得請求自89年1月1日起調整租金，固據提出其於88年8月7日在他案之起訴狀及89年度之收據各一件為證，惟為被告否認，並辯稱原告已撤回該調租之意思表示。經查：
(一)原告可否請求自89年1月1日起調整租金？原告所提之起訴狀影本雖可證明原告曾於88年間在他案之起訴狀中預先表示對被告調租之意思（見本院卷第40頁至第42頁），然原告隨即又對被告撤回該案訴訟，此為原告自承在卷（見本院卷第99頁背面），是原告固曾對被告為調租之通知，然相較於其他未曾依約交租之承租人或無權占有人而言，原告是否因被告抗辯伊均有按期繳交租金，因而與被告達成對被告不調租之合意，始撤回對被告所提給付租金及調整租金之訴訟，已非無疑。參之原告在撤回對被告之該案訴訟後，並按兩造間原訂租約繼續收取被告之租金，且開立收據予被告，亦為兩造所不爭執，復有89年度至92年度土地租金繳款收據（見本院卷第26頁、第106頁、第138頁）可稽。佐之原告所提之89年度之收據一紙，其備註欄上並載有「已通知承租人自90調升地租承租人不同意」等字句（見本院卷第26頁），堪認被告所辯原告係因兩造已另達成按原租約繼續履行繳付租金之合意始撤回前案訴訟等語，尚非無據。是原告請求自89年1月1日起調整租金云云，顯無可取。
(二)原告可否請求自90年1月1日起調整租金？原告所提出之89年度之收據一紙，其備註欄上雖載有「已通知承租人自90調升地租承租人不同意」等字句（見本院卷第26頁），然此充其量僅能證明原告於收受被告繳交之89年租金時，有為自90年度起要被告調整租金之意思表示，惟查原告自90年以後仍按原租約收取租金，此為兩造所不爭執之事實，而原告自其後之收據上均無相類之記載或諸如欠租或其他保留記載等字樣，此有90年度至92年度土地租金繳款收據（見本院卷第26頁、第106頁、第138頁）可考。此外，原告復未舉證證明此後仍有向被告為調整租金之意思表示，且無另為保留之意思，應認被告辯稱兩造自90年度起復達成按原租約繼續繳付租金不再調租之合意等語，信屬可取。本件被告歷年來既均依約履行繳付約定租金之義務，並經原告收受無訛，且原告復無被告另有欠租或應為調租之保留意思，一如前述，則被告所為，顯已生清償效力，揆諸前開說明，是原告請求自90年1月1日起調整租金云云，即屬無據。
(三)被告歷年來所繳交之租金有無發生清償之效力？原告復主張被告歷年來僅繳交17%之租金，與其實際之租賃範圍25%不符，足見被告尚短少8%之租金，則被告前所繳交之租金即未發生清償之效力，是其仍得請求調整租金云云，同為被告否認。經查本件被告係承受其前手即訴外人游文通與原告簽定之租約而為系爭土地之使用暨交付地租，被告自承受租約時起，迄其買受系爭土地時止，向依地上權設定權利範圍即坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地共計175平方公尺之17%持分繳交租金，而原告亦係據此向被告收受租金，從未表示被告尚有8%欠租之事實，及至提起本訴等情，為兩造所不爭執，並有被告提出之他項權利移轉變更契約書、他項權利證明書、租金繳納收據及基地租賃契約書（見本院卷第104頁至第106頁、第116頁至第119頁）等件足憑。被告既承受其前手游文通與原告約定承租使用系爭土地17 %之持分，並依之繳交租金，原告復未為任何保留之意思表示，自難謂被告有所謂短少8%租金之情事。
(四)原告雖主張被告實際之租賃範圍為25%，並提出買賣契約書一紙為證，惟此充其量僅能證明其售予被告系爭319-9地號土地之25%之所有權權利範圍（見本院卷第124頁），自不足據以證明被告前係承租使用系爭319-9地號土地之25%之持分範圍，而有8%之逾越範圍使用之情事。遑論原告係於提起本訴後之94年11月4日始將系爭319-9地號土地出售予被告，且兩造所不爭執之卷附買賣契約書第4條（一）並約定：「甲方（即被告）於移轉登記完竣前之未付地租，應與本契約尾款一併付訖，惟就買賣當年度之地租計算至簽約日止，而甲方就本買賣土地如有應繳當年度之地價稅亦應自行負責繳納，雙方不再互為找補。」（見本院卷第123頁背面）。足見縱使原告主張被告逾越約定租賃之範圍而為使用乙節屬實，惟兩造在原告提起本訴後之94年11月4日亦已就被告於移轉登記完竣前之未付地租，達成應與該買賣契約尾款一併付訖合意至明。而前開土地買賣價金業已分3期付清，並經辦理移轉所有權完畢，且原告並未為其他保留之意思表示，復為兩造所不爭執，則依民法第325條第1項之規定，自應推定以前各期之給付被告均已清償。原告主張被告就系土地尚有8%之地租未為給付，是被告之前之給付不生清償之效力，原告尚可請求自89年1月1日起調整租金並請求被告給付調整後之租金云云，洵無足取。
七、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係提起本訴，請求被告承租原告所有坐○○○區○○段○○段319（其中面積70平方公尺）、319-9（面積105平方公尺）地號土地租賃權應有部分各1/4之應付年租金，應自89年1月1日起調整為依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付，並應給付如附表2所示之地租本息，即屬無據，不應准許。原告之訴既不應准許，是其所為假執行之聲請，即因訴之駁回而失所附麗，亦不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 16 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 16 日
書記官 李淑芬