臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第3373號原 告 高全定即祭祀公業高積淵管理人訴訟代理人 張世興律師被 告 僑興戲院股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 游淑惠律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國95年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段五小段八十三地號、面積四百八十二平方公尺土地之租金，自民國九十四年十月一日起調整為按該土地當年度申報地價年息百分之五點五計算每年租金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有請求之基礎事實同一或擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告起訴原聲明請求訴外人甲○○承租原告所有坐落臺北市○○區○○段5小段83地號土地、租用面積為482平方公尺之每年租金，自民國93年1月起調整為按該土地當年度申報地價年息8%計算，嗣於94年9月23日以書狀擴張其應受判決事項之聲明為將系爭土地之每年租金按申報地價年息10%計算（見本院卷第90頁），並追加僑興戲院股份有限公司（下稱僑興戲院）為備位聲明之被告，嗣於94年9月28日言詞辯論期日撤回以甲○○為被告之先位聲明（見本院卷第117頁），又於95年1月11日言詞辯論期日減縮聲明為自94年10月1日起調整系爭土地租金按年息10%計算（見本院卷第207頁）。核原告追加僑興戲院為被告部分與原聲明之基礎事實均為原告出租系爭土地，兩者間之社會事實有其共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，應認無害於他造當事人程序權之保障，並符訴訟經濟，原告之原訴及追加之訴之基礎事實自屬同一。又原告上開不變更訴訟標的，僅將調整租金之比例擴張或減縮部分，則與擴張或減縮應受判決事項之聲明之要件相符。另被告甲○○雖於93年11月9日具狀表示不同意原告上開撤回（見本院卷第171頁）。惟原告於94年9月28日即以言詞撤回對甲○○之起訴，甲○○於該期日已經到場未為同意與否之表示（見本院卷第117頁之言詞辯論筆錄），迄於93年11月9日始具狀表示不同意，已逾民事訴訟法第262條第4項所規定之十日猶豫期間，依民事訴訟法第262條第4項及第1項規定，應認原告已經合法撤回其對甲○○之起訴，甲○○不得再於事後翻異否認原告上開撤回。合先敘明。
二、本件原告主張：其係祭祀公業高積淵之管理人，系爭土地為祭祀公業高積淵所有。原告於54年間將系爭土地不定期出租予被告，租用面積為482平方公尺，租金初以申報地價2.5%計算，嗣於76年間兩造合意調整按申報地價年息3.5% 計算。惟系爭土地之地價稅係按申報地價3.5%計算，且本件租金收入尚應課徵5%營業稅，故原告出租系爭土地所得收取之租金，不敷支付每年所應繳納之稅款及祭祀公業內部相關人事費用，兩造利益顯已重大失衡且非訂約當時所得預見。況系爭土地係屬建地，坐落近於臺北市○○○路○段與景中街交叉口，由被告經營戲院使用，該戲院營運良好，收入甚豐，且系爭土地附近有各式商家、景美夜市、學校及捷運站。故系爭土地交通便利，商業繁榮，生活機能完整，系爭土地之申報地價與一般社會之實際交易價額已相差甚遠，當地店面租金之市場行情，每月高達新臺幣（下同）20餘萬元，自有調漲本件租金之必要等情，爰依民法第227條之2及第442條規定，請求調整租金自94年10月1日起按申報地價10% 計算等情。而聲明求為判命被告承租原告所有坐落系爭土地之每年租金自94年10月1日起調整為按申報地價年息10%計算之判決。
被告則以：被告之前手即原承租人陳王及友興企業股份有限公司（下稱友興公司），分別向原告購買系爭土地內之76坪及67坪土地，惟因當時原告管理人四人均已死亡，無法辦理所有權移轉登記，雙方遂採取折衷方式，由陳王及友興公司支付相當於買賣價金之現銷金每坪各10元及500元與原告後，其即可永久使用系爭土地，嗣友興公司及陳王將其向原告承租系爭土地之契約地位讓與被告。惟被告為辦理系爭土地上之建物第一次登記，依土地登記規則第79條第2項規定必須提出基地使用證明文件，被告為辦理保存登記需取得土地使用證明文件，便與原告於58年8月簽訂租賃契約，作為交付地政登記單位之基地使用證明文件。又系爭租約之年租金係依當年度變動後之申報地價比例計算，並非固定，益見簽約當時雙方已約定調漲之幅度，今原告訴請調漲租金，有違當初簽約本旨。原告於67年及76年均要求調整租金，因當時電影業蓬勃發展，被告均配合調整。惟近年來舊式戲院已成夕陽行業，營運困難，原告雖數度要求提高租金，被告實已無力配合。況僑興戲院所承租之系爭土地，多數已為既成道路供巷內居民通行之用，原告所提景文街上繁榮景象照片，與現況不符等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴駁回。
三、查原告為祭祀公業高積淵管理人，系爭土地屬祭祀公業高積淵所有，其於54年間將系爭土地不定期出租與被告，租用面積為482平方公尺，租金初以申報地價年息2.5%計算，嗣於76年間兩造合意調整以申報地價年息3.5%計算。又系爭土地位在台北市○○街上，被告以之經營僑興戲院之事實，有土地登記謄本、土地租賃契約書、90、91、92年租金收據、台北市稅捐稽徵處94年地價稅繳款書、財政部85年11月6日台財稅字第851922210號函等件為證（見本院卷第6頁至第14頁、第29頁至第31頁、第96頁至第113 頁），並為兩造所不爭，堪信為真實。至原告主張系爭土地租金應調漲為按申報地價年息10%計算每年租金，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
（一）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有之效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法227之2條定有明文。民法第227條之2係屬情事變更原則之一般性準據條文。次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限；契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有之效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後如有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4號判例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283號判例及最高法院19年上字第132號判例），可見土地本身之價格並非斟酌增減租金之惟一考慮因素，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮基地價值顯著提高，致原約定之比例顯不相當，則不定期租賃契約之出租人自得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號及最高法院93年度台上字第2446號判決要旨參照）。又按土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算（最高法院46年度台上字第855號判例要旨參照）。
（二）查系爭土地位在景文街巷內，附近有景美捷運站、溪口國小、景美夜市、遠東愛買中心，該處地上建物多供開設商店及銀行，包括銀樓、眼鏡行、銀行、證券公司、髮廊、相片沖印館。被告承租系爭土地，經營戲院使用，播放二輪片，另有部分土地作為停車場使用，該戲院於勘驗當天有五位客人排隊買票，有勘驗筆錄乙份及照片數張附卷可查（見本院卷第128頁、第15頁至第17頁、第34頁至第35頁），顯見系爭土地交通便利、生活機能完整，且富商業機能。再查系爭土地於76年間每平方公尺公告現值為26,000元，嗣於94年1月每平方公尺公告現值調漲為144,000元（見本院卷第52頁之公告現值及公告地價表），調漲幅度達5.54倍（94年1月公告現值144,000÷76年公告現值26,000＝5.538，小數點以下第三位四捨五入）。
故兩造於76年間合意以申報地價年息3.5%計算租金後，該租賃物之不動產價值已有調昇。又查系爭土地之公告地價及公告現值於76年7月間相同，然自80年7月起公告現值大幅調漲，但公告地價僅微幅調升，至94年1月間公告現值為公告地價之2.67倍（公告現值144,000÷公告地價53,900＝2.672，小數點以下第三位四捨五入），有公告現值及公告地價表附卷可查（見本院卷第52頁），故自80年7月起系爭土地之公告地價與公告現值已有相當差距。再兩造於76年間就系爭土地租金約定調整為按申報地價年息3.5%計算，而所謂申報地價，係指舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人於公告期間申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價（平均地權條例第16條規定參照），故申報地價與公告地價間具備一定關連性，申報地價至多僅能較公告地價高出百分之二十。但系爭土地之申報地價尚低於公告地價，此觀93年1月之申報地價為每平方公尺47,500元，但公告地價為每平方公尺53,900元即為可知（見本院卷一第6頁之土地登記謄本），可見系爭土地之申報地價與系爭土地之本身價值自80年起即有相當差距。兩造約定系爭土地租金係按申報地價之比例計算，則系爭土地租金原隨申報地價併隨公告現值之調整而更動，迄76年7月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟自80年起系爭土地因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，至94年1月間已持續差距將近2.67倍，均如前述，可見系爭土地本身價值之升降，已非在兩造約定以申報地價之比例計付租金之範圍內。再原告所有包括系爭土地所應課徵之地價總額為347,892,256元，應適用之稅率為按申報地價之3.5% 計算，而原告就系爭土地94年應繳納之地價稅為518,206 元，有94年地價繳款書、土地稅單及地價稅繳納公式各乙份附卷可查（見本院卷第186頁至第187頁），且原告出租系爭土地與被告所得之租金收入，尚應課徵營業稅（見本院卷第184頁至第185頁之財政部85年11月6日台財稅第000000000號函），而營業稅稅率最低不得少於百分之五，最高不得超過百分之十；其徵收率，由行政院定之（加值型及非加值型營業稅法第10條規定參照）。益證原約定按申報地價3.5%計算之租金比例，顯然過低。惟被告公司92年度及93年度之本期損益分別為負1,218,440元及負515,739元（見本院卷第32頁至第33頁之資產負債表），可見被告公司之營運狀況不佳。本院審酌前述系爭土地所在位置，利用情形暨交通便利、居住生活機能完整、商業活動等一切情狀，應認系爭土地之租金，應調整為以申報地價年息5.5%計算為合理。
（三）原告雖主張上開資產負債表不足以顯示被告公司之經營狀況云云。惟查上開資產負債表既經被告公司主辦會計、經理人及負責人製作出具，足認上開資產負債表即為被告公司資產負債之經營狀況，被告公司92年及93年之該期損益既為負值，可見被告公司之營運狀況不佳，原告此部分主張，為無可取。被告雖抗辯系爭租金係按申報地價年息
3.5% 計付，而申報地價並非固定，顯見兩造之約定已將系爭土地之調漲幅度計算在內云云。然查所謂申報地價，係指舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人於公告期間申報之地價，或以公告地價80%計算所得，且至多僅能以公告地價120%為其申報地價，已如前述；而所謂公告現值，則是政府調查實際地價所得（臺灣省各縣市辦理公告土地現值業務督導考核要點規定參照），故公告現值與申報地價不同，且公告現值較申報地價符合一般市場行情，申報地價之調整，是否可充分反應社會經濟狀況，自非無疑，不能認系爭租金會隨申報地價之調漲而調升，即認因此計算所得之租金不可能發生不符合社會經濟之狀況。又被告抗辯原承租人陳王及友興公司，分別向原告購買系爭土地內之76坪及67坪土地，並支付相當於買賣價金之現銷金，原告嗣後並承繼友興公司及陳王之契約地位，故被告原來即無需再支付系爭租金云云。然查，原告與訴外人友興公司及陳王所訂定之契約書之承租標的為台北縣景美鎮原溪仔口三七三番及台北縣○○鎮○○段溪子口小段
三七三、三七三之二地號，有租借契約書及租賃契約書各乙份附卷可參（見本院卷第79頁至第85頁），與系爭土地之地號並不相符，則上開租借契約書及租賃契約書所指之土地是否即為系爭土地，已非無疑；再上開租借契約及租賃契約書上記載：「因永久租借關係每坪無償現銷金拾元」及「本約成立同時乙方（友興公司）即按每坪新台幣伍佰元計算之現銷金」（本院卷第79頁及第84頁），是否即為被告所述作為給付買賣價金，被告亦不能舉證證明；又被告提出其與訴外人友興公司與被告間之讓渡書（見本院卷第200頁至第201頁），原告已否認其形式真正，被告就此復不能舉證證明，尚不得以之認定被告有承受友興公司與原告間之契約地位。又原告61年2月1日函文（見本院卷第86頁），僅能認定原告有更換管理人，惟仍不能認定被告有承受陳王及友興公司與原告間之契約地位，且陳王及友興公司確為購買系爭土地給付現銷金與原告。又被告雖有購買與系爭土地相鄰之台北市○○區○○段○○○號、84地號、86及89地號土地（見本院卷第120頁至第122頁、第178頁之土地登記謄本），然以此並不能認定原告必會出售系爭土地與被告或被告必會購買系爭土地，被告抗辯其既會購買系爭土地之鄰近土地，可見其確有承受陳王及友興公司與原告間之契約地位，且陳王及友興公司確為購買系爭土地之付原告現銷金，自不足取。況兩造既於58年間簽立系爭租約，若被告確有承受友興公司及陳王與原告間之契約地位，實無需再與原告簽立系爭租賃契約，難認被告有承受陳王及友興公司與原告間之契約地位。又縱認被告有承受陳王、友興公司之契約地位，但被告承受陳王及友興公司契約地位之時間係在兩造訂定系爭租賃契約之前，為被告所不爭，故被告既於承受契約後再與原告訂定系爭租賃契約，應認兩造間之契約關係即應依系爭租賃契約內容訂定。至土地登記規則第79條第2項固規定：「建物與基地非屬同一人所有者，並另附基地使用證明文件」，惟該基地使用證明文件並未限制其種類，若被告確有承受友興公司及陳王與原告間之契約地位，則被告自得提出友興公司及陳王與原告間之契約暨被告與陳王、友興公司間之讓渡書即可，並非必須與原告簽立系爭租賃契約。被告抗辯其為依土地登記規則第79條第1項規定提出基地使用證明文件始與原告簽立系爭租賃契約，自無可取。被告末云系爭土地因供公眾通行之土地達五分之四，原告可向管轄機關申請優惠稅率，尚毋庸調升系爭租賃契約之租金。然查系爭土地是否有五分之四之部分供公眾使用，被告不能舉證證明，且是否調整系爭租賃契約租金應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況，已如前述，與原告應繳之稅款並無必然關係，被告亦不能舉證證明其給付系爭租金與原告僅是作為原告繳納稅款之用，被告此部分抗辯，洵無可取。
（四）末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例參照）。如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8月21日民刑事庭會議決議參照）。故原告至遲可請求自起訴時起增高租金。原告於94年7月6日提起本件訴訟請求按當年度申報地價年息百分之十計算租金（見本院卷第3頁起訴狀上之收文戳），則原告請求被告自94年10月1日起調整系爭土地租金，自屬可取。
四、綜上所述，原告依民法第227條之2及第442條之規定，請求將系爭土地之租金自94年1月起調升為按申報地價年息5.5%計算每年租金，洵屬有據，應予准許。逾此請求，則屬無據，應予駁回。
五、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
法 官 黃書苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 1 月 27 日
書記官 趙郁涵