臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第354號原 告 丁○○訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 曾朝誠律師被 告 正中彩色製版股份有限公司法定代收人 丙○○被 告 戊○○○
己○○乙○○上二人共同訴訟代理人 吳家業律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○應將臺北市○○區○○段二小段三五六０建號即門牌號碼臺北市○○區○○街二段七三號五樓之九房屋騰空遷讓返還原告。
被告乙○○應將臺北市○○區○○段二小段三五六一建號即門牌號碼臺北市○○區○○街二段七三號五樓之十房屋騰空遷讓返還原告。
被告己○○應給付原告自民國93年12月9日起至返還第一項房屋之日止，按月以新臺幣肆仟捌佰元計算之損害金。
被告乙○○應給付原告自民國93年12月9日起至返還第二項房屋之日止，按月以新臺幣肆仟捌佰元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、乙○○各負擔二十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以新臺幣貳拾肆萬元為被告己○○、乙○○供擔保後，得假執行。
被告己○○、乙○○如分別於第一項、第二項房屋騰空遷讓返還原告前，各以新台幣柒拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序方面：
(一)被告正中彩色製版股份有限公司、被告戊○○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
(二)原告起訴時原訴之聲明關於相當於租金之不當得利或損害賠償之起算日均自民國93年12月8日起算，嗣於94年9月6日言詞辯論程序中減縮自93年12月9日起算，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
二、原告起訴主張：臺北市○○區○○段2小段3560建號即門牌號碼臺北市○○區○○街2段73號5樓之9以及同段3561建號即門牌號碼臺北市○○區○○街2段73號5樓之10之房屋，原為被告正中彩色製版股份有限公司（以下簡稱正中公司）所有，嗣經本院查封拍賣，而由原告各以新臺幣（下同）72萬元投標買受，並在繳足價金後於民國93年12月9日取得本院核發之不動產權利移轉證書，現為系爭二筆房屋之所有權人。因被告正中公司主張其有委託被告戊○○○與被告己○○及被告乙○○於89年底起分別就上開二筆房屋約定有不定期租賃關係云云，致系爭二筆房屋迄今無法點交，惟被告己○○及乙○○卻表示與被告正中公司間並未訂有租約，渠等對於是否有租約關係存在之說辭相互矛盾，亦未提出租賃契約書及給付租金之證據以實其說，被告間之所有租賃關係顯屬通謀虛偽意思表示所為者，原告爰依民法第87條第1項規定，主張其意思表示無效。退步言，縱被告間之租賃契約為真實，亦屬不定期限租賃契約且未經公證，依民法第425條第2項規定，無同條第1項買賣不破租賃規定之適用，綜上所述，被告己○○及乙○○既自原告取得所有權後分別繼續占用如主文第一項、第二項所示房屋，原告自得依同法第767條規定本於所有權請求被告遷讓系爭房屋並返還予原告。又被告自原告取得系爭二筆房屋之所有權後，已無正當權源而仍繼續分別占有使用原告所有之系爭二筆房屋，致原告無法使用收益處分，受有相當於租金之損害，原告自得依民法第184條第1項前段、第185條、第213條第1項及第2項規定、第179條前段規定，以系爭房屋周圍房屋租金行情為計算標準請求被告連帶給付相當於租金之損害賠償及不當得利等語。並聲明：（一）被告己○○應將如主文第1項所示之房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告乙○○應將如主文第2項所示之房屋騰空遷讓返還予原告。（三）被告正中公司、戊○○○及己○○應自民國93年12月9日起至被告己○○遷讓返還如主文第1項所示之房屋之日止，按月連帶給付11,520元予原告。（四）被告正中公司、戊○○○及乙○○應自民國93年12月9日起至被告乙○○遷讓返還如主文第2項所示之房屋之日止，按月連帶給付新台幣11,520元予原告。（五）第（一）、（二）項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行之宣告。
三、被告方面：
(一)被告己○○、乙○○則以：被告己○○、乙○○分別於88年10月30日、10月10日向訴外人甲○○承租台北市○○區○○街2段73號5樓之9、台北市○○區○○街2段73號5樓之10房屋，租期分別自88年11月1日起至89年10月31日止，及自88年10月15日起至89年10月14日止，月租均為6,000元，因被告己○○、乙○○於租約期滿時未能搬遷，而被告戊○○○亦未再要求被告己○○、乙○○交還房屋，且繼續收取租金至93年11月止，依民法第451條及第425條規定，上開情形應視為不定期限之租賃契約，而對於原告繼續存在，且執行程序之拍賣亦屬買賣，拍賣公告所載條件即屬買賣條件，買賣雙方自應受買賣條件之拘束，原告標買系爭房屋時，係以負有租約權利義務負擔之條件拍賣，原告明知此情而標買，自應遵守此買賣契約，繼受買賣契約載明之負擔，而無主張適用民法第425條第2項之餘地，再者，系爭租賃契約均成立於88年間，在民法425條第2項生效之前，故無該條之適用，從而被告基於租賃契約而占有使用系爭房屋，並非無權占有。又原告請求給付之金額顯屬過高，違反土地法第97條第1項規定，至於原告所稱被告己○○、乙○○自93年12月起未付租金，實係因原告否認租賃關係拒收租金等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回；（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
(二)被告戊○○○則以：系爭房屋原係被告戊○○○之弟即訴外人甲○○所有，由被告戊○○○代理甲○○分別與被告己○○、乙○○簽訂租賃契約，嗣甲○○將系爭房屋出賣予訴外人黃林秀如，租約期滿後，因該被告2人仍未搬遷，黃林秀如未再異議而委託被告戊○○○繼續向被告己○○、乙○○收取租金。嗣黃林秀如將系爭房屋先後出賣予訴外人吳秀華及被告正中公司，最後並將系爭房屋移轉予被告正中公司，因被告正中公司未履約，故未取得使用權，而由被告戊○○○繼續收取租金至拍定為止等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
(三)被告正中彩色製版股份有限公司：被告正中公司原向訴外人黃林秀如買受系爭房屋，因未交付價金，故該買賣契約業經解除等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)臺北市○○區○○段2小段3560建號即門牌號碼臺北市○○區○○街2段73號5樓之9以，原登記為訴外人沈伯臣所有、89年8月16日以買賣原因登記為訴外人黃林秀如所有、90年8月8日以買賣原因登記為訴外人吳秀華所有、91年3月8日登記為被告正中公司所有、94年1月18日以拍賣為原因登記為原告丁○○所有（台北市建成地政事務所異動索引，見本院卷第99-1 03頁；94年6月24日言詞辯論筆錄，見本院卷第145頁背面）。
(二)臺北市○○區○○段2小段3561建號即門牌號碼臺北市○○區○○街2段73號5樓之10之房屋88年1月4日以買賣原因登記為訴外人沈伯臣所有、89年8月16日以買賣原因登記為訴外人黃林秀如所有、90年8月8日以買賣原因登記為訴外人吳秀華所有、91年3月8日登記為被告正中公司所有、94年1月18日以拍賣為原因登記為原告丁○○所有（台北市建成地政事務所異動索引，見本院卷第91-9 6 頁；94年6月24日言詞辯論筆錄，見本院卷第145頁背面）。
(三)本院民事執行處委託台灣金融資產服務股份有限公司拍賣系爭不動產，93年10月19日之拍賣不動產公告（特別變賣程序）之使用情形欄註明：「點交否：建號：3560、3561部分：由債務人正中彩色製版股份有限公司委由沈月霞分別出租與第三人己○○、乙○○。均自89 年底起為不定期租賃，租金每月分別為6,000元。拍定後不點交」（台灣金融資產服務股份有限公司拍賣不動產公告，見本院卷第141-143頁；94年6月24日言詞辯論筆錄，見本院卷第145頁背面）。
(四)原告於93年12月9日經本院92年執戊字第27097號強制執行事件之不動產拍賣程序取得系爭二筆不動產權利移轉證書（94年9月6日言詞辯論筆錄，見本院卷第191頁）。
(五)被告己○○、乙○○於本件言詞辯論終結前仍分別占有台北市○○區○○街2段73號5樓之9、台北市○○區○○街2段73號5樓之10房屋（以下簡稱為系爭房屋），尚未搬遷（94年9月6日言詞辯論筆錄，見本院卷第191頁）。
(六)被告己○○、乙○○於93年11月系爭房屋拍定後即未再付租金與任何人（94年4月15日言詞辯論筆錄，見本院卷第58- 59頁）。
(七)被告無法提出租賃契約正本（94年5月10日言詞辯論筆錄，見本院卷第109頁），其主張不定期限之租賃契約均未經公證，被告己○○、乙○○目前關於系爭房屋均無書面租賃契約之訂定。
五、兩造之爭執事項：
(一)被告所提之租賃契約形式上是否真正？１原告否認訴外人甲○○與被告己○○、乙○○之租賃契約
之形式上真正，又倘渠等間之租賃關係存在多年，按一般社會經驗，事關雙方權益，對租賃契約書乙事應至為慎重，豈有因數年未使用租約，而有找不著之理？被告沈月霞與己○○、乙○○自認無法提出租賃契約書之正本，故原告實有合理懷疑系爭租賃契約書之真實性，並否認被告己○○、乙○○所提租賃契約書之形式真正。
２被告己○○、乙○○辯稱：鈞院民事執行處92年度執字第
27907號拍賣抵押物執行卷內租賃契約書，因已時隔數年之久，且沈月霞收租均另給據，行之有年，被告己○○、乙○○原執租賃契約書已數年未用，現覓無著，故未能提出。又依民法第325條第1項規定，被告只須提出給付最近1期（93年11月份）租金之收據，即足證93年10月以前之租金均已付清。
３證人甲○○：系爭房屋自88年1月4日至89年8月16日為證
人甲○○所有，嗣出售予黃林秀如。當初出租房屋係證人甲○○委託被告沈月霞處理，由被告沈月霞向被告己○○、乙○○收取租金後交給證人甲○○（94年8月2日言詞辯論筆錄，見本院卷第181頁）。
(二)若被告提出之租賃契約形式上為真正，則被告間是否為通謀虛偽意思表示？１原告主張：
①被告戊○○○辯稱89年7月間訴外人甲○○將系爭二筆
房屋賣給訴外人黃林秀如，訴外人黃林秀如於90年8月8日將系爭二筆房屋出賣過戶給訴外人吳秀華，但吳秀華並未履約，所以買賣契約就解除了。至91年3月8日，黃林秀如又將系爭二筆房屋出賣予被告正中公司，並請訴外人吳秀華將房屋過戶至被告正中公司名下，但被告正中公司沒有履約，所以被告正中公司對於房子一直沒有使用權，租金也就一直由被告繼續收取，到被拍定為止。惟依台北市政府警察局萬華分局函：
「系爭房屋確為被告己○○、乙○○均向被告戊○○○承租」。然該分局之刑事查訪表中，問：「系爭房屋之所有權人為誰？」戊○○○答：「是正中公司，但都是由我在處理」、「…，最後才又過給該正中公司，但該公司也是委託我處理」，豈有忽而指稱被告正中公司無使用權，嗣又承認有其所有權而受其委託租約，被告戊○○○所陳，前後矛盾，委不足採。
②被告己○○、乙○○陳稱被告戊○○○謂被告正中公司
委託伊處理系爭房屋部分，應係戊○○○簡略交代租賃過程之說法，與事實尚有出入；又被告正中公司陳稱目前承租戶係與原所有權人甲○○承租與被告正中公司無關，被告正中公司對系爭租賃契約說辭不一，被告己○○、乙○○與被告戊○○○之租約顯係虛偽訂立。
③被告戊○○○等未提出任何繳稅憑單：
租賃契約書第14條約定：「印花稅各自負責，房屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」及第15條約定：「本件之租屋房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。」然被告既從88年收取租金迄今多年，惟不見被告提出任何繳稅憑單，實與常理相悖。
④縱租賃契約為真實，被告提出之租金收據亦非形式之真正：
被告己○○、乙○○辯稱渠等2人之租期均自88年底至89年，倘渠等仍持續付租金至93年11月份，迄今已達4年之久，惟依租賃契約書之約定，租金每次應繳1個月，是租金收據至少有將近百張，被告卻僅提出10張租金收據？原告實有合理懷疑被告提出之證物之真實性。
⑤被告戊○○○所提出具予被告己○○之租金收據中，其字跡與用紙卻幾乎相同，顯係事後偽造。
２被告己○○、乙○○則辯稱：原告指被告對系爭房屋之租
賃契約係通謀虛偽意思表示，卻未有任何舉證，自無足採。
(三)被告得否以拍賣公告上已註明拍定後不點交為由，主張租賃契約對於原告繼續存在？１被告己○○、乙○○辯稱：被告己○○、乙○○對系爭房
屋有不定期租賃契約，且原告標買上開房屋時，上開房屋係以負有上開租約權利義務負擔（即權利瑕疵）之條件拍賣，原告明知其情而標買，自應遵守此買賣契約之內容，繼受買賣契約業已明載之權利義務負擔，並繼續履行之，而無主張民法第425條第2項適用之餘地，被告己○○、乙○○自得依上開租約以承租人之地位繼續占有系爭房屋，而非無權占有。
２原告主張：按強制執行法中之「點交」程序，係指買受人
或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。又執行法院並無實體認定之職權，是拍賣公告中註記「拍定後不點交」，意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進一步推論債務人或第三人有實體上合法占有之正當權源，被告自不得以強制執行中列被告己○○、乙○○為承租人及「拍定後不點交」，主張被告間之租約存在對抗原告。
(四)系爭租賃契約是否適用新修正之民法第425條第2項規定？１被告己○○、乙○○則以：系爭契約分別於89年10月31日
及89年10月14日屆期前，被告戊○○○均有分別向被告己○○、乙○○表示約滿不再續約，並要求被告己○○、乙○○搬遷，嗣被告2人因未覓得適當之所，故未能遷出，被告戊○○○即未再異議，並繼續收租，應依民法第451條規定，視為以不定期限繼續租賃契約，再依修正前民法第425條規定，本件租賃契約對於原告仍繼續存在（答辯狀，見本院卷第61-63頁）。系爭租賃契約均成立於88年間，在民法425條第2項生效前，故無該條之適用，從而被告基於租賃契約而占有使用系爭房屋，並非無權占有，原告應繼承前房東黃林秀如出租人地位，黃林秀如應繼承甲○○出租人地位等語資為抗辯。
２原告主張：按88年4月21日修正公布民法第425條第2項：
「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」該規定於89年5月5日施行。被告所提之租賃契約書第2條約定：「租賃期限經甲乙雙方洽定為1年即自民國88年10月1日起至民國89年10 月31日止。（本約若不續約，需於到期並一個月通知，否則雙方仍依本約承租不另訂契約）」。則被告己○○自89年11月起及被告乙○○自89年10月15日起，依民法第451條之規定，雙方視為以不定期限繼續租賃契約，故被告沈月霞與被告己○○、乙○○間之租賃契約縱令為真正，亦因不定期限租賃契約且未經公證，依民法第425條第2項規定無「買賣不破租賃」之適用。被告己○○、乙○○之租賃契約僅有債之效力，無拘束原告之效力。
(五)若本件有不定期租賃契約存在，原告是否可依土地法第100條第1項規定終止契約收回系爭不動產？１原告主張：鈞院92年度執午字第27907號之執行命令禁止
債務人正中公司，收取對第三人楊明珠、被告己○○、被告乙○○之租金債權或為他人處分，第三人亦不得對債務人清償，故被告己○○、乙○○二人自93年12月起迄今未繳交租金，顯見被告己○○、乙○○占有系爭房屋並無正當權源。
２被告己○○、乙○○辯稱：原告所稱被告己○○、乙○○
自93年12月起未付租金，實係因原告否認租賃關係拒收租金。
(六)被告應給付原告相當於租金之金額為若干？１原告主張：原告於93年12月9日取得權利移轉證書，而為
系爭房屋之所有權人，被告無權占有使用系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，故請求被告按月連帶給付相當於租金之不當得利或損害賠償新台幣11,520元。
２被告己○○、乙○○辯稱：原告請求給付之金額顯屬過高，違反土地法第97條第1項規定。
六、原告主張系爭二筆房屋係原告分別各以72萬元向本院標買並取得所有權，為被告己○○、乙○○二人分別占有使用迄今，仍未搬遷等情，業據原告提出不動產權利移轉證書及執行筆錄為證，並經本院依職權調閱本院九十二年度執戊字第二七九０七號執行卷宗查閱屬實，且為被告己○○、乙○○二人所不爭執，堪信此部份之主張為真實。惟被告己○○、乙○○二人以上開情詞置辯，是本件之主要爭執乃在於本件有無「買賣不破租賃」之適用？執行法院所為「拍賣不點交」之公文或公告意義為何？(一)按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條已有明文規定。查被告己○○、乙○○二人係抗辯其二人與訴外人甲○○所約定之租賃契約已為不定期限租賃契約，而原告取得系爭二筆房屋係於93年12月9日即88年4月21日民法債編修正條文施行之後（上開民法債編修正條文於89年5月5日施行），則依前揭法條第2項之規定，自不適用同條第1項買賣不破租賃之規定，亦即，系爭二筆房屋之現所有權人即原告不受原所有人甲○○、黃林秀如、吳秀華、正中公司與被告己○○、乙○○二人間租賃契約之拘束，被告己○○、乙○○二人不得以此主張為有權占有，因此，被告己○○、乙○○二人此部份所辯，尚不足採信。
(二)其次，強制執行法中之「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。又執行法院並無實體認定之職權，是拍賣公告中註記「拍定後不點交」，意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源。另查系爭房屋之拍賣公告中雖註明：「建號三五六０、三五六一部分：由債務人正中彩色製版（股）份有限公司委由沈月霞分別出租予第三人己○○、乙○○。均自八十九年底起為不定期租賃，租金每月分別六千元」、「拍定後不點交」等字，有該公告影本附卷可稽，惟依上開說明，僅屬原告不得向執行法院聲請點交而已，尚非逕謂承租人即被告己○○、乙○○有占有使用系爭房屋之正當權源，仍應由本院審認，被告己○○、乙○○二人容有誤解。( 三)依上所陳，被告己○○、乙○○二人與訴外人甲○○、黃林秀如、吳秀華、正中公司間之租賃契約，因係不定期限之租賃契約，即無「買賣不破租賃」原則之適用，而無拘束系爭房屋受讓人即原告之效力。是，被告己○○、乙○○二人分別占有使用系爭二筆房屋，即為無法律上之正當權源，則原告依民法第767條規定，請求被告己○○、乙○○二人分別遷讓返還系爭二筆房屋，為有理由，應予准許。，故被告己○○、乙○○二人此部份之抗辯，顯然誤認法律之規定，亦不能認為有理由。又被告己○○、乙○○二人故意占有原告所有之系爭二筆房屋，既無正當權源，其行為已侵害原告之所有權，致原告受有系爭房屋無法出租受益之財產上損害，原告自得依民法第184條第1項前段規定，請求被告負損害賠償責任。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」，惟此年息百分之十為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報總價額年息百分之十計算之，尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益等情事以為決定。查本件原告僅基於系爭二筆房屋之所有權來請求，並不包括房屋所坐落之基地所有權，而系爭二筆房屋為十二層樓建築之五樓，房屋前為臺北市○○街○段道路，約十六公尺寬，附近主要交通工具為客運班車，土地使用分區編定係屬都市計劃區第四商業區，生活機能堪稱方便等情，有中華徵信不動產估價師事務所鑑定報告影本在卷足憑，本院綜核上情，認為被告己○○、乙○○二人分別無權占有系爭二筆房屋，原告所受相當於租金之損害，以依原告分別買受系爭二筆房屋之價格柒拾貳萬元之年息百分之八計算為適當。從而，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告己○○、乙○○二人分別自93年12月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付損害賠償金額四千八百元（000000×0.08/12 =480 0），洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、至於原告本於侵權行為之法律關係請求被告正中公司及戊○○○連帶給付損害賠償金額部分，因被告正中公司及戊○○○二人既未實際占有系爭二筆房屋，且縱然被告正中公司及戊○○○與被告己○○、乙○○二人就系爭二筆房屋之租賃契約互為通謀虛偽意思表示，依上開說明，該二租賃契約亦不能對抗原告。對原告自無任何損害可言，其請求被告正中公司及戊○○○二人連帶給付損害賠償金額部分，即屬無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及被告己○○、乙○○二人陳明願供擔保以免假執行，經核原告勝訴部分及被告己○○、乙○○二人敗訴部分，都合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，第390條第2項，第392條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
民事第四庭 法 官 陳文正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
書記官 黃菀茹