臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第4092號原 告 丙○○被 告 徐佩芳訴訟代理人 乙○○
甲○○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國95年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾壹萬肆仟玖佰參拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者，不在此限。次按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明係請求法院判決：⑴被告應立即遷出向原告租賃之台北市○○路○○○號6樓房屋（下稱系爭房屋）。⑵被告應支付原告自民國（下同）94年2月20日至遷移交接日止所有積欠租金以每月新台幣（下同）13,300元計算及應分擔之水電瓦斯費所有費用，扣除原先押金26,000元後，應加計自94年4月20日起至清償之日止，按年息6%計算之利息。⑶被告未清償所有費用前，原告得以行使留置權。原告嗣於95年2月13日撤回前揭第1項、第3項之聲明，並聲明：被告應給付原告115,012元，核與首揭規定相符，自應准許，合先敘明。
二、原告主張：其將所有之系爭房屋出租予被告，並簽立租賃契約（下稱系爭租約）約定租期自91年12月18日起至92年12月18日止，每月租金13,300元，承租人即被告並應分擔每月第4台費用200元及水電、瓦斯等相關費用，且應於每月20 日轉帳繳交。雙方於前開租期屆滿後，復以口頭方式合意以系爭租約之內容續約，嗣被告於94年1月間來函表示不願續租，惟因未住滿1年，且未於1個月前通知，原告遂主張扣除押租金1個月，並回函通知待被告依約辦理點交、扣除水電瓦斯費用後即返還押租金，然被告卻以系爭房屋因九二一地震造成龜裂為由，自92年1月20日起拒繳租金。又被告於原告起訴後雖逕行搬遷，然確僅告知管理員而未依習俗與原告點交，原告遂於94年8月26日協同警員及大廈管理員前至系爭房屋開鎖，然發現房間內仍一片凌亂，原告再於94年12 月25日雇工打掃，並以台北光復郵局存證信函第653號通知被告終止租賃關係。為此爰依約提起本件訴訟，請求被告給付自94年2月起至94年11月止之租金、水電、瓦斯費及雇工清理之費用115,012元。並聲明：被告應給付原告115,012元。
三、被告則辯以：系爭租約於92年12月18日期滿後，兩造合意以系爭租約條件續約，惟因未訂立書面，自應視為不定期限租賃契約。嗣被告因原告未能解決地震造成房屋龜裂之情形，精神上承受極大壓力，而於93年11月間表示不願續租，然原告卻不願退租，被告遂於94年2月22日以存證信函表示終止租約，並請求原告返還押租金26,000元。被告並無違約情事，原告卻拒不點交及返還押租金，致被告無法退租搬離，被告遂繼續使用該屋，並表示於退還押租金時始協同點交並返還系爭房屋。查被告已於94年7月30日搬遷，且將鑰匙留置屋內，並請社區管理員告知原告，是原告已無權要求被告給付租金，被告並以94年9月13日之答辯狀通知原告將系爭房屋交還。據上，本件於原告退還押租金前，被告享有同時抗辯權，毋庸負違約遲延責任，且水電費亦已繳清，而清潔費用係搬遷費用後所產生，被告均無須負責。是縱認被告應給付租金義務或相當於租金之利益，然計算期間應自94年2月間起至同年7月間止，且租金亦不得超過土地法第97條第1項所訂土地及建物申報總價10%，並應由被告之押金26,000元範圍內抵銷等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件原告主張其將系爭房屋出租予被告，約定租期自91年12月18日起至92年12月18日止，每月租金13,300元，被告應分擔每月第4台費用200元及水電、瓦斯等相關費用，兩造並於92年12月18日原訂租約期滿後，另以口頭方式合意依前開租約之內容續約，嗣被告於94年2月22日發函表示不願續租，惟因押租金有所爭執而未搬遷，亦未再繳付租金、第4台費用，迄至94年7月間搬遷，並以94年9月13日之答辯狀通知原告將系爭房屋交還之事實，業據提出租賃契約書、存款簿、存證信函等件（見本院卷第6頁至第21頁）為證，並為被告所不爭執，應可信實。惟原告請求被告給付自94年2月起至同年11月止之房租、水電費、瓦斯費、僱傭清潔費一節，則為被告所拒，並以前揭詞情置辯。是本件之爭點即在於：原告請求被告給付自94年2月起至94年11月止之租金、水電、瓦斯費及雇工清理之費用115,012元，有無理由？茲分述如下：
(一)按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，且租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意見者，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言。至契約之其他約定，當依原約，民法第451條、最高法院70年度台上字第3528號判決意旨亦有明文。經查，兩造於92年12月18日原租約屆期後，既依原訂租約之條件內容續訂新約，此為兩造所不爭執，堪認兩造之真意係依原約續訂1年，租期即應自92年12月19日起至93年12月18日為止，被告辯稱自斯時續租後即已變為不定期租賃契約，並無可取。惟兩造間前揭租約於93年12月18日期滿後，被告仍就系爭房屋續為使用收益，而原告並無反對之意思表示者，依前揭說明，則兩造間之租賃關係即應視為以不定期限繼續租賃，且前揭原訂租約中所訂之租金及其他約定，自仍繼續適用。
(二)次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約，又不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項前段、第3項後段亦有明定。查兩造於房屋租賃契約書第7條、第4條約定「契約期間內乙方（即被告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」、「租金應於每月25日以前繳納，每次應繳1個月份‧‧‧」，足見本件租金之給付方式，係屬按月定期支付之方式，復以本件租賃契約已轉變為不定期限之租賃契約，一如前述，揆諸前開規定，是兩造均得不具理由隨時終止系爭租賃契約，惟應於1個月前通知對方。
(三)被告雖辯稱其業於94年1月間向原告為終止契約之意思表示，並提出其於94年2月22日寄發之存證信函一紙（見本院卷第11頁至第13頁）為證，惟為原告發函否認（見本院卷第15頁），是被告辯稱其已於94年1月間向原告為不再承租之意思表示云云，即無可取。而依被告前開94年2月22日寄發之存證信函所載之文字內容係：「．．．．．強迫本人續約，本人已表明不再承租並於本屋靜待歸還押金再尋找另外房屋承租，限台端函到七日內押金26,000元匯入．．．．．本人收到退還之押金後會儘速尋找房屋遷離．．．．」等語（見本院卷第12頁），重點係在於催討押金，縱認被告已有終止租賃契約之意思表示，惟未表示終止期限，亦難認其已向原告為合法終止租金之意思表示。是應認原告於94年5月31日發函通知被告，方正式終止兩造間之關係（見本院卷第18頁），且兩造間不定期限之租賃關係應自原告發出存證信函滿一個月後（因兩造租賃契約係以當月19日至次月18日為一期），即於次月繳租日即94年6月18日終止，職此之前，被告仍負有依約繳交租金之義務，並負有自該日起返還系爭房屋之義務。惟被告並未即時搬離系爭爭屋，此為被告自承在卷，是被告自94年6月19日起至遷讓返還系爭房屋予原告時止，即屬於無權占有系爭房屋，亦應返還相當於租金之不當得利。
(四)被告雖辯稱其已於94年7月中旬搬離系爭房屋，並請管理員轉知原告，惟為原告否認，被告就此有利事實復未舉證以實其說，且被告自承其搬走時並未通知原告、亦未將系爭房屋之鑰匙交付原告，復未將承租之系爭房屋點交原告，且留有物品在系爭房屋中（見本院卷第53頁暨其背面），客觀上顯難認其已遷離系爭房屋，是被告辯稱其已於94年7 月中旬搬離系爭房屋，並請管理員轉知原告云云，顯與一般租賃常情不符，並無可取。是原告主張應以被告94年9月13日之答辯狀通知原告返還系爭房屋之時即94年9月19日（見本院卷第39頁所附之送達證書）以為被告搬離系爭房屋之認定，較符合真實而為可取。被告辯稱其僅需給付原告94年2月間至同年7月間之房租云云，並無可取。
(五)被告雖辯稱原告未返還押租金前，伊自得行使同時履行抗辯，不負給付遲延責任云云。惟按押租金係附隨於租賃契約之別一契約，且屬以將來承租人依約履行債務（包括租金支付、租賃物返還）為停止條件之契約。又承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同時履行（最高法院69年度台上字第3985號判決參照）。本件被告所給付之押金既係附隨於租賃契約之別一契約，於被告依約交付租金、返還租賃物前，因條件尚未成就，原告對押租金並無請求權，被告自不得行使同時履行抗辯權。況兩造業於系爭契約第5條明定：「．．．乙方（即被告）如不繼續承租，甲方（即原告）應於乙方遷空、交還房店屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷第6頁至第7頁），足見被告原即負有應先行返還系爭房屋之義務，揆諸前開明，自無從行使同時履行抗辯權。是被告辯稱在原告返還押租金前，其得行使同時履行抗辯權，就拒付租金及未予搬遷等情不負給付遲延責任云云，洵無足採。
(六)至被告辯稱租金不得超過土地法第97條第1項所訂土地及建物申報總價10%，是其僅需給付未逾10%之部分租金云云。惟查系爭房屋坐落於台北市○○區○段一小段000-0000地號之土地（下稱系爭土地）上，依其93年1月當期申報地價108,677元，面積485平方公尺（見本卷第125頁所附之系爭土地登記謄本），是僅就土地部分申報地價之10%即達103,308.3562元{（即108,677*485*196/10000）*1/10=103,308.3562}，縱令被告僅承租1/4（10,330.22*1/4=25,827.089），在未計房屋部分，亦達25,827.089元，而兩造就系爭房屋約同每月之租金則為13,300元（並包含屋內傢俱），並未逾25,
827.089元，是被告辯稱系爭房屋之租金超過土地法第97條第1項所訂土地及建物申報總價10%，且無需給付逾10%之部分租金云云，並無可取。
五、承前所述，兩造間賃關係既於94年6月18日終止，而被告又自94年2月間起即未繳付租金，此有原告所提銀行存摺在卷可稽（見本院卷第10頁），並被告所不爭執，則原告請求被告給付自94年2月間起至94年6月18日終止租約時止之5期租金及自94年6月19日起至被告搬離系爭房屋之日94年9月19日止相當於3期租金之不當得利共計106,400元（計算式：13,300×8=106,400），即屬有據。又兩造於房屋租賃契約書第3條約定：租金．．．（電燈及自來水費另計）第4台電視200元（見本院卷第6頁）。是原告主張被告並應分擔每月第4台費用200元及水電、瓦斯等相關費用，且應於每月20日轉帳繳交等語，即非無據。茲就原告提出之收費單據審酌如下：
(一)水費、瓦斯費，計1,099元（232+244+219+200+204=1,099）：
⑴93年11月至12月份，計232元：
①瓦斯費：依原告所提瓦斯費收據，當期該屋5戶共支出679
元，被告自應分擔136元（679÷5＝135.8元，元以下4捨5入）。
②水費：依原告所提水費收據，當期該屋5戶共支出497元，
被告自應分擔99元（497÷5＝99.4元，元以下4捨5入）本件原告請求96元，自屬可採。
⑵94年1月至2月份，計244元：
①瓦斯費：依原告所提瓦斯費收據，當期該屋5戶共支出739
元，被告自應分擔148元（739÷5＝147.8元，元以下4捨5入）。
②水費：依原告所提水費收據，當期該屋5戶共支出487元，被告自應分擔97元（487÷5＝97.4元，元以下4捨5入）。
③以上共計245元，本件原告請求244元（見本院卷第86頁），自屬可採。
⑶94年3月至4月份，計219元：
①瓦斯費：依原告所提瓦斯費收據，當期該屋5戶共支出617
元，被告自應分擔123元（617÷5＝123.4元，元以下4捨5入）。
②水費：依原告所提水費收據，當期該屋5戶共支出482元，
被告自應分擔96元（482÷5＝96.4元，元以下4捨5入）⑷94年5月至6月份，計200元：
①瓦斯費：依原告所提瓦斯費收據，當期該屋5戶共支出520
元，被告自應分擔104元（520÷5＝104元，元以下4捨5入）。
②水費：依原告所提水費收據，當期該屋5戶共支出482元，被告自應分擔96元（482÷5＝96.4元，元以下4捨5入）。
⑸94年6月至7月30日，計204元：
①瓦斯費：依原告所提瓦斯費收據，收費期間係自94年6月
16日起至94年8月15日，計61日，當期該屋5戶共支出533元，被告本應分擔107元（533÷5＝106.6元，元以下4捨5入）。
②水費：依原告所提水費收據，收費期間係自94年6月20日
起至94年8月18日，計60日，當期該屋5戶共支出487元，被告應分擔97元（487÷5＝97.4元，元以下4捨5入）。
(二)電費，計5,434元（815+815+1617+2187＝5434）：⑴93年11月30日起至94年1月27日：依原告所提電費收據，
當期該屋5戶電力抄表度數為828度（17,486－16,658＝828），共支出1,983元，即每度電費為2.39（1,983÷828＝2.3949，小數點第2位以下4捨5入）。本件被告使用度數，依原告抄表計算，被告當期使用度數為340.9度（6,143.6－5,802.7＝340.9），應負擔815元（304.9×
2.39＝814.751，元以下4捨5入）。⑵94年1月27日起至94年3月31日：依原告所提電費收據，當
期該屋5戶電力抄表度數為878度（18,364－17,486＝878），共支出2,120元，即每度電費為2.41（2,120÷878 ＝
2.414，小數點第2位以下4捨5入）。本件被告使用度數，依原告抄表計算，被告當期使用度數為347.4度（6,491－6,143.6＝347.4），應負擔837元（347.4×2.41＝837.234，元以下4捨5入）。本件原告僅請求815元，自應准許。
⑶94年3月31日起至94年6月1日：依原告所提份電費收據，
當期該屋5戶電力抄表度數為1,452度（19,816－18,364＝1,452），共支出3,792元，即每度電費為2.61（3,792÷1,452＝2.6115，小數點第2位以下4捨5入）。本件被告使用度數，依原告抄表計算，被告當期使用度數619.4度（7,110.4－6,491＝619.4），應負擔1,617元（619.4×
2.61＝1,616.634，元以下4捨5入）。本件原告請求1,248元，應為可取。
③94年6月1日至7月底：依原告所提94年6月1日至8月1日份
電費收據，當期收費日數係61日，該屋5戶電力抄表度數為2,392度（22,208－19,816＝2,392），共支出7,629元，即每度電費為3.19（7,629元÷2,392＝3.1893，小數點第2位以下4捨5入）。本件被告使用度數，依原告抄表計算，被告當期使用度數為685.7度（7,796.1－7,110.4＝
685.7），自應負擔2,187元（685.7×3.19＝2,187.383，元以下4捨5入）。
(三)雇工清潔費：按本件兩造於系爭契約第6條約定「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按原狀遷空交還甲方‧‧‧」，且承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條亦有明文。查自兩造間之租賃關係雖自93年12月19日起視為不定期限租賃契約，已如前述，惟依前揭系爭契約及民法規定，被告仍負有將系爭房屋按原狀遷空交還原告之義務。本件原告主張被告搬離後，未將系爭房屋清空，致原告須支出2,000元之清潔費用，業據提出照片及估價單（見本院卷第48頁至第51頁）為證，參之被告訴訟代理人亦到場陳稱「留在那裡的東西，都是廢棄物。」（見本院卷第53頁面），是被告未依租約之約定謄空返還系爭房屋，應堪認定。而觀諸估價單上載「清潔與廢棄物處理，一次」，價金為2,000 元，核與一般常情亦無過高或不合理之處。是原告請求被告應給付清潔費用2,000元，亦為可取。
(四)綜上所述，原告主張被告依約定比例應負擔水費、瓦斯費1,099元、電費5,434元、清潔費用2,000元，共計8,533元，信屬可取。
六、從而，原告請求被告給付自94年2月間起至94年6月18日終止租約時止之5期租金及自94年6月19日起至被告搬離系爭房屋之日94年9月19日止相當於3期租金之不當得利共計106,400，及被告依約定比例應負擔水費、瓦斯費、電費、清潔費用等8,533元，共計114,933元，即為可取。至原告請求逾此範圍之部分，則屬無據，不應准許。
七、兩造其餘攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，並此敘明。
八、本判決所命給付之金額未逾新臺幣五十萬元，應依職權宣告假執行。
九、結論：本件原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 11 日
民事第三庭 法 官 林振芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 11 日
書記官 李淑芬