臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第4696號原 告 台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 黃達元律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國94年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾萬元及自民國94年8月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新台幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告丙○○前曾委託其居間仲介被告所有坐落台北市○○路○段○○○巷○弄○○○號1樓之房地（下稱系爭標的物），有被告所簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭契約書）一件為證。被告嗣於民國（下同）94年5月13日另簽立委託銷售契約內容變更合意書變更價款為1,350萬元。經其努力透過市○○○○道尋求一組買方即訴外人吳平雄（下稱第三人）並於94年5月13日簽立「買賣定金收據」，並交付50萬元票款為定金，其於同日旋送達上開「買賣定金收據」予被告，被告亦即簽名其上表示同意出售，更約定94年5月24日簽立買賣契約。惟屆簽立買賣契約期日，被告卻違反「買賣定金收據」約定，拒不簽立買賣契約。嗣其於94年6月1日更以存證信函催促被告依「買賣定金收據」履行簽約義務，然被告仍不置理。而第三人吳平雄要約既與被告契約書必要之點達成合意，且據此訂簽立買賣定金收據，被告自應依契約精神簽立買賣契約，然被告卻拒為履行以簽立買賣契約，應負債務不履行損害賠償責任，爰依民法第216條規定請求被告賠償其所受損害（依契約書第八條房地買賣成交，被告同意給付乙方成交總價額之4%為服務報酬，買賣標的物成交總金額為1,350萬元，4%服務報酬費用為54萬元）及所失利益（依通常情形買賣契約若成立，即依買賣定金收據第四條得向第三人吳平雄收取買賣標的物總金額1,360萬元之1%服務報酬費用，是以服務報酬費用為13萬5千元），合計67萬5千元等語。並聲明：㈠被告應給付原告67萬5千元，並自原支付命令送達翌日（按即94年8月4日）起至清償日止，按年息5% 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件系爭契約書簽訂時，原告並未給伊三天以上的審閱期，依據消費者保護法的規定，契約的條款不成為契約內容。且委託價格在一個月內只剩一半，顯示原告對於市價報告不實，伊已經發函原告終止系爭契約，訂金由原告收取，亦未交付給伊。及縱認為契約有效，依據委託銷售契約內容變更合約書，原告亦只能請求20萬元之服務費等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告主張被告前曾委託其居間仲介被告所有之系爭標的物，嗣被告於94年5月13日另簽立委託銷售契約內容變更合意書變更價款為1,350萬元，經其透過市○○○○道尋求一組買方即訴外人吳平雄，於94年5月13日簽立「買賣定金收據」，並交付50萬元票款為定金，其於同日旋送達上開「買賣定金收據」予被告，被告亦即簽名其上表示同意出售，更約定94年5月24日簽立買賣契約，惟屆簽立買賣契約期日，被告竟拒絕簽立買賣契約，經其於94年6月1日以存證信函催促被告依「買賣定金收據」履行簽約義務，被告仍不置理等事實，業據原告提出專任委託銷售契約書1件、委託銷售契約內容變更合意書2件、買賣定金收據及存證信函各1件（見本院卷第30至36頁、第54頁）為證。並為被告就其上之簽名（除專任委託銷售契約書內審閱期欄位之簽名外）之真正不爭執，堪信原告主張為真。
四、得心證之理由：本件兩造間主要爭執點在於：㈠系爭契約書是否已經被告合法終止？㈡原告於被告簽訂系爭契約書時有無違反審閱期之規定？被告於專任委託銷售契約書內審閱權欄位之簽名是否真正？㈢如系爭契約有效，原告之服務報酬金額應為若干？㈣原告有無預期利益損失？經查：
㈠系爭契約書是否已經被告合法終止？⒈按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。民法第528條定有明文。查，被告丙○○前曾於94年4月15日委託原告居間仲介被告所有坐落台北市○○路○段○○○巷○弄○○○號1樓之系爭房地，有被告所簽立專任委託銷售契約書1件在卷可稽（見本院卷第30頁）。足見兩造間係成立委任契約，而約定由原告代被告處理銷售系爭標的物事務。
⒉次按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。固為民法第
549條第1項所明定。惟權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。同法第148條亦有明定。查，兩造於系爭契約書約定委託銷售期間為自94年4月15日起至94年7月15日止（見本院卷第32頁），而查，原告業於前開銷售期間內之94年5月13日尋得一組買方並於是日簽立「買賣定金收據」，且交付50萬元票款為定金，原告並於同日送達上開「買賣定金收據」予被告，被告亦即簽名其上表示同意出售，另約定同年月24日簽立買賣契約，亦有買賣定金收據1件在卷可參（見本院卷第34頁），被告雖否認收取定金，惟其既於該買賣定金收據上簽名，即已表示同意出售之意，不問是否收取定金及是否於48小時內交付，均不影響被告與吳平雄間買賣契約業已成立之事實。足見被告嗣於94年6月3日始發函原告，表示終止系爭委託銷售契約，其行使權利顯有違誠實及信用方法，依上開規定，自不生終止之效力。
⒊綜上，原告既已於約定委銷售期間內為被告覓得買方，並收
取定金，買賣契約業已成立，被告於契約成立後之94年6月3日始發函原告，表示終止系爭委託銷售契約，其行使權利有違誠實及信用方法，依上開規定，不生終止之效力。被告辯稱系爭契約書已經其合法終止云云，即無可取。
㈡原告於被告簽訂系爭契約書時有無違反審閱期之規定？被告
於專任委託銷售契約書內審閱權欄位之簽名是否真正？⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間所訂立之系爭契約書，係原告提出作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，為原告所不爭，自屬定型化契約（消費者保護法第2條第9款規定參照）。
⒉而查，被告以伊持有之系爭銷售契約書內審閱權欄位並無伊
簽名為由否認該契約書內審閱權欄位之簽名為真正一節，雖經本院以肉眼觀察，原告提出之系爭契約書內審閱權欄位之簽名與其餘被告不否認為真正之其他簽名，不論就字型、筆法及流暢性而言，均相當近似，核與證人即原告之承辦人丁○○到庭結稱契約書上有五處簽名，都是丙○○小姐親自簽的等語相符（見本院卷第72頁），足見被告於該專任委託銷售契約書內審閱權欄位之簽名係屬真正，被告空言否認，為無可取。惟查，系爭契約雖載明有三天審閱期，然被告係當場就簽名，亦據證人丁○○證稱在卷可稽，復為兩造所不爭，顯見原告並未給予被告合理之審閱期，雖證人丁○○另稱其有報告有三天審閱期，及如果對合約有任何不滿，可以來做解約的動作等語。然查，上開消費者保護法第11條之1第1項、第2項前段關於訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容之規定，係屬強制規定，不得拋棄。自不因證人是否告知有三天審閱期及被告是否知悉而認為已補正。從而，本件兩造間所訂立之系爭契約既違反前開審閱期之規定，依上開規定，其條款自不構成契約之內容。原告即不得主張被告應依契約書第八條房地買賣成交，被告同意給付乙方即原告成交總價額之4%為服務報酬，買賣標的物成交總金額為1,350萬元，4%服務報酬費用為54萬元損害。
⒊綜上，被告於系爭專任委託銷售契約書內審閱權欄位之簽名
雖係真正，惟原告於被告簽訂系爭契約書時既違反審閱期之規定，依消費者保護法第11條之1第1項、第2項前段規定，其條款自不構成契約之內容，從而，原告主張被告應依契約書第八條房地買賣成交，被告同意給付乙方即原告成交總價額之4%為服務報酬，買賣標的物成交總金額為1,350萬元，4%服務報酬費用為54萬元損害云云，自非可取。
㈢如系爭契約有效，原告之服務報酬金額應為若干？⒈次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部
分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第111條定有明文。查，系爭契約書因原告違反審閱期之規定，其條款不構成契約之內容，雖據論述如上。惟查，系爭契約書除去該部分，仍可成立，此觀被告嗣後於94年5月13日另簽立委託銷售契約內容變更合意書變更價款為1,350萬元，及於原告尋得訴外人吳平雄於94年5月13日簽立「買賣定金收據」，並交付50萬元票款為定金，被告同日於上開「買賣定金收據」上簽名表示同意出售，並約定94年5月24日簽立買賣契約等情可知。
⒉惟屆簽立買賣契約期日，被告卻違反「買賣定金收據」約定
，拒不簽立買賣契約，經原告於94年6月1日以存證信函催促被告依「買賣定金收據」履行簽約義務，被告仍未置理，而第三人吳平雄要約既與被告契約書必要之點達成合意，且據此訂簽立買賣定金收據，被告自應依約簽立買賣契約，然被告卻拒為履行以簽立買賣契約，自應負債務不履行損害賠償責任。
⒊而查，兩造業於94年5月13日另行簽訂委託銷售契約內容變
更合約書，於第四項變更其他約定事項欄約定，本次服務費為貳拾萬元整。檢測幅射及海砂檢測報告費用一切由買方支付。現況交屋。（見本院卷第33頁），並為兩造所不爭執。
足見兩造業就服務費用部分變更為20萬元。從而，被告辯稱縱契約為有效，原告亦僅得請求20萬元之服務費等語，自屬有據。原告一再主張被告應依系爭契約書第八條規定給付成交總價額之4%為服務報酬，以成交總金額1,350萬元計算，4%服務報酬費用為54萬元云云，自非可取。
㈣原告有無預期利益損失？⒈復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條固定有明文。惟須以當事人未約定損害賠償額為限，且須當事人證明依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，始得視為所失利益。
⒉查，兩造業於簽訂系爭契約書後，另行簽訂委託銷售契約內
容變更合約書，於第四項變更其他約定事項欄約定，本次服務費為貳拾萬元等情，業據論述如上。足見原告就本件委任契約於變更服務報酬金額時，已知縱使仲介成功，其所得請求被告給付之最高服務報酬之上限亦僅為20萬元，則被告如有違約，其所得請求之報酬亦應認至多僅為該金額，否則如認委任人違約不賣時，原告反仍得請求依原訂報酬額給付，或尚可請求所失利益之損害等，不啻變相鼓勵當事人違約，顯非立法之原意。況原告並未舉證證明其有何依通常情形，或依已定之計劃或其他特別情事，可得預期該項按買賣金額1% 計算之利益，其主張得請求被告給付所失利益13萬5千元云云，自無可取。
五、綜上所述，原告主張被告曾於94年4月15日委託其居間仲介被告所有之系爭房地買賣，經原告於約定委銷售期間內為被告覓得買方，並收取定金，買賣契約業已成立，被告於契約成立後之94年6月3日始發函原告，表示終止系爭委託銷售契約，其行使權利有違誠實及信用方法，不生終止之效力。惟屆簽立買賣契約期日，被告卻違反「買賣定金收據」約定，拒不簽立買賣契約，經原告於94年6月1日以存證信函催促被告依「買賣定金收據」履行簽約義務，被告仍未置理，拒為履行以簽立買賣契約，自應負債務不履行損害賠償責任。從而，原告請求被告給付報酬額在20萬元服務費範圍內，並加計自原支付命令送達翌日（按即94年8月4日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。其餘逾此金額以外之請求，則非有據，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，被告聲請部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 2 月 9 日
民事第一庭 法 官 張明輝以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 2 月 10 日
法院書記官 周其祥附錄：
民事訴訟法第392條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。