臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第4777號原 告 丁○○訴訟代理人 張文寬律師被 告 甲○○
丙○○乙○○兼上三人之法定代理人 戊○○共 同訴訟代理人 鄭敏郎律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十五年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應將台北市○○路○段九之二號八樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔。
本判決原告勝訴部分，原告以新臺幣參拾伍萬柒仟捌佰參拾參元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹佰零柒萬參仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）臺北市○○路○段9之2號8樓房屋（下稱系爭房屋）係原告所有。系爭房屋現由被告四人無權占用中，原告雖委請律師通知被告等，限期於民國94年7月11日之前遷讓返還，惟被告等置之不理。原告另向臺北市中正區調解委員會聲請調解遷讓返還，被告等仍拖延不還，原告爰依民法第767條規定請求被告等遷讓返還。
（二）被告等既未主張係訴外人葉新錦之債權人，則原告自葉新錦取得系爭房屋之所有權，不論係有償取得或無償取得，均不可能侵害被告等之任何權利。
（三）被告主張原告有通謀虛偽情事，顯無理由：
１、被告主張前手周志儀與葉新錦有通謀虛偽部分，與原告無關，原告與訴外人周志儀或葉新錦毫不相識。至於周志儀是否就葉新錦向土地銀行辦理之抵押貸款，擔任訴外人葉新錦之連帶保證人，此與原告何干？原告目前確實是房屋所有權人，也已登記為房屋所有權人。
２、原告是否曾進入系爭房屋內，詳加勘察，根本不影響原告就系爭房屋之買賣關係。
３、另系爭房屋既已登記為原告所有，有關前手之銀行抵押貸款，即由原告承受，供抵付部分買賣價金。故而該等自94年4月23日，原告取得系爭房屋所有權起之銀行貸款本息，即由原告負責按月繳納。至於被告質疑原告未立即辦理轉貸，此與投資理財之槓桿原理有關，亦與原告在取得系爭房屋占有之前，為避免不可預測之意外有關（被告戊○○與周志儀至今仍係夫妻關係），原告自不宜大意，以免遭受重大損失，並非如被告所臆測之莫須有之一連串設計。
（四）被告等居住原告所有系爭房屋內，並無正當權源。被告戊○○之配偶是否為周志儀，周志儀是否曾為系爭房屋之所有權人，其是否因職務配購，戊○○是否曾提供部分資金，以周志儀名義購置，另被告戊○○與其配偶之共同住所究在何處，均與原告無關。
（五）並聲明：
１、被告等應將臺北市○○路○段9之2號8樓房屋全部騰空遷讓返還原告。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列辯詞置辯：
（一）系爭房屋乃被告戊○○與訴外人周志儀於婚後所共同購置，並於該建物興建完成時，舉家遷入作為住所。嗣因周志儀外遇，其間為逼迫被告戊○○與其解決婚姻關係，於92年間向鈞院聲請指定住居所，意圖迫使共同被告等人遷離系爭房屋，被告不同意，終獲鈞院92年度家聲字第168 號裁定「指定兩造夫妻住所在臺北市○○區○○路一段9 之2號8樓」。詎周志儀在所圖未遂下，未幾即將系爭房屋形式上移轉予名為葉新錦者，並由訴外人葉新錦以與周志儀於桃園縣楊梅鎮調解委員會成立之調解書為執行名義，意圖逼使被告等人遷離系爭房屋，被告乃對該執行程序提抗告，經臺灣高等法院廢棄執行法院准予執行之處分。而被告係於94年4月間接獲該裁定，詎原告又以其係系爭房屋所有權人，要求被告等人應遷讓。原告形式上登記所有之系爭房屋伴隨之抵押貸款債務人確仍是前手葉新錦，而該抵押貸款之連帶保證人，竟是系爭房屋之第一手所有權人周志儀，則依呈現之客觀情況，顯足推認周志儀與葉新錦間確係通謀虛偽之買賣，無非欲將被告逼離系爭房屋，故形式雖已移轉登記予葉新錦之物權登記，依法亦應屬無效。
（二）原告與前手葉新錦間亦為通謀虛偽買賣，依法即為無效，故原告並無所有權。蓋原告於購買系爭房屋前竟未曾至現場履勘或進入系爭房屋勘察，有違一般不動產買賣之交易習慣，已令人質疑其與葉新錦間之不動產買賣是否為真實。原告係於葉新錦強制執行程序未果，即受移轉登記，其難道不知系爭房屋係有人居住使用？或對居住使用者是否有權先行了解後再予買受？再者，為何原告於受移轉登記為系爭房屋所有權人後，系爭房屋之抵押貸款債務竟未隨之移轉予原告，而仍屬前手葉新錦負擔債務？且被告戊○○配偶周志儀係該貸款債務之連帶保證人，縱原告係以極低價取得系爭房屋，則其行為是否以故意損害他人為主要目的？另原告所提與訴外人葉新錦之買賣契約影本，其騎縫章付諸闕如，亦違反常見之交易型態，實堪推定為不實之文書。
（三）退萬步言，縱原告非係與葉新錦通謀虛偽者，然葉新錦因與周志儀間通謀虛偽事實灼著，則依法無效下，葉新錦並非系爭房屋真正所有權人，其再將系爭房屋處分予原告，自屬無權處分，效力乃屬未定，則原告尚非真正所有權人，原告基於物上請求權，要求被告等遷讓，殊屬無據。
（四）並聲明：
１、請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
２、如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實：
１、原告現為系爭臺北市○○路○段9之2號8樓房屋之登記所有權人。
２、被告等四人現居住於系爭房屋內。
四、得心證之理由：
（一）原告主張伊為系爭房屋之所有權人，現由被告四人無權占用中，原告通知被告等，限期於94年7月11日之前遷讓返還，惟被告等置之不理。爰依民法第767條規定請求被告等遷讓返還等情，業據其提出建物登記謄本、通知函、回執影本為證。被告則以上開辯詞資為抗辯。故本件爭執點在於原告與訴外人葉新錦間、訴外人葉新錦、周志儀間就系爭房屋之買賣關係是否為通謀意思表示？被告等是否有權占有？茲分述如下：
１、被告辯稱原告受移轉登記後，其上之貸款債務人葉新錦並未變更，原告與葉新錦間就系爭房屋之買賣關係為通謀意思表示等語，經查就訴外人葉新錦於93年6月29日曾就系爭房屋向台灣土地銀行貸款設定最高限額抵押權等情，固有台灣土地銀行新工分行95年2月22日工放字第0950000033號函暨所附之他項權利證明書、抵押權設定契約書、住宅貸款契約、繳款明細影本附卷可稽（見卷第119頁至第128頁），惟查訴外人葉新錦自貸款後，均按期繳息，至94年6月1日改至該銀行古亭分行以現金繳息之情，亦有上開繳款明細及台灣土地銀行新工分行95年4月11日工放字第0950000081號函在卷可查，而查原告與訴外人葉新錦係於94年5月6日就系爭房屋簽訂不動產買賣契約，並自94年6月1日起至台灣土地銀行古亭分行繳納貸款利息等情，亦據原告提出不動產買賣契約、放款利息收據影本為憑（見卷第102頁至第106頁、138頁至第142頁），可見原告主張其於購得系爭房屋後即代為繳納貨款利息等語為可採，從而上開貸款債務人雖然未由訴外人葉新錦變更為原告，然買賣系爭房屋後，已由原告負擔貸款利息，是以被告單以上開貸款債務人於房屋買賣後，仍列訴外人葉新錦未變更，即認原告與訴外人葉新錦間就系爭房屋買賣契約係通謀虛偽意思表示云云，即不足採。至被告辯稱原告與訴外人葉新錦從未至系爭房屋現場勘察，有違交易常情云云，惟亦有可能買受人買賣系爭房屋純為理財之用，不為住家，自毋庸至現場仔細勘察環境，況縱然至現場，不得其門而入，亦屬枉然，故被告此部分辯詞，亦不足以認定原告與訴外人葉新錦間買賣契約關係係屬通謀虛偽意思表示。
２、被告辯稱訴外人周志儀為上開貸款契約之連帶保證人，故訴外人周志儀與葉新錦間就系爭房屋不動產買賣契約係通謀意思表示而無效，訴外人葉新錦係無權處分，從而原告非所有權人等語，惟查訴外人周志儀與葉新錦上開買賣契約縱然為通謀虛偽意思表示而為無效屬實，然仍應審究訴外人葉新錦之無權處分行為，原告是否因善意而登記取得所有權。經查被告以原告花費一千二百萬元之高額價金，又明知系爭建物內有代理葉新錦與原告為本件不動產買賣之周志儀家屬即被告等居住，竟仍買受，無法諉為不知內情云云置辯，然查被告並未證明原告於買賣之初即知系爭房屋內占有人係訴外人周志儀家屬，況即使知情，被告亦未舉證證明原告知訴外人葉新錦為無權處分人，故原告仍屬善意第三人，應已取得系爭房屋所有權，被告所辯尚不可採。
３、訴外人周志儀已喪失系爭房屋所有權，已如前述，則被告基於訴外人周志儀之家屬而占有之權源亦喪失，應屬無權占有人。
（二）按被告甲○○、丙○○、乙○○係被告戊○○之子女，基於共同生活關係，隨同被告戊○○居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，依民法第942條規定，僅被告戊○○為占有人。原告一併請求被告甲○○、丙○○、乙○○遷讓返還系爭房屋，顯非正當。從而原告依民法第767條請求被告戊○○應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
（三）兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
（四）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 5 月 22 日
書記官 林玗倩