臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第5330號原 告 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）訴訟代理人 王振志律師被 告 中華民國工業安全衛生協會法定代理人 丑○○訴訟代理人 子○○被 告 戊○○○訴訟代理人 丁○○被 告 己○○
壬○○丙○○上列三人共同訴訟代理人 楊金順律師被 告 甲○○ 住台北市○○區○○○路○段○○號5樓之2
癸○○ 住台北市○○區○○○路○段○號被 告 辛○○ 住台北市○○區○○○路○段○○號8樓上 一 人訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段○○○號上列當事人間請求調整租金等事件，本院於中華民國95年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○、如附表一所示之地上權、租賃權應自民國89年1月1日起年地租應調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之五計算」。
被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○應各依前項調整後之年地租數額就前項附表一所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○各應給付原告新台幣捌萬捌仟玖佰貳拾陸元，被告甲○○應給付原告新台幣貳拾貳萬貳仟參佰拾伍元，被告辛○○應給付原告新台幣貳拾萬參仟參佰拾伍元及均各自民國94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告癸○○應給付原告參萬壹仟柒佰陸拾元及自民國94年8月18日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘請求駁回。
訴訟費用由原告負擔三十分之十三，被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○各負擔三十分之二、被告甲○○、癸○○、辛○○各負擔三十分之三。
事實及理由
一、程序事項：被告癸○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張略以：
（一）原告所有座落台北市○○區○○段2小段318-4、319、319-8地號如附表一所示土地，分經被告等人本於租賃權、地上權而承租使用。依最高法院64年第5次民庭庭推總會決議所持之統一法律見解認為，地上權之登記，不過加強租賃關係，二者自可並存，是兩造間本並存地上權關係及土地租賃關係，仍有民法第447條調整租金之適用。因社會變遷致系爭土地地價飛漲等情事變更，原告每年所應繳納之地價稅仍無相對減少，更何況原告仍係以民國（下同）
66 年間所定之3％租率等向被告收取地租金，本已不敷繳納地價稅額，更無何收益可言，故有情事變更原則之適用。查本件系爭土地沿水源快速道路可直達台北市東區、北區等地，交通四通八達即為便捷，而原告於台北地院88年店簡字第659號給付租金等事件，即於書狀內聲請調整租金，故原告請求本件地租調整至按申報地價7％甚為合理。爰聲明：⒈被告所有如附表一所示之地上權、租賃權應自89年1月1日起年地租應調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息7%計算，於當年7月15日給付」。⒉被告應依前項調整後之年租金數額就前項附表一所示之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。⒊被告應分別給付原告如附表二所示之租金本息。⒋前項請求請鈞院依職權宣告得為假執行。⒌訴訟費用由被告負擔。
（二）本件仍有民法第442條之適用：依最高法院93年度台上字第2446號判例之見解，未定期限之基地租賃雖約定租金隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地週邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，出租人自得訴請法院調整租金。又按「同一物上債權與物權，個別獨立存在，除依法有混同原因外，不能使之消滅，為地上權之登記，不過加強租賃關係，二者自可並存。」為最高法院64年第5次民庭庭推總會決議所持之統一法律見解。是兩造間本並存地上權關係及土地租賃關係，縱被告或以未與原告公業訂立租約為由而抗辯有關其租金計算應以地上權登記為依據，或主張本件調租應依租約之約定為之，然揆之前述，原告秉地上權及租賃之法律關係訴請調整租金，於法均無不合。原告前於臺灣高等法院85年度上更一字第163號調整租金乙案，並經最高法院87年台上字第658號予以維持，是原告訴請調租，並無變更給付種類，且查兩造租約（或被告繼受前手之租約）有關：「每年每坪依該地號申報地價百分之3（或5）計算地租」之約定，其租金亦係以現金計算繳納，更益證原告本件請求於法並無不合。
（三）租約未考慮日後之物價調整：
１、查兩造之租約訂立時期約於66、67年間，雖78年間土地稅法將地價稅率修正將原最高累進稅率自千分之70向下修正為千分之55，然揆之76年間起因地價飛漲（即318地號自7,376元/㎡突飛漲至43,780元/㎡，319地號自3,786元/㎡飛漲至29, 510元/㎡），雖土地稅法向下修正稅率，惟因社會變遷致系爭土地地價飛漲等情事變更，原告每年所應繳納之地價稅仍無相對減少，更何況原告仍係以66年間所定之3％租率向被告收取地租金，本已不敷繳納地價稅額，更無何收益可言。是本件當有情事變更原則之適用，已無庸置疑。另查地價稅之課徵係以課稅義務人所有之土地總歸戶而為課徵標準，稅捐稽徵機關並未能就各筆土地個別課徵地價稅，且最高法院認「以上訴人因同時擁有眾多土地，致適用最高累進稅率繳稅，... 而為不利上訴人之判決，自屬可議」為由，而廢棄原判決（最高法院90年度台上字第269號判決）。是被告以原告公業土地眾多而適用最高累進稅率為由抗辯，實未解稅賦制度所致。
２、依租約第六條第㈤點、第㈦點約定：「基於地價稅累進有加重乙方租金負擔，對於本約出租土地之所有權移轉法令障礙或限制，如有修正除去時，甲方應同意依公平價格協議成立買賣。」，是以該第㈦點之約定內容益見，基於公平原則，原告所被課征之累進地價稅額顯需由承租人負擔，而將來法令修正解除移轉禁令後，原告亦需將系爭土地出售予被告取得。是以被告主張系爭土地之累進地價稅不應責由被告負擔等語，顯與系爭租約上開約定不符。
３、況按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。惟土地公告地價與公告現值有相當差異，而本件原告公業並未申報地價乃依平均地權條例第16條之規定以公告地價百分之80為其申報地價，是依公告地價之八成為租金之計算基礎，本顯與市場價格有相當差異，而不能認公告地價已充分反應土地升值。反觀被告所有之建物，因坐落系爭土地之周邊環境日漸繁榮而俱漸增值，而被告以其建物出租與他人，每年尚得收取鉅額租金利潤，與原告僅得依申報地價3-5％收取之地租相較，顯有失公允。乃被告主張系爭土地使用價值並無提高等語，顯與實情相違。
（四）本件地租調整至按申報地價7％：
１、查本件系爭土地係正坐落南北幹道約三十米寬之羅斯福路六段旁，坐落位置適為公車萬隆站，約十多公車線路集聚於此，再沿羅斯福路六段北行約一百公尺即為新店－淡水線捷運萬隆站，沿南行約五十公尺即予景福街交接，而沿景福街西行約二百米即銜接水源快速道路景美匝道，沿水源快速道路可直達台北市東區、北區等地，交通四通八達極為便捷，有系爭土地街道圖暨地籍圖可稽。另系爭土地沿羅斯福路六段及景福街兩側店家林立，更顯繁榮，且往南約一公里即至景美市場，該處即為新興之景美商圈，有遠東愛買購物中心、漢神百貨等及多處著名料理店聚集於此。而系爭土地於景福街二十一巷內即為志清國小，且方圓一公里內即有四、五間中小學，均足證被告所承租之系爭土地地處交通便利、坐落位置繁榮之區。且附近之土地承租人亦確以申報地價總價年息百分之7承租土地，從而原告依上開標準請求調整地上權年租金，亦至為合情合理並無過高情事。又查：我國國民平均所得於民國67年僅為53,303元，而民國94年即高達439,597元，其漲幅高達8倍多，然揆之本件兩造之租金自民國67年迄今已27年均未調整，而系爭土地之繁榮景象已非27年前可比，乃原告訴請調整系爭土地之租金亦實為允情允理。
２、有關被告所舉第三人財團法人仁濟院所出租之租率僅為申報地價3％乙節，蓋查被告所舉該例，該第三人係屬財團法人，本質即屬公益團體，與本案原告係為祭祀公業（本質屬派下員全體公同共有性質）兩者屬性相差甚遠，本不能混為一談。且該第三人所有之土地其應繳地價稅率是否與原告公業相同？亦無從印證。且城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限。而原告僅訴請調整本件租金按申報地價7％計算，係秉土地法規行使權利，本無不合。另原告公業所有之土地乃係先人遺留予後世子孫用以祭祀祖先及維持家族制度，而地租之收取乃係原告公業唯一之收益亦為每年應繳鉅額地價稅之來源，如原告公業所收取之地租猶不敷補足累進稅率差額之稅款，姑不論原告公業無力繳足地價稅額而影響國家經濟稅收至鉅，更甭論另有盈餘以祭祀祖先暨維持家族公業之花費。
（五）本件原告調租之意思表示之始點：查原告於88年間訴請被告等給付租金乙案中，已於起訴狀中第2點隨狀聲明「以本訴狀繕本送達被告等同時先向彼等表示自該訴狀繕本送達日起改依申報地價年息百分之7計算年地租之調租意思表示，如被告不同意調租，原告將來再於另案訴請調租判決」。是斯時原告公業已向被告等為調租之意思表示，雖部分被告於該案起訴後因主動繳納之前欠租而經原告公業撤回該給付之訴以致部分被告未列入該案判決書內，惟被告既收受該案起訴狀繕本，則原告調租意思表示於斯時即已到達被告。乃原告請求自89年1月1日起就系爭土地地租調整為按申報地價年息7％計算，即無不合。
三、被告抗辯略以（除被告癸○○外）：依兩造間地上權租賃契約書第4條、第6條第㈤項已約定按申報地價百分之3等為計算地租標準，故已考慮物價變動之狀況，是本件原告請求調整租金並無理由。又被告等設定地上權之土地面積非常小，地價稅應按基本稅率即千分之10徵收，而原告因土地眾多，造成以千分之45或千分之55累進最高級距課稅之不利益，不應由被告承擔，是原告稱所收租金不足繳納稅款亦不可歸責於被告，故原告據此請求調整租金亦無理由。又本件兩造間原約定之地上權地租並無調整理由，原告於89年間對被告起訴後撤回起訴，則其請求調整地租之意思亦隨同撤回，是縱認原告請求調整地租亦應依本件起訴時計算，同時原告已經繳納之地租亦無庸再依調整後之地租繳納，是綜上，本件原告請求調整地租並無理由，爰均聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
（一）被告中華民國工業安全衛生協會方面：依本件地上權租賃契約第4條規定，地租係依申報地價之5%計算，如地價變更時，按照變更後之地價，依上開之比率計算地租。依此規定，即租賃標的之土地有因利用或繁榮所生之價值改變時，承租人即被告所應負擔之地租隨之而改變，就承租人之租金負擔非屬一成不變，此可由承租人89 年繳納土地租金325,840元，而94年土地租金已調整為377,137元。此一情況與民法第442條有別，故該條於本件租賃契約中予以引用，於法不合。又原告請求調漲土地租金計算比率，由每年的5%調漲至7%，調漲幅度高達40%。依行政院主計處所公布之國民所得統計作為指標，顯見我國國民所得在5年內並未成長，則原告以經濟繁榮作為調漲土地租金40%顯無理由。就出租人地價稅之負擔而言，平均地權條例有關地價稅稅率之規定近年來未有變更，縱土地之公告地價有調整時，就增加之地價稅也已依租賃契約前開條文之規定，轉而由承租人負擔，實質上並未增加出租人之負擔。是原告的主張無理由。
（二）、被告己○○、壬○○、丙○○方面：
１、本件土地設定地上權租賃契約書第四條、第六條第㈤項已約定按申報地價百分之3計算地租，顯已考慮物價變動之因素，是已就情事變更所可能導致之租金差異詳為約定，基於私法自治之精神，原告不得逕依民法第442條及同法第227之2條情事變更原則請求被告等調整租金。
２、本件地上權租約不得類推適用民法第447條：若法律行為成立同時，已預料將來情事有所變更者，自無民法第227條之2第1項情事變更原則之適用。而民法第442條租金調整即本於情事變更原則所為之具體規定，適用上自應同於民法第227條之2第1項之意旨；本件系爭土地設定地上權租賃契約書第4條、第6條第㈤項約有明文「租金繳納原設定每年每坪依該地號申報地價百分之3計算地租，於當年7月15日乙次付清，如地價變更時，按照地價變更後之前開比率收租金另詳見第6條第5、6款約定。」、「倘地價稅率變更時應由甲方（即原告）提示確切地價稅繳納憑單後，乙方（即被告等）方有任由甲方提高租金至相當政府實際課徵地價稅標準之義務」，是兩造於訂立租約時既已就地價變更、地價稅變更約有明文，是已就情事變更所可能導致之租金差異詳為約定，基於私法自治之精神，原告自不應捨本逐末，逕依民法第442條及同法第227之2條情事變更原則請求被告等調整租金。況查系爭租約並未限定租金僅限於特定金額，而有盱衡社會變遷及物價升高等情事均會反映於土地價值之上，而將申報地價與租金設定連動條款，再就地價稅率可能之變動更為約定，顯已慮及情事變更之可能。
３、系爭租約於訂約時已考慮物價變動：兩造租約既明文以地價稅率變更作為調漲租金之事由，顯然兩造就訂立租約後系爭土地所可能發生之價格升降、稅率變動等情事致租金差異之情形均已有約定，衡諸原告起訴所持理由及系爭土地歷經時日變遷後價值之變動均無出於系爭租約約定之範籌，亦符合公平原則，況系爭租約約定地租並非以修正前平均地權條例第57條限制建築基地租金最高限額百分之5作為訂定系爭土地租金之依據，是原告引用與本件案件事實截然不同之最高法院88年台上字第2347號判決為佐證，並引用民法第442條暨司法院院字第986號解釋欲調高租金顯乏所據，是原告提起本訴實無理由。又依土地稅法第16條之規定，原告須負擔最高累進稅率繳納地價稅之原因，係擁有眾多土地又不依土地法規定分售之結果，非各筆之土地均須按最高累進稅率繳稅，本件系爭爭土地（即被告所承租之土地）之地價總額並未超過累進起點地價，依上開法文規定，系爭土地之地價稅應按基本稅率即千分之10徵收，此一稅率並未高於系爭租約之租金比率。故原告主張其土地地價總額超過累進稅率標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，請求調整租金，亦非法之所許。其次系爭土地雖位處台北市區景美一帶，近年因社會進步確有地價上漲之情形，惟此一情事仍為系爭租約於訂立時兩造即已預期如前述，是原告以物價、地價上漲等為調整租金原因，亦與法未合。
４、原告主張租金依地價稅率調漲至百分之7顯過高：系爭土地地價稅率亦未高於租金（未加計累進稅率時），故系爭土地租金本屬合理。又財團法人台灣省私立台北仁濟院於94年間出租台北市中心土地時（公告地價高於系爭土地），亦係以申報地價年息百分之3計算租金（亦依地價之升降調整）出租，足證兩造約定系爭土地之租金應屬合乎情理，原告請求調高顯無理由。且原告未經與被告等協商便逕以訴訟方式為達成目的之手段亦絕非可採。況且系爭租約之訂立本即為權宜之計，並非為原告增加收益或為供原告公業填補開支所訂立，故原告所稱被告等給付之租金除為繳納地價稅外尚應有盈餘云云，顯有剝削承租人之嫌，自非可採。
５、最高法院48年台上字521號判例：「房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」蓋原告雖於另案起訴狀中為調整租金之意思表示，據該案判決並未就此一事項為審酌，亦未於判決主文中提及，同嗣經撤回，同時本件共同被告己○○於該案亦未被列為被告，故原告以另案起訴狀送達之時點請求鈞院為本件增加給付租金之起算點，實屬無稽。
（三）被告戊○○○方面：原告與被告係於67年3月5日依土地法第97條第1項規定，訂定租率為3%。民法第442條之規定不能適用於地上權租賃，若可類推適用或擴張解釋，顯然有違反法律保護弱者之精神。縱或可類推適用民法第442條之規定，但原告將租金由3%調整為7%，調整幅度過高，蓋台北市政府94年一般地稅率第5級之地價稅稅率為千分之45減去累進差額，原告請求調整租金為7%，顯不合契約約定。且被告從未積欠原告租金，89年時因發生調租糾紛，原告即拒絕收取租金，惟被告仍向本院提存所提存，故原告調整租金之訴縱認有理由，則被告亦不受原告88年調整租金之意思拘束。又原告所居住者為屋齡28年之10層大樓，方圓數百公尺內皆為矮舊房舍，對面為台電變電所，北行百公尺確為一捷運車站，其四周亦均為舊住宅，利用系爭土地之經濟價值不高，是原告請求調高租金無理由。
（四）被告庚○○方面：被告於87年間經法院拍賣程序買得系爭土地及地上權，依拍賣公告登記之地租為每年申報地價千分之2.5計算，且登記本公信力，就本件而言，亦應參酌原來以千分之2.5計算租金之事實，否認原租金率5%。又依原告起訴之意旨只其於88年8月7日另案（88 年店簡字第659號）起訴時即已聲明改依申報地價年息7%計租之調租意思云云，惟遍查宣示判決筆錄並無調租請求之意思（或有之嗣後顯已減縮為法院判決之租金率），從而原告請求自斯時起片面以7%計算之租金並無理由。又原告因其持有之土地數量多數適用級距較高之4.5%之地價稅率課徵地價稅，乃係原告本身持有之土地數量所造成，被告並未使用原告其他土地，不能將之歸責被告。末按，如依原告所提公告地價（申報地價按八成計算）觀察，89年度迄94年度間各相關地號土地地價調整，漲幅極微，加以88年度原告起訴判決均未爭執租金應有如何之變化，應無所謂情事變更之適用。原告其土地於同一時間原本即有不同之租金率，本件概依7%請求調漲至齊頭之租金率，並未斟酌系爭土地之租金率原有不同，可見確有因人而異之事實，果須調整，其調整自亦應斟酌同期不同之租金率之歷史事實，非可一概調整至同一比率。
（五）被告辛○○方面：引用被告己○○、壬○○、丙○○之答辯，被告之租金原為2.5%，89年份租金已全部繳清，僅能接受租金調整至5%，請求駁回原告之訴。
（六）被告甲○○方面：援用上開被告所有答辯。
（七）被告癸○○方面：未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為何答辯。
四、法院協助兩造整理爭點如下：
（一）兩造不爭執之事實：被告分別本於租賃權、地上權而承租原告所有座落台北市○○區○○段2小段318-4、319、319-8地號如附表一所示土地，並分別約定如附表所示之地租租率。
（二）兩造協議簡化爭點如下：
１、地上權之租金可否類推適用民法第442條之規定調整？
２、本件兩造間之契約約定是否已考慮到日後物價變化而預先設計，從而不需適用民法第442條調整租金？
３、若認可以調整租金則依土地價格百分之七是否合理？
４、若確定租金調整之比率，應由何時起算？已經繳納之部分是否仍需調整及補繳？
五、法院之判斷：
（一）地上權之地租可否類推適用民法第442條之規定調整。
１、按司法院院字第986號解釋：「按地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其『因使用土地而支付金錢為對價』之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。」；是地上權地租之增加，若符合民法第442條之規定，亦應類推適用民法第442條之規定調整地租。
２、本件被告戊○○○等雖抗辯地上權之地租與土地租金類型不同，若擴張解釋，顯有違法律保障弱者之精神，是不可以類推適用民法第442條之規定調整地租云云，惟與上開現行有效之解釋不符，不能加以採據。且查民法第442條租金調整規定，乃民法誠實信用原則衍生之情事變更原則具體化之規定，是考量要否調整地租時，即應一併考量誠信及公平原則，應併敘明。
（二）本件兩造間地上權等地租約定，因週邊環境、工商繁榮、利用地上權土地之經濟價值及所受利益及物價變化等，應類推適用民法第442條規定調整租金。
１、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。次按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。
最高法院著有93年台上字第2446號判例足資參照。
２、參照上開說明，地上權等地租之調整則須符合下列情事變更之各項要件：①須有情事變更之事實；即法律行為成立當時客觀基礎環境之事實有變更；惟若屬當事人主觀上於行為時己認識其事實之存在，或明示該事實之存在或繼續為其法律行為生效之要件，則應屬條件之問題，而非情事變更。②必須發生於法律行為成立法律效果消滅前；按不能預料之事，非當事人於為法律行為當時所知或可得而預見者；若為法律行為當時可以預見等，於當事人間即無不公平情事，無庸適用情事變更原則。③須非當事人於法律行為當時所得預料；④必須情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致；因情事變更之目的乃在排除不公平之結果，且必須在法律上別無救濟方法時，始有其適用，故如係可歸責於當事人依法得向第三人請求損害賠償，別無情事變更原則之適用。⑤情事變更依其原有效果必須顯失公平；及在客觀交易秩序上，認原有法律效果發生，將有背於誠信與衡平觀念之謂。⑥以不動產租賃及地上權設定為條件；⑦土地等不動產之價值須有昇降，即租賃物本身價值之漲落，即交易價值為準，並應以土地繁榮程度、鄰地租金比較等為準。⑧須為不定期限之租賃，若定有期限，即可認為期限內有不變更租金之意思，即與情事變更原則不符，不能聲請調整租金。
至於租金不敷納稅，司法實務早期見解，認為稅額增加致所收租金不敷納稅時，如遇稅額增加與不動產價值之騰漲有係者，可以請求增加租金（最高法院48年度第6民、刑庭總會會議決議）。惟較近見解，則認為未定期限之不動產租賃，於其價值高昇時，出租人始聲請增加租金，至於租金不敷納稅，尚非法定增租原因。同時地價稅採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，故有土地多筆被累進課徵地價稅，致租金不敷納稅時，非法定增稅原因（最高法院69年台上字第1343號、70年台上字第264號判決、83年台上字第319號判決即採類似見解）。故綜合上述，地上權人類推適用民法第442條規定調整地租，主要審酌「租賃物」本身價值之漲落，及「承租人」利用基地之經濟價值及所受利益等前述事項，與是否足敷繳納租金並無直接關連。
３、經查原告所有系爭土地坐落南北幹道約30米寬之羅斯福路六段公車萬隆站旁，沿羅斯福路六段北行約100公尺即為新店－淡水線捷運萬隆站，沿南行約50公尺即予景福街交接，而沿景福街西行約200公尺即銜接水源快速道路景美匝道，交通便捷，而沿羅斯福路六段及景福街兩側商家林立，商業繁榮，往南約一公里即至景美市場，同時系爭土地於景福街二十一巷內即為志清國小，且方圓一公里內即有四、五間中小學，而被告地上權所使用之土地目前為萬美大樓，一樓及二樓多為商業使用，同時萬美大樓對面即台灣電力公司之變電所等；與67年間系爭土地四週環境、工商繁榮不可同日而語等，為兩造所不爭執，並有卷附照片、系爭土地街道圖暨地籍圖可稽。故系爭土地之經濟價值及被告等利用系爭土地所受利益亦因而有大幅變動，即屬上述情事變更之情事，兼查原告主張系爭土地依原登記稅率百分之3計算之地租，業不足繳納系爭土地之地價稅等事實，亦據原告提出台北市稅捐稽徵處文山分處函、法務部行政執行署台北行政執行處扣押命令等可稽，是自堪信為真實，同時原告亦陳稱系爭土地地租與附近相較亦偏低等情，是原告主張情事變更依百分之3計算地租，顯失公平等語即屬有據。綜上本件原告主張類推適用民法第442條規定，請求調整租金即有理由，應予准許。
４、又參照上述說明，被告雖辯稱本件兩造租約乃依申報地價一定比例計算租金，是被告給付之租金已隨地價調整而調整，故原告聲請調整本件租金與法令規定不符，不能准許云云，即難認有理由。
（三）本件地上權地租以調整至申報地價百分之5較合理。
１、依兩造租約第4條規定：每年每坪依該地號申報地價百分之參（或百分之五）計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如「地價變更」時，按照地價變更後之前開比率收租金（部分租約加載：另詳見第六條第五、六款約定）。又兩造租約第6條第5點、第7點約定：「如地價調整時，應參照政府按新申報地價征收地價稅期日及比照前開第四條約定，倘有地價稅變更之情事，應由甲方（按原告）提示確切之地價稅繳納憑單或足資證明之影本，基於甲方不敷繳納稅捐之原因，乙方（按被告）有任由甲方提高租金至相當政府所實際課征地價稅之標準之義務。」、「基於地價稅累進有加重乙方租金負擔，對於本約出租土地之所有權移轉法令障礙或限制，如有修正除去時，甲方應同意依公平價格協議成立買賣。」；是兩造於訂立契約當時，即明確預定①以申報地價一定比率為計算給付地租之標準；②若依一定比率計算地租不敷繳納地價稅時，被告有支付租金至少達原告繳交地價稅金額之義務。若因累進地價稅增加被告負擔時，原告在法令範圍內願將系爭土地以公平價格出賣予被告。又依照上開契約內容，似亦可間接推論，兩造原約定之地租，在地價調整後，原則上是以足敷繳納地價稅即足，非可令原告再據以取得其他之利益，始符合公平原則及契約真義。再參照前開「租金不敷納稅」之說明，本件被告抗辯原告因眾多土地，使系爭土地之累進稅率達百分之之四點五之不利益（超出約定之申報地價百分之3部分）不應由被告承擔，不能據以調整地租云云與契約原約定兩造真意不符，難加採據；同理被告據此抗辯無調整租金必要云云，亦無理由，應再敘明。
２、經查被告提出財團法人台灣省私立台北仁濟院於94年間承租台北市○○段土地（公告地價高於系爭土地），土地租賃契約一件，並據以說明地上權地租超過一年即屬顯失公平云云；原告對上開土地租賃契約並不爭執，是上開土地租賃契約，本足作為本件調整地租之參考。次按台北市政府等公家機關，向來對無權占用不動產請求相當於不當得利之租金，均以被占用基地之公告地價周年利率百分之五計算；兼參照系爭土地目前累進地價稅為申報地價千分之四十五（年息百分之四點五）等情，及兩造系爭契約條款內容如上述；另綜合審認系爭土地可能之交易價值（原告陳稱另有相類似土地以公告地價或現值打折出售予地上權人，詳兩造土地租約上開規定「．．對於本約出租土地之所有權移轉法令障礙或限制，如有修正除去時，甲方應同意依公平價格協議成立買賣。」）、繁榮程度、鄰地租金等事項，及被告利用系爭土地建築房屋使用所獲經濟價值及所受利益等項等情況，因認本件以每年每坪（或每平方公尺）以申報地價百分之五計算地租為合理，逾此部分即應認為當事人就租金變動之客觀環境已有預料（如上述並參考最高法院80年度台上字第524號、82年度台上字第2154號、83年度台上字第1734號判決意旨等均採相類似見解），即應認無理由，應予駁回。又本件被告中華民國工業安全衛生協會地租本即為申報地價百分之五，是原告此部分請求即屬無據，應予駁回。
３、原告雖陳稱系爭土地或其他相關土地之地租，法院判決均調整為年息百分之七云云，惟查本件被告自訂立土地租賃契約，或分別自前手受讓房屋使用系爭土地，均係供作居住使用，自民國67年68年間迄今均無改變，是被告各自使用系爭土地經濟價值及所受利益，似無過鉅變動，故調整租金幅度不宜過高；次查本件原告處理部分土地後，有關土地之累進地價稅已降至週年利率百分之四點五，且參照上開兩造租約之真意，若逕依原告所言調整至申報地價週年利率百分之七，對被告言，反有顯失公平之情事，是原告請求調整租金逾百分之五部分之主張即不足採。又本院其他個案之認定，亦與本件認定事實基礎不同，不能比附援引，亦應敘明。
４、再按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後1個月內申請登記，此觀土地登記規則第5條、第27條、第102條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被告（除被告中華民國工業安全衛生協會）應支付之地租既如上所述應予調整，則原告就系爭土地請求被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○等人就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自屬有據。
（四）原告請求調整租金率至申報地價週年利率5%，應自意思表示送達被告後之89年1月1日起算。
１、按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。最高法院著有48年台上字第521號判例可資參照。又本件地上權地租之調整亦有適用。
２、經查原告於88年間對被告中華民國工業安全衛生協會、戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○及訴外人王與言等合計55人，起訴請求給付租金等事件，經本院新台簡易庭以88年店簡字第659號分案審理，原告於起訴狀中即載明「以本訴狀繕本送達被告等同時先向彼等表示自該訴狀繕本送達日起改依申報地價年息百分之7計算年地租之調租意思表示，如被告不同意調租，原告將來再於另案訴請調租判決」（88年店簡字第659號卷第一宗第6頁），且查案件起訴狀繕本嗣亦送達被告，亦為兩造所不爭執，並有上開件88年店簡字第659號案卷可稽，自堪信為真實。從而參照上開說明，本件原告起訴主張調整租金之意思表示早於88年間即送達被告，本件調整租地應自89年間起算等語，參考前開說明，核屬有據，應予准許。被告雖抗辯調整租金為「形成之訴」，原告前案業經撤回起訴，縱認應調整租金惟應自本件起訴狀送達繕本起算云云，核與上開判例見解不符，難認有理由。
３、據上，原告請求被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○等人如附表㈠所示之地上權、租賃權應自89年1月1日起年地租應調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息5%計算，於當年7月15日給付。」即有理由，應予准許。又被告中華民國工業安全衛生協會即依系爭土地當年度申報地價年息5%計算租金，無庸再予調整，是原告此部分請求即無理由，應予駁回。
（五）被告應依系爭土地當年度每平方公尺申報地價週年利率百分之之五計算之地上權租金內容，協同原告辦理變更登記。
１、按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後1個月內申請登記，此觀土地登記規則第5條、第27條、第102條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○應支付之地租既如上所述應予調整至申報地價週年利率百分之五，則原告就上述318-4、319、319-8地號土地部分，請求被告等就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自屬有據，應予准許。
２、又如上述，被告中華民國工業安全衛生協會原租金率即為系爭土地申報地價週年利率百分之五，即無庸再予調整，故原告請求協同變理變更登記部分即無理由，應予駁回。
（六）被告等應分別給付之租金如下：
１、經查被告中華民國工業安全衛生協會業定租率5%繳清89年度至94年度之租金；被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○亦分別依原租金率3%提存89年至94年之租金，而被告辛○○則依原租金率2.5%繳交89年度之租金，此部分為兩造所不爭執，並有被告提出之提存書等附卷可稽，是自堪信為真實。
２、再查本如上述原告所有之系爭土地地上權地租應自89年1月1日起調整為申報地價週年利率5%如上述，是則原告請求被告給付之租金即詳如附表三所示，原告請求逾此範圍部分即無理由，應予駁回。附表三計算方式為：申報地價（即公告地價之80%）ｘ面積ｘ租率ｘ持分。據此：
被告戊○○○應給付原告88,926元被告己○○、壬○○、丙○○各應給付原告88,926元。
被告甲○○應給付原告222,315元。
被告癸○○應給付原告31,760元。
被告辛○○應給付原告203,315元。
又本件被告中華民國工業安全衛生協會業依5%租金率付清地租，是原告此部分請求亦無理由，應予駁回。
３、再查兩造地上權租賃契約書約定：「地租繳納：每年每坪依該地號申報地價百分之三計算地租，於當年七月十五日乙次付清．．」等語，並未明確約定，應由地上權人即被告主動交付，同時系爭土地之租金例年來均由原告請求後，被告始為給付；是被告租金給付義務顯屬「往取」之債務，即原告請求給付而被告拒不給付後，被告始負遲延責任。從而本件原告未舉證證明先往取租金遭被告拒絕，而命被告如附表二所示分別依法定利率計算之遲延利息部分之請求，即無理由，應予駁回。
４、又本件被告應給付之地租如附表三所示，是被告等各應自本件起訴狀繕本送達之翌日起（即被告戊○○○、己○○壬○○、丙○○、甲○○、辛○○均自94年8月18日起、被告癸○○自94年9月14日起），應負遲延責任，即應按週年利率百分之五計算之遲延利息。
（七）綜上，原告依據兩造租賃等法律關係，請求㈠被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○如附表1所示土地之應付年租金，均應自89年1月1日起，分別調整為依承租土地當年度申報地價年息百分之5計算，於當年7月15日一次給付。㈡被告戊○○○、己○○、壬○○、丙○○、甲○○、癸○○、辛○○應各依前項調整後之年租金數額就前項第附表1地號土地所登記取得之地上權，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。㈢被告戊○○○應給付原告88,926元、被告己○○、壬○○、丙○○各應給付原告88,926元、被告甲○○應給付原告222,315元、被告癸○○應給付原告31,760元、被告辛○○應給付原告203,315元，及各自94年8月18日起（被告癸○○自94年9月14日起），按法定利率（即週年利率5%）計算之利息為有理由，應予准許。逾此部分之請求即無理由，應予駁回。
（八）至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、假執行之宣告部分：按民事訴訟法第389條第1項第5款規定：所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決，法院應依職權宣告假執行。其主法意旨略以：「為配合社會經濟之變動，並發揮假執行制度之功能，加強對權利人之保障，本條第一項第五款所定法院應依職權宣告假執行判決之金額或價額之數額宜予提高。爰配合本條第一項第三款之修正，將第五款之金額提高為新臺幣五十萬元。」，經查本件訴訟標的之金額依原告計算為4,407,504元，而請求被告給付金額即聲明第三項金額則為3,676,488元，而本院前開判准原告請求部分金額則為813,094元，是本件訴訟標的金額及法院判准被告給付之金額均逾新台幣500,000元，且又非簡易訴訟，是與上開民事訴訟法應依職權裁判准強制執行規定不符，原告聲明第四項聲請法院依「職權」強制執行云云亦與法不合無從裁定，應予敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79判決如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 洪遠亮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 29 日
書記官 柯金珠