臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第5664號
原 告 乙○○
樓訴訟代理人 陳世源律師被 告 甲○○
號丙○○上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國95年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告原起訴請求被告連帶賠償買賣價金新台幣（下同）4, 900,000元及裝璜、代辦費等221,400元，合計5,121,400元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；嗣於94年11月21日更為請求被告賠償買賣價金及裝璜、代辦費、裝置天然氣費、搬家費、貸款利息、地價稅等281,973元，求為命被告連帶給付5,181,973元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，核係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：伊於民國94年3月29日與被告簽訂不動產買賣契約書，以4,900,000元買受被告共有之門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地應有部分。伊於94年4月底付清尾款交屋後，經社區管理委員會主委張忠良等人告知，並向台北市政府工務局（下稱工務局）函查，方獲悉系爭房屋為無法補強處理而須拆除重建之海砂屋，顯然不具通常之效用及價值，而有重大之瑕疵，伊即以存證信函通知被告上情並為解除系爭買賣契約之意思表示。伊購買系爭房屋後，除全數價金已付清外，另支出裝璜費140,000元、代辦費40,000元、裝置天然氣費用24,920元、搬家費16,000元、貸款利息54,438元、地價稅6,615元，合計支出281,973元。被告購得系爭房屋後，據社區管委會主委張忠良告知及依房屋稅單上免稅代號之記載，已明確知悉系爭房屋有上開重大瑕疵，竟刻意隱瞞，致伊陷於錯誤而買受，被告顯係共同詐欺，應負侵權行為責任。為此依物之瑕疵擔保、給付不完全及侵權行為之法律關係提起本訴，求為命被告連帶賠償買賣價金及裝璜等各項費用支出，並於本院聲明：㈠被告應連帶給付原告5,181,973元及自起訴狀繕本送達翌日（94年10月31日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋係被告於93年9月間向法院拍賣取得，查無任何關於海砂屋之資料，且系爭房屋屋齡已18年，然房屋外觀良好，無磁磚剝落、鋼筋裸露現象，尚非海砂屋，否則原告何以能貸得4,500,000元高價。又房屋稅一年開徵一次，僅開徵時方會繳納，被告不知道系爭房屋有因海砂屋而免稅之情。縱系爭房屋為海砂屋，仍有一定的交易價值，且系爭房屋屋況甚佳，無任何危險，依原告提出之工務局函中鑑定標的物為一樓，鑑定時檢測取樣僅六處，不符合一般檢測取樣九處，尚不足證明系爭房屋有重大瑕疵得以解除契約。社區管理委員會基於社區房屋整體改建，政府將給予補助金，並可更換新屋，條件甚優，故主委鼓吹住戶以海砂屋要求比照改建，然多數住戶均以無改建必要而拒絕，故迄今社區房屋仍未改建，益見系爭房屋並無重大瑕疵。至原告請求賠償裝璜等各項費用支出均不合理，被告亦無庸負責。
四、查原告主張其於94年3月29日向被告購買系爭房屋，業已支付買賣價金4,900,000元（其中4,500,000元為銀行貸款），被告已於94年4月22日點交系爭房屋予原告等情，業據原告提出不動產買賣契約書為證（見本院卷第8至12頁），並為被告所不爭執，堪信此部分事實為真正。
五、次查原告主張系爭房屋為海砂屋（即混凝土氯離子含量超過標準之建築物），且屬無法補強處理而須拆除重建者，顯然不具通常之效用及價值，有重大之瑕疵，被告於購得系爭房屋時已知悉上情，而隱瞞不告知，致其陷於錯誤而購買，被告行為屬共同侵權行為，其已於94年5月12日向被告解除契約，依法得請求被告返還買賣價金，並得請求損害賠償等情，雖據其提出工務局函（見本院卷第13至14頁）、存證信函（見本院卷第15至16頁）、裝璜等費用相關單據（見本院卷第17至20頁、第61至74頁）為證，但為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應予審究之爭點為：原告交付之系爭房屋是否氯離子含量過高，且屬無法補強處理而須拆除重建？原告據以解除契約是否有理由？被告是否明知系爭房屋為須拆除重建者，隱瞞不告知原告，致原告陷於錯誤而為買賣，而應負侵權行為之責或損害賠償之責？茲分述如下：
㈠首按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告主張被告交付之系爭房屋係屬海砂屋，且屬無法補強處理而須拆除重建者，而被告就此事實明知，故意不告知原告，致原告陷於錯誤而購買系爭房屋，原告得解除契約，並請求被告返還價金及賠償損害等情，是原告就此有利之事實，即系爭房屋混凝土存在高氯離子含量且無從補強之瑕疵；被告明知該瑕疵存在，故意不告知等事實，應負舉證責任，應先敘明。
㈡依原告提出之工務局89年7月3日北市工建字第8931641801號
函，係函復合家歡富貴社區管理委員會、福祿社區管理委員會，並載明：富貴區：台北市○○區○○街○○○巷○○弄1至55號（單號）一至五樓；福祿區：台北市○○區○○街○○ 巷6至22號（偶號）一至五樓建築物，依台北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定為高氯離子混凝土建築物，並經原鑑定技師表示該建物應拆除重建等語，固包括系爭房屋在內。然經本院向工務局函詢系爭房屋混凝土之氯離子含量及是否有立即之危險時，據其函復稱：系爭房屋屬於台北市聯邦合家歡福祿社區，依土木技師公會檢送之鑑定報告書，所鑑定之標的物僅限地下層及一樓，並未對二樓辦理鑑定，故無系爭房屋混凝土氯離子含量之相關資料等語，有工務局95年1月5日北市工建字第09471072100號函在卷可憑（見本院卷第85、86頁）。顯見系爭房屋未曾經土木技師公會鑑定過其混凝土氯離子含量及混凝土抗壓強度。則工務局於上開89年7月3日之函文內逕予認定系爭房屋亦屬應拆除重建者，自非無疑。本院尚難單憑該函遽以認定系爭房屋即屬高氯離子含量建築物、混凝土抗壓強度不足，且無從補強而應予拆除重建。
㈢又查土木技師公會於89年3月19日鑑定合家歡社區房屋混凝
土強度及氯離子含量時，福祿區部分僅就地下層與一樓檢測，各取樣六處，其中混凝土試體抗壓強度取樣六組之平均值地下層為每平方公尺214公斤；一樓為每平方公尺221公斤，又氯離子含量取樣六組之平均值地下層為每立方公尺1.18公斤，一樓為每立方公尺0.92公斤。土木技師公會鑑定結論為：「本鑑定之結論僅針對所申請之標的物，即福祿區地下層及一樓．．．，有關建物混凝土抗壓強度方面，依據建築技術規則第352條，試體試驗壓力強度之平均值，如不小於規定壓力強度之85%，且無單一試體之試驗壓力強度小於規定壓力強度75%，可以認為合格；本案混凝土之材料強度依規定為每平方公尺210公斤，．．．福祿區地下室混凝土抗壓強度平均值為每平方公尺214公斤，符合要求，但最小值為每平方公尺54公斤，不符合要求；一樓混凝土抗壓強度平均值為每平方公尺221公斤，最小值為每平方公尺184公斤，均符合要求。於氯離子含量方面，依據CNS3090混凝土中最大水溶性氯離子含量規定（鋼筋混凝土所處環境須作耐久性考慮者）為每立方公尺0.3公斤，而本案標的物之氯離子含量均遠超過該規定。綜觀上述結果，本案標的物氯離子含量普遍偏高，混凝土抗壓強度除福祿區一樓外，亦多呈現不足；氯離子含量過高的處理方式雖有多種，但基於混凝土強度不足，已對一作為長久使用之建物安全構成潛在威脅，故不論以經濟效益或工程實務上考量，均認定以拆除重建為宜。」，有工務局95年1月5日北市工建字第09471072100號函檢附之土木技師公會鑑定報告書可稽（見本院卷第87至92頁）。
則土木技師公會鑑定報告僅就福祿區之地下層及一樓鑑定作出結論，且鑑定時似僅就福祿區其中某一棟房屋之地下層與一樓各取樣六處，以為檢測（此從福祿區房屋門牌為台北市○○街○○巷○號至22號（偶號），應有九棟，而檢測值僅六組應可得知），則該公會所鑑定者是否為系爭房屋即台北市○○街○○巷○○號同棟所屬之一樓、地下層，尚非無疑？倘非就系爭房屋所屬同棟建築物之一樓、地下層為採樣檢測，不論系爭房屋為被告所陳屬九棟連棟式之建築，或原告所陳為雙併建築（見本院卷第97頁），則鑑定之地下層或一樓雖無從補強而應予拆除，惟系爭房屋亦不必然有混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足，且無法補強須拆除之情。遑論土木技師公會僅就福祿區地下層、一樓各採樣六處，就富貴區房屋一樓、二樓取樣九處，顯然非就台北市○○區○○街○○巷○號至22號（偶號）共九棟房屋之地下層、一樓及富貴區二十八棟房屋均有採樣，如何推論福祿區上開九棟房屋及富貴區二十八棟房屋一至五樓全部建築物均屬無從補強，而應拆除重建？是工務局函文以依土木技師公會鑑定報告書認應拆除重建，逕予認定福祿區上開九棟房屋包含系爭房屋在內均應拆除重建，尚難信實。
㈣原告雖主張因福祿區一樓必須拆除重建，系爭房屋為二樓無
法獨立存在，故亦應拆除重建等語。惟如前所述，依土木技師公會之鑑定報告書，尚無從證明係就系爭房屋所屬同棟一樓、地下層檢測，而認定應予拆除重建，則原告主張即非可信。雖依一般建物營建工程多係逐層整批澆灌混凝土，每一層建物之混凝土成分比例似應均勻分布於建物各結構部分，惟以建商建造台北市內湖區聯邦合家歡福祿區、富貴區房屋，係屬數棟五層樓建築物，每一棟房屋是否均與土木技師公會鑑定採樣者為同一批混凝土澆置，亦屬未定，是依土木技師公會鑑定報告書，尚不足證明系爭房屋必然存在氯離子含量過高之瑕疵，甚且混凝土抗壓強度不足，無從以補強及防蝕處理，而須拆除重建。再者原告提出之房屋稅課稅資料查詢單（見本院卷第21頁），就系爭房屋固記載免稅，然此係依工務局上開89年函所致，此觀該函副本給予台北市稅捐稽徵處內湖分處可知。惟工務局函既有如上所述不能遽信之理由，是則亦難憑該查詢單認定系爭房屋有上開瑕疵之情。本件依原告提出之工務局函、房屋稅課稅資料查詢單與上開土木技師公會鑑定報告書等證物，尚不足證明系爭房屋確屬高氯離子含量之建築物，且影響結構安全，並無從予以補強，必須拆除重建之事實為真實。而原告經本院闡明後，復以其已盡舉證責任（見本院卷第96頁），而不願再提出其他證據證明，從而原告主張系爭房屋有上開無從補強之重大瑕疵存在，自不足採信。
㈤再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。本件系爭房屋若假設屬高氯離子含量之建築物，惟原告亦未能證明系爭房屋混凝土抗壓強度不足，致影響房屋結構安全，且完全排除補強及防蝕處理之必要性，僅得以拆除重建為必要方法。而自土木技師公會89年鑑定後迄今五年餘，系爭房屋所在之台北市內湖區聯邦合家歡福祿區房屋均無拆除，且原告自交屋後居住迄今之事實，為兩造所不爭執。又依被告提出之系爭房屋外觀照片所示，亦無磁磚剝落、鋼筋裸露之情，復有照片可稽（見未院卷第38頁），是系爭房屋顯尚無礙於居住。則系爭房屋縱假設有氯離子含量過高之情，原告主張逕予解除契約，亦有失公平，不應准許。
㈥原告另主張被告購買系爭房屋後，已知悉系爭房屋為高氯離
子含量之建築物，隱瞞故意不告知，致伊陷於錯誤而購買，被告應負損害賠償責任等語，並提出房屋稅課稅資料查詢單一紙為證。惟依房屋稅條例第12條規定，房屋稅係每年徵收一次。本件被告係於93年9月間向法院拍定買得系爭房屋，旋於94年3月29日轉售予原告，有法拍屋全球資訊網全文資料、不動產買賣契約書可稽，則被告辯稱其因未納房屋稅，不知系爭房屋為高氯離子含量建築物，應屬非虛。原告既未再舉證證明被告確實明知系爭房屋為高離子含量之建物，隱瞞故意不告知，致原告陷於錯誤之情，其主張被告應負共同侵權行為之責云云，即非可採。又按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條亦定有明文。本件原告既未能證明系爭房屋確有氯離子含量過高，致影響結構安全，應予拆除重建，且被告故意不告知，則原告請求被告為不履行之損害賠償，亦無理由。
㈦再查系爭房屋為屋齡十八年之舊屋，被告自法院買得系爭房
屋後，轉賣予原告，並按房屋之現狀交付予原告，且無證據證明被告知悉系爭房屋為高氯離子含量之建築物，尚難認有可歸責於被告致給付不完全之情。從而，原告依給付不完全之法律關係，請求被告負損害賠償責任，亦不足取。
六、綜上所述，原告主張被告明知系爭房屋為氯離子含量過高之建築物，影響結構安全且無法補強須拆除重建，尚非可採，被告所辯系爭房屋縱有氯離子含量過高之情，對於房屋價值影響有限，原告解除契約不合法為可採信。從而，原告依瑕疵擔保、給付不完全、共同侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付原告5,181,973元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，尚非有據，不應准許。又原告返還價金等之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 95 年 2 月 22 日
民事第四庭 法 官 林麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 2 月 22 日
書記官 李承翰