臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第572號
原 告 丙○○訴訟代理人 張旭業律師被 告 怡富開發建設股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 丁○○共 同訴訟代理人 曾孝賢律師上開當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國94年8 月
2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第7 款分別定有明文。本件原告提起本件訴訟，原係依據民法第259 條解除契約之回復原狀請求權請求被告返還已給付之價金，於本院整理兩造請求權基礎及原因事實之訴訟前階段，原告即以書狀及言詞追加基於錯誤及詐欺之原因事實而主張撤銷其簽訂契約之意思表示並依據民法第179 條不當得利返還已給付價金之請求權基礎（見本院民國94年4月25日準備程序筆錄及原告於當日提出之準備書狀），因本件尚未進入調查證據之階段，堪認原告前開訴訟之追加並不甚礙被告之防禦及訴訟終結而與前開規定並無不合，原告所為追加應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告與被告怡富開發建設股份有限公司（下稱怡富公司）及丁○○於93年12月13日就坐落臺北市○○段○ ○段284 及284 之3 地號之D1棟房屋及土地（下稱系爭房地）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），由原告以價金為新臺幣（下同）1950萬元之價格向被告買受系爭房地，原告並於簽訂系爭契約後依約給付被告139 萬元。而系爭房地之買賣過程中，被告於93年12月7 日收受原告交付之39萬元定金後，始將系爭契約交由原告審閱，依據公平交易委員會84年6月7 日第1 次會議之決議，被告此部分行為業已違反公平交易法第24條之規定，對原告顯失公平，依據民法第148 條誠信原則，原告應可解除系爭契約並請求被告返還已繳納之價金。原告於簽訂系爭契約後始得悉身為地主之被告丁○○曾因土地開發案涉犯貪污治罪條例罪嫌而於93年5 月間遭臺灣桃園地方法院羈押，系爭土地並於93年1 月29日設定抵押權與板信商業銀行，且於93年12月20日以信託之名義信託登記在板信商業銀行名下，因前開情事涉及系爭契約之標的能否實踐及被告債信能力，均屬交易上重要風險評估而為當事人之資格與物之性質在交易上均認為重要之事項，原告自得依民法第88條第2 項、第1 項規定撤銷其簽訂系爭契約所為之意思表示，且被告於簽訂系爭契約時未告知被告丁○○涉有刑案，亦有違反公平交易法第24條之情狀，原告亦可依據民法第92條之規定解除契約。又被告在銷售系爭房地時曾向原告表示稱：系爭房屋1 樓之法定停車位及蓄水池，可以變更為室內使用以增加房屋之使用面積，並可依原告的要求來為原告變更設計，2 次施工並無問題，且系爭房屋興建工程可於95年年中交屋等語，並寄給原告1 樓變更設計之配置參考圖，然依據系爭契約第9 條之約定，被告應在建造執照核發後6 個月內開工，自開工起算750 個日曆天內完工，工期約長達2 年半，且變更原始設計圖上之用途，需經主管機關之核准，亦非被告所能決定，另比對被告於銷售房屋時所製作之模型及系爭契約中所附之平面圖，平面圖中並無模型中關於房屋圍牆之設計，可知系爭房屋圍牆部分亦需2 次施工，但被告卻未告知系爭房屋之圍牆需2 次施工，且觀諸系爭契約，亦未揭示土地移轉年度，經公平交易委員會84年4 月12日第183 次委員會認定屬於違反公平交易法第24條之顯失公平行為，則被告上開所為，顯屬使原告陷於錯誤而簽訂系爭契約之詐欺行為，被告自可依據民法第92條第1 項之規定撤銷其簽訂系爭契約之意思表示，是原告既已依法撤銷其簽訂系爭契約之意思表示，則被告取得原告交付之價金139 萬元，即屬不當得利，原告可依據民法第179 條不當得利之法律關係請求被告返還上開已收之價金。此外，兩造已於94年1月3 日在原告律師之法律事務所商談解約事宜，此亦為被告表示同意，惟需扣除必要費用，可知系爭契約已於94年1 月
3 日經兩造合意解除，被告即可依據民法第259 條第2 款之規定請求原告返還已收取之價金並加計利息。原告自可依據不當得利、解除契約回復原狀及誠信原則之法律關係請求被告返還已收之價金139 萬元等情。並聲明：被告應給付原告
139 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率
5 ％計算之利息。
二、被告則以：本件原告委請律師發函表明解約之意後，雙方曾於94年1 月3 日在原告訴訟代理人處商談解決之道，且被告丁○○固曾提出與系爭房地代銷公司洽談後可研究扣除相關費用後返還餘額之提議，但未獲原告之同意，雙方並無結論，且若當場雙方意見一致，則應當場立具書面以息爭端並昭慎重，顯見兩造間並未達成解除系爭契約之合意，被告尚因認為原告可能履約而於94年1月8日依據系爭契約寄出傢俱配置參考圖供原告參考，嗣因原告並未依系爭契約繳納期款，經被告2次函催均未獲回應，被告遂於94年2月18日發函與原告通知解除系爭契約並沒收已收受之定金共139 萬元，原告自不得起訴請求被告返還上開款項。至於原告主張因錯誤及詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示而撤銷其簽訂系爭契約之意思表示部分，被告丁○○雖涉嫌行賄罪而遭羈押及系爭土地設定抵押權並信託登記與板信商業銀行，然行賄罪之處罰本未涉及沒收及追徵，該部分罪嫌亦與系爭房地之買賣無關，而系爭土地於93年1 月間即已設定抵押權與板信商業銀行，為原告所明知，且觀諸被告與板信商業銀行簽訂不動產信託契約書，信託登記與板信商業銀行之目的係為保障系爭房屋能順利完工履約，況依據系爭買賣土地契約第11條第2 項之約定，被告只須於取得原告之金融機構貸款日起10日塗銷他項權利即可，被告並非不得設定他項權利予第三人，上開情狀均與系爭契約買賣標的之實現與債務人之債信無涉，原告自不得就前開情狀主張發生錯誤。另就原告主張遭受詐欺之各情狀，系爭房屋之1 樓為停車空間且無圍牆部分，為系爭房屋買賣契約第3 條及附件5 「住戶管理規約」附圖1 「房屋平面圖」所明示，而為原告所明知，圍牆部分並經雙方約定2 次施工再行施作，原告並無錯誤，且房屋交付買受人後，買受人即可自行決定如何使用，非被告所能限制，本件係因原告擬將系爭房屋1 樓空間作為室內使用始要求被告怡富公司提供1 樓及圍牆規畫之參考平面圖，並於前開住戶管理規約中加以載明，被告始依據系爭契約於94年1 月8 日將相關參考平面圖提供與原告，況建築設計需符合法定之建蔽率、容積率等規定，被告不可能應原告之要求而變更設計，被告並未向原告佯稱系爭房屋1 樓之法定停車位、蓄水池可變更為室內使用及可依原告要求變更設計等語。關於交屋期限部分，縱現場銷售人員依其經驗及其他情況判斷約95年年中可交屋，此僅為推估而非契約之內容，亦為原告所明知，否則原告自當要求載明於契約之中，況系爭工地目前地下室已近完成，預估於95年年中或可交屋，與原告之主張亦無不符。又在系爭契約簽訂過程，本件被告並無提出需先付定金才能審閱契約之要求，係原告自願先給付定金，而系爭契約亦經原告於93年12月7 日攜回審閱後再於93年12月13日簽訂，原告並非無審閱期間，且依據系爭土地買賣契約第9 條之約定，土地所有權移轉前之地價稅、工程受益費及土地增值稅均由賣方即被告負擔，於系爭土地買賣契約第6 條復約定土地所有權需於使用執照核發後6 月內辦理移轉登記完畢，雙方已就土地所有權移轉之權利、義務加以約定，並無曖昧不明影響原告權益之情事，就上開部分並無顯失公平或違反誠信原則或違反公平交易法第24條之情事，原告亦不得就前開情事主張受詐欺而撤銷其簽訂系爭契約之意思表示。此外，系爭房地係由被告委託訴外人樂河創作有限公司（下稱樂河公司）銷售，依據被告與樂河公司簽訂之銷售承攬契約書第9 條及第15條之約定，被告就系爭房地之銷售需給付樂河公司服務費及溢價款共172 萬5075元（計算式詳如附表所示），遠超過原告已給付之金額，縱依原告主張扣除必要費用後返還餘額，本件亦無餘額可供返還等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、本件兩造於93年12月13日就系爭房地簽訂系爭契約，由原告以1950萬元之價格向被告買受系爭房地，原告並已依約共給付139 萬元之買賣價款（含定金）與被告，而於買賣洽談過程，原告先於93年12月7 日交付39萬元之定金，嗣後原告與被告丁○○及樂河公司人員即洪嘉鴻曾於94年1 月3 日在原告訴訟代理人事務所商談解約事宜。系爭土地並曾於93年1月29日及93年12月15日設定抵押權並信託登記與板信商業銀行股份有限公司等情，為兩造所不爭執，復有原告提出之系爭契約、訂購單在卷可證，自堪信為真實。至於原告依據民法第259 條及第179 條請求被告返還已給付之價金，為被告所否認，並以前開情詞置辯，則兩造爭執要點厥為：㈠系爭契約是否業經兩造合意解除？原告是否得因合意解除系爭契約而依民法第259 條請求返還已給付之價金？㈡原告是否得依民法第88條及第92條之規定撤銷其簽訂系爭契約之意思表示而依民法第179 條請求返還不當得利？㈢原告主張被告先行收受定金、系爭契約未記載土地購入年限而違反公平交易法第24條並依據民法第148 條請求返還價金是否有理由？經查：
㈠系爭契約是否業經兩造合意解除？原告是否得因合意解除系
爭契約而依民法第259 條請求返還已給付之價金？原告主張系爭契約業經兩造於94年1 月3 日在原告訴訟代理人事務所合意扣除必要費用後解除部分，為被告所否認，然經證人即斯時擔任原告訴訟代理人之實習律師甲○○到庭結證稱：原告、原告之父親、原告之訴訟代理人、被告之訴訟代理人、被告丁○○及洪嘉鴻於94年1 月3 日在原告訴訟代理人之事務所商談解除系爭契約之事宜，過程中，被告丁○○曾向原告表示如果真要解約需要扣除支付與洪嘉鴻部分之必要費用，原告即點頭表示同意，接著被告丁○○或被告訴訟代理人就表示算好必要費用後在1 週內退款等語（見本院
94 年5月18日準備程序筆錄第2 頁至第3 頁），是兩造確有達成附有扣除因銷售系爭房屋而應給付樂河公司之必要費用後尚有剩餘始解除契約之條件之解約合意一事，自足信為真實。惟查，本件原告給付與被告之價金扣除應給付樂河公司之必要費用後並無剩餘一節，業經證人洪嘉鴻到庭結證稱：
伊在樂河公司擔任業務經理，負責專案銷售房屋之業務，系爭房屋及係由伊經手處理，依據樂河公司與被告簽訂之銷售承攬契約及原告與被告簽訂之系爭契約，被告應給付樂河公司代銷之必要費用為172 萬5075元（計算式詳如附表所示），而樂河公司業已自被告處收得服務費97萬8075元，且依據銷售承攬契約之約定，即便是系爭契約發生解約之情事，被告仍須給付相關代銷費用等語（見同上筆錄第5 頁至第6頁），是比較原告已給付之款項及被告應給付樂河公司之代銷費用，扣除應給付樂河公司之172 萬5075元後，原告已給付之款項並無剩餘，從而，兩造間所為解除系爭契約之合意因條件不成就而不發生解除契約之效力，本件原告主張合意解除契約而請求回復原狀云云，尚難憑採。
㈡原告是否得依民法第88條及第92條之規定撤銷其簽訂系爭契
約之意思表示而依民法第179 條請求返還不當得利？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張其因詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示並於簽訂契約時對於交易上重要之當事人資格及物之性質產生錯誤等節，為被告所否認，則原告自應就前開有利於己之事實負舉證之責。⑵本件原告主張身為系爭土地所有權人之被告丁○○因涉嫌
違反貪污治罪條例案件罪嫌而於93年5 月間遭臺灣桃園地方法院羈押，系爭土地並於93年1 月29日設定抵押權與板信商業銀行，且於93年12月20日以信託之名義信託登記在板信商業銀行名下等情，業經原告提出土地登記謄本在卷可參，且為被告所不爭執，惟系爭契約之買賣標的為系爭房地，交易上重要者應為系爭房地本身性質及其價格，出賣人是否曾因案羈押，並非重要之事項，而被告丁○○係因涉嫌違反貪污治罪條例而遭羈押，與其債信能力並無關連，且原告亦未提出資料說明被告丁○○所涉刑案部分可能導致系爭房地無法如期完工交屋，實難以原告於簽訂系爭契約時不知被告丁○○曾受刑案羈押即認原告簽訂系爭契約所為之意思表示有錯誤，另系爭土地於兩造簽訂系爭契約前即93年1 月29日即已設定抵押權與板信商業銀行，為土地登記謄本所明載，屬原告得輕易查悉之事項，而「如因乙方（即被告丁○○）設定他項權利與第三人時，乙方應於取得甲方（即原告）之金融機構貸款核撥日起算10日內，負責清理塗銷，否則，經甲方訂定相當期限催告，逾期仍未解決時，甲方得解除本契約，‧‧‧。」、「本契約係以完成開發前揭本專案工程為目的，甲乙方（即被告）將信託財產信託予丙方（即板信商業銀行），丙方除依約定之管理及運用辦法處理信託財產外，並受任將受益權有權轉讓以協助甲乙方籌措興建資金。」亦為系爭買賣土地契約第11條第2 項及被告與板信商業銀行簽訂之不動產信託契約書第1 條所明定，可知兩造業已於簽訂系爭契約時就嗣後被告將系爭土地設定他項權利應如何處理之細節加以約定，而系爭土地設定信託與板信商業銀行之目的亦係為確保系爭房地之工程完成開發，對於原告之權益並無不利，尚難認原告因前開事項而於簽訂系爭契約時所為之意思表示有何錯誤，原告主張依據民法第88條第2 項、第1 項之規定撤銷其簽訂系爭約之意思表示，尚乏依據。
⑶按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意
示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合，最高法院著有18年上字第371 號及33年上字第
884 號判例要旨可參。查本件被告丁○○曾因涉嫌貪污治罪條例案件而遭羈押一事，並未涉及債信能力，亦無證據證明該案與系爭契約是否能完工交屋有關，已如前述，另系爭契約並未記載系爭土地購入年限一節，雖為兩造所不爭執，惟觀諸系爭土地買賣契約第9 條第1 項及第2 項之約定，系爭土地所有權移轉前之地價稅、工程受益費及土地增值稅係由被告丁○○負擔，移轉後之前開稅款始由原告負擔，可知原告並不需負擔系爭土地移轉所有權前所生之地價稅、工程受益費及土地增值稅，則系爭契約是否記載系爭土地購入年限並不影響原告之權益，從而，於系爭契約簽訂過程中，被告就上開事項本不負有告知原告之義務。又系爭房屋買賣契約附圖1 房屋平面圖中就系爭房屋未設置圍牆，而系爭房屋銷售現場之模型（見原證9）設有圍牆，且原告簽訂系爭契約前業已閱覽系爭契約內容等情，亦為兩造所不爭執，並經原告就現場模型提出照片2張在卷可參，惟附圖1 房屋平面圖為系爭契約之附件，且觀諸原告提出之上開照片2 張，銷售現場之模型亦清楚表現系爭房屋設有圍牆，則原告於簽訂系爭契約前既已審閱系爭契約內容，針對系爭房屋買賣契約附圖1 房屋平面圖及銷售現場模型關於圍牆部分並不相符之差異，自可輕易比對察覺並獲悉系爭房屋圍牆需經2 次施工之結論，實難認被告就此部分有欲使原告陷於錯誤而故意示以不實之事之行為。至於原告主張被告佯稱可變更1 樓法定停車位及蓄水池為室內使用，並寄發配置參考圖，且被告銷售人員曾表示系爭房屋可於95年年中交屋而與契約約定不符部分，為被告所否認，而「1 樓之平面及圍牆規畫，需根據甲方（即原告）隔間需求由乙方（即被告怡富公司）於簽約日起30日提供參考平面圖，不另計價。」復為系爭房屋買賣契約附件5 住戶管理規約末手寫約定所明載（即原證8），並參以被告怡富公司於94年1 月8 日交付原告之傢俱配置參考圖（即原證7）， 可知兩造間僅約定被告怡富公司需無償依據原告隔間需求提供參考平面圖供原告參考，且上開傢俱配置參考圖即為被告怡富公司於簽訂系爭契約後為依約履行而交付與原告，上開證據並無法證明被告曾向原告表示可變更1 樓法定停車位及蓄水池為室內使用及被告銷售人員曾向原告表示系爭房屋可於95年年中交屋等情，被原告復未提出其他證據證明以資佐證，揆諸前開規定及說明，原告主張其因遭詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示云云，委無足取。
㈢原告主張被告先行收受定金、系爭契約未記載土地購入年限
而違反公平交易法第24條並依據民法第148 條請求返還價金是否有理由？⑴本件原告主張系爭契約簽訂過程被告要求必須先付定金始
得閱覽契約，為被告所否認，則依據民事訴訟法第277 條前段之規定，原告自應就前開有利於己之事實負舉證之責，合先指明。
⑵本件原告主張系爭契約簽訂過程被告要求必須先付定金始
得閱覽契約且未記載土地購入年限而違反公平交易法第24條之規定部分，固據提出訂購單及系爭契約為證，然觀諸原告提出之訂購單及系爭契約，訂購單上僅載明被告訂購系爭房地之建坪、總價款、定金及相關訂購之約定條款，並未有需先繳納定金始得閱覽契約之記載，系爭契約亦無任何有關需先繳納定金始得閱覽之約定，而原告就此部分亦未提出其他證據以佐其說，自難認被告於系爭契約簽訂過程曾提出必須先付定金始得閱覽契約之要求；另系爭契約並未記載系爭土地購入年限一節，因系爭土地買賣契約第9 條第1 項及第2 項之約定，對於原告權益並不生影響情節，已如前述，則原告主張就上開部分有違反公平交易法第24條規定而被告應依民法第148 條之規定返還價金云云，顯屬無據。
四、綜上所述，原告依據民法第259 條回復原狀請求權及民法第
179 條不當得利請求權及民法第148 條規定請求被告返還已給付之價金139 萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，洵屬無據，不應准許。
五、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 周玫芳
法 官 薛中興法 官 唐于智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
書記官 江虹儀附表┌───────────────────────────┐│①系爭房地之銷售總底價為1701萬元，系爭房屋實際銷售與原││ 告之總價為1950萬元。 ││ ││②樂河公司可得之服務費為5 ％之銷售總底價即為97萬8075元││ 。（00000000*0.0575 ＝978075） ││ ││③樂河公司可得之溢價款為實際銷售總價與總底價間差額之30││ ％即74萬7000元。 ││（00000000-00000000）*30％＝747000 ││ ││④樂河公司因銷售系爭房地可得172萬5075元。 ││（000000+747000＝0000000） │└───────────────────────────┘