臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第612號原 告 戊○○
5訴訟代理人 林辰彥律師複 代理人 施裕琛律師
陳家慶律師被 告 甲○○
丁○○信義房屋仲介股份有限公司上 一 人法定代理人 乙○○共 同訴訟代理人 陳俊宏律師複 代理人 張雙華律師被 告 丙○○訴訟代理人 張俊傑律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國95年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告原起訴依民法第184條、第185條規定請求被告甲○○、丁○○、丙○○負連帶賠償責任，嗣追加信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）為被告，依民法第188條第1項規定、違反居間契約（買賣仲介專任委託契約）之債務不履行，請求其負連帶賠償責任或負損害賠償責任，被告雖不同意原告追加，惟其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：伊於民國91年12月間為出售台北縣新店市○○路40之1號4樓之一房地（下稱系爭房屋），委託被告信義房屋新店北新店專案經理即被告甲○○以售價新台幣（下同）350萬元代為出售，被告甲○○知悉伊急需現金周轉，竟向伊佯稱系爭房屋市價僅值210萬元，並虛擬假買主，致伊陷於錯誤更改委託銷售總價為220萬元，並由被告信義房屋新店太豐店專案經理即被告丁○○介紹被告丙○○以220萬元向伊購買，雙方於92年1月27日簽約成交，嗣伊發現系爭房屋於同年5月1日再轉賣予訴外人林佳君，並能以324萬元設定最高限額抵押與訴外人聯邦銀行，按銀行審核貸款額度係以抵押物之現值為基準酌定，聯邦銀行既能准予324萬元抵押額度，系爭房屋現值當不可能低於324萬元，倘以現值八成核貸計，系爭房屋現值當在350萬元以上，被告甲○○、丁○○之背信行為，及與被告丙○○之共謀詐欺行為，致使伊損失130萬元。又被告甲○○、丁○○係被告信義房屋員工，本應依被告信義房屋與伊簽訂之買賣仲介專任委託契約（下稱系爭仲介契約）執行職務，盡善良管理人之義務，縱認其行為未構成背信，亦難逃過失侵權行為之責。伊原本於同年9月份擬召開記者會訴諸輿論，被告為使伊不召開記者會而先支付伊45萬元，但伊尚損失85萬元，自得依民法第184條、第185條規定請求被告甲○○、丁○○、丙○○負連帶賠償責任，而被告信義房屋為被告甲○○、丁○○之僱用人，依民法第188條第1項規定亦應負連帶負賠償責任。另伊與被告信義房屋簽訂系爭仲介契約，彼此間成立民法居間契約，依系爭仲介契約第5條第2項、第3項約定，被告信義房屋應伊要求，得提供該公司最近3個月之成交行情，供伊訂定售價之參考，亦應每週向伊報告房屋銷售之處理情況，及依民法第567條第1項規定有據實報告、妥為媒介及調查之義務，詎被告信義房屋之履行輔助人甲○○、丁○○未依約履行，致伊低價拋售系爭房屋而受有損失，被告信義房屋應負債務不履行之損害賠償責任；或其未依居間契約及民法第567條、第571條所定之義務，以不實資訊詐使伊以低價售出系爭房屋，違反保護他人之法律，依民法第184條第2項規定應負損害賠償責任等語。並聲明：被告應連帶給付原告85萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告抗辯：
（一）被告甲○○、丁○○、信義房屋則以：本件原告前曾委託力霸房屋、大慶房屋公司仲介銷售系爭房屋未成後，方委託被告信義房屋仲介銷售，對屋價應有一定認知，原告後來以220萬元售出，乃其自行同意，被告並無侵權可言。
又原告主張系爭房屋市值350萬元，純是其主觀想法，即使林佳君曾有持系爭房屋向聯邦銀行設定最高限額抵押324萬元，由聯邦銀行提供資料顯示林佳君之房屋抵押貸款240萬元，另有30萬元信用貸款，銀行評估當時系爭房屋現值299萬餘元，並無所謂系爭房屋市值350萬元可言。又原告就系爭事件另對被告甲○○、丁○○、丙○○提出刑事詐欺等告訴一案，業經台北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）檢察官先後3次為不起訴處分（92年度偵字第243
40 號、93年度偵續字第343號及93年度偵字第6487號、94年偵續一字第65號），對丙○○、林佳君之貸款情形及相關銀行帳戶均已詳查，並無原告所稱詐騙、背信情事。又被告甲○○、丁○○以仲介為業，收入之仲介服務費乃以成交價之固定比率收取，成交價越高，其收入越高，豈可能詐騙原告促其低價出售之理。原告主張被告共謀詐騙、背信，應負侵權行為損害賠償責任，並無理由。其次，依原告與被告信義房屋簽訂系爭仲介契約第5條之資訊提供服務，乃「被告應原告要求」而提出，原告既未要求，被告何來違約？且被告受委託銷售系爭房屋，仍須原告同意出售方可成交，如有成交機會，被告豈有不向原告報告之理？又若被告從不向原告報告，原告又豈會稱其委託售價由350萬元降為310萬元再降為220萬元，被告並無違反居間契約之債務不履行情形。況縱被告有違反，亦與原告是否受損或損害額若干並無因果關係，被告無賠償原告85萬元之必要等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告丙○○則以：伊於92年1月下旬因見報廣告系爭房屋要出售，遂向刊登廣告之信義房屋洽詢，伊先出價210萬元，雙方討價還價，伊陸續增至220萬元後即不願再增加，嗣信義房屋人員來電表示原告同意，雙方遂以220萬元成交，於同年1月27日簽立買賣契約，由伊以自有資金及向中國信託商業銀行貸款200萬元支付。嗣因伊不喜系爭房屋隔壁狗味重，而將系爭房屋整修後委託力霸房屋仲介轉售，於同年5月1日以265萬元出售與林佳君，原告主張伊詐騙其以低價出售系爭房屋進而造成房屋價差130萬元之損失，全屬不實等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：查原告於91年12月22日委託被告信義房屋仲介銷售系爭房屋，委託銷售價為350萬元，信義房屋之承辦人為被告甲○○，惟同日原告即將委託銷售價降為310萬元，92年1月26日再將委託銷售價降為220萬元，並經由信義房屋之另一職員被告丁○○介紹被告丙○○買受，雙方於92年1月27日簽訂不動產買賣合約書，成交價為220萬元。嗣被告丙○○於92年5月1日將系爭房屋轉賣予林佳君，林佳君將系爭房屋設定最高限額抵押324萬元予聯邦銀行等事實。及原告以伊遭詐騙賤價拋售系爭房屋為由，向台北地檢署告訴被告甲○○、丁○○、丙○○涉嫌共謀詐欺、背信罪嫌一案，先後經該署檢察官以92年度偵字第24340號、93年偵續字第343號、93年度偵字第6487號、94年度偵續一字第65號為不起訴處分等事實，為兩造所不爭執，並有買賣仲介專任委託書、買賣委託書內容更改附表、不動產買賣合約書、聯邦商業銀行新店分行函及台北地檢署檢察官不起訴處分在卷可稽，自堪信為真實。
五、兩造之爭點及論述：原告主張被告甲○○、丁○○、丙○○共謀詐騙其以賤價出售系爭房屋，及被告信義房屋有違反居間契約（系爭仲介契約）之債務不履行情事，致使其受有損害，依侵權行為、債務不履行之法律關係，被告應連帶負損害賠償責任或損害賠償責任等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）有關侵權行為部分：
1、按民事上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此事項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號判例意旨參照）。
2、本件原告主張被告甲○○、丁○○、丙○○共謀詐騙其以賤價出售系爭房屋，無非以被告丙○○購買系爭房屋3個月後即轉售他人，且經由系爭房屋登記謄本載設定最高限額抵押324萬元推估，系爭房屋之市價應為350萬元以上，並據此認定被告丙○○係虛擬之假買主，與被告甲○○、丁○○共同詐騙原告以220萬元賤價出售系爭房屋，再以高價轉售林佳君，以賺取高額之差價云云。惟查：
（1）被告丙○○辯稱其係以自有資金及向中國信託商業銀行貸款200萬元購買系爭房屋乙節，業據其提出中國信託商業銀行帳戶（0000000000000號）存款存摺明細表、台灣省合作金庫六合分行簽發予其之18萬元支票為證，此核與其與原告簽定之不動產買賣合約所載交款記錄相符，堪信為真。其次，被告丙○○將系爭房屋轉售林佳君部分，經本院調閱台北地檢署94年度偵續一字第65號案卷，證人林佳君於該案證稱其向丙○○購買系爭房屋價額為265萬元乙節，與被告丙○○供述相符，並有渠等所簽定不動產買賣契約可稽。又林佳君購買系爭房屋而以系爭房屋向聯邦銀行貸款設定最高限額抵押324萬元部分，依偵查案卷附聯邦銀行不動產鑑估報告書，鑑估系爭房屋於92年4月29日價值為299萬3,593元，聯邦銀行依該鑑估價值之八成核貸與林佳君240萬元等情，有聯邦銀行不動產鑑估報告書、聯邦銀行200萬0,575元匯款通知單、聯邦銀行與林佳君之借款契約書及聯邦銀行撥款核貸與林佳君及林佳君按月繳息明細表附於該案卷可稽。另被告丙○○購買系爭房屋向銀行貸款部分，依該偵查案卷附聯邦銀行匯款通知單所載，係於同年5月27日由聯邦銀行匯入中國信託銀行板橋分行帳戶而代償200萬0,575元，而中國信託銀行95年1月18日中信銀集作部第000000000000號函亦表明被告丙○○之貸款於同日清償，並翌日（28日）領取清償證明及塗銷抵押權設定登記。綜此，堪認被告丙○○與林佳君間買賣系爭房屋價格為265萬元，及渠等購屋資金均係向銀行貸款而來為真。原告主張被告丙○○將系爭房屋以340萬元轉售並將款項匯入被告甲○○、丁○○之帳戶；或主張系爭房屋價值應在350萬元以上；或主張被告丙○○與林佳君間是假買賣云云，與上開證據資料不合，且原告未舉證以實其說，不足採信。
（2）原告又主張信義房屋曾與其協商簽署承諾書給付45萬元賠償其售屋之損失，可見被告甲○○、丁○○、丙○○共同詐欺，被告信義房屋自知理虧才理賠云云。惟被告信義房屋辯稱係因原告表示要訴諸媒體並找民意代表，公司不希望把事情弄大，為息事寧人才給45萬元等語。
查縱被告信義房屋就系爭房屋糾紛事件有賠償原告45萬元，但不能據此即謂被告有共同詐欺或背信情事。況被告甲○○、丁○○係以仲介房屋為業，其報酬係依售價按比率收取服務費，就其業績考量，衡情應無故意以壓低售價成交之理，又原告亦未舉證渠等有從中獲取何種不法利益。再按不動產之成交價值，除不動產之個別條件諸如坐落位置、樓高及樓別、屋齡、面積、格局等因素外，社會整體經濟情況之良窳、出賣人之經濟條件、轉售意願之強弱及仲介售屋者之銷售能力等，均可能產生影響。原告於92年1月27日以220萬元出售系爭房屋予被告丙○○，被告丙○○於92年5月1日以265萬元轉售林佳君，中間雖出現45萬元價差，然兩者出賣時點不同，且被告丙○○稱其花費8萬元整修後再轉賣，因此出賣時之屋況亦不同，又被告丙○○係委託力霸房屋為銷售，則成交價自亦會受到不同仲介業者銷售能力之影響。甚者，林佳君於94年以320萬元將系爭房屋再轉售他人。益見同一房屋其出售時點及銷售人員之不同，均會影響價格之波動。原告執以系爭房屋後來轉售價格比其當初出售價格為高，即認被告係共謀詐欺或背信，洵屬無據。另原告就本件糾紛，向台北地檢署告訴被告甲○○、丁○○、丙○○涉嫌共謀詐欺、背信罪嫌一案，經該署檢察官偵查結果同上認定而為不起訴處分，亦有不起訴處分書在卷可稽。
3、綜上，原告主張被告甲○○、丁○○、丙○○有共同詐欺或背信之情事，並不可採。則原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶負損害賠償責任或負損害賠償責任，為無理由。
（二）有關債務不履行部分（針對被告信義房屋）：依原告與被告信義房屋簽定之系爭仲介契約第5條第2項約定「乙方（即被告信義房屋）應甲方（即原告）要求，得提供該公司最近3個月之成交行情，供甲方訂定售價之參考」，原告並未舉證其有要求被告信義房屋提供最近3個月之成交行情，而被告信義房屋為拒絕之情事，則原告主張被告信義房屋違反該約定，即屬無據。又原告主張被告信義房屋違反系爭仲介契約第5條第3項報告系爭房屋銷售處理情況及民法第567條據實說明義務，致使其低價拋售系爭房屋受有損害部分。如前所述，被告甲○○、丁○○、丙○○並無共謀詐騙原告以低價拋售系爭房屋，且原告未舉證被告信義房屋之職員甲○○、丁○○於仲介系爭房屋時，系爭房屋具有市價350萬元以上，及渠等明知該市價，卻未據實告知原告，致使原告低價出售之情事。從而，原告以被告違反居間人據實報告義務，請求被告信義房屋賠償，亦不可採。另民法第184條第2項所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言，民法第567條規定居間人有據實報告及妥為媒介之義務，第571條規定居間人違反其應盡義務時委託人得拒絕給付報酬及償還費用，均非為直接以防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律，縱有違反，亦屬債務不履行之範疇，非民法第184條第2項規定之違反保護他人之法律，是原告主張被告信義房屋應依民法第184條第2項規定負賠償責任，諉無足採。
六、綜上所述，本件原告本於侵權行為及債務不履行之法律關係請求被告連帶給付85萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張陳述並所提之證據，經審核後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
民事第六庭 法 官 曾部倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 2 日
書記官 謝梅琴