臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第6561號原 告 己○○訴訟代理人 陳國雄律師複 代 理人 孫瑜凰律師被 告 丁○○訴訟代理人 江淑卿律師上列當事人間確認債權存在事件，本院於中華民國九十五年一月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰壹拾伍萬肆仟捌佰捌拾元，及自民國九十四年六月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾伍萬肆仟捌佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１、被告前於民國94年05月15日經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱：信義房屋）居間仲介，買受訴外人陳美玉所有之坐落於台北市○○區○○段三小段第175地號土地暨其上第2393建號建物（門牌號碼：台北市○○○路○段○○○巷○○號）等不動產，而訴外人陳美玉關於本件不動產買賣係授權原告為代理人，且依雙方『不動產買賣合約書』之約定，被告本應於同年06月15日辦理完成交屋手續，而於該交屋日前二個工作日辦理銀行撥款（代清償）或將交屋款存入履約保證專戶。
２、然因被告請求配合辦理融資，因此被告乃與原告於06月11日簽署協議書，合意延後至06月24日辦理交屋，此有信義房屋之店經理庚○○、業務員甲○○、代書戊○○等人同時在場親見雙方簽署協議書之過程，惟被告仍因貸（撥）款等問題而多所延誤，而遲延至07月21日方才完成房地點交。
３、依前揭「不動產買賣合約書」第9條違約處罰第2項前之約定：「甲方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日，甲方應加付按價款千分之一計算滯納金予乙方（逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；…」；而被告自簽署該協議書後尚積欠交屋尾款新台幣（下同）72,180,000萬元，是按每日千分之一計算，且被告總計遲延27日，則被告應給付訴外人陳美玉1,948, 860元之違約金（72,180,000×1/1,000×27＝1,948,860）。
４、末查，訴外人陳美玉業將其對於被告之違約金債權讓與原告，並完成通知被告之程序，此有債權讓與聲明書、存證信函可資為證，是原告爰提起本件訴訟請求被告應依『不動產合約書』第9條第2項之約定、及民法第203條之規定，給付原告1,948,860元之違約金，併自94年6月25日起至清償日止起按週年利率百分之5計算之利息。並聲明：①被告應給付原告1,948,860元整，暨自94年6月25日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
１、兩造於94年06月11日簽立原証二協議書之時並未達成須於94年06月24日交屋之口頭約定；亦無口頭約定代替書面協議之情事：
①依原証二所示之書面文字，被告之代理人乙○○○於94
年端午節當天到原告辦公室所在地，於簽立原証二協議書時，依證人丙○○所述「到場時我媽媽拿出拾萬元，是為了變更名義，所以要撤件，我看完協議書內容，念內容給我媽媽聽，內容和我媽媽認知的一樣，所以我就簽名蓋章，當時沒有提到任何順延的日期」。
②證人乙○○○証稱「當時我拿拾萬元給証人庚○○，我
去的時候已經寫好，証人丙○○有念給我聽，我認為沒有事情就好，…當時沒有說要延期多久，簽協議書時是端午節…當時只說順延，沒有說延多久，全部過程約上有十分鐘…。」③參諸證人丙○○、乙○○○及原證二之書面文字，被告
係要求因辦撤件而須變更名義人「係原約定時間順延」為被告之認知及意思表示並無二致。況依證人丙○○所敘「我們先簽好以後原告看完後才簽名」，其簽署之順序亦如證人甲○○證稱「是被告先簽名之後，我才拿去給原告」。
④証人庚○○亦証稱「協商的結果就如協議書所載」。若
原告認為真有94年06月24日交屋之口頭約定，於其簽署原証二之協議書即會加註交屋日，但其於被告簽立後，均無任何異議，隨即簽名用印，即無另有口頭約定或代替書面約定之情事存在，亦足証並無同時口頭約定06月24日以代替書面約定「依原約定時間順延」之事實。
２、另查，證人庚○○雖陳稱「買方當時要到06月17日銀行才能核准貸款，…我預估一個緩衝期應該在06月24日可以完成，被告也同意」，並非事實，茲駁斥如下：
①被告從未告知證人庚○○要到94年06月17日銀行才能核
准貸款，因被告要求撤件變更名義係於原証二簽署成立後方得辦理。因於確認可更改登記名稱為公司，被告始至板信商業銀行正式申請貸款，由此推斷乙○○○不可能說6月17日銀行才能撥款，也就是說決不可能保證6月24日應可完成交款。
②且雙方於6月11日簽協議書而隔天是例假日，於6月13日
我方即馬上前往板信商業銀行辦理貸款此有被證二板信貸款申請書足資證明，而銀行方面的貸款時間又非我方可以掌控，且於正常時程即便是06月24日也不可能完成撥貸（就核案等值金額之貸款詢問銀行至少要20個工作天以上），由此可知庚○○所說之詞全屬自己想像並未對雙方加以證實或詢問，也沒有對雙方說明此點，更沒有載明在協議書上，實在有違專業判斷。
３、依原証二之協議順延流程，包括撤件、變更名義人、核稅繳款等，依代書戊○○至鈞院證稱假如不考慮和銀行確認溝通之時間，工作天至少為13天：
①但本件自6月11日至6月24日，扣除06月11日為端午節為
國定假日及另有3日之例假日，即6月12日（星期日）、6月18日（星期六）、6月19日 （星期日）最快也要到6月29日才能完成移轉手續。
②從而依證人庚○○為信義房屋之店長其亦長期從事仲介
業務為具有專業之仲介人員，其推算06月24日可以完成即有錯誤，從而其謂預估至06月24日可以完成，而經被告也同意，即非基於專業及具體可行之建議，被告之代理人乙○○○，亦未同意，（詳同日乙○○○之證詞）足證，證人庚○○於言詞辯論時證稱，當時雙方已達成共識，即不足採。
③而且造成今日當事人雙方對簿公堂的窘境之原因，我方
認為庚○○既為專業房屋仲介，仲介房屋不勝枚舉，不論是買賣、過戶、貸款、完稅等時間應有充分的經驗才是，而我方只是買家，只會簽字買屋辦貸款等事情，但一切規定時間我方因為不是專業人士，且該筆金額龐大而仲介及代書等都是賣方找來的，過戶時間等等應該是對方比較確定，怎麼可能我方會說06月17日就可以完成撥款。
④本件肇因於葉某及甲○○為龐大之仲介佣金貳佰餘萬元
為保有其仲介利益及與賣方未來仲介房屋之利益，刻意說謊隱瞞實情。
４、甲○○證詞之說：「乙○○○當時說我們相信她，且確認是24日即可完成，原來買賣契約也已註明違約處罰約定所以我們認為沒有必要加註文字等…」，亦非事實，茲詳述如下：
①我方認為06月11日的協議書是雙方同意撤件更名及順延
交屋等事，也就是以新協議來約定新事項才是。而且庚○○說06月24日是自己想的緩衝期又沒告知我方，但是甲○○卻說乙○○○有向他保證該日期，即有矛盾。
②再者，參諸證人庚○○之證詞與甲○○之陳述，有不符
之處，證人甲○○證稱「端午節那天，他們有出來協商，協商確認是06月24日，是在簽協議書後」，惟查證人庚○○證稱「6月24日是我自己推算，…6月24日之日期是簽協議書之前我們先做的說明」。參諸証人庚○○、甲○○2人之證詞即可得知6月24日之日期究竟於何時達成共識，林說是簽協議書後，葉則說是簽協議書之前，足証渠等之証詞已有不符。
③再者，如簽立原證二之協議書後達成06月24日之共識，
則如前所述，不可能以口頭之約定代替原證二之書面約定。若於簽立原證二之協議書前達成之共識，因當日只簽立原證二之協議書，則於溝通過程之爭執或陳述，僅是陳述並未達成意思表示之合致，自應以簽立之書面即原證二之意思表示合致之協議書為真正之合意，在此之前之討論，尚無共識或合意可言。
５、本件原告立於締約之優勢地位，主張以口頭約定代替原證二之書面約定，顯違專業及經驗法則，亦與商業交易常情不合：
①按被告因貸款問題，要與原告協商變更登記名義人，而
將辦理之日期順延，而至原告辦公室甚至願意負擔壹拾萬元，而被告代理人到場時，信義房仲人員及原告均已在場，足證原告立於締約之優勢地位。
②有關順延日期，若真有約定為06月24日，則如此重大之
約定，不可能不於書面，白紙黑字寫清楚，或大可於協議書添加該項條款，豈會有以口頭約定如此重要條款之理。
③在被告主動要求之情況下，原告又是常參與法拍熟暗買
賣及法令之人，又參與協議者之專業仲介人員，豈有可能於有共識之情況下，不於書面寫清楚，顯違專業及經驗法則，亦足證並無06月24日之共識可言。
④若謂以口頭約定為協議內容之一部分，顯亦與商業交易常情不合，且為被告所否認，自無足採。
６、至於兩造於94年07月21日完成房地點交，為原告起訴所確認之事實，並於94年07月22日簽署被證一之結案單，亦經證人戊○○結證屬實，自有變更交屋日之合意，換言之，縱有6月24日交屋日之約定，亦因94年7月21日撥款並結案，視為或默示或明示具有變更交屋日為07月21日之法律效果。
７、本件被告於取得原證二之協議後，即積極向銀行溝通辦理貸款手續，而於07月20日順利撥款，並無一時延滯，本件之交款縱有延遲，亦經原證二之同意，原告亦無任何損失，其起訴請求之違約金竟高達2,000,000元，姑不論並無理由，亦屬過高。
因而聲明原告之訴駁回，及願供擔保求免予假執行。
三、按被告於民國94年05月15日經由信義房屋居間仲介，買受訴外人陳美玉所有之坐落於台北市○○區○○段三小段第175地號土地暨其上第2393建號建物（門牌號碼：台北市○○○路○段○○○巷○○號）等不動產，而訴外人陳美玉關於本件不動產買賣係授權原告為代理人，且依雙方「不動產買賣合約書」之約定，被告本應於同年06月15日辦理完成交屋手續，而於該交屋日前二個工作日辦理銀行撥款（代清償）或將交屋款存入履約保證專戶，否則依據該契約第9條違約處罰第2項前之約定：「甲方若不依合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日，甲方應加付按價款千分之一計算滯納金予乙方（逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；…」。然因被告請求配合辦理建築融資，需更換登記名義人並撤件重新申報，因此被告乃與原告於06月11日簽署協議書，合意「原約定時間順延依案件辦理流程進行，另配合承辦代書辦理撤件手續」嗣原告與被告於94年07月21日始完成系爭房地點交等之事實，有不動產買賣合約書影本、原告與被告簽訂之協議書影本各一份在卷可稽（見原證一、原證二），且為被告所不爭執，前揭事實應堪信為真正。而且本項違約債權經賣方讓與給原告，亦有債權轉讓聲明書（原證四）、通知存證信函（原證五）可參，被告亦無爭執，亦應認其為真實。
四、本件經整理爭點為：
１、原告與被告於94年06月11日所簽訂之協議書，是否有就系爭房地完成移轉登記之期限即最後交款日約定為94年06月24日，並以該日作為計算違約金之起始日？若否，則本案違約金之計算應自何日開始計算？
２、是否實際交屋當日，賣方未為爭執而同意交屋，就表示對違約金部分不再爭執。
３、本件不動產買賣契約第9條第2項關於違約金之約定是否過高？
五、本院爰就前揭爭點，依序說明如下：
１、原告與被告於94年06月11日所簽訂之協議書，是否有就系爭房地完成移轉登記之期限即最後交款日約定為94年06月24日，並以該日作為計算違約金之起始日？若否，則本案違約金之計算應自何日開始計算？①按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句。」民法第98條定有明文。又最高法院17年上字第1118號判例；以及最高法院79年度台上字第1591號判決均謂「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」觀諸本件原告與被告於94年06月11日所簽訂之協議書，純就文義解讀，該協議書第（一）條內容為「因撤件產生之印花稅費等由甲方負擔」；協議書第（二）條則約定「原約定時間順延依案件辦理流程進行，另配合承辦代書辦理撤件手續」並無任何協議文字顯示原告與被告曾就系爭房地完成移轉登記之期限約定為94年06月24日，參照前揭最高法院判例以及判決之見解，應可認為本件協議書契約之文字已明白表示，原告與被告之真意並未就系爭房地完成移轉登記之期限約定為94年06月24日。
②固然「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意
為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院39年台上字第1053號判例亦著有明文，參酌協議書簽訂當時亦在場之信義房屋人員庚○○、甲○○於95年01月12日本院進行言詞辯論時所為之證言，首先甲○○證稱「端午節那天，他們有出來協商，協商確認是六月二十四日，是在簽協議書之後」；惟證人庚○○則稱「我在當場也有向雙方說明，並徵求雙方之同意。六月二十四日之日期是簽協議書之前我們先做的說明。」足徵本件約定06月24日為最後交款日，究竟係在協議書簽訂之前或協議書簽訂之後，證人庚○○、甲○○之證言已有矛盾出入，況證人丙○○亦證稱「我確實沒有聽到有關日期或違約金之約定，且書面上我也有看過，也沒有寫到日期或違約金。」益證本件無法藉由過去事實及其他一切證據資料證明確實有就最後交款日即違約金起算日期約定為94年06月24日。本件原告主張最後繳款日應為94年06月24日，應不足採。
③依據本件原告與被告於 94年5月15日締結之不動產買賣
合約書，雙方約定 94年6月15日為最後交屋日，且被告在06月15日之前亦須辦妥銀行撥款（代清償），或將交屋款存入履約保證專戶，若有逾期，則應依該契約第9條第2項之約定，每逾一日，被告應加付按該期價款千分之一計算滯納金予乙方（逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清。嗣系爭協議書既約定「原約定時間『順延』依案件辦理流程進行」，則原約定之最後繳款日06月15日即應隨本件辦理流程加以向後遞延。
④證人即專業代書戊○○於言詞辯論時經本院詢之「假如
不考慮和銀行做貸款金額確認之溝通時間（包含繳納稅捐）到撥款要多少時間？」戊○○則證稱「稅單下來的時間約七天，合約書載明通知繳稅的時間約三天，完稅後過戶時間大約三個工作天，過戶完成後設定已完成，僅待銀行撥款。」所以本件僅發生順延之結果。
⑴94年06月11日（星期六）七個工作日可以完成稅單核
下，扣除06月12日（星期日）06月18日（星期六）06月19 日（星期日），應於94年06月21日完成。而實際上稅單也確實於該期日前完成。由原證七（土地增值稅免稅證明）核發於94年06月14日、原證八（契稅繳款書）繳納期間始日為94年06月21日，均足以證明申報稅捐之工作日為相當。
⑵通知繳稅時間為三日，雙方應於94年06月24日繳納完
成，賣方繳納土地增值稅（本件為免稅）買方繳納契稅（參見原證一，買賣契約書第九條）。本件被告因為自己更換登記名義人關係，需辦理稅捐撤件重新申報，在核發稅單後，當然要即時繳納，自不容拖延，而由原證八（契稅繳款書之代收章）顯示被告無故延誤至94年07月12日才繳納契稅，自然是可歸責於被告之遲誤。
⑶後續撥款程序，證人戊○○稱「完稅後過戶時間大約
三個工作天，過戶完成後設定已完成僅待銀行撥款」，被告原先已個人名義為登記無法承貸，而改以所經營之公司「基攏山建設股份有限公司（參見原證八）」要求變更名義合意順延原約定時間（參見原證二），當然是只是先與貸款銀行有相當之協商。可見完納稅捐後，應該在三個工作日內可以完成相關地政登記作業，該期間應為94年06月24日後的三個工作日，應為94年06月27日至29日，換言之所有資料均可於次日94年06月30日送進貸款銀行（僅待銀行撥款）。
⑷本件不動產交易，賣方本身有貸款（參見原證一，第
三頁），所以登記完成後三個工作日內，由買方之貸款銀行將貸款撥轉清償原貸款餘額，完成原貸款抵押權塗銷，才由雙方辦理交屋。三個工作日應為94年06月30日、07年01日、07年04日，所以交屋日應為次日94年07月05日。
故本件自94年06月15日應向後順延至94年07月05日，但被告既於94年07月21日始完成系爭房地點交，故自94年07月05日起迄同年07月21日止，被告共遲延16日，合計應給付原告違約金1,154,880元（72,180,000*1/1,000*22＝1,154,880），故原告逾此部分之請求，洵屬無據，無由准許，應予駁回。
２、由原證二之協議書文義觀之，僅有原約定時間之順延，並無原約定條款之變更，所以違約金條款之約定不受影響。
且證人戊○○亦證稱「（問：當時交屋時有無相關之聲明或主張情形如何？）我有參與交屋，結算的內容就如原證三。賣方當時有提到交屋違約的時間來計算違約金，但是買方認為不合理，當時沒有共識，買方同意按照結算單上面的款項支付並且簽名，但是賣方沒有簽名，但是隔天賣方才簽字確認結案單上面的金額。結案單上面的金額與違約金無關」，顯見交屋當時賣方並未放棄違約金條款之爭執，自不應認為賣方同意交屋收受屋款，就認為對違約金不爭執，被告此部份抗辯則無可憑。
３、本件不動產買賣契約第9條第2項關於違約金之約定是否過高？①按民法第 252條規定「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」；又民事訴訟法第 277條本文亦規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」②參酌最高法院92年度台上字2747號判決之意旨「約定之
違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。原審本於上訴人對於約定之違約金如何過高？應減至何程度為宜？等項，始終未能舉證以實其說為事實，而未酌減保證金同額之違約金，更無違法可言。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，暨原判決贅述之理由，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。」之意旨。
③被告簽訂本件價款總金額高達102,180,000元之不動產
買賣合約，自應衡酌違約之後果，謹慎從事，考量自己的經紀狀況及履約能力，既然係在意思表示健全之狀態下締結本件合約，當不應在違約之後任意主張違約金過高（違約金約11%），希冀藉由法院判決介入私法自治，實有礙交易安全且破壞私經濟秩序。
且被告雖主張本件約定之懲罰性違約金過高，但並未就此過高部分之有利於己事實為充分之舉證，故被告主張違約金過高而應予酌減部分為無理由，應不足採。
六、本件係定有期限之違約金計算，該期限為94年07月05日，應自翌日起計算遲延利息。
雙方均陳明願供擔保聲請宣告假執行、免假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，均予以准許。
至原告敗訴之部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 2 月 9 日
民事第5庭 法 官 陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 2 月 9 日
書記官 許博為