臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第6616號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 建揚營造工程有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 紀亙彥 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國九十五年二月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣六十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：兩造於民國（下同）九十四年十月九日簽訂一般委託契約書（下稱系爭契約），約定由被告委託原告仲介銷售其所有坐落於桃園市○○路○○○號之房地（下稱系爭房地），委託期限自九十四年十月九日起至九十五年一月九日止，委託價格為新臺幣（下同）一千七百五十萬元，嗣變更委託價格為一千四百四十萬元，且該一般委託契約與專任委託契約有別，於委託期限內僅得由受託人即原告為被告銷售。原告於受託期間善盡受託之職務，進行刊登廣告、帶看客戶、製作報表、網路網站等委託事務之執行，嗣原告所媒介之訴外人吳清琳於委託期限內即於九十四年十月二十二日，經表示願以一千五百萬元購買系爭房地，原告遂通知被告與訴外人吳清琳簽訂不動產買賣契約，詎被告竟拒絕履行，屢經催告，仍置之不理，被告並於九十四年十月二十五日函知原告「無委託台端銷售之必要」，然被告於委託期限內拒絕以系爭委託契約所約定之委託條件與原告所仲介之買方訂訂不動產買賣契約，依系爭契約第十條第三項第二款約定，仍應支付系爭契約第十條第一項所約定成交價之百分之四之服務報酬，原告爰依約請求被告給付服務報酬六十萬元。
三、證據：提出一般委託契約書一件、契約內容變更合意書一件、不動產購買意願書一件、存證信函一件（以上均影本）等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述；被告於九十四年十月九日以一千七百五十萬元之對價委託原告銷售系爭房地，兩造並簽訂一般委託契約書，而未簽訂專任委託書，原告於委託銷售約十日後，乃要求被告降低委託銷售之價金，兩造遂於九十四年十月十九日簽訂契約內容變更合意書，同意將委託銷售價額降低為一千四百四十萬元，並約定該價格不得公開，然原告斯時並未仲介任何買主，被告遂與其他公司簽訂委託銷售契約，並於九十四年十月二十三日告知已有買受人，被告乃於九十四年十月二十四日與訴外人王金城就系爭房地簽訂買賣契約，是被告既於原告完成委託之期限前出賣系爭房屋，原告請求給付服務報酬，即屬無據。詎原告為取得委託銷售之服務報酬，竟製作上開各項文件據此請求該服務報酬，然依系爭契約第五條第一款約定，買方僅須依賣方託銷價金之百分之二為出價金，是依委託銷售之價格為一千七百五十萬元計算，服務報酬亦僅為三十五萬元，況且兩造嗣將系爭房地之銷售價格降低為一千五百萬元，原告竟請求出價金之二倍為其服務報酬，自不合理。再者，原告固稱其於九十四年十月二十二日已通知被告，訴外人吳清琳表示欲購買系爭房屋之事實，然原告故意洩漏系爭房地所委託銷售之底價，顯已違反受委任之義務，且於被告通知終止委託銷售前，原告並未告知被告其已完成委託銷售之情事，原告既未完成被告所委託之事項，自不得請求服務報酬。退一步言，縱認原告所稱通知成交之日期及時間均無誤，惟原告係通知被告法定代理人乙○○之配偶，原告成交之意思表示通知並未到達被告，被告自不受拘束，且係被告終止委託銷售之意思表示先到達原告，原告自不得請求被告給付其服務報酬。
三、證據；提出專任委託契約書一件、不動產買賣契約書一件、存證信函一件（以上均影本）等件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張兩造於九十四年十月九日簽訂一般委託契約書，約定由被告委託其仲介銷售被告所有坐落於桃園市○○路○○○號之房地，委託期限自九十四年十月九日起至九十五年一月九日止，委託價格為一千七百五十萬元，嗣變更委託價格為一千四百四十萬元，委託期限內僅得由原告為被告銷售，嗣其所媒介之訴外人吳清琳於委託期限內表示願以一千五百萬元購買系爭房地，其遂通知被告與吳清琳簽訂不動產買賣契約，詎被告竟拒絕履行，屢經催告，仍置之不理，依兩造所簽訂之系爭契約約定，被告仍應支付約定成交價之百分之四之服務報酬，為此訴請被告給付服務報酬六十萬元云云；被告則以兩造所簽訂者乃一般委託契約書，非專任委託書，期間兩造因價金問題，再簽訂契約內容變更合意書，同意將委託銷售價額降低為一千四百四十萬元，並約定該價格不得公開，然因原告當時並未仲介任何買主，其遂與其他公司簽訂委託銷售契約，並在原告告知有買主之前與訴外人王金城就系爭房地簽訂買賣契約，其既在原告完成委託之期限前出賣系爭房屋，原告請求給付服務報酬，即屬無據，況依約原告服務報酬僅為銷售價格百分之二，其請求六十萬元，自不合理，又原告故意洩漏底價，已先違約，而其所謂通知，並未到達被告，被告終止委託銷售之意思表示則先到達原告，原告自不得請求被告給付其服務報酬等語資為抗辯。
二、本件兩造對於雙方於九十四年十月九日簽訂一般委託契約書，約定由被告委託原告仲介銷售其所有坐落於桃園市○○路○○○號之房地，委託期限自九十四年十月九日起至九十五年一月九日止，委託價格為一千七百五十萬元，嗣變更委託價格為一千四百四十萬元一節並不爭執，上開事實並有一般委託契約書、契約內容變更合意書在卷可稽，堪信為真正。本件原告主張其於委託期間業已覓得買主，且已通知被告簽訂買賣契約，詎被告無任何理由竟拒絕簽約，且將系爭房屋另行出售，已然違約，依約仍應付仲介報酬。而被告則否認原告有通知之事實，且辯稱系爭契約僅係一般委託，非專任委託，其自得在同時間另行委託他人販售，而其與他人簽訂買賣契約既在原告通知之前，原告自已不得再請求給付仲介報酬。是以，本件兩造間之爭議，主要為：㈠系爭契約究竟係專任委託抑或一般委託？被告得否另委託他人代售系爭房屋？㈡原告通知被告已覓得買主與被告與他人簽訂買賣契約此二事孰先孰後？茲就兩造上開爭議，分別論述如下：
㈠本件兩造所簽訂之系爭委託契約書明載為一般委託契約書，其中第
十條第三項第二款約定：「委託期間內，賣方（即本件被告）如拒絕以本委託條件與太平洋所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，本款之情形，賣方除應支付太平洋依第十條第一項約定之服務報酬外，如買方使用意願書並另須賠償買方與其所支付出價金等額之違約金，如買方未支付出價金而使用要約書，則須賠償買方依委託價百分之三計算之違約金。」（參原證一），依上開約定，可知倘被告不依約與原告所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，應賠償違約金。惟系爭契約既明載為一般委託契約書，而原告亦自承所謂一般委託契約，乃指賣方於委託銷售期間仍得另行委託他人代為銷售，以成交速度作為那一份契約成立之依據（參本院九十四年十二月一日），據此推論，倘其他仲介商所媒介之買方先與被告成立買賣契約，被告因此拒絕再與原告所仲介之買方簽訂不動產買賣契約書時，即不能認為被告有本條約訂之違反，而應賠償原告違約金矣。是本條所謂被告拒絕與原告所仲介之買方訂立不動產買賣契約時應賠償違約金之約定，其前提要件必須原告所仲介之買方成立在先，始有其適用，不能僅因被告拒絕與原告所仲介之買方訂立不動產買賣契約即當然應負賠償違約金之責任，此不可不辨。
㈡本件原告是否得請求被告賠償違約金，既須以原告所仲介之買方成
立在先為前提要件，則原告就其是否得為此主張自須負舉證責任。就此，原告聲請訊問證人即其所仲介之買方吳清琳，及其員工胡培濱、張汯瀚。依吳清琳稱：「十月二十二日太平洋房屋跟我說吳先生答應壹仟五百萬元成交，我說『謝謝你』，隔天他又打電話給我說賣方已經自己賣掉了，．．．太平洋房屋說賣方本來已經打電話給他們說答應要賣給我，結果隔天又打電話給太平洋房屋說已經賣掉了。後來高小姐有把支票拿回來給我，．．．高小姐說是賣方的錯。」、「（被告訴代問：太平洋房屋打電話跟你說成交的人是誰？是何時打給你的？）高小姐打給我的，時間應該是禮拜六，詳細時間我沒有記得很清楚，應該是晚上沒有錯。」；而證人張汯瀚則稱：「（問：買方來跟你們公司簽約購買不動產意願書的時間？）這案子我們十月九日接的，．．．吳清琳在十月二十二日所寫的購買意願書是最後一張，他最初的出價是壹仟四百多萬元，這部分我們有口頭跟屋主報告，屋主的答覆認為這個價錢偏低，還不願意賣。當時委託價是壹仟七百五十萬元，我們評估這個價錢有偏高，後來我們跟被告有談到一個比較明確的價錢。」、「（問：吳清琳簽了第二次的購買意願書，你們是當天就回報嗎？）吳清琳簽了第二次的購買意願書，當天的下午我有請同仁跟被告聯繫簽確認單，大約是在當天下午五點多，被告有口頭答應這個價錢可以賣。後來禮拜天上午被告說房子不賣了，要自用，．．．禮拜六我請我的業務員告知賣方說成交了，賣方說沒問題，我們在禮拜五就傳閱需要準備的資料給賣方，禮拜六下午我才告知賣方成交了，禮拜天早上七點多賣方通知不賣了。」、「（原告訴代問：禮拜六時你有無通知到李先生？）我通知到他太太陳小姐，陳小姐說他可以作主。」（以上均參閱本院九十五年一月六日言詞辯論筆錄）。茲綜合上列證人證詞，可知原告所仲介之買方吳清琳係在九十四年十月二十二日簽訂第二份不動產購買意願書，出價金額則為一千五百萬元，而九十四年十月二十二日為星期六，據原告所稱其係在星期六通知被告，被告則係在星期日上午七點多通知不賣，而原告係通知被告負責人乙○○之配偶，非被告負責人本人，由是可知，原告並未直接通知被告負責人本人，如此是否可認為原告已經合法通知，非無疑問？以被告負責人於委託契約書中留有行動電話號碼以觀，原告顯無難以連絡被告負責人情形，詎其並未再通知被告負責人本人，其所謂業已通知云云，顯非可採。況依被告提出其與訴外人王金城所簽訂之不動產買賣契約書所示，被告係在九十四年十月二十四日與之簽訂契約，而在簽訂契約之前，被告既未獲得原告通知，原告對其未直接通知被告一情亦不否認，縱認原告確曾通知被告負責人配偶，因其配偶並非系爭委託契約當事人，亦非被告本人，就被告立場而言，自係另一仲介商所為之媒介成功在前，原告指稱被告違約云云，訴請被告給付服務報酬六十萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定利息，即無理由，應予駁回。
三、假執行之宣告本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 10 日
民事第二庭法 官 汪漢卿以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 10 日
書記官 許婉如