臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第6954號原 告 毅新開發有限公司法定代理人 乙○○原 告 丙○○
之3共 同訴訟代理人 錢裕國律師被 告 甲○○訴訟代理人 許峻銘律師上列當事人間履行契約等事件，本院於中華民國九十五年六月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告毅新開發有限公司新臺幣陸拾壹萬捌仟元及自民國九十四年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告毅新開發有限公司其餘之訴駁回。
原告丙○○之訴及假執行之聲請均駁回。
原告毅新開發有限公司部分訴訟費用由被告負擔；原告丙○○部分訴訟費用由原告丙○○負擔。
本判決原告毅新開發有限公司勝訴部分於原告毅新開發有限公司以新臺幣貳拾萬陸仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸拾壹萬捌仟元預供擔保得免假執行。
原告毅新開發有限公司其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告之住所雖不在本院轄區範圍內，惟依兩造簽訂之專任委託銷售契約書第貳部分第七條第七款約定，雙方合意以標的物所在地（臺北市○○區○○路三段8巷29號4樓）之地方法院為第一審管轄法院，合於民事訴訟法第24條規定，本院自有管轄權。
貳、原告主張：
一、原告毅新開發有限公司（下簡稱毅新公司）部分：原告毅新公司於民國94年6月21日與被告簽立「專任委託銷售契約書」（契約編號：A0000000），受託銷售被告所有坐落於臺北市○○區○○路三段8巷29號4樓房屋及所持分之土地（下簡稱本件房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）12,300,000元，嗣後雙方又陸續簽立4紙「委託銷售/出租契約內容變更同意書」除變更委託售價外更委託期間延長至94年9月18日。原告毅新公司嗣於94年9月11日媒介買方即原告丙○○承購本件房地，買方並簽署「附停止條件定金委託書」，表示願以10,000,000元承買之。原告毅新公司立即將買方之意思表示傳達予被告，被告於94年9月13日2時同意以10,300,000元出售，並親筆簽名確認。更於同日又與被告簽立第4紙「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，將委託價調整為10,300,000元，故此，該價格益顯為被告銷售要約之價格。嗣經原告毅新公司努力居中斡旋，買方即原告丙○○終於同意被告之售價，並於94年9月14日簽署「購屋承諾書」，承諾以10,300,000元買受，同時支付定金500,000元，買賣契約因此成立生效。依約買賣雙方應於買方簽訂購屋承諾翌日起算7日內出面完成買賣契約書面之簽訂，詎料，被告竟拒絕出面履行其義務，屢經催告不獲置理，不啻違反買賣契約之義務，亦違反委託銷售契約義務。依前述原告毅新公司與被告簽立之「專任委託銷售契約書」第壹部分第四條第一項、第貳部皆第五條第一項及第六條第二項第（1）款約定，被告應給付以委託銷售總價10,300,000元百分之六計算即618,000元之服務報酬予原告毅新公司。
二、原告丙○○部分：原告丙○○於94年9月11日及9月14日，分別簽署「附停止條件定金委託書」及「購屋承諾書」表示承買被告所有本件房地，而原告毅新公司即為買、賣雙方之代理人或傳達人，買賣契約應於意思表示達到時成立生效。原告丙○○於94年9月14日簽署「購屋承諾書」同時交付面額500,000元即期支票乙紙以為定金，原告毅新公司既為被告收受定金之代理人，則應發生定金之效力，依民法第248條規定亦推定為成立。
詎料，被告竟拒絕履行其義務，屢經催告不獲置理，依被告簽立之「專任委託銷售契約書」第壹部分第四條第三項、原告丙○○簽署之「購屋承諾書」第貳條第五項約定及民法第249條第3款規定，被告應加倍返還已收定金即1,000,000元予原告。
三、原告毅新公司實已確實踐行法定程序，且經被告簽名。被告所爭執原告所履行之程序（如審閱期間、提供賣方權利義務說明書、房屋交易安全說明書等），係記載於銷售契約第一頁上端前言，且以框線特別標示，而被告即緊接簽名在後，依經驗法則而言，即便契約如何繁複，一般人於簽定契約時至少也會看過契約開頭文字及簽名處附近之文字，原告亦不可能以暴力或言語脅迫，被告已確實閱讀並理解其契約上所載之義務而簽名於其上。且被告連續四次同意簽立「變更同意書」，且一再延長委託期限，足可見其係基於自由意志下而與原告毅新公司簽訂契約，且對系爭契約亦有十分充裕時間可加以閱讀理解，被告答辯實係與事實不符。
四、原告丙○○所支付之500,000元支票，係屬定金，並非「第一期款」，雙方契約之成立依系爭「專任委託銷售契約書」第壹部分第四條第一項約定，當原告丙○○簽署購屋承諾書時，契約便已成立，所支付之500,000元支票係屬定金，至於被告所謂之第一期款總價額15％，係契約成立後如何履行之方式，兩者炯不相同。
五、另被告爭執原告丙○○於「購屋承諾書」上簽名之真正，惟系爭簽名確為原告丙○○所簽署。而被告所謂支票未予提示，能否兌現尤屬疑義云云更屬無據，蓋原告丙○○既已簽名於形式完備之支票上，依票據法第5條、第126條規定，丙○○便需依票上文義負責並擔保支票之支付，換言之，即便支票存款不足，丙○○仍需就票據文義負責，此又與是否虛偽訂立購屋承諾書何涉？且即便原告將支票姓名甲○○誤書為「稽」舒涵，該支票仍為有效，蓋原告所簽發支票之對象確為被告無疑。
六、原告之所以未將該筆款項存入「房屋交易安全專戶」，係因被告於當時便拒絕收受該支票及承認系爭買賣契約，而被告既片面無理否認買賣契約，亦不願簽訂「房屋交易安全專戶」契約，原告自無法亦不可能將相關款項存入該筆專戶。
七、被告抗辯原告毅新公司與丙○○簽立購屋承諾書後並未通知亦與事實不合，原告毅新公司與丙○○於94年9月14日簽立「購屋承諾書」後，毅新公司即與被告相約於當日晚間7時30分於「唐朝甜品店」商談相關事宜。原告毅新公司所屬經紀人員黃喬麟於上開地點當面告知被告買方已答署「購屋承諾書」並出示相關文件以及交付定金支票予被告，惟被告當場表示反悔並拒收定金。且依系爭「專任委託銷售契約書」第壹部分第四條第一項約定及民法第161條第2項規定可知，系爭買賣契約於買方簽署「購屋承諾書」時便已成立，原告毅新公司僅係通知被告此一事實，即便被告事後反悔，亦不影響契約效力。
八、被告並辯稱原告毅新公司與丙○○存證信函並未送達，惟此係因為被告刻意隱瞞其居住地址。且原告除寄發存證信函外，另多次以電話向被告請求履契約及若不履約即解除契約之意思表示，惟被告均以需與其丈夫商量而多方拖延，原告實已依相關程序盡到催告義務。
九、另被告抗辯原告毅新公司與丙○○係通謀虛偽意思表示部分，原告否認之，原告丙○○簽立購屋承諾書係基於有效之意思表示，而被告未收取分文部分，毅新公司已依系爭「專任委託銷售契約書」第貳部分第七條第二項約定代理被告收受定金，依民法代理之相關規定，不因被告反悔不欲履行契約而拒收毅新公司轉交之定金而影響其已收受定金之效力。
十、並聲明：
（一）被告應給付原告毅新公司618,000元及自94年9月22日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
（二）被告應給付原告丙○○1,000,000元及自94年9月22日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
參、被告則以下列辯詞置辯：
一、原告毅新公司請求酬金部分：
（一）本件被告與原告毅新公司雖曾於94年6月21日訂立「專任委託銷售契約書」（下稱系爭銷售契約），由被告委託原告銷售臺北市○○路○段○巷○○號4樓房屋含基地應有部分，系爭銷售契約第一頁上端前言固載有１、委託人簽訂本「專任委託銷售契約書」前，已確實攜回詳閱三天以上…
…２、委託人就受託人所提供之「賣方權利義務說明書」、「房屋交易安全說明書」於簽訂本契約前，確已閱讀並明瞭其內容，並同意不動產買賣使用「房屋交易安全制度，保障交易安全」等文字，並經被告簽名，但實際上原告並未踐行上開程序，被告於94年6月24日獨自前往原告公司，即由原告公司人員如同趕鴨子上架般，催趕被告簽下系爭銷售契約及相關文件，根本毫無攜回審閱三日之事實，原告亦未曾提供「賣方權利義務說明書」、「房屋交易安全制度」之內容，完全利用被告落單女子膽怯之情形下，匆促簽字完成訂約，既然已違反消費者保護法第11條之1規定，系爭銷售之契約條款，自不成契約之內容，原告即無從據予請求被告給付報酬。
（二）退步言之，縱令系爭銷售契約已有效成立，原告對被告亦報酬請求權，原告毅新公司與丙○○簽訂之購屋承諾書及附停止條件定金委託書係通謀意思表示而無效，茲析明如下：
１、依系爭銷售契約第3條規定買賣價款支付方式及時間第一期簽約備證應支付總價款15％，但原告毅公司提出其與原告丙○○間之買賣契約，第一期款則僅收500,000元支票，不但與兩造所訂之系爭銷售契約所約定之15％（1,545,
00 0元）相差1,045,000元，且未見500,000元轉交被告，可知原告毅新公司與原告丙○○所簽訂之買賣契約條款與系爭銷售條款不符，對被告不生效力。
２、原告提出之購屋承諾書記載訂立於94年9月14日，但該契約並非毅新公司與丙○○雙方合意訂立，此觀之上開購屋承諾書，從頭至尾均出於同一手筆，連丙○○之簽名均非出自本人，原告楊鉎亦自承附停止條件定金委託書之簽名，係其女友於其本人上廁所時代簽，是契約之一方當事人既未於契約簽名或蓋章，契約自尚未成立，原告依未成立之契約，請求被告支付酬金，尤屬無據。
３、原告代收500,000元定金支票，微論抬頭指定被告為領款人，竟將被告姓名誤載為稽舒涵，使之成為廢票，自不生給付之效力。且未依系爭銷售契約書貳第三條第六項規定於24小時內送交被告，縱如原告主張因使用房屋交易安全制度（被告否認有合意），亦應將定金存入「房屋交易安全專戶」內（銷售契約書貳第七條第二項），如原告不能證明已將500,000元存入上開專戶，則原告亦違約在先，無酬金請求權可言。且原告收受500,000元定金支票，原屬於廢票，之後雖已更正，但迄未於2日內交付被告，復延未提示。前項支票發票人丙○○帳戶於94年9月14日並無500,000元存款，則支票不能兌現，即令是定金亦等同未收分文，則丙○○與原告所訂之買契約尚未有效成立，則原告如何主張酬金？
４、原告毅新公司與原告丙○○訂立「購屋承諾書」後並未通知被告，其所指屢次催告被告出面完成買賣契約之簽訂，被告不予置理云云，顯屬不實在。原告丙○○交付無效之支票作為定金，買賣契約至94年9月14日夜止尚難認為有效成立，從而原告指被告於94年9月14日拒收定金支票之說，即非實在，至於支票更正後，既未通知被告，亦未將支票交付被告，亦未催告被告。原告既未於約定期間內（
7 日）通知被告，則原告毅新公司與被告訂立之系爭銷售契約，因已委託期間之屆滿而失其效力。原告毅新公司與丙○○間之「購屋承諾書」自然亦失所附麗。再退步言之，既未合法催告，亦不發生遲延違約之問題。
二、原告丙○○請求加倍返還定金部分：
（一）原告毅新公司與被告訂立之系爭銷售契約未有效成立，毅新公司與原告丙○○之「購屋承諾書」對被告不生效力，自無定金返還之問題。
（二）原告丙○○與毅新公司提出之購屋承諾書及附停止條件定金委託書非真正，或為通謀虛偽意思表示，已如前述，自不生效力，自無定定返還之問題。
（三）退步言之，縱令前開契約為真，原告丙○○所交付之定金支票不能證明於契約終止前已更正，等同未交付，契約未成立，印證契約終止前原告未曾提示支票，復未將定金存入所謂交易安全專戶，支票帳戶零存款之事實，在在足以證明丙○○未交付定金，買賣契約不生效力，即令買賣契約依然有效，但其定金既未支付，則原告丙○○請求加倍返還定金，亦非有據。
（四）即使契約有效，原告並未合法催告被告履行契約，其存證信函應送地址記載錯誤，不生催告之效力，被告無遲延違約之問題，契約失效非可歸責於被告，從而其請求被告返還定金1,000,000元，即非有理。
三、並聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保，併為免假執行之宣告。
肆、兩造不爭執之事實：原告毅新公司於94年6月21日與被告簽立「專任委託銷售契約書」，受託銷售被告所有坐落於臺北市○○區○○路三段8巷29號4樓房屋及所持分之土地，委託銷售總價為12,300,000元，委託期間原為94年6月21日起至94年7月20日止，嗣後雙方又陸續簽立4紙「委託銷售/出租契約內容變更同意書」除變更委託售價外更委託期間延長至94年9月18日。委託銷售總價最後一次調整為10,300,000元。
伍、得心證之理由：
一、原告主張被告於94年9月13日2時同意以10,300,000元出售，於同日更同意將委託價調整為10,300,000元，嗣經原告毅新公司努力居中斡旋，買方即原告丙○○終於同意被告之售價，並於94年9月14日簽署「購屋承諾書」，承諾以10,300,000元買受，同時支付定金500,000元，買賣契約因此成立生效，詎料，被告竟拒絕出面履行其義務，依前述原告毅新公司與被告簽立之「專任委託銷售契約書」第壹部分第四條第一項、第貳部皆第五條第一項及第六條第二項第（1）款約定，被告應給付以委託銷售總價10,300,000元百分之六計算即618,000元之服務報酬予原告毅新公司。依「專任委託銷售契約書」第壹部分第四條第三項、原告丙○○簽署之「購屋承諾書」第貳條第五項約定及民法第249條第3款規定，被告應加倍返還已收定金即1,000,000元予原告丙○○等情，固據原告二人提出專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書、附停止條件定金委託書、支票、購屋承諾書、存證信函影本為證，惟被告則以上開辯詞資為抗辯，故本件爭執點在於原告毅新公司與被告簽訂之專任委託銷售契約書，是否有踐行給予合理之審閱期間程序？原告毅新公司與丙○○簽訂之購屋承諾書及附停止條件定金委託書是否為通謀意思表示？（購屋承諾書上簽丙○○簽名是否真正？）原告毅新公司有無報酬請求權？原告是否有交付五十萬元支票予被告？該五十萬元支票是否為定金？
（一）查原告提出之專任委託銷售契約上首段即有一方框內載：「１、委託人（即賣方）簽訂本『專任委託銷售契約書』（本稱本契約）前，已確實攜回詳閱三天（含）以上並充分瞭解本契約之內容無誤。２、委託人就受託人所提供『賣方權利義務說明書』、『房屋交易安全制度說明書』於簽訂本約前確已閱讀並明瞭其內容，並同意本不動產買賣使用『房屋交易安全制度』保障交易安全」（見卷第6頁），並有被告不否認真正之被告簽名在末行，應認被告應已有三天以上之審閱期間，並已了解上開契約書之內容。雖被告辯稱原告毅新公司係趕鴨子上架般利用被告落單女子膽怯而簽訂云云，惟查除被告並未舉證證明原告毅新公司有脅迫被告之情外，且證人即負責與被告接洽之原告毅新公司員工黃喬麟於本院並證稱：「我（們）第一次見面時，我們先約在房屋現場，我們希望他委託我們，但是被告說要考慮一下，我身上習慣帶開發空白委託書影本，所以先給他看，等到簽合約大概是壹個禮拜後。（本院問：簽約時你是否有說要簽名的地方，簽一簽就好，那是形式的，你只要價金確定就好？）沒有。（本院問：當時簽約時有告訴被告什麼？）合約內容，我會解釋合約內容部分。有關專任委託契約書開頭框框內，有房屋安全交易制度，我有特別畫圖給他看，然後再請他簽名。其他沒有再問什麼問題。看房子當下我就拿空白的影本給他看。因為身為業務員，希望他能委託我們賣，所以很積極的給他看，且我們是業務員習慣會帶在身上。」等語（見卷第124頁），可知被告在簽訂上開委託銷售契約書前，確已有三日以上之審閱期間，並業經被告詳閱，故被告所辯，顯係事後推卸之詞，不足採信。至被告質疑三日審閱期間是否合法部分，經本院依職權調取內政部公布之不動委託銷售契約書範本核閱結果，該範本規定契約審閱期間至少為三日，有該範本附卷可稽（見卷第90頁），可見上開委託銷售契約書約定之三日審閱期間，應尚屬合理。
（二）被告辯稱購屋承諾書上之丙○○之簽名非出自本人，係原告通謀意思表示云云，然查原告丙○○於本院陳述：「（本院問：提示中信房屋附停止條件定金委託書、購屋承諾書，上面丙○○是否是你簽名的？）前面文件是我女朋友簽的，後面文件是我親自簽的。（本院問：是否有授權給你女朋友嗎？）有，是要結婚住的，我女朋友叫游佳玲。我是上廁所一下，所以叫我女朋友代簽。」等語（見卷第
122 頁），再參以原告丙○○提出原交付予被告之五十萬元支票之發票人亦為游佳玲（見卷第25頁），可證原告丙○○所述，應屬實在，系爭附停止條件定金委託書、購屋承諾書上之丙○○或為原告丙○○授權其女友游佳玲所簽或為其親簽，均對原告丙○○發生效力，被告所辯，自不可採，從而依原告提出之專任委託銷售契約第四條第一項約定：「若買方同本契約甲方（即被告）之銷售條件而簽署購屋承諾書者，毋經甲方簽認，買賣契約已有效成立。」，本件買賣契約應已成立。
（三）續查證人黃喬麟於本院證稱：「（被告訴訟代理人問：九月十四日拿一張支票，在某一個店要交給被告，被告當場指出票的姓名寫錯？我那時給他時，之前已經請原告丙○○修正且蓋章。（原告訴訟代理人問：九月十四日晚上在唐朝甜品店是否有約被告見面？）是。（原告訴訟代理人問：當時在唐朝交給被告，是否是原證五，五十萬元的支票？）對，上面的嵇已經修改過。）原告訴訟代理人問：當時被告是否拒收該支票？）對。」等語（見卷第125 頁），雖證人即當日與被告一同前往唐朝甜品店之吳家治於本院證稱：「我進去後，因為要看車子，所以靠近櫃台那邊，看到被告與另外二位，在爭執，大概聽一下，是對票受款人的寫錯，買方自備款的問題在爭執。（本院問：當時是否有聽到被告說他不要這個票？）他說不收，因為名字寫錯了。後來我就走了，要去看車子，所以後來支票誰收去我不知道。．．．．（原告訴訟代理人問：進去多久？）大概十分鐘有吧」等語（見卷第139、141頁），惟查證人吳家治僅進去唐朝甜品店十分鐘左右，對於證人黃喬麟與被告所談內容，顯然不知來龍去脈，故其所聞之內容顯然有斷章取義之嫌，況查若當時五十萬支票上受款人欄之「稽舒涵」尚未改為「甲○○」，則在當日被告拒收後，原告毅新公司為賺取仲介報酬，必當儘速補正後再交予被告，怎可能如同被告所述即無下文，可見當日證人黃喬麟應確將受款人欄已改正為「甲○○」之五十萬元支票欲交予被告，而被告無故拒絕收受，係可歸責於被告之事由而無法交付，應認原告毅新公司已依上開專任委託銷售契約貳之第三條第六款但書履行交付定金之義務，僅可歸責於被告原因而無法支付。
（四）復查依上開專任委託銷售契約貳之第五條第一、五項約定：「乙方（即原告毅新公司）之服務報酬請求權，於甲方（即被告）簽認買方之附停止條件金委託書或買方簽認購屋承諾書時成就，甲方應付乙方之服務報酬，計算方式依實際成交總價百分之四計算」；「甲方簽定不動產買賣契約書後違約不賣，附加倍返還定金或違約金予買方外，仍應給付按實際成交價百分之六計算之服務報酬予乙方」，故本件原告毅新公司自得向被告請求服務報酬，而查總價款為10,300,000元，有原告提出之委託銷售契約內容變更同意書附卷可證，被告既無故拒絕收受定金，不簽訂買賣契約，自應依百分之六計算服務報酬，即618,000元。
（五）再查依原告提出之專任委託銷售契約第四條第三項約定：「甲方（即被告）同意依買方購屋條件出售並簽署附停止條件定金委託書」時，或買方依第一項簽署購屋承諾書時，買賣契約已有效成立，如因可歸責於甲方之事由，致無法完成買賣者，甲方應加倍返還買方已支付之定金。但因可歸責於買方事由者，買方已支付之定父不得請求返還。」查買方即原告丙○○已簽訂附停止條件定金委託書、承諾書，已如前述，則依上開契約約定，原告丙○○與被告之間之系爭不動產買賣契約成立。又查被告雖辯稱上開五十萬元支票非定金，係第一期款云云，惟查依上開約定，顯然本件得有定金之約定。續查依上開專任委託銷售契約第三條第一項約定「簽約備證，應支付總價款15％」，而查總價款為10,300,000元，已如前述，故其第一期款應為1,545,000元，亦與上開支票金額500,000元不符，況須簽約備證時始支付，此與本件僅不動產買賣契約成立，尚未正式簽約備證不同，故應認原告丙○○所交付之上開五十萬元支票係屬定金性質。
（六）惟查本件雖係被告拒絕收受定金而無法完成不動產買賣契約之簽訂，惟查被告實際上並未收受定金，且查上開五十萬元支票於發票日94年9月14日當日之發票人支票銀行存款餘額為零，且上開支票亦未兌現等情，有玉山銀行信義分行95年3月6日玉山信義字第06021604號函在卷可查（見卷第110頁），故原告丙○○雖依上開專任委託銷售契約第四條第三項約定請求被告返還加倍之定金，惟該約定須買方已支付定金為前提，然本件被告並未實際收受定金500,000元，自與上開約定不符，且依損益衡平原則，原告丙○○並未支付金錢而受有損害，被告亦未受有利益，被告自無返還加倍定金之必要。
二、綜上所述，原告毅新公司依上開專任委託銷售契約貳之第五條第五項約定，請求被告給付服務報酬618,000元及起訴狀送達繕本送達被告（非以原告毅新公司請求之94年9月22日起算，因原告毅新公司之存證信函未合法送達被告，此外亦未舉證證明曾以電話催告之事實）翌日即94年12月3日起算之法定遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。原告丙○○受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
三、原告毅新公司及被告陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告毅新公司勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告毅新公司其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
陸、結論：本件原告毅新公司之訴為一部有理由，一部無理由，原告丙○○之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 26 日
民事第二庭 法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 26 日
書記官 林玗倩