臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第7194號原 告 丁0000000法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳正磊律師被 告 丙○○
乙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國95年2 月14日辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段九五八地號土地（即臺北市○○區○○街二段一四一號房屋基地部分面積四五點七五平方公尺）之租金，應自民國九十一年十月四日起調整為每年新臺幣壹拾叁萬貳仟玖佰叁拾壹元，其中被告丙○○部分為新臺幣柒萬玖仟柒佰伍拾玖元，被告乙○○部分為新臺幣伍萬叁仟壹佰柒拾貳元。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之三，餘由被告乙○○負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○街○ 段○○○ 號房屋1 至5 層及騎樓（下稱系爭房屋）於民國60年1 月9 日建築完成（使用執照60使字第030 號），系爭房屋原為朱陳花香所有，分別於88年7 月31日及9 月23日辦妥所有權移轉登記為被告丙○○應有部分3/5 及乙○○應有部分2/5 ，該房屋使用之基地為漢中段二小段958 、960 地號兩筆，其中958 地號（下稱系爭土地）為原告所有，960 地號係臺北市政府所有，該房屋1 層32.6平方公尺，騎樓17.15 平方公尺，合計49 .75平方公尺，其中使用原告系爭土地為45.75 平方公尺。系爭房屋係與同街129 、131 、133 、135 、137 、139 、143、145 、147 號等9 棟房屋為連棟式房屋，均係租用原告土地所興建，其9 棟房屋經本院84年訴字第1405號判決確定調整地租為土地申報地價年息4%，因僅系爭房屋之地租尚未解決曾聲請調解，惟嗣因兩造調解不成立，為此爰依租賃關係比照其餘9 棟房屋所調整之地租額請求自調解不成立證明書核發翌日起之租金，即系爭占用土地面積45.75 平方公尺計算每年應繳地租為132,931 元，被告被告丙○○應有部分3/5 計算為79,759元、被告乙○○應有部分2/5 計算為53,172元等語。並聲明：（一）被告承租原告所有臺北市○○區○○段2 小段958 地號土地（即臺北市○○街○ 段○○○ 號房屋坐落之基地）面積45.75 平方公尺自91年10月4 日起按申報地價4%計算，每年應繳地租合計132,931 元，其中被告丙○○應有部分3/5 為79,759元，被告乙○○應有部分2/5 為53,172元。
二、被告辯稱：系爭房屋之基地即臺北市○○區○○街2 小段95
8 地號於42年5 月22日由朱陳花香與陳貽銘就上開土地設定地上權，並各支付2,000 元共4,000 元予原告，地上權之地租係每月30元，因朱陳花香與陳貽銘均已死亡，本件既係設定地上權係屬物權並非一般租賃債權，故原告依民法第442條請求調整租金，應無理由。又系爭房屋為徐陳美珠贈與被告，贈與後伊從未繳過租金，否認與原告間有租賃關係，租約係原告與陳貽銘間之事等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、查，系爭房屋於60年1 月9 日建築完成，原為朱陳花香所有，分別於88年7 月31日及同年9 月23日辦妥所有權移轉登記為被告丙○○應有部分3/5 及乙○○應有部分持分2/5 ，該房屋使用之部分基地坐落系爭土地為原告所有，占用面積計
45.75 平方公尺。原告曾分別於91年6 月20日及91年7 月3日發函通知被告乙○○、丙○○，表示欲調整租金為申報地價4%（本院94年度北調字第542 號卷宗第57、58頁），系爭房屋與同街129 、131 、133 、13 5、137 、139 、143 、
145 、147 號等9 棟房屋為連棟式房屋，均係租用原告土地所興建，其9 棟房屋經本院84年訴字第1405號判決確定調整地租為土地申報地價年息4%，因僅系爭房屋之地租尚未解決曾聲請調解，惟嗣因兩造調解不成立等情，為兩造所不爭執，且有原告所提出之土地登記簿謄本、本院84年度訴字第1405號民事判決影本、臺灣高等法院85年度上字第1410號民事判決影本、建物登記簿謄本、律師通知函暨回執影本、寺廟登記證影本、調解不成立證明書影本、57年度租戶名冊影本等件為證，自足信為實在。
四、原告主張兩造間有租賃關係一節，為被告所否認。按租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，固應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，但租賃權亦屬債權之一種，其讓與非經讓與人或受讓人通知出租人，對於出租人不生效力，此就民法第197 條之規定推之而自明，最高法院52年臺上字第2047號著有判例。此係因房屋之經濟價值甚高，建造房屋動輒耗費數百萬元，甚至數千萬元，況使用房屋必須使用土地，為免高價建築房屋後將房屋轉讓他人，承受房屋所有權之人因與土地所有權人無任何占有、使用權源存在，為土地所有權人主張無權占有，面臨拆屋還地之境地，為保護此建造房屋之高經濟價值，故認為此時土地之所有權人如無禁止轉讓房屋之特約，即推定該土地租賃權即隨房屋所有權移轉。查，本件被告稱系爭房屋係其大嫂贈與渠等。而系爭房屋於移轉時，系爭土地並未隨同移轉予被告，而系爭土地之土地登記謄本上並載明：朱陳花香、陳貽銘於其上設有地上權，地租每月30元（本院94年度北調字第542 號卷宗第9 、10頁），足認系爭房屋於建築時，確係租用系爭土地以建築房屋，被告於受讓系爭房屋時，並無轉讓系爭房屋所坐落基地之所有權，對此登記事宜即難諉為不知。又系爭房屋復無禁止轉讓之特約，則依上開判例，其租賃權即隨同房屋之轉讓而移轉於受讓人。是兩造間即因被告於系爭房屋之所有權移轉後，其租賃關係亦隨之移轉，被告抗辯兩造間無租賃關係，尚無可取。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，為土地法第97條第1 項所明定，而此於租用基地建築房屋準用之，此觀土地法第105 條自明。復按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年臺1 上字第521 號判例參照）。本件系爭土地之申報地價為每平方公尺72,640元，有土地登記謄本（本院94年度北調字第542 號卷宗第9 頁）可佐。再系爭土地位於臺北市○○街○ 段清水巖祖師廟右側老舊商業區，被告陳稱現供住居及倉庫使用一節，則為原告所不爭執，又本件與被告同棟房屋之其他9 戶房屋，亦曾經原告起訴請求調整租金，經判決以調整租金依該土地申報地價4%計算，亦有原告所提出之本院84年度訴字第1405號民事判決、臺灣高等法院
85 年 度上字第1410號民事判決、87年度上更一字第76號民事判決、最高法院86年度臺上字第3716號民事判決等件影本為證。該件曾就系爭房屋之同棟房屋送臺北市建築投資商業同業公會鑑定結果：系爭土地之標的小，一般生活所須市場或購物中心距離約1 公里，最近之國中、國小距離約0.5 公里，附近違章林立，市容凌亂、居住品質低落，有附於高等法院87年度上更一字第76號民事卷宗之該公會87年5 月4 日
(87) 北市建投德字第2410號函可參。本院參酌該租約於約定之初，其租金僅每月30元，該約定時距今已數十年，因環境更迭，及系爭土地之經濟價值、被告就系爭房屋之使用情形、所受利益等一切客觀情狀，認為系爭土地租金以調整為按申報地價（即每平方公尺72,640元）年息4%計算為當，又原告曾分別於91年6 月20日及91年7 月3 日發函通知被告乙○○、丙○○，表示欲調整租金為申報地價4%，則依系爭房屋占用面積45.75 平方公尺及被告對系爭房屋應有部分比例等計算，系爭房屋調整之每年租金應為132,931 （72,640×
45.75 ×4%=132,931，元以下四捨五入），被告丙○○就系爭房屋應有部分為3/5 ，其租金應為79,759元（132,931 ×3/5=79,759，元以下四捨五入）；乙○○應有部分為2/5 ，租金為53,172元（132,931 ×2/5=53,172，元以下四捨五入）。從而，原告請求被告就系爭土地之租金，自91年10月4日起調整為如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，雙方其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決無影響，爰不逐一論述，附此說明。
七、綜上所論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第81條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 2 月 23 日
民事第二庭 法 官 蔡政哲上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 2 月 23 日
書記官 柯月英