臺灣臺北地方法院民事判決 94年度訴字第859號原 告 丙○○即反訴被告訴訟代理人 劉興業律師訴訟代理人 吳宜臻律師複 代理人 余梅涓律師複 代理人 丑○○被 告 甲○○即反訴原告訴訟代理人 杜英達律師複 代理人 王嘉寧律師被 告 將作建設股份有限公司法定代理人 庚○○被 告 辛○○被 告 壬○○上開共同訴訟代理人 程巧亞律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國95年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告將作建設股份有限公司、辛○○應連帶給付原告新台幣壹拾陸萬叁仟捌佰元，及自民國九十四年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告將作建設股份有限公司、辛○○連帶負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍萬肆仟陸佰元為被告將作建設股份有限公司、辛○○供擔保後，得假執行；但被告將作建設股份有限公司、辛○○以新台幣壹拾陸萬參仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十四年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔百分之七十五，餘由反訴原告負擔。
本判決第五項於反訴原告以新台幣參拾參萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告以新台幣壹佰萬元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國（下同）93年2月28日向被告將作建設股份有限公司（下稱將作公司）訂購坐落於台北市○○區○○段3小段71地號土地（下稱系爭地號），權利範圍10000分之195，面積751平方公尺及土地上之建物，門牌號碼為台北市○○區○○路1段77號14樓及附屬該大樓機械車位及平面車位各1個。因上開系爭土地及建物，原登記於被告壬○○名下，原告遂於同年3月9日另與被告壬○○簽訂不動產買賣契約，買賣價金總價為新台幣（下同）21,820,000元。又機械車位坐落於系爭地號地下室編號18，權利範圍為10000分之4，車位門牌號碼為台北市○○區○○路1段79之2號，平面車位坐落於系爭地號地下室編號93，權利範圍為10000分之15，車位門牌號碼為台北市○○區○○段○○○號，原均登記於被告將作公司、辛○○名下，原告遂於同年3月9日另與被告將作公司、辛○○簽訂不動產買賣契約，約定上開車位買賣價金總價分別為1,400,000元及為2,580,000元。嗣原告於看屋時發現系爭買賣建物之基本隔間、衛浴設備皆未進行，被告將作公司遂同意將系爭房屋之裝潢設施施作完畢後，始進行點交，並由另一被告甲○○承攬此一修補工程施作，惟工程費用先由原告代被告將作公司逕行支付甲○○再自系爭房屋買賣價款中扣除，是系爭主建物房屋及土地買賣價款原應為22,820,000元扣除裝潢費1,000,000元後，實際簽約時之買賣價款為21,820,000元。惟因被告等無法正常履約，原告另於93年5月26日與被告等人共同簽屬補充協議書，依補充協議書第3、4條約定：「‧‧‧乙方（即被告等）應於簽訂本補充協議書起30日內完成塗銷抵押權及辦理過戶事宜‧‧‧」、「‧‧‧被告甲○○應於簽訂本補充協議書起30日（即93年6月25）內完成裝修工程，俟甲方（即原告）驗收合格後，乙方即應將房屋鑰匙點交予甲方‧‧‧」，而被告等於同年6月19日始完成塗銷抵押權及辦理過戶事宜，且於當日即將系爭買賣價金23,300,000元之銀行本票取走，然系爭土地建物權狀卻遲至同年8月6日始交予原告，而另一被告甲○○嚴重延宕系爭修補工程且半途停工，原告嗣分別於93年8月11日、9月8日委任律師催告被告等出面負責處理，惟被告將作公司僅於同年10月20日交付2個車位之搖控器與車位磁卡予原告，惟房屋修補工程部份卻置之不理，原告乃於同年11月18日自行僱請工人將剩餘工程修補完善。按系爭建物裝潢工程為本買賣契約中賣方（即被告等）所應履行之契約義務之一，現被告等無法完成裝璜工程，顯係違反補充協議書約定，亦即違反原買賣契約，是原告自得依買賣契約第11條之約定及民法第227條之1準用同法第192條至第195條等規定，向被告等請求自應交屋日起以每1日按買賣總價1000分之1計付之賠償金及非財產上之損害賠償金。其計算方式如下：
（一）房屋土地部份：如前所述，依補充協議書約定被告等應完成修補工程最後期限「93年6月25日」即為最後預定交屋日，自該日起算至93年11月18日（原告另僱工人進場施作日）止共計遲延146天，按每遲延一天，被告等應賠償買賣總價款「22,820,000」元之千分之一即「22,820元」，是被告等應賠償之違約金總計共為3,331,720元整（22820X146=0000000元）。〈
（二）車位部分：如前所述，被告將作公司交付二個車位之時間為93年10月20日距應交付日同年6月25日共遲延117天，合計之違約金共為465,660元〈《0000000+0000000》X0.001X117=465660〉。
（三）非財產上之損害賠償金1,000,000萬元查此債務不完全給付期間，原告請求被告等務必履行買賣契約書、和解書內容，卻遭被告等不斷施以暴力威脅、恐嚇致被告精神承受極大壓力，因而罹患憂鬱症須向精神科醫生就診，此精神之之傷害，原告自得依民法第227條之1準用同法第192條至195條規定向被告等求償1,000,000萬元。
總計被告等應連帶賠償系爭建物、土地部份之違約金共3,331,720元、車位部份之違約金共465,660元、非財產上之損害賠償金共1,000,000元，合計被告等連帶應賠償原告4,797,380元等語。並聲明：⑴被告等應連帶給付原告4,797,380元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯所為之陳述：
（一）系爭房地部分：⑴被告將作公司、壬○○雖辯稱雙方於93年3月9日簽訂原證
二之不動產契約書之隔日（即同年3月10日），即將系爭房屋點交於原告所委請之訴外人新瑞有限公司（下稱新瑞公司），由原告自行委請施作裝修工程，而補充協議書中所約定另一被告甲○○點交一事，皆與被告將作公司、壬○○實無關連云云。惟依證人子○○證詞可知原告直到93年6月底時，仍然無法進出大門，仍需要證人子○○協助開啟大門才能自由進出系爭建物，足證被告將作公司就系爭建物部分並非於93年3月10日點交完成。
⑵被告將作公司雖辯稱系爭買賣契約並未包含內部裝潢工程
，該工程係由訴外人新瑞公司與原告另行簽約進行，與被告將作公司無涉云云，惟由雙方於93年2月28日簽訂之訂購單可知將作公司所承諾交付之系爭房屋狀態應該是泥作、水電工程及基礎的油漆工程完成後之房屋狀態，才符合一般房屋通常之效用；且原告與訴外人新瑞公司於93年3月9日所簽訂之工程合約並非出自原告本意且與原告認知不符，蓋原告於簽約當日與被告將作公司至工地現場看屋時，發現系爭建物竟連基本隔間、衛浴設備等泥作基礎皆未進行（即所謂「毛胚屋」），被告將作公司遂要求原告與訴外人新瑞公司另行簽訂上開工程合約，並言明訴外人新瑞公司為將作公司之工程部，故原告與訴外人新瑞公司所簽之合約應為買賣契約之一部份，此亦可由訴外人新瑞公司與甲○○簽立之讓渡書上承認該工程合約屬買賣契約一部可證，是系爭買賣合約應包括裝潢工程，故被告將作公司交付系爭建物於新瑞公司時，並不生點交之效力。⑶被告將作公司、辛○○及甲○○與原告簽訂之補充協議書
將被告甲○○為賣方之一，且協議書第1條約定「本件買賣契約除付款條件外變更為協議書所載外，其餘買賣條件均延用原買賣契約‧‧‧」，顯見被告甲○○亦同意其與其他被告共同屬原買賣條件之一方當事人，並未特別排除適用，故被告甲○○應為本件出賣人，其違約金自應依買賣契約之總價計算之。又原告與訴外人新瑞公司間之工程合約，縱經訴外人與被告甲○○以讓渡書移轉由被告甲○○承擔，因未經原告承認，對原告亦不生效力，是被告甲○○不得據該讓渡書對原告抗辯其僅負承攬人責任。
⑷原告於接獲被告甲○○通知後分別於93年6月25日、7月14
日及7月21日至現場驗收，均有指明不符處並做成缺失單，並無數度變更設計圖之情形；又訴外人乙○○係於93年11月18日始進入系爭房屋施工，被告甲○○抗辯其在93年月7日前為配合乙○○施工始導致遲延云云並不足採，本件確實因可歸責於被告甲○○之事由導致交屋遲延。原告既與被告將作公司、壬○○、辛○○及甲○○簽立4個契約定約定同一交屋日顯見應有使其效力互相依存之意，為契約聯立情形，當事人間已有明示互負連帶責任，是被告等應共同負連帶賠償之責任，而被告等人於預定交屋日之
93 年6月25日仍未將系爭房屋裝潢好點交給原告，則算至
93 年11月18日原告另雇工人進場施作為止，共遲延117天，所生之損害自應由被告四人負連帶賠償責任。
（二）系爭車位部分：被告辛○○雖辯稱系爭車位已於93年7月1日由現場銷售人員子○○交付該車位之遙控器及磁卡予原告，故不生遲延責任云云，惟原告於93年7月1日確實已取得車位遙控器及磁卡，但於當日使用後離開該處時便已返還於現場銷售人員子○○，經原告多次請求，始於93年10月20日自被告將作公司之經理許恩寧中取得系爭車位之遙控器及磁卡。且系爭車位原告與被告辛○○間雖訂立買賣契約，惟雙方所負各項義務中，是否具有對價關係而得主張民法第264條第1項之同時履行抗辯權利，仍非無疑，況上開系爭車位買賣交易中，車位磁卡及遙控器之交付乃屬賣方應履行之主給付義務，而規費支出卻非買方的主給付義務，至多僅為附隨義務之一，二者實無對價關係，被告辛○○自不得以原告未依買賣契約第4條第3款規定負擔規費而主張同時履行抗辯拒絕交付。是被告辛○○未於93年6月25日前交付車位磁卡及遙控器，顯應依原買賣契約與其於三名被告負給付連帶賠償責任。
貳、被告將作公司、壬○○、辛○○則以：
一、系爭房地部分：
（一）依補充協議書第3、4條之約定內容可知，有關系爭房屋之點交事宜，完全係被告甲○○之義務，被告壬○○並無於93年6月25日前點交系爭房地予原告之義務，且事實上被告壬○○業於93年3月9日與原告簽訂原證2之不動產買賣契約書之隔日，即93年3月10日即將系爭房屋點交予原告，以便原告交由渠所委請裝修之新瑞公司（後由被告甲○○承接）進行原告所委請施作之裝修工程，是被告壬○○為配合原告裝潢工程，於原告未付清尾款前，即已提早於93年3月10日交屋予原告甚明。至證人子○○為僅負責本案之銷售業務，對於本件買賣嗣後之爭議及補充協議書之簽訂皆未曾參與，是證人子○○所為關於系爭房屋交屋事宜之證詞，顯屬其個人臆測之詞，實不足採。況依證人子○○證詞，可知原告又再於93年6月間取得2張卡片跟1個遙控器，是系爭房屋自斯時起，亦已處於原告得隨時進出之占有狀態，準此，被告壬○○已完成點交系爭房屋與原告之義務，至為昭然。
（二）按依原告之主張，被告壬○○應於93年6月25日前點交系爭房屋與原告，卻遲未點交，至93年11月18日，原告另雇工人進場施工時，共計遲延146天，故被告等應連帶賠償違約金共3,331,720元。惟原告所主張之遲延係指未完成裝潢工程之點交，而非兩造買賣契約所定占有之點交，是以原告一方面以證人子○○之證詞主張被告未交付磁卡及遙控器而未完成交付系爭房屋之點交，另一方面卻又以未完成裝潢工程之點交，計算逾期違約金，其前後矛盾，自不足採之。
（三）且原告93年2月28日訂購單之訂購房地總價雖為26,800,000元，但嗣於93年3月9日與被告三人分別簽訂不動產買賣契約書時，房地部份為21,820,000元、停車位部分各為1,400,000元、2,580,000元，合計25,800,000元，顯已扣除原告所謂之1,000,000元裝潢費，且依原告與新瑞公司簽訂工程合約所附設計詳圖、施工說明及估價單，清楚可見原告確將基本隔間、衛浴設備及所有室內裝修工程全部直接交由新瑞公司承攬施作，足見原告與被告三人所簽訂之不動產買賣契約，並未包括施作裝潢。又依附帶約定第5條，該訂購單為臨時之憑證，因兩造已簽訂正式合約而告作廢，原告執其作為裝修合約亦為不動產買賣契約之一部份，實顯屬無理由。至被告甲○○與訴外人新瑞公司所訂定之讓渡書第4條雖約定：「本讓渡書為原買賣合約之一部份。」，但原告與訴外人新瑞公司所定之工程合約，其開宗明義即約定：「經雙方同意，訂立工程承攬合約如下，以資互相遵守」，實不容原告任意捨契約文字而一再曲解契約原意，更為自創解釋該工程合約為買賣合約。又原告與被告三人所簽定之買賣合約，與原告和訴外人新瑞公司所簽定之工程合約，分別為4個獨立之合約，工程合約之承攬人並非買賣合約之當事人，故上開工程合約本非買賣合約之一部分，自不可能因新瑞公司與甲○○間之讓與行為，而使讓渡書成為買賣合約之一部分。
（四）按所謂連帶債務，依民法第272條第1、2項規定，需當事人以明示或法律明文規定為限。本件被告將作公司、辛○○、壬○○、甲○○（原為新瑞公司）乃分別與原告簽訂房地買賣、車位買賣及裝修工程合約，上開契約分別獨立，並無任何關聯，均未明示就彼此間之債務，負連帶責任，且觀諸雙方所簽補充協議書，被告將作公司、辛○○、壬○○之權利義務，乃規定於第3條，至被告甲○○之權利義務，則規定於第4條，是被告等4人之權利義務，應視是否違反各自所約定之交屋期限而定，準此，依補充協議書所載，被告將作公司、辛○○及壬○○自無庸就被告甲○○之遲延責任負連帶賠償責任。
二、系爭車位部分：
（一）被告將作公司與辛○○，已於93年6月底，經由系爭房屋現場銷售人員子○○交付2張磁卡及1個遙控器與予原告，且原告並未再歸還，且據證人子○○所證稱，遙控器為打開車道門之鑰匙，原告能將車子停在其購買的平面車位上，是故，被告將作公司、辛○○業於93年6月底即已點交系爭平面車位予原告。
（二）又原告對系爭車位辦理產權登記所需之代書費、登記規費拒不繳納，而由被告將作公司代墊代書費及登記費用共31,516 元，是被告等自得依民法第264條同時履行抗辯之規定於原告未繳付上開費用前，拒絕交付車位遙控器與磁卡，而不負遲延交付車位之責任。又縱認支付上開費用與交付遙控器與磁卡間無對價關係，然依最高法院74年度台上字第355號裁判意旨所示，被告將作公司、辛○○亦得準用或類推適用關於同時履行之抗辯之規定於原告未支付代墊費用前，拒絕交付車位遙控器與磁卡予原告，而不負遲延交付車位責任。
三、按被告等三人並無任何違約情事，且被告等三人從未對原告施以暴力威脅、恐嚇，再參以原告原為尖美建設股份有限公司之副總經理，對房地買賣之交易情形，自知之甚稔，實不可能因本件買賣，造成任何精神上傷害，故原告請求非財產上之損害賠償1,000,000元，自無理由。
四、並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）如為不利被告之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
參、被告甲○○則以：
一、被告將作公司、辛○○、壬○○與原告間之買賣契約（即原證2、3、4號之契約）被告既未參與簽立，而依原證5之補充協議書敘明：「延用原買賣契約，僅付款條件變更為本協議書所載。」之旨，足證被告依補充協議書取得之權利義務實在與原買賣契約無關。且依補充協議書第4條約定：「‧‧‧甲○○應於‧‧‧完成裝修工程，俟甲方驗收合格並簽認驗收單後‧‧‧應將上開泛亞銀行本票交付甲○○，甲○○於收到款項同時，即應將上開房屋鑰匙點交予甲方之見證律師。」，明定被告之裝修工程須經原告驗收合格後原告始付款，此乃為典型之承攬契約法律關係，至於被告須同時交付鑰匙給原告之見證律師僅只是返還鑰匙予業主之意義，並非不動產買賣契約上點交房屋之意義，被告甲○○自不需依補充協議書之約定對原告負系爭買賣契約之出賣人責任。故縱被告甲○○就裝修工程應負遲延責任，其賠償金額應依承攬總價一百萬元計算而非以系爭買賣總價計算之。
二、原告就系爭房屋之裝修工程除由被告承攬外，在93年4月7日之前已有部分工程係另委託訴外人乙○○設計師承攬，被告即需配合其工作進度施工，又系爭工程多次驗收，工期一再延期乃因原告在驗收後才變更及追加工程，故完工期限之延期實非可歸責於被告。且雙方已合意將完工日延期3個月即93年10月14日，此可參被證6（即7月14日驗收協議單）之約定內容可知，雙方已因多次變更工程而合意將完工日延至93年10月14日，又雙方在驗收之現場僅約定各項變更、追加工程，並未同時約定有關變更、追加項目之完工、驗收日期，而被告基於誠信履約，均在合理之相當施工期間內將各項工程完工並立即通知原告驗收，自無遲延責任之情事。
三、按被告並無給付遲延之事，且亦無對原告有被何暴力、威脅、恐嚇之行為，且原告為上市公司尖美建設公司之副總，對於買屋、裝修及簽約等相關事項之實務經驗、知識自知之甚稔，實不可能因本件買賣，造成任何精神上傷害，故原告請求非財產上之損害賠償1,000,000元，自無理由。又本院若認定被告應賠償原告103,000元之遲延賠償金責任者，被告即以原告應給付之工程款1,316,112元互為抵銷。綜上所述，被告自不須對原告負系爭買賣契約之出賣人責任及遲延交付系爭裝潢工程之賠償金等語。
四、並聲明：（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（二）為不利被告之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、得心證理由：原告主張系爭買賣契約內容包含裝潢部分，而被告四人依補充協議書同列為出賣人應負連帶責任，被告甲○○既遲延交屋，被告將作公司、辛○○遲延交付車位，則被告四人就遲延所生之損害自應連帶賠償等語，被告則以前詞置辯，經查：
一、系爭房地部分：
（一）被告甲○○並非系爭房地之出賣人⑴原告依補充協議書（見原證五）主張被告甲○○應負出賣人
責任等語，查系爭補充協議書雖將被告甲○○與壬○○、辛○○、將作公司同列為乙方即「賣主」，然依系爭房地及車位不動產買賣契約所示，本件標的之出賣人為壬○○、辛○○及將作公司，被告甲○○並非出賣人，兩造合致之買賣契約出賣人既非被告甲○○，即無由以上開補充協議將契約以外之當事人列為賣方而使甲○○成為出賣人之理。
⑵再者，補充協議書第二條係約定甲方開立一張受款人為壬○
○之二千三百三十萬元本票、一張受款人為甲○○之一百萬元本票之義務，第三條係約定乙方塗銷抵押權及辦理過戶之義務，第四條則約定甲○○應於三十日內完成裝修工程及將鑰匙點交給甲方見證律師之義務，由上開約定可知，應僅有第四項與被告甲○○有關，且被告甲○○權利義務僅限於完成裝修工程及領取一百萬元本票，況證人即被告之見證律師陳國雄證稱：甲○○是針對裝潢的部分，補充協議書只有第四點與甲○○有關，其他三項與其並無關係，且上開協議書可以區分出買賣關係與承攬關係，之所以會把甲○○列為賣主，是因為參與協議的人很多且當時沒有注意到等語（見本院94年7月28日言詞辯論筆錄），證人即原告之見證律師沈宏裕證稱：當初是因為原告向將作公司買房子擔心錢付清但抵押權沒塗銷會沒有保障，所以希望把支票交給律師保管，等將作公司塗銷抵押權以後再由律師給付給將作公司，而其事後知道甲○○之作裝潢的，為何會將甲○○列為賣主其不清楚等語（見本院94年8月30日言詞辯論筆錄），足見系爭補充協議書係因便宜行事而將甲○○同列於買主外的另一造，自難僅依補充協議書記載而認被告甲○○應負出賣人之義務。
（二）系爭買賣契約並不包含裝潢工程⑴原告雖主張系爭買賣契約包括裝潢部分，因甲○○遲延交屋
故被告就房地部份均應負遲延責任云云，查依93年2月28日原告與被告將作公司所簽訂之訂購單所示，其上記載房地總價為26,800,000元，且註明「含2F夾層、隔間、兩套衛浴、柚木地板（欄杆、天花板不包含）」、「1F客廳、餐廳地坪、舖設60×60CM刨光石英磚、臥室鋪柚木地板」（見原證1），然原告於93年3月9日與被告將作公司、壬○○、辛○○三人所分別簽立之不動產買賣契約（見原證2至4），房地部份為21,820,000元、停車位部分各為1, 400,000元、2,580,000元，合計25,800,000元，較原訂購合約減少價金1,000,000元，且買賣合約書上並無任何應施作上開裝潢之記載，尚難認系爭買賣契約包括裝潢施作，且該訂購單因正式合約之簽定而作廢，原告主張上開訂購單係買賣契約之一部亦不足採。又依原告與訴外人新瑞公司簽訂工程合約（見被證1）所附設計詳圖、施工說明及估價單，已將系爭房屋之隔間、衛浴設備及所有室內裝修工程交由新瑞公司承攬施作，且該工程合約兩造為原告與新瑞公司，並無被告等三人簽名其上，自堪認被告辯稱系爭房屋裝潢部分已由原告另外委由新瑞公司承攬施作等語，應可採信。
⑵至事後訴外人新瑞公司將上開工程合約讓與給被告甲○○，
兩造所訂定之讓渡書第4條雖約定：「本讓渡書為原買賣合約之一部份，自讓與日起，即行生效。」（見被證2），但原告與訴外人新瑞公司所定之工程合約（見被證1），其開宗明義即約定兩造所簽立者為承攬合約，並未約定與系爭買賣合約有關，而被告甲○○與新瑞公司簽訂者為上開承攬合約之讓渡合約，則所讓渡者亦僅為承攬合約而已，訴外人新瑞公司與被告甲○○既均非出賣人（甲○○非出賣人之爭點已如前述述），而出賣人即被告將作公司、壬○○、辛○○亦未簽名於其上，即難因上開文字而使該承攬合約成為買賣契約之一部。
（三）系爭房地並無遲延交付情事⑴被告壬○○雖主張其簽約隔日即93年3月10日即將系爭房地
點交給原告以便其交給訴外人新瑞公司裝潢云云，然依系爭房地不動產買賣契約第二條付款方式可知，系爭二千一百八十二萬元之買賣價金乃分別依簽約、核稅、完稅、用印過戶、交屋等五期給付完畢，第十一條並約定：「本契約所訂之交屋日（即甲方付清尾款之同時），乙方應確實依約履行... 」，足見兩造約定交屋日乃原告給付尾款之日，被告殊無可能在簽約隔日、即原告僅交付第一期簽約定金一百八十萬元時，即履行其契約之交屋義務。且上開買賣契約第八條亦約定：「... 甲乙雙方並約定於尾款付清日將房屋騰空交予甲方（即原告），若因甲方裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙時，甲方仍應按期繳款，並保證不得遷入使用，否則蓋依違約論處，其裝修及固定物全部自願歸乙方沒收，絕無異議」（均見原證二），足見交屋前為配合原告裝潢所需，被告同意先將鑰匙交給原告，然此仍非買賣契約所言之「交屋」，是以被告以原告與訴外人新瑞公司之裝潢工程於93年3月10日開工而主張系爭房屋已於該日交屋云云，並不足採。
況證人即本案之銷售人員子○○證稱：被告公司與客戶進行交屋，其不需要參與，但需要將鑰匙跟卡片準備好，以便交屋時交給被告公司，再由被告公司處理後續交屋的事，而原告於93年6月之前來裝潢時，都需要向其借用大門及電梯的卡片以便進出等語（見本院94年12月1日言詞辯論筆錄），益證本件至93年6月之前，尚未完成交屋。
⑵系爭房地買賣契約之交屋日期原約定為93年5月10日，然兩
造因抵押權問題產生糾紛，而於93年5月26日簽立補充協議書，約定以補充協議書變更原買賣契約之付款條件（然其於買賣條件均延用原買賣契約），原告對於系爭房地應於簽定本協議書時起開立指定受款人為被告壬○○之二千三百三十萬元本票交由原告之見證律師保管，乙方應於簽訂該補充協議書起三十日內完成塗銷抵押權及辦理過戶事宜後，原告見證律師即將上開本票交給乙方，乙方收受款項時應交付房地產權及車位產權（見原證五），再參酌買賣契約第八條、第十一條所為「尾款付清日即為交屋日」之約定，應認兩造已同意將付款條件由分期付款變更為一次付清剩餘尾款、且被告應於補充協議書簽定後三十日內即93年6月25日點交系爭房屋。本件兩造並不爭執被告已於93年6月19日完成塗銷抵押權及過戶，且於該日領走上開二千三百三十萬元本票，又佐以證人子○○證稱：93年6月某日，原告說她快交屋了不方便，其就交付兩個進出大門、電梯、地下室的卡片給原告，且並未要求原告歸還，因為其有徵詢被告公司的意見，被告公司說要交屋了，所以卡片給原告沒關係，該兩張卡片原告並未歸還等語（見本院94年12月1日言詞辯論筆錄），且被告亦未將之前借給原告的鑰匙取回，足見被告已於93年6月25日前完成交屋之義務。
（四）小結綜上所述，被告將作公司、壬○○、辛○○已依補充協議書之約定將系爭房屋於93年6月25日前交付予原告；而裝潢工程並非買賣契約之一部份，被告甲○○僅負責裝潢部分而不負出賣人責任，是縱使甲○○裝潢部分有遲延情事或未依補充協議交付鑰匙給原告，亦與系爭買賣契約無關，自難據此而認本件有遲延交屋情事。
二、系爭車位部分：⑴平面車位部分：證人子○○證稱：93年6月間有交付一個車
道遙控器給原告，原告就可以將車子停在他所購買的平面車位上，但因為機械車位需要特別的卡片才能使用，所以上開遙控器不能使用在機械車位，其交付時有徵詢被告公司意見，被告公司說要交屋了所以給他沒關係，後來原告並未將遙控器交回等語（見本院94年12月1日言詞辯論筆錄），足見平面車位已於93年6月間交付，原告主張被告遲至93年10月20日始交付云云，並不足採。
⑵機械車位部分：被告辯稱於產權移轉完畢後原告拒絕依買賣
契約第四條規定支付代書費、規費等，因此被告自得行使同時履行抗辯拒絕交付車位遙控器云云，然買賣契約第四條規定：「... 本買賣不動產所應繳之各種稅捐... 至交屋日止概由乙方（即出賣人）負責繳清，翌日起即歸甲方（即買受人）負擔」，足見賣方須先履行其交付之義務以後，翌日起之稅捐始由買方負擔，被告主張原告未負擔稅捐故無須交付車位，顯然違反上開買賣契約之約定。況被告交付車位與原告給付上開稅捐，兩者間並無對價關係，且原告所繳納之車位價款遠較其所應支付之稅捐為高，若允許被告準用或類推適用同時履行抗辯原則實有違法律公平原則，故被告主張同時履行抗辯並無理由。本件機械車位於93年10月20日始由被告將作公司經理許恩寧交付，此為兩造所不爭執，則距離約定交付之93年6月25日，共計遲延117天，再依系爭車位買賣契約書第十一條規定以買賣總價千分之一計算賠償金（見原證三），則機械車位部分應賠償163,800元（計算式：機械車位價金1,400,000×0.001×117天＝163,800）。
⑶原告雖主張依補充協議書（原證五）所示，被告四人應負連
帶賠償責任云云，然上開補充協議僅將被告四人同列為出賣人，並未約定該四人須負連帶賠償責任，且原告與被告間所簽立之契約各自獨立，並無任何關聯，是以僅有機械車位之出賣人將作公司、辛○○須連帶負擔遲延交付機械車位之賠償責任，而與被告壬○○、甲○○無關。
⑷綜上所述，原告請求被告將作公司、辛○○連帶賠償遲延交
付機械車位之違約金共163,800元為有理由，其請求被告壬○○、甲○○連帶給付，即逾上開範圍之請求均無理由，應予駁回。
三、非財產上損害賠償按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操、或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項定有規定。原告主張其遭被告等威脅、恐嚇致罹患憂鬱症需向精神科求診云云，然原告對此並未舉證以實其說，尚難認原告有何人格法益受侵害之情事，其請求非財產上損害賠償無理由，不應准許。
肆、從而，原告依買賣契約及遲延給付之法律關係，請求被告將作公司、辛○○連帶賠償163,800元為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
伍、假執行之宣告：原告及被告將作公司、辛○○分別陳明願供擔保代替釋明，聲請就本訴部分宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分經核並無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，爰併予駁回。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告起訴主張：
一、反訴原告至遲在93年9月6日已完成全部系爭裝潢工程及交屋義務，則反訴被告依工程合約應給付反訴原告1,000,000元之承攬報酬：
（一）依被證一號工程合約第16條約定：『配合施工：不屬於本工程之其他工程，如業主自行發包，因未能配合施工，而延誤乙方工程進行，得酌予乙方展延工程期限。』。反訴被告就系爭房屋之裝修工程除由反訴原告承攬外，在93年
4 月7日之前已有部分工程係另委託高雄之乙○○設計師承攬（見被證三、四號），反訴原告另須配合其他承攬人之工程進度施工，且反訴被告確有追加工程之事實（不管工程款應由何人負擔，但有追加或變更就會延遲工程進度），反訴被告復未舉證就追加工程新約定之完工日期是何日，故反訴被告不能證明反訴原告遲延完工，且縱有遲延亦不可歸責於被告。
（二）另依工程合約第七條第4.點『因故延期：如因天災人禍，確為人力所不能抗拒或甲方提出新增工程項目致需延長完工日期，乙方得申請甲方合定延期日數。』之約定，本件由於原告簽立補充協議書後有大幅度變更設計圖並追加裝潢工程之情形，故系爭裝潢如有逾越原訂93年6月25日之期限完工，均係兩造合意延展工期所致，故依上開合約約定，該遲延不可歸責被告。
（三）況且，系爭房屋室內裝修工程從被證一合約附件之設計圖(該圖也附在被證九存證函附圖 (一)) 變更至被證九附圖
(二)之設計圖，前後工程變更幅度達百分之八十之多。職故，系爭工程多次驗收，工期一延再延乃因原告在驗收後才變更及追加工程，完工期限之延期不可歸責被告。
（四）實則兩造已合意將完工日延三個月即10月14日，依7月14日驗收協議載明「本次驗收缺失與前次7月8日驗收均為新增」、「雙方簽訂、空調設備及廚具為配合甲方裝潢施作」、「變更施作○1~○7項目略，○8要求下層主臥浴廁浴缸籠頭改檯面，告知籠頭為進口設備進貨須三個月，業主同意」（見被證六第三頁），可證雙方已因多次變更工程而合意將完工日延至10月14日。事實上本件每次驗收時，僅有些許是原設計中應修補項目，但是業主屢次在驗收過程中先用口頭變更及追加施工項目，然後記載在驗收記錄時卻載錄為「缺失單」 (甲○○認為其實其上所載很多不是缺失，是變更或追加項目)，被告當時只求早日完成驗收，對於驗收單載為「缺失單」當時並未異議。
（五）反訴原告既無遲延完工情事，則反訴被告自應給訴1,000,000元承攬報酬。
二、反訴被告有變更、追加系爭裝潢工程項目，是反訴原告自得向反訴被告請求變更追加之工程款共316,112元：
（一）按反訴原告承受新瑞公司之承攬合約後，已依原證5補充協議書第4條約定之30日期限完工，且在93年6月25日雙方會同在現場做第一次驗收（參被證五93年6月25日之驗收紀錄）。當日系爭裝修工程大致已完工，僅小部分尚待修補。惟第1次驗收後，反訴原告依驗收紀錄施作修補項目期間，反訴被告卻不斷另外要求修改圖面及配置（由乙○○設計師主導），亦即反訴被告確有變更及追加工程之事實，此可由被證9附圖二載明「變更後現況平面圖」、「業主確認，乙○○簽名」等字句證之。
（二）又證人戊○○之證詞：「（法官：承作期間有無遇到工程變更的問題？）本來甲○○做好夾層鋼構後，我就可以灌漿，但是甲○○說業主要改樓梯跟乙圖上的ABCD（註：指被告95年1月10日陳報狀被證10之甲乙圖），D旁邊的牆本來柱子要吊在天花板承受鋼構的重量，後來變成由地板往上支撐鋼構的重量，甲圖①樓梯本來是2階，後來是改成3階，浴室與房間所有的門本來是塑鋼門，後來改成木做的門。廁所的馬桶座向有改，其他的我就不是很清楚，我只記得我做的很氣，因為改來改去。」、「（法官：工程的變更是否會影響工期完成？）當然有，我的部分延了大約15個工作天‧‧‧。另外我又想到，2樓的夾層乙圖的樓梯上來圓弧處至少改了四、五次，雖然都是改成圓的，但是他怎麼做都不喜歡。」、「（被告訴訟代理人：93年7月14日時你看到的馬桶、臉盆、油漆、地板是否都已完成？）)連玄關都做好了。」、「被告訴訟代理人：有很多變更的部分，是誰跟你說的？）癸○○。（他是如何跟你說的？）我只記得他很常叫我改，至於幾次我既不得了‧‧‧。（被告訴訟代理人：你剛剛所說癸○○要你變更的部分，是否在你總價的承包範圍內嗎？）沒有。這是追加工程。」等語可證，反訴被告確實有變更、追加裝潢工程。況系爭房屋室內裝修工程從被證1合約附件之設計圖（該圖也附在被證九存證函附圖㈠）變更至被證9附圖㈡之設計圖，前後工程變更幅度達80%之多。而變更前後之設計對照圖如被證10甲、乙兩圖，此可參被證6（即7月14日驗收協議單）載明：『「本次驗收缺失與前次7月8日驗收均為新增」、「雙方簽訂、空調設備及廚具為配合甲方裝潢施作」、「變更施作①～⑦項目、⑧要求下層主臥浴廁浴缸龍頭改檯面，告知龍頭為進口設備進貨須三個月，業主同意。」』之內容可證，雙方已因多次變更工程而合意將完工日延至93年10月14日，是反訴被告實有多次變更、追加系爭裝潢工程項目之事實。
三、又反訴原告前於93年10月1日業以台北信維郵局8969號存證函催告反訴被告給付全部工程款，惟反訴被告卻置之不理，為此爰依承攬之法律關係提起反訴，訴請反訴被告給付上開承攬報酬及變更、追加之工程款共1,316,112元等語。並聲明：㈠反訴被告等應給付反訴被告1,316,112元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、反訴被告則以：
一、反訴被告否認與反訴原告間有承攬關係，而係為買賣關係，故反訴原告應依據補充協議書第1條約定共同負出賣人之責任，反訴原告既遲延交屋，則依買賣契約書第11條規定應以買賣總價千分之一計算違約金，爰此主張抵銷。
二、反訴原告提出被證10之甲圖、乙圖主張有變更項目，惟反訴原告之主張實與事實相違：
（一）依據反訴原告於93年4月7日簽署給反訴被告之施工確認圖說（即原證12）可知：有關①樓梯由二階改成三階、④門片位移、③端景隔間內縮、⑧隔間改位成凹面、⑨隔間改直隔等裝修項目，反訴原告早於同年4月7日進場施工前即已確認施作，並非反訴被告要求變更；另②樓梯下方隔間，反訴原告依據原契約圖面本來即應該施作，但現場實際未施作，反訴被告否認現場房屋已經施作。⑤隔間改方向及⑦吊柱改支撐柱乃反訴原告王水表示要更動。⑥隔間已隔又拆除部分，反訴原告並未拆除，原來契約的之隔間現場實際仍存在。⑩隔間位移加大房間部分，依原契約即已經是兩房間間隔一道牆，而反訴原告於4月7日提出圖面是將此改為衣帽間，惟反訴被告並不同意，故仍以維持原契約之隔間，現場實際並未有隔間加大。
（二）被證10乙圖所指之變更①加H鋼夾層結構、②衛浴全套位移、變動方向、③改開窗等夾層變更，反訴被告於原來契約圖面即已經要求反訴原告甲○○應施作，且依反訴原告93年4月7日確認之圖面亦包括在內，並非反訴被告追加或變更設計。
三、又若兩造間確有承攬關係存在，惟反訴被告否認有追加工程款共316,112元未給付，且依據證人即反訴原告之下包癸○○所轉承包之包商戊○○、己○○、丁○○間之原合約施工均係以施工圖說為主，究竟是癸○○在發包時未約明施工範圍或是由於業主即反訴被告所變更或追加，反訴原告仍未舉證以實其說。況依據反訴原告所提被證1工程合約書第11條約定有關工程變更之規定，對於實際上有無新增項目，反訴原告均無法提出經雙方確認估價單為據，僅單方提出未經業主即反訴被告確認變更後之施工圖說，做為追加或變更之請求依據，實難採信。另依反訴被告對於反訴原告所提出之追加工程款明細表，因其上只有反訴原告之單方簽名，而反訴被告並未簽名表示同意，是依據上開兩造合約之約定，足證反訴被告並無變更或追加裝修工程項目。
四、另依證人乙○○之證詞：「（被告訴訟代理人問：工程款明細表31萬多元，現場有無這些施工項目？」）這張在工程中沒有提出來過，我現在仔細看，這些項目應該是有，但都是甲○○承諾應該含蓋在他工程應作的範圍內。而不是追加的工程‧‧‧」、「（被告訴訟代理人問：「如何知道甲○○有承諾？」）現場施作有時我會上來看，有一次我、屋主、甲○○一起去吃飯，他承諾明細表上的工程由他負責‧‧‧」可知，該明細表中所列項目並非屬追加工程，為原工程合約預定施作之項目，此亦可從原合約緊附該房屋1、2樓之施工平面圖可證，反訴原告係施工圖面上採總價承包，並無其所主張之變更、追加裝修工程項目之情事等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如為不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證理由：反訴原告依承攬關係請求反訴被告給付承攬報酬1,000,000元及追加工程款316,112元，反訴被告則以前詞置辯，經查：
（一）工程承攬報酬1,000,000元部分：⑴查反訴原告不負出賣人責任已如前述，而反訴被告與訴外人
新瑞公司簽立工程承攬合約後，新瑞公司將該承攬合約權利義務讓與反訴原告，反訴原告進場施作時反訴被告未為反對之意思表示，且證人乙○○亦證稱將平面格局設計圖交由反訴原告以便施作等語（見本院卷第234頁背面），足見反訴被告同意由反訴原告繼續承攬上開工程，兩造間之權利義務自應依上開工程承攬合約而定。
⑵依系爭工程承攬合約規定「完工驗收之界定：概由乙方面
請甲方驗收，甲方須於受通知時起七日內通知乙方就任何品質、數量等問題，以書面壹式貳份明列，乙方須於收到書面通知即刻修復，甲方所提前述書面以貳次為限，不得藉詞推託工程尾款」（見本院卷第75頁），足見兩造已以契約約定完工驗收之界定以業主書面明列工程缺失二次為限，業主不得以此拒付工程款。查兩造於93年6月25日第一次驗收時，反訴被告以書面載明有缺失之工程項目（見被證5），反訴原告修復後又於9３年7月14日進行第二次驗收，反訴被告又以書面載明缺失部分（見被證6），經反訴原告修復後兩造又於同年8月間進行第三次驗收（見本院卷第237頁證人乙○○證詞），揆諸上開契約約定，反訴被告即不得拒付工程尾款。
⑶再者，證人乙○○雖證稱：甲○○有一道牆沒有完工（見本
院卷第238頁），然反訴原告辯稱：那道牆是業主說不要作，她要作成衣櫥空間等語（見本院卷第238頁），查兩造於93年6月25日、93年7月14日驗收時，對於驗收缺失均逐項詳列於書面（見被證5、被證6），惟觀諸上開書面所示，並未記載有牆面未完工情事，若系爭牆面屬於反訴原告應負責之部分，豈有未載於缺失單之理？足見反訴原告辯稱係業主說不要作等語，非屬無據應堪採信。又由被證5、被證6驗收表所示，其上記載之缺失為「未烤漆」、「高度不對、面不平」、「無排水孔」、「插座不符」、「磁磚不平」、「未將框修護」等等，均屬工程瑕疵問題而非未施作，更何況證人乙○○證稱：其進場幫甲○○收尾的工程，為部分地板、部分弱電、部分油漆、踢腳板等語（見本院卷第237頁背面），本院認此部份占全部工程比重甚輕，應屬瑕疵而非系爭工程未完成，是系爭工程已完工之事實，亦堪信為真實，反訴被告以系爭工程未完工而拒付承攬報酬，顯無理由。
⑷又反訴被告辯稱：依買賣契約第11條規定，反訴原告遲延交
屋達146日，以買賣總價款22,820,000元之千分之一計算，反訴原告應給付3,331,720元違約金，以此主張抵銷云云（見本院95年11月16日言詞辯論筆錄），然反訴原告不負出賣人責任已如前述，則反訴原告對反訴被告自無「遲延交屋之違約金債務」存在，反訴被告據此主張抵銷並無理由。
（二）追加工程部分：⑴反訴原告雖主張本件有追加工程共316,112元，並提出追加
工程明細表為證（見本院卷第105頁），然查依兩造之承攬合約第十一條約定：「工程變更：甲方（即反訴被告丙○○）認為本工程其中部分有變更之必要時，經甲方通知乙方（即反訴原告甲○○）辦理，經甲、乙雙方均先已認定之工程項目，如甲方中途改變刪除項工程，需經乙方同意後，方可進行，而原工程費，乙方不予退款。其因工程之變更而有數量之增加時，其工程費用之計算仍以估價單內所列單價為準，如有新增項目應由雙方共同議定合理之單價，是項增加工程價款經雙方議定後決議，且需經甲方簽認後始可進行該項變更」，第十二條約定：「增加工程付款辦法：如經甲方認可，並簽追加工程明細單後，需付定金50%，且餘款需在驗收款支付前，一次付清」（見被證2），足見工程之追加須由雙方共同議定合理之單價並經反訴被告簽認後始可進行，惟反訴原告所提之追加明細表上，並無反訴被告之簽名，即難認本件追加工程符合承攬合約之約定。
⑵至證人戊○○雖證稱：「（問：你剛所說癸○○要你變更的
部分，是否在你總價承包範圍內剛）沒有，這是追加工程」云云（見本院卷第269頁），但證人亦證稱：「（問：很多變更的部分，是誰跟你說的？）癸○○」、「（問：他是如何跟你說的？）我只記得他很常叫我改，至於幾次我記不得了」、「他沒有說是業主要改，但也不是我的問題，他只是說要改」等語（見本院卷第269頁），因此究竟是業主追加工程，或是反訴原告之下包癸○○未講明工程範圍導致事後更改工程內容，反訴原告並未舉證，自難僅以上開證人之證詞而認本件有追加工程。況證人乙○○證稱：「（問：「工程款明細表31萬多元，現場有無這些施工項目？）這張在工程中沒有提出來過，我現在仔細看，這些項目應該是有，但都是甲○○承諾應該含蓋在他工程應作的範圍內。而不是追加的工程…」、「（問：如何知道甲○○有承諾？）現場施作有時我會上來看，有一次我、屋主、甲○○一起去吃飯，他承諾明細表上的工程由他負責…」，再參酌反訴原告所列追加工程項目如鋼筋混凝土工程、濕式灌漿牆、濕式灌漿牆油漆、水電工程、浴廁浴缸等（見本院卷第105頁），於原工程合約項目中亦已載明（見本院卷第79頁），足見反訴被告辯稱上開工程係在原工程範圍內等語，堪予採信，反訴原告請求本件追加工程款即無理由。
肆、從而，反訴原告依承攬合約請求承攬報酬1,000,000元為有理由，應予准許，請求追加工程款316,112元為無理由，應予駁回。
伍、假執行之宣告：反訴原告及反訴被告分別陳明願供擔保代替釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，反訴原告勝訴部分經核並無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許，至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，爰併予駁回。
丙、因本案本訴部分與反訴部分事證皆已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、結論：本件原告之訴及被告甲○○之反訴均一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第
2 項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
民事第五庭 法 官 蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 11 月 30 日
書記官 劉寶鈴