臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第1157號
原 告 己○○
4丙○○共 同訴訟代理人 林淑惠律師被 告 戊○○
之訴訟代理人 游開雄律師被 告 百麒房屋仲介有限公司
樓兼上列一人法定代理人 乙○○ 住臺
2被 告 丁○○ 住臺上 列三人訴訟代理人 毛國樑律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國96年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應給付原告新臺幣肆拾陸萬肆仟玖佰陸拾玖元及自民國九十四年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告戊○○如以新臺幣肆拾陸萬肆仟玖佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告擬在臺北市文山區購買房屋，因工作忙碌，乃委請原告
丙○○之父母代為在該區尋找適合之房屋，嗣經被告百麒房屋仲介有限公司（下稱百麒公司）經紀人即被告丁○○與法定代理人兼營業員即被告乙○○之居間仲介，購買被告戊○○所有坐落臺北市○○區○○路3段185巷5弄16號1樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下稱系爭土地），約定買賣總價為新臺幣（下同）680萬元。原告於94年1月19日先與戊○○簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），同時要求戊○○須提出經檢測符合現行法令規定之非輻射屋及非海砂屋檢測證明，方願意進行買賣，嗣乙○○於94年1 月24日交付桂田實驗室所出具之測試報告予原告，向原告保證系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量經測試符合現行法令標準無誤，絕非海砂屋。原告信任被告之保證，而於94年1 月25日在系爭房地之移轉過戶文件上用印，同意辦理系爭房屋之過戶手續，並於94年2月5日給付戊○○20萬元，94年3月3日再給付其660萬元。
㈡94年3月3日交屋後，原告經友人陳霈芙告知戊○○前曾委託
信義房屋居間仲介銷售，經買方檢測出系爭房屋部分硬固混凝土氯離子含量為每立方米0.34公斤，致未成交。惟因原告信任百麒公司及其員工之專業，且已交付桂田實驗室之檢測報告符合規定，保證系爭房屋絕非海砂屋。復因系爭房屋於出售原告之前，戊○○曾重新粉刷未久，原告在簽約時及交屋前後至現場看屋均未發現異樣，而未理會陳霈芙之轉告。然94年4 月初，原告準備前往裝潢搬入居住，竟發現系爭房屋之牆柱已開始出現壁癌及油漆剝落等海砂屋現像，詳查後發現系爭房屋內牆柱確有多達10處疑曾被鑽孔取樣測試海砂後修補的跡象，原告始心生疑懼，乃於94年4月6日先自行委託訴外人世桓工程顧問有限公司（下稱世桓公司）至系爭房屋為採樣檢測，經採樣測試結果，發現系爭房屋主臥室門旁柱處及主臥房落地窗左側柱處，其硬固混凝土氯離子含量竟分別為每立方米0.671公斤、0.453公斤，遠大於現行法令規範標準值，顯為海砂屋。
㈢原告曾請乙○○轉達原告將解約退屋之意思予戊○○，惟戊
○○以不懂法律常識為由不同意解約退屋，原告再於94年 5月27日及94年6月3日分別以台北古亭郵局存證信函第929 號及970 號函，請求被告等出面說明協商解決善後事宜，否則依法追究民、刑事惡意詐欺責任。戊○○則於94年6月5日回函承認系爭房屋確係委託信義房屋仲介，當時曾由買方自行採樣送檢，據稱混凝土氯離子含量為每立方米0.34公斤，信義房屋雖表示測驗數據正常合理，然買方尚有疑虞，買賣因而作罷，其委由百麒公司託售時，已將在信義房屋託售期間曾有買方自行檢測氯離子之事告知乙○○，因前述買方所為檢測，本人並未會同採樣，其真實性不得而知，乙○○爰建議以本人所為檢測為準，而於不動產標的現況說明書填載未做過海砂屋檢測，並建議本人於買賣成交時會同採樣檢測以昭公信。
㈣原告於94年7月6日再進入系爭房屋，敲開各房間天花板拍照
採證，又發現系爭房屋之客廳、餐廳、主臥室小孩房、客房廁所等天花板均有龜裂、水泥剝落及曾經修補之痕跡。足徵，系爭房屋確有重大瑕疵存在，且不符合出賣人訂約時所保證之品質，戊○○應負瑕疵擔保責任。原告除前已請乙○○向戊○○轉達為解除系爭契約之意思表示外，茲再以起訴狀繕本之送達，向戊○○為解除契約之表示。依民法第 259條第1款、第2款規定，戊○○應將原告所付價金680 萬元返還，並加計自受領之日起算之利息。另依系爭契約第8條第4項、第14條其他特別約定第2 項約定，原告得請求賠償買賣總價之10%即68萬元之違約損害賠償金，合計為748萬元。又乙○○、丁○○為不動產經紀業管理條例（下稱經紀業管理條例）第4條第7款所定義之經紀人員。百麒公司於93年12月22日接受戊○○委託仲介銷售系爭房地時，即已獲悉系爭房地在此之前，曾委託信義房屋仲介銷售，因經買方採樣檢測部分硬固混凝土氯離子含量為每立方米0.34公斤，買方有疑慮致未成交。且明知房屋經檢測氯離子含量超過現行國家規範標準值，即有為海砂屋之可能。竟於戊○○告知其上情時，未盡居間人之調查義務，再至現場採樣檢測其混凝土氯離子含量是否確有不符合規定之情事，即逕建議戊○○以因係買方自行採樣檢測，非會同戊○○本人採樣，真實性不得而知，應以本人檢測為準，而任由戊○○於不動產標的現況說明書為不實之記載，即勾未做過海砂屋檢測。且於仲介原告購買戊○○系爭房地之交易過程中，亦未將所悉上情據實報告於原告，另於原告要求需做海砂屋檢測，保證系爭房屋絕非海砂屋，才願意進行本件買賣時，竟又未會同買賣雙方共同採樣檢測，而任由戊○○自行為之。足見，百麒公司及其經紀人員乙○○、丁○○顯已違反民法第567條第1項前段及第
2 項之規定，且於執行本件仲介業務顯有故意或過失，致原告誤信其與戊○○之保證，而交付買賣價金680 萬元向戊○○購買系爭房地，致受有損害。原告得依前開經紀業管理條例第26條第2項及消費者保護法第7條之規定，請求百麒公司與乙○○、丁○○負連帶賠償責任，請求渠三人賠償680 萬元。另依民法第571條及第179條之規定請求百麒公司返還仲介費用68,000元。
㈤倘原告主張解除系爭契約顯失公平，原告另依民法第359 條
之規定，請求減少價金300萬元。另依系爭契約第8條、第14條約定，請求戊○○賠償違約金68萬元，合計368 萬元。而百麒公司、乙○○及丁○○依經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法第7 條之規定，亦應連帶賠償原告所受上開損害及利息。而原告經由百麒公司仲介購買戊○○所有系爭房地，已依約給付該公司買賣成交價1%之服務報酬即68,000元，今因買賣標的物有瑕疵，應減少價金 300萬元，則買賣成交價應減為380萬元，百麒公司向被告收取超過38,000 元之服務報酬即3 萬元，顯係無法律上原因而受利益，致原告受有損害，依民法第179條之規定，應予返還。
㈥聲明：１先位聲明：⑴戊○○應給付原告748 萬元，及其中
20萬元自94年2月5日起；660 萬元自94年3月3日起；68萬元自起訴狀繕本送達翌日起；均至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵百麒公司、乙○○、丁○○應連帶給付原告 748萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶前二項聲明任一被告向原告為給付後，其他被告於給付範圍內，免給付義務。⑷百麒公司應給付原告68,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑸就⑴、⑵、⑷項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。２備位聲明；⑴戊○○應給付原告368 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵百麒公司、乙○○、丁○○應連帶給付原告368萬 元。⑶前二項聲明任一被告向原告為給付後，其他被告於給付範圍內，免給付義務。⑷百麒公司應給付原告3 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑸就⑴、
⑵、⑷項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、戊○○辯稱：㈠被告前委託信義房屋仲介銷售系爭房地，當時有買方出價，
然買方檢測混凝土氯離子含量超過約定之每立方公尺0.3 公斤，被告經信義房屋告知該測試數值符合標準，因雙方特約而作罷。在委託銷售期間，永慶房屋亦積極爭取銷售機會，被告乃與其簽訂委託銷售契約，約定倘信義房屋未於委託期間成交，即由該公司繼續銷售，然因信義房屋已找到買主，該預約因而失效。被告於93年12月22日委託百麒公司銷售，於乙○○製作不動產標的現況說明書時，被告曾表明前述信義房屋銷售經過，乙○○表示信義房屋告知數值正常，且係買方自行採樣，被告未參與，應以被告有無自行檢測為準，乃於不動產標的現況說明書填載未作過海砂屋檢測。
㈡系爭房屋於72年間興建完成，應適用83年之國家標準值即每
立方米0.6 公斤，依原告檢測結果平均值，既低於該標準值，系爭房屋並無瑕疵可言。系爭房屋鑑定之氯離子含量超過每立方米0.3 公斤，然被告未保證系爭房屋氯離子含量低於何標準，買賣契約內亦未約定在系爭房屋氯離子含量高於每立方米0.3 公斤時，原告得保留解除系爭契約之權，原告自不得依系爭契約行使解除權。而系爭房屋縱有氯離子含量過高、抗壓強度不足，對房屋結構有影響，然得透過補強方式處理，然認系爭房屋有重大瑕疵，原告依物之瑕疵擔保規定主張解除系爭契約，亦顯失公平。
㈢系爭房屋縱存在上開瑕疵，經補強處理後，即可回復系爭房
屋通常效用及價值，該回復費用應與系爭房屋減少所應具有之通常效用及價值相當，原告主張系爭房屋之交換價值仍有減少，請求減少價金300萬元，不足採信。
㈣聲明：１原告之訴駁回。２如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、百麒公司、乙○○、丁○○則辯稱：戊○○於93年12月22日委託系爭房屋仲介銷售時，百麒公司要求其就買賣標的物現況予以說明，並詳實於於不動產標的現況說明書內勾選，再簽名以擔保內容之正確性。戊○○於94年1 月16日同意出售，由百麒公司約雙方於同月19日至公司簽立系爭契約，當經紀人員兼代書丁○○依程序朗讀上開現況說明書，念到海砂屋未做檢測時，原告直接問戊○○有無做過檢測，戊○○回答未做檢測，原告要求進行檢測後才辦理房屋過戶手續，嗣經戊○○委由桂田實驗室檢測結果正常，方辦理產權登記，交易過程一均依法行事。戊○○在委託百麒公司銷售系爭房屋時，就系爭房屋前曾由買方自行檢測之事實未告知，百麒公司更未建議以本人檢測為準。而房屋仲介公司不具檢測混凝土氯離子含量之能力，簽約前原告係與陳柏源接洽，未曾與乙○○、丁○○洽談，遑論提及海砂屋檢測，簽約時乙○○、丁○○均恪遵相關規定處理業務，百麒公司及上開人員就本件仲介業務無任何故意、過失，況原告亦未證明其損害與被告執行業務有因果關係，尚無經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條之損害賠償責任。且百麒公司已履行居間契約，原告自不得請求返還服務報酬等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、經查原告主張伊等經百麒公司乙○○、丁○○之居間仲介，購買戊○○所有系爭房屋、土地，約定買賣總價為680 萬元，原告於94年1 月19日先與戊○○簽立系爭契約，同時要求戊○○須提出經檢測符合現行法令規定之非輻射屋及非海砂屋檢測證明，方願意進行買賣，嗣經乙○○於94年1月24 日交付桂田實驗室所出具，系爭房屋牆和柱之硬固混凝土氯離子含量分別為每立方米0.1633公斤、0.2921公斤之測試報告予原告，而於94年1 月25日辦理系爭房屋之過戶手續，原告嗣於94年2月5日給付戊○○20萬元，94年3月3日再給付其餘
660 萬元等事實，有系爭契約（見第13至18頁）、桂田實驗室氯離子含量測試報告、土地登記謄本、建物登記謄本、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書（見第27至40頁）在卷可稽，堪信此部分事實為真正。惟原告主張戊○○保證系爭房屋之混凝土氯離子含量不超過現行標準即每立方米0.3 公斤，並約定如超過該標準原告即得解除契約。系爭房屋經鑑定結果氯離子含量超過上開標準，且房屋抗壓強度不足，造成房屋室內天花板龜裂、水泥剝落，顯有重大瑕疵，戊○○應負瑕疵擔保責任，其得解除契約。縱認解除契約顯失公平，亦得請求減少價金。且不論解除契約或減少價金，均得依系爭契約之約定請求戊○○給付違約金。而百麒公司、乙○○、丁○○依經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條之規定，亦應負損害賠償責任，另依民法第571條、第179條規定應返還仲介費用等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應審究之爭點厥為：系爭房屋之混凝土氯離子含量是否高於國家標準？氯離子含量過高是否造成系爭房屋抗壓強度不足等瑕疵存在？戊○○有無保證系爭房屋之混凝土氯離子含量不得高於每立方米0.3 公斤？原告與戊○○有無約定系爭房屋之氯離子含量如超過現行標準，原告得保留解除系爭契約之權？原告主張解除契約有無理由？如原告解除契約顯失公平，原告請求減少價金300 萬元，是否有據？原告依系爭契約第8條第4項、第14條第2 項約定請求給付違約金有無理由？百麒公司、乙○○、丁○○應否依經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法第7 條之規定負損害賠償責任？原告得否依民法第571條、第179條規定請求百麒公司返還仲介費？茲分述如後。
五、原告主張系爭房屋有混凝土氯離子含量過高、抗壓強度不足，致房屋樑、柱龜裂等重大瑕疵等語，戊○○則辯稱系爭房屋經桂田實驗室鑑定結果，符合現行國家標準，且系爭房屋係於72年間興建完成，其氯離子含量應適用83年之國家標準值即每立方米0.6 公斤，系爭房屋鑑定結果平均值低於上開標準，難認系爭房屋有氯離子含量過高、抗壓強度不足等瑕疵等語。惟：
㈠按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。是房屋混凝土中氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響時，自有減少一般房屋所應具有之通常效用，而應認為物之瑕疵。
㈡查原告主張系爭房屋氯離子含量經測試結果：入口大門 1.8
米內左側30公分高柱處每立方米 0.119公斤，主臥房門旁柱處為每立方米0.671 公斤，主臥房落地窗左側柱處為每立方米0.453 公斤，餐廳上方（活動天花板內）樑處為每立方米
0.289公斤，平均值為每立方米0.383公斤，超過現行國家標準之情，已據其提出世桓公司汐止實驗室硬固混凝土氯離子含量試驗報告為證（見第60頁）。而系爭房屋經委請臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定結果，其水溶性氯離子含量結構部位柱1為每立方米0.44公斤，柱2為每立方米
0.35公斤，柱3為每立方米0.16公斤，平均為每立方米0.317公斤等情，亦有該公會之鑑定報告書在卷可稽（見第193 頁）。按新拌混凝土水溶性氯離子含量每立方米0.3 公斤，為87年6 月25日公布之規定，系爭房屋混凝土水溶性氯離子含量超過上開規定應無疑義。雖戊○○曾委請桂田實驗室檢測系爭房屋之混凝土氯離子含量，檢測數據為每立方米0.2921公斤、0.1633公斤，平均值為每立方米0.2277公斤，未逾上開法規規定之標準。然查，桂田實驗室係非經國家認證合格（CNLA）之實驗室，而世桓公司及土木技師公會委託鑑定之財團法人中華顧問工程司材料試驗部台北試驗室均屬國家認證之實驗室，此觀該二公司出具之報告書上皆有認證編號「CNLA0404」、「CNLA0330」即明。參酌證人即桂田實驗室實施本件鑑定之甲○○證稱：伊學的是電工，以前完成一件鑑定後，會將樣品送到工研院做鑑定，比較鑑定結果是否相同，伊測試的氯離子含量較低於工研院鑑定結果之10% ，後來就未再送去比對等語（見第160 頁），可見甲○○就系爭房屋所鑑定之氯離子含量數據可能較正常值為低。自應認世桓公司、土木技師公會鑑定之結果較為可採信，桂田實驗室鑑定之結果較不足採。戊○○辯稱系爭房屋混凝土氯離子含量未逾現行國家標準，自非可取。
㈢再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。是以買賣標的物於危險移轉時，即交付買受人占有之時點，存有物之瑕疵者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此乃無過失責任。而認定有無瑕疵之標準，自應以交付時之法令依據為準，是本件認定系爭房屋混凝土氯離子含量是否過高，即應以交付時即現行國家標準每立方米0.3 公斤為準。戊○○辯稱系爭房屋係於72年間興建完成，關於系爭房屋之氯離子含量應適用83年制訂之標準，即每立方米不逾0.6公斤等語，亦有誤會。
㈣次查系爭房屋之室內頂版有鋼筋鏽蝕現象，但鋼筋尚未裸露
，室內樑、柱則有裂縫，鑽心取樣做抗壓試驗之結果，混凝土之抗壓強度平均值為每平方公分148.3 公斤，小於設計強度每平方公分210公斤之85%即每平方公分178.5 公斤，且單一試體之抗壓強度每平方公分90公斤，亦小於設計強度 75%即每平方公分157.5 公斤之規定，其抗壓強度不足。而系爭房屋混凝土氯離子含量高於現行法規之規定，造成部分頂版鋼筋鏽蝕，且混凝土抗壓強度不足，對房屋結構安全有影響等情，有上開土木技師公會鑑定報告可憑。顯見系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，已造成室內頂版鋼筋鏽蝕，及混凝土抗壓強度不足，對房屋結構安全有影響，欠缺通常交易所應具備之效用及品質，原告主張系爭房屋有瑕疵，堪以採信。戊○○辯稱系爭房屋不具瑕疵，非可採信。
六、原告主張系爭房屋具有氯離子含量過高、抗壓強度不足之瑕疵，戊○○應負物之瑕疵擔保責任，伊得解除系爭契約。且原告以系爭房屋氯離子含量不得逾現行國家標準，方進行買賣，顯與戊○○約定在系爭房屋氯離子含量超過國家標準時，戊○○即構成違約，原告依系爭契約第8條第4項之約定即得解除系爭契約等語。戊○○則辯稱：系爭房屋縱存在氯離子含量過高，該瑕疵既得補強處理，非屬重大，原告解除契約顯失公平。又雙方並未約定保留解除權，原告亦不得依系爭契約之約定行使解除權等語。
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9 條定有明文。查系爭房屋雖存在上開瑕疵，造成室內頂版鋼筋鏽蝕，但鋼筋尚未裸露，混凝土抗壓強度不足，雖對房屋結構安全有影響，但可透過補強方式處理，經修復補強後，房屋結構安全可無虞，也不致有不適合居住之狀態。至系爭房屋之牆壁、天花板龜裂，水泥、油漆剝落及壁癌現象，乃因臺北市木柵地區經常下雨，氣候潮濕造成油漆剝落、壁癌現象，至於牆壁、天花板龜裂，一部分由於粉刷層表面乾縮，一部分為臺灣地區經常發生地震所致，與混凝土氯離子含量無關，有土木技師工會鑑定報告書可憑。是則系爭房屋因氯離子含量過高存在之瑕疵尚非重大，雖其通常效用有所減損，但得以補強方處理，而對於結構安全無影響，倘准原告解除契約，將有失平衡。是原告依上開規定，請求解除系爭買賣契約，尚非有據，不應准許。
㈡原告主張其與戊○○簽訂系爭契約時，曾要求戊○○進行海
砂屋檢測後方辦理房屋過戶手續，戊○○因而委請桂田實驗室採樣檢測混凝土氯離子含量，該數據未逾現行國家標準時，方辦理過戶手續等情，為戊○○所不爭執。然原告主張與戊○○有特別約明保留契約解除權事實為戊○○所否認，參酌原告係與戊○○簽訂買賣契約後，因發現不動產標的現況說明書就海砂屋檢測項目，戊○○勾否，因而要求戊○○作海砂屋檢測。惟雙方於買賣契約上未特別約明如檢測結果未符合現行國家標準時，原告即保留解除契約之權利，尚難認原告與戊○○簽訂系爭契約後，原告要求作海砂屋檢測後，方進行過戶手續，即係關於契約解除權之保留約定。再按系爭契約第8條第4項約定：「乙方（即戊○○）若有遲延給付之情形，應賠償甲方（即原告）每日按買賣總價萬分之三違約金。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐、費用均由乙方負擔。」，所稱其他違約情事，應指買賣雙方於契約中約定類如毀約不賣、給付不能或不為給付之情事者，此從該條文義解釋可得。查原告要求戊○○作海砂屋檢測，並未約明由何家公司鑑定，而依證人即土木技師公會實施鑑定之張錦峯技師證稱：建築物內混凝土氯離子含量有可能不同，氯離子含量過高是砂子的問題，混凝土拌合結果並不一定，僅能就採樣部分判斷，採樣以外部分無法判斷等語（見第295 頁），顯見鑑測結果係根據採樣而為，取樣不同，結果即有所差異。系爭房屋之氯離子含量依世桓公司鑑定平均值為每立方米
0.383公斤，土木技師師公會鑑定平均值為每立方米0.317公斤，雖超過現行國家標準，然超過幅度不大，而戊○○委請桂田實驗室鑑測平均值為每立方米0.2277公斤，是縱其於委託信義房屋銷售期間，曾知悉系爭房屋氯離子含量超過現行標準，惟兩造既未特別約明，尚難認戊○○有符合上開第 8條第4項約定之情，則原告依該約定解除契約亦非有據。
七、原告另主張依民法第359條之規定，請求減少價金300萬元等語。戊○○則辯稱於補強項目補強後，已可回復系爭房屋之通常效用及價值，即就氯離子過高造成之頂版鏽蝕部分維修費用為限，並無其他交換價值之損失等語。查：
㈠系爭房屋氯離子含量過高造成部分頂版鋼筋鏽蝕及混凝土強
度不足，可透過補強方式處理，修復費用為263,360 元等情，雖有土木技師公會鑑定報告書暨所附修復費用概估表附卷可稽（見第194、233頁）。然修復費用概估表所列工作，其中項目1頂版鋼筋除鏽、塗防鏽漆後以樹脂砂漿塗佈複價97,200元。2 樑裂縫大於0.33公釐以上者用EPOXY灌注補強複價4,050元。3 柱混凝土強度不足，需加鋼版補強（厚5公釐）複價77,760元。4牆壁油漆複價20,000元。5其它零星修繕及運什費複價30,000元。6稅金及管理費複價34,350元（約1~5項之15% ）。如前所述因系爭房屋氯離子含量過高僅造成房屋室內頂版鋼筋鏽蝕，柱抗壓力不足，至於系爭房屋之牆壁、天花板龜裂，水泥、油漆剝落及壁癌現象，與氯離子含量無關。參酌證人張錦峯技師證稱：上開概估表編號1 是針對氯離子部分，編號2是針對樑的部分，3是柱的部分，4是1至3補強修繕後之善後工作，5是一般認為需要的小工作。而牆壁、天花板龜裂，水泥、油漆剝落及壁癌等均估算在內。頂版部分是氯離子含量過高的問題，牆面是磚牆也非氯離子的問題，樑的部分不是氯離子含量的問題等語（見第296 頁）。是修復費用概估表編號1、3為關於氯離子含量過高估算之修復費用；2 部分乃非關氯離子含量過高所估算之修復費用；4、5、6 則為二者均有，惟得以有關氯離子含量過高估算之修復費用所占該整體修復項目之比例計算出4、5項目之費用，另得按關於氯離子含量過高修復費用之15%計算6項目之費用。準此，項目4為19,548元〔20,000×（97,200＋77,760）÷（97,200＋4,050＋77,760）＝19,548〕；項目5為29,
321 元〔30,000×（174,960÷179010）＝29,321〕；項目6為33,574元〔（97,200＋77,760＋19,548＋29,321）×15%＝33,574〕，則因氯離子含量過高造成瑕疵之修復費用總計為257,403元。
㈡又物之出賣人應擔保其物無滅失或減少價值之瑕疵，而房屋
氯離子含量超過國家標準之瑕疵，其交易價格較無該瑕疵之房屋為低，且較難出售，為眾所週知之事實。系爭房屋既存在氯離子含量過高之瑕疵，除造成鋼筋鏽蝕等危及結構安全之情，須補強後方足以回復通常之效用，且縱補強後，其交易價格必較正常房屋價格低，其價值顯然較低，是此部分應屬出賣人所應擔保者。雖證人張錦峯證稱：系爭房屋經修復補強處理後，房屋結構安全無虞，不會有不適合居住之狀態，對房屋之價格不影響等語（見第294 頁背面）。惟證人係土木工程方面之專業，其亦證稱：鑑定係針對系爭房屋安全方面，即房屋補強後之安全問題，房屋補強後應該沒有影響價格的問題，但是否有其他影響房屋價格之原因，不會去考量。系爭房屋因存在氯離子含量過高的瑕疵是否其交易價值價貶損，伊沒有辦法認定等語（見第294 頁），顯見就系爭房屋有氯離子含量過高的瑕疵，其交易價值是否低於正常房屋一節，非在其鑑定範疇，其所證稱對房屋價格不影響，尚不足為系爭房屋除修復費用外，尚無其他價值之損害之依據。查系爭房屋與坐落基地之價值比例分別為24.4%、75.6%，系爭房屋因存在水溶性氯離子含量超過標準之瑕疵，減損價值比例為12.51%，有安信不動產估價師事務所之鑑定報告書（見外放證物第29、34頁）可憑。雖戊○○認該鑑定報告既謂系爭房屋經修復後其每月之租金收入不會受到影響，卻又認閒置及其他原因造成之損失可能會增加，相互矛盾，且屬臆測之詞。然該鑑定報告係認系爭房屋如出租他人，其租金收入與正常房屋並無不同，惟因系爭房屋存在該等瑕疵，承租意願降低，房屋閒置期間增長，因而增加其他損失，尚無矛盾之處，亦非臆測之詞。是該鑑定報告所為關減損價值比例之認定，並無不妥。查原告買受系爭房屋及基地之總價為680萬元，其中房屋價值比例為1,659,200元，惟因存在氯離子含量過高之瑕疵，減損價值比例為12.51%，尚減損其價值207,566 元（1,659,200×12.51%＝207,566）。是系爭房屋因存在氯離子含量過高，除須補強回復其通常效用，支付修復費257,403元，另其交易價值亦減損207,566元，合計為464,969 元。原告請求減少價金於此範圍內自應准許，超過此範圍即非有據。
㈢原告另依系爭契約第8條第4項、第14條第2項之約定，請求
戊○○給付違約金68萬元等語，然本件戊○○尚無該第8條第4項之違約情事，原告請求按買賣價金10%計算之違約金，即非有據。
八、原告主張戊○○於93年12月22日填寫不動產標的現況說明書時，已告知乙○○、丁○○，其曾委託信義房屋仲介銷售系房屋，銷售期間曾由買方採樣檢測結果系爭房屋混凝土氯離子含量為每立方米0.34公斤，乙○○建議以本人檢測為準，並於現況說明書填載未做過海砂屋檢測等語，認乙○○、丁○○有違經紀管理條例之規定，百麒公司應與渠等應依經紀業管理條例第26條第2項、消費者保護法第7條之規定負損害賠償責任，原告得依民法第571條、第179條規定請求百麒公司返還仲介費等語。然查：
㈠戊○○於不動產標的現況說明書第10項「是否曾經做過海砂
屋檢測」項中勾「否」，並簽名以示負責，有該說明書可憑。在買賣雙方訂約之際，百麒公司經紀員兼代書丁○○逐項朗讀不動產說明書至該事項時，戊○○猶未表明已做過檢測，尤其原告要求檢測後再過戶情況下，戊○○仍未為任何反應。參酌原告與戊○○94年5 月24日雙方談話錄音內容譯文中，戊○○稱：「當初我為什麼沒跟妳講說有做0.34，那是因為我根本沒想到我的房子有問題顯．．．」等語（見第62頁），顯見戊○○一再強調其未想到系爭房屋有問題，惟未提及先前買方做過海砂屋檢測事曾告知百麒公司或其公司職員，是戊○○在接到原告94年5 月27日、94年6月3日之存證信函催告其出面協商解決，否則依法追究民、刑事詐欺責任後，答覆其在委託銷售前已將海砂屋檢測告知百麒公司，乙○○建議以本件檢測為準，係為避免己身刑事責任所為之詞。而原告復未能提出其他證據證明，百麒公司、乙○○、丁○○於戊○○委託銷售前已知上情，則原告主張百麒公司及承辦人員知悉系爭房屋在信義房屋銷售期間曾做過氯離子含量測試，並建議戊○○以本人檢測為準等語，尚難採信。
㈡百麒公司於受託代售系爭房地時，業已要求出賣人戊○○就
買賣標的物之各種狀況予以說明，並詳實於標的物現況說明書內勾選，且要求其簽名擔保內容之正確，就戊○○於說明書上就「是否曾經做過海砂屋檢測」選項中勾否，百麒公司自無不信之理由。又買賣雙方訂約之際，百麒公司人員亦遵守不動產經紀業管理之相關規定，逐項宣讀說明書事項，原告因而要求戊○○進行海砂屋檢測。按海砂屋之檢測，須由具備相當專業之技術人員及設備之專業機構進行，百麒公司為提供仲介服務之事業，尚無檢測海砂屋或氯離子之能力，對專業機構所提出之鑑定報告，更無能力審核。故戊○○應買方即原告要求提供桂田實驗室之檢測報告時，百麒公司即轉交予原告，經原告認可後辦理過戶手續，百麒公司無從保證系爭房屋非海砂屋。按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。此為經紀業管理條例第23條、第24條所明定。而依前揭經紀業管理條例第26條第2 項規定：經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。又依消費者保護法第7條規定，從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。本件百麒公司於受委託仲銷售系爭房地時，既不知系爭房屋曾做過海砂屋檢測，於簽約之際乙○○、丁○○亦依經紀業管理條例之規定就不動產標的現況說明書逐項說明，尚不足證明百麒公司、乙○○、丁○○有未依上開規定執行仲介業務之情，及有何故意或過失之行為致原告受有損害，而其所提供之居間服務亦難認有何違背當時房仲專業合理可期待之安全性。是則百麒公司、乙○○、丁○○自無庸依經紀業管理條第26條第2項、消費者保護法第7條規定負損害賠償之責。
㈢再按百麒公司為房屋仲介業，所提供之服務性質屬民法上居
間契約，依民法第565 條規定，其服務內容僅及於報告訂定買賣契約之機會或訂定買賣契約之媒介，就該契約本質及服務內容以觀，不負有檢查買賣標的物之義務。百麒公司既已完成本件居間仲介之契約義務，尚不足證明百麒公司有違反依居間契約所定之忠實辦理義務之處，原告依民法第571 條、第179 條規定，請求百麒公司返還仲介服務報酬，亦非有據。
九、綜上所述，原告主張系爭房屋存在氯離子含量過高、抗壓強度不足，致影響房屋結構安全，系爭房屋有物之瑕疵，戊○○應負物之瑕疵擔保責任為可採信。然原告依瑕疵擔保規定主張解除契約，顯失公平，原告亦無依系爭契約第8條第4項之約定取得契約解除權，原告主張解除契約，百麒公司、乙○○、丁○○應依經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法第7條規定應負損害賠償責任，百麒公司應依民法第571條、第179 條規定返還仲介費用，均不足採信。從而，原告先位之訴，均非有據，應予駁回。至原告依物之瑕疵擔保規定請求減少價金，在464,969 元範圍內於法有據，應予准許。是則原告備位之訴，請求戊○○給付464,969 元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年9月20日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分之其餘請求，為無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，為所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1項第5款規定，爰依職權宣告假執行。又戊○○就此部分陳明願供擔保，請求宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
十、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 22 日
民事第四庭 法 官 林麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 8 月 22 日
書記官 林蓮女