臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第1214號
原 告 丁○○
之訴訟代理人 林明正律師複 代理人 吳忠勇律師被 告 丙○○○原名訴訟代理人 林宜君律師複 代理人 黃仕翰律師
乙○○上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國96年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元及自民國九十四年十月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國94年 4月22日就坐落台北市○○區○○段一小段
32-9、32-11 地號土地及其上之建物等不動產，簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契約）。原告依約於訂約時給付第1 期款新台幣（下同）200萬元，另於94年5月16日應被告之要求，提前給付第2期款583萬元。依系爭契約第四條及第六條之約定，被告應於原告給付第一次款時，同時將移轉登記所需交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交與受託地政士專責辦理，且本件產權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於受託地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。原告已依約給付第1、2期款（尾款依約過戶及交屋後給付），惟被告非但未交付證件供代書辦理過戶事宜，對於過戶前應納之土地增值稅亦不予繳納，致使遲遲無法辦理不動產產權移轉㈡依系爭契約第十條第二項約定，被告違約者，原告得限期催
告履行，逾期仍不履行即得解除契約，被告除應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。被告遲未交付證件，未繳納土地增值稅，已構成違約，原告自得依上開規定解除系爭契約。原告於94年8月8日以台北古亭郵局第1416號存證信函催告被告履行完稅過戶事宜，逾期即解除系爭契約，復指示兩造所委任之地政士於94年 8月18日催告被告於5 日內完稅及備齊文件交付代書，俾使如期辦理產權移轉作業，逾期解除系爭契約，被告均不與置理。嗣原告再於94年9月2日以台北古亭郵局第1594號存證信函催告被告依約履行其義務，逾期即解除契約不再另為解除契約之意思表示，同時指示兩造所委任之地政士催告被告依約交付過戶相關文件，無奈被告仍不予理會。若上揭存證信函猶不足證明原告已解除系爭契約，原告並以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約意思表示之送達。
㈢系爭契約既經原告解除，依民法第一百七十九條或第二百五
十九條規定，被告應返還原告已付之價金。另依系爭契約第十條第二項約定，被告應加倍給付已付價金充作違約金。綜認原告解除契約不合法，以兩造於94年10月19日聲請撤銷契稅、撤回土地現值申報時，視為兩造合意解除系爭契約，就原告已付之價金，依民法第一百七十九條規定，原告仍得請求被告返還。
㈣聲明：１被告應給付原告1,566 萬元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。２願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於94年4月22日簽訂系爭契約，約定之總價為9,583萬元
，原告僅支付第1期價金200萬元，遲未給付第2期價金583萬元，原告違反契約之約定，並無解除系爭契約之權。原告主張解除上開契約，請求返還已付價金及賠償違約金，均無理由。
㈡被告已於94年 6月21日委請律師發函向原告解除系爭契約，
並沒收原告繳納之價金200 萬元，被告並無違約之處。縱認上開解除契約未生效，被告另於同年7月5日催告原告於5 日內履行繳納第2 期款義務，原告迄今仍未履行，被告亦得解除系爭契約。再縱認上開催告不合法，則以本件民事答辯一暨反訴起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，原告業於94年11月2日收受上開書狀，亦生解除契約之效力。
㈢訴外人科里加油站有限公司（下稱科里公司）向新竹國際商
業銀行（下稱新竹商銀）貸款2,000 萬元，提供坐落桃園縣○○鄉○○段深圳小段20-7、20-8、24-1地號土地暨同小段51建號建物設定本金最高限額抵押權2,400 萬元予該銀行擔保。嗣被告購買科里公司，科里公司即變更負責人為被告，並登記在案，且於93年11月22日經桃園縣政府核准更名為大加加油站有限公司（下稱大加公司）。兩造於94年 4月22日除簽訂系爭契約外，並就被告所有大加公司之股份暨上開不動產訂立買賣契約（下稱加油站契約），約定總價為 2,700萬元，於原告取得大加公司股份後，承接銀行貸款債務。原告就此契約所支付之100萬元（票號CK0000000、票載發票日94年4 月22日）、300萬元（票號AS0000000、票載發票日94年6月5日）支票均已兌現。然原告就系爭契約所交付票號AS0000000、面額583萬元、票載發票日為94年 5月20日之支票，與就加油站契約所交付票號AS0000000、面額300萬元、票載發票日為94年6 月20日之支票，嗣經兩造合意抽票並未兌現。因被告已於94年5 月10日將大加公司之股份讓與原告，原告即應承擔大加公司之債務，因新竹商銀表示貸款清償期屆至，被告即向原告表示其應清償抵押債務，原告乃於94年5月16日開立1,000萬元之支票予被告，匯入新竹商銀，用以清償貸款，剩餘之8,816,142 元貸款債務則由原告承擔，作為該加油站契約價金之一部，是原告給付之1,000萬 元支票均用以清償加油站契約之價金，確實未給付系爭契約第2 期價金583萬元。
㈣聲明：１原告之訴駁回。２如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠兩造於94年4 月22日就坐落台北市○○區○○段一小段32-9
、32-11 地號土地及其上建物簽訂系爭買賣契約，約定總價為9,583萬元，第1期款200萬元於訂約時給付，第2 期款583萬元給付時，被告應支付證件、印鑑章供代書報稅，第3 期款即尾款8,800萬元於過戶完成3日內支付。
㈡兩造於94年4 月22日除簽訂前開契約外，另訂立加油站契約
，約定由原告向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○段深圳小段
20、20-7、20-8、24地號土地，暨該土地上51建號建物，約定總價為2,700萬元，第1期款100萬元於訂約時給付，第2期款300萬元於94年6月5日前給付，第3期款300萬元於94年6月20日前支付，尾款 2,000萬元於土地過戶完成及大加公司負責人變更完成3日內付清。
㈢原告於訂約當日就上開二份契約分別給付第1期款200萬元、
100萬元予被告，另於94年5月16日給付被告1,000 萬元，94年6月5日兌付加油站契約第2期款300萬元，合計已付 1,600萬元。
以上事實為兩造所不爭執，並有系爭契約（見第8 至16頁）、加油站契約（見第39至44頁）、支票（見第17頁）、支票暨支票存款送款簿存根聯（見第131 頁）在卷可稽，堪信此部分事實為真正。
四、本件原告主張其已依約給付系爭契約第1、2期價金合計 783萬元，被告未依約履行交付證件、印鑑章供代書報稅之義務，已構成違約，其已依約解除系爭契約，被告除應返還已付價金外，尚應依約給付同額之違約金等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應予審究之爭點為：原告解除系爭契約有無理由？如原告解除上開契約有理由，原告可以請求返還之價金與違約金的金額為何？茲分述如後：
㈠依系爭契約第四條付款約定，買方（即原告）給付第二次款
583 萬元時，賣方（即被告）須支付證件、印鑑章供代書報稅；第六條第一項約定：「雙方應於第一次付款同時將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交予受託地政士專責辦理。本件產權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於受託地政士通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。」，顯見於原告給付第二次款前，被告即須將移轉登記所須文件備齊用印交付，此為被告先為給付之義務。依證人即辦理系爭契約之代書甲○○證稱：簽約時未跟被告收任何證件，在簽約的隔天，伊將公契打好後，至被告處用印，被告方將印鑑證明、權狀、房屋稅單交付伊等語（見第
220 頁）。顯見被告尚無違反上開關於交付證件、印鑑章義務之約定。
㈡按系爭契約約定原告應給付之第2期款金額為583萬元，尾款
8,800萬元於過戶完成3日內支付。加油站契約則約定原告應給付之第2期款為300萬元，應於94年6月5日給付，第3 期款亦為300萬元，應於94年6月20日給付，尾款2,000 萬元係於土地過戶完成及大加公司負責人變更完成3 日內付清，此有房地產買賣契約書可稽。查原告原簽發票載發票日各為94年5月20日、94年6月5日、94年6月20日，金額依次為583 萬元、300萬元、300萬元之支票予被告，以為支付系爭契約第 2期及加油站契約第2期、第3期之買賣價金，被告收受上開支票後，即於翌日存入銀行甲存帳戶內，嗣於94年5 月11日就票期5月20日、6月20日之支票予以抽票等情，有代收票據送件簿可按（見第45、46頁）。而被告將上開二張支票交還原告後，原告係開立票載發票日為94年5月16日、面額為1,000萬元，指定受款人為被告之支票予被告之事實，亦有支票及支票存款送款簿存根聯（見第131 頁）可稽，被告復自認該款項係由其匯到銀行帳戶償還貸款之事實（見第155 頁），且還款時間為94年5月16日（見第160頁），顯見原告交付1,
000 萬元支票予被告後，係由被告提示支票兌領，並於當日匯款還款無疑。茲原告原即簽發之支票擬清償系爭契約之第
2 期款及加油站契約第2、3期款，而被告抽取返還原告之支票既包括用以支付系爭契約、加油站契約買賣價金者，則原告嗣後交付被告之1,000 萬元支票，其本意當亦包括支付系爭契約第2 期原已簽發支票款項，尚難依抽票及被告自行匯還貸款事實，推論原告於給付1,000 萬元時專僅清償加油站契約部分之價金，或原告已同意該款項係清償加油站契約之價金。次查，依二份契約之約定，於94年5 月20日前，原告僅須給付被告583萬元，然原告於94年5月16日卻給付被告高達1,000萬元，顯已逾二份契約約定之第2期款總和（883 萬元）。參諸在加油站契約各期價金未屆清償期情形下，原告本無給付之義務；再參諸證人即仲介兩造系爭買賣之戊○○證稱：被告有一張94年5 月18日之票據到期，希望伊去拜託原告就5月20日之價金提前給付等語（見第221頁背面），顯見係被告要求原告提前給付價金無疑。又苟原告同意所給付之1,000萬 元支票僅給付加油站契約之買賣價金，反坐令自己違反系爭契約，而須負違約之責，更與經驗常情相違。是原告主張係應被告之要求，而於94年5月16日提前給付1,000萬元，於給付支票當時並無同意所付款項僅限於清償加油站契約部分之價金等情，應屬非虛。
㈢被告雖辯稱：其已於94年5 月10日將大加公司之負責人變更
為原告，大加公司所負貸款債務應由原告負擔，故原告同意於94年5月16日先行給付1,000萬元予被告，用以支付加油站契約之價金等語，然此為原告所否認。依加油站契約約定，原告於94年6月20日前僅須給付700萬元，尾款之給付除須大加公司負責人變更為原告外，尚且須土地及建物移轉登記予原告或大加公司名下。然於94年5 月16日時，加油站契約約定之不動產尚非全數移轉登記完畢，原告依約並無給付尾款之義務，系爭契約更未約定原告須於負責人變更時承接貸款債務，是被告所辯已與系爭契約約定不符，難以信實。況查被告雖於94年5 月10日將其大加公司之股東出資全數轉讓予原告，大加公司之負責人並於同日變更登記為原告，有股東同意書（見第88頁）、變更登記表（見第276、277頁）可憑，惟被告實係於94 年5月30日點交大加公司予原告，此後大加公司方轉由原告經營，原告復於翌日才取得營利事業登記證、加油站經營許可執照等事實，此經證人甲○○證述明確（見第219頁背面），並有其留存之加油站契約（見第281至
284 頁）、桃園縣政府營利事業登記證、加油站經營許可執照（見第263、264頁）在卷可稽。則原告係於94年 5月30日點收經營加油站，在原告實際經營大加公司前，原告尚無先行就大加公司之債務負責之理。是被告辯稱因大加公司已變更負責人名義，故原告同意就加油站契約先行給付1,000 萬元價金，原告交付之1,000 萬元支票係用以支付加油站契約之價金云云，亦非可取。
㈣再查，兩造於94年5 月30日在代書甲○○陪同下點交加油站
，並於甲○○留存之契約書註記點交情形之事實，業如前述，該契約書註記內容載明：「本約雙方於95年5 月30日點交，主產品油現值約新台幣壹佰肆拾捌萬伍仟捌佰叁拾元正，副產品及贈品現值新台幣壹萬參仟柒佰肆拾叁元正，原屋主新竹商銀中壢分行本金新台幣捌佰捌拾壹萬陸仟壹佰肆拾貳元正及5/30至6/16日之利息由買方承受。」，兩造復於契約書上註記內容旁簽名，有契約書可憑（見第284 頁）。顯然原告嗣於94年5月30日，同意前此所給付之1,000萬元，均作為加油站契約價金之一部分，故貸款本金僅為8,816,142 元，並同意由其承接該貸款。是則於94年5 月30日原告同意將前於94年5月16日給付1,000萬元均作為清償加油站契約之價金，原告就系爭契約仍負第2期價金583萬元之給付義務。
㈤依系爭契約第2期款付款之約定，原告交付583萬元時，被告
須交付證件、印鑑章供代書報稅，尾款則於過戶完成3 日內支付，同時交屋。依同約第七條約定，土地增值稅由賣方即被告負擔，顯見於給付第2 期款後，代書即須辦理契稅、土地增值稅等手續，再將稅單交由應負責繳納之人繳納，以為產權移轉手續，是關於土地增值稅最遲應於過戶前完成。依證人甲○○證稱：原告報繳契稅後，方有土地增值稅稅單與契稅稅單，原告於94年5月2日交付583萬元後，伊於同月4日報契稅，稅單下來後，被告須根據稅單繳納土地增值稅。惟被告因1,000萬元價金之疑義，未繳納增值稅等語（見第219、220頁）。如前所述，原告既於嗣後同意將其於94年5月16日給付之款項作為清償加油站契約之價金，就系爭契約第 2期款583 萬元，原告仍有給付之義務。且依系爭契約約定，於原告繳納第2 期款後，被告方有繳納土地增值稅之義務，是則被告以原告尚未給付第2期款583萬元，拒絕繳納土地增值稅，自屬有據，尚無違約之情，原告自未取得系爭契約第十條第二項之契約解除權。從而，原告於94年8月8日以存證信函催告被告履行交付證件完納稅捐，並於同年9月2日以台北古亭郵局第1594號存證信函催告被告於文到5 日內依約履行其義務，逾期即為解除契約不再另為解除契約之意思表示，並不生解除系爭契約之效力。
㈥至於被告辯稱因原告就系爭契約僅給付價金200 萬元，遲延
給付第2期款，伊已於94年6月21日解除系爭契約等語，並提出存證信函為證（見第47、48頁）。惟依系爭契約第十條第一項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」，準此，於原告違約未履行付款義務時，固構成違約，然須被告限期催告履行，原告逾期仍不履行時，被告方取得契約解除權。而依被告上開存證信函內載：原告有違約情事，被告爰依系爭契約第十條約定，以該存證信函為解除系爭契約之意思表示等語，顯未踐行上開限期催告履行之要件，被告尚無取得解除權可言，其所為解除契約之意思表示自不生效。次查被告雖於94年7月5日寄發存證信函予原告，惟其內容為催告原告於函到5日內給付買賣價金5,000萬元，逾期不履行，被告即解除契約等語，此有該存證信函可稽（見第83、84頁）。該存證信函內容催告原告履行付款之金額已與系爭契約第2期款583萬元有所不同，縱認為係對於系爭契約原告應負給付第2 期款義務所為之催告，已生限期催告之效力，然被告嗣後亦未向原告為解除契約之意思表示，是亦無因該存證信函送達原告，即生解除契約之效力。至被告另以民事答辯一暨反訴起訴狀之送達（即94年11月2 日）為解除系爭契約之意思表示，因已在兩造合意解除系爭契約之後（詳後述），自不生解除效力，無庸贅言。
㈦末查，兩造於94年10月19日委請代書甲○○聲請撤銷契稅及
撤回土地現值申報，有台北市稅捐稽徵處大安分處94年10月20日北市稽大安乙字第09461879700 號函、契稅撤銷申報申請書、撤回土地現值申報申請書可憑（見第49至51頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。查上開二份申請書之申請人為兩造，且經兩造簽名，並檢附系爭契約正本為附件，其中契稅撤銷申報申請書內容載明：「申請人等於民國94年5月4日向貴分處申報坐落．．．繳納契稅在案，茲因兩造無法履行契約義務，經雙方同意解除契約，檢附有關文件，請准予撤銷申報並退還已納契稅」；撤回土地現值申報申請書則載明：「主旨：為土地買賣契約已解除，請准予撤銷土地現值申報案。說明：申請人等．．．辦理土地現值申報．．在案，茲因兩造無法履行買賣行為，經雙方協議解除土地買賣契約，請准予撤銷土地移轉現值申報。」等語，可見兩造於填具該等申請書時，業已同意申請書上開所載之內容，而達成解除系爭契約之意思合致，並據而辦理退還契稅、撤回土地現值申報，是系爭契約已因兩造合意解除，應無庸疑。
㈧系爭契約既經兩造合意解除，被告受領之買賣價金200 萬元
，即無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還上開金額，自屬有據。又本件兩造係合意解除系爭契約，原告非依系爭契約第十條約定行使解除權，是原告依該約定請求被告加倍給付已付價金充作違約金，即非有理由。
五、綜上所述，原告主張系爭契約經兩造合意解除，原告得請求返還已付價金為可採信。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付200 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即94年10月6 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。又本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經本院逐一審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不再一一論述，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
民事第四庭 法 官 林麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 17 日
書記官 林蓮女