臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第1476號原 告 迪廣國際股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 曹詩羽律師訴訟代理人 簡嘉宏律師訴訟代理人 蔡順雄律師被 告 中國廣播股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 李永然律師訴訟代理人 彭郁欣律師上列當事人間請求不作為事件，本院於九十五年一月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
１、原告迪廣國際股份有限公司於民國89年2月2日與被告中國廣播股份有限公司簽訂租賃契約，由原告承租被告所有，座落於臺北市○○段○○段380至385號門牌號碼臺北市○○○路○○○號自地下2樓至地上8樓全部及9樓約70淨坪（下稱系爭房屋），租期自89年2月2日起至104年8月1日止，為期15年，租金每月新台幣（下同）500萬元。原告遂以系爭房屋設立「V-Mix」品牌之KTV，占有使用系爭房屋迄今已有5年。
２、依照前開租賃契約第4條之規定，被告保證其房屋產權清楚，其對房屋設定之任何物權或債權行為均不得有損於原告之租賃權利。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使承租人能依約定使用、收益租賃物之積極義務，又民法第425條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」；「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」根據報載，被告因經營不善，有意出售系爭房屋予第三人，若此項報導為真實，則因前揭系爭房屋之租賃契約期限逾5年且未經公證，故無法適用民法第425條「買賣不破租賃」之規定，該租約能否對抗系爭房屋之買受人？系爭房屋之新買受人得否排除租賃以及原告之占有？即生疑義。若系爭房屋之新買受人不願繼受租賃契約，而又無民法第425條之適用時，原告預估至少將受有高額之187,012,000元之損害。且原告曾要求被告就該租賃契約辦理公證遭拒，顯見被告藉由拒絕辦理公證之「消極不作為」違反租賃契約。
３、租賃契約雖然為債之契約關係，惟本於社會法之原理，藉由契約正義抑止契約自由之濫用，有「租賃社會化」之趨勢，以保護承租人之利益，實現出租人與承租人於租賃上之實質平等，我國在學理上亦有「租賃物權化」之說，民法第425條即已明白揭諸此旨，租賃物權化之內涵主要有二，其一為「租賃權之對抗力」，即承租人得以租賃權對抗租賃物所有權之受讓人，即法諺「買賣不破租賃」之說。其二為「租賃權侵害之排除力」，租賃權受侵害者，承租人有排除侵害請求權，並得依民法第962條有關占有之規定行使排除侵害之權利。
４、基於租賃權物權化之內涵，應認租賃權具有侵害排除力及對抗力，承租人於租賃權受侵害時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，承租人應得類推適用民法第767條之規定，即承租人對於妨害其租賃權者，得請求除去之，有妨害其租賃權之虞者，得請求防止之。最高法院86年台上字第3490號判例亦謂「按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。」
５、本件被告既於系爭房屋之租賃契約有無適用民法第425條之規定不明之情形下，拒絕辦理公證並意圖出售系爭房屋予第三人，顯有侵害原告租賃權及占有之虞，爰類推適用民法第767條及適用民法第962條之規定，排除租賃權遭受之侵害。並聲明：被告於104年8月1日前，不得將門牌號碼坐落於臺北市○○○路○○○號1樓之建築物所有權移轉登記予第三人，或有其他妨害原告租賃權或占有之行為。
二、被告則以：
１、原告承租被告所有坐落於台北市○○○路○○○號地下2樓至8樓全部及9樓約70淨坪（內含停車場地下3樓及地下4樓為無償使用），租期自89年起至104年8月1日止為期15年，且原告已自被告處依承租人地位取占有使用該建物，迄今已5 年，換言之，原告已占有使用該建物，被告亦依約履行出租人義務，本件被告並未拒絕履行出租人義務，是原告提起本件將來不作為訴訟顯欠缺權利保護必要，應依民事訴訟法第249條第2項判決駁回之。
２、本件亦無任何事證顯示被告有將來不履行出租人義務之情：
①本件原告主張據報載被告欲將系爭建物出售予第三人，被
告否認之，原告徒以報章所載之傳言，杯弓蛇影，即認其權益受到侵害，顯屬過慮。
②況且，縱被告確欲將系爭建物出售予第三人，亦可與買受
人商討是否承受系爭租約，以免違反被告與原告間之租約，原告仍可繼續承租系爭建物，並無任何權益受損之可能。
３、本件租約兩造係訂立於89年間，當時兩造即以公證手續煩瑣及公證費用等問題，雙方約定不為租約之公證。而公證程序係於法律行為成立之際針對雙方是否有效達成意思表示合致為之，今租約已成立生效五年有餘，公證人亦無法就已成立生效達五年以上之契約進行公證。本件被告並未否認原告所提之租約，故兩造間之租約是否辦理公證對原告之承租權益並無影響。
４、被告請求原告不得將建物所有權移轉登記予他人，惟原告基於企業經營效率及組織分工等考量，亦可能將系爭建物移轉予子公司，使子公司得專營相關事業，倘以判決限制原告處分系爭建物，在未必侵害原告權益情形下顯逾原告權利保護之必要，卻侵害被告權利過鉅，使被告完全喪失以租賃標的物設定擔保物權之權利或自由處分之權利，原告之地位已不僅限於承租人而已，更逾所有權人，如准其所請，對被告顯失公平。而且倘被告果因移轉系爭建物致無法履行出租人義務，原告自可依約向被告主張權利，仍無須在此之前即禁止原告移轉系爭建物。
５、原告起訴請求禁止被告為其他妨害租賃權或占有之行為，其主張顯非具體，蓋被告從未否認原告之承租權，亦交付系爭建物予原告占有使用，究有何行為將妨害原告之租賃權，原告亦未具體陳明，其起訴顯顯無理由。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、按原告於89年2月2日與被告簽訂租賃契約，由原告承租被告所有，座落於臺北市○○段○○段380至385號，門牌號碼臺北市○○○路○○○號自地下2樓至地上8樓全部及9樓約70淨坪之系爭房屋，租期自 89年2月2日起至104年8月1日止，有系爭防污之租賃契約影本一份在卷可稽（見本院卷第二十一頁至第二十八頁），且為被告所不爭執，前揭事實應堪信為真正。
四、本件經本院於95年01月12日整理並協議簡化爭點為：原告主張類推適用民法第767條、適用民法第962條之規定，禁止被告將系爭房屋所有權移轉予第三人，是否有理由？
１、按民法第767條規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」本條後段所有權妨害除去請求權之主體須為所有人，請求之相對人為任何對所有權為妨害之人，先予敘明。
①至於「類推適用」，即比附援引之意，乃將法律於某案例
類型所明定的法律效果，移轉適用於法律未設規定的案例類型之上，此種移轉適用的前提必須是具有類似性，換言之，類推適用乃植基於「平等原則」等則等之，不等則不等之的原則而來。
②本件原告為承租人，其在民法上之權能係就租賃物為使用
收益，所負義務則為支付租金，至於所有權人之權能乃對物為全面支配的權利，所有人得對標的物為占有、使用、收益、處分，並排除他人之干涉，與租賃權人僅能在一定範圍內對物為支配，自有極大之不同，並不具有比附援引適用類推適用之類似性前提存在，故本件原告主張類推適用民法第767條之規定，應不足採。
③原告雖主張最高法院86年台上字第3490號「判例」以圓其
說，惟該項實務見解僅為一判決，並非最高法院決議通過之判例，原告就此已有誤會。且細繹該判決之內容，係強調出租人應依民法第423條之旨，以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，並進而指摘原審判決未就該案地下室是否合於約定使用收益狀態調查明確。該判決並未揭示承租人有類推適用民法第767條排除對租賃權侵害之餘地，故原告主張此實務見解，顯有失慮，亦不足採。
２、又按民法第962條規定「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」①就本條後段之占有妨害防止請求權而言，本件原告為系爭
房屋之占有人而合於本條請求權主體之要件，固屬無疑。②惟本條所謂占有「有被妨害之虞」者，應依社會觀念，就
其發生的蓋然性，客觀的加以判斷，非依占有人主觀的意思決定之。本案原告雖一再主張若被告將系爭房屋所有權移轉予第三人，預估將受有187,012,000元之損害。惟被告於言詞辯論時已主張伊從未否認原告就系爭房屋有租賃權存在，且根本未發生出賣系爭房屋之情形，就算真的出賣系爭房屋，被告亦願商議承受系爭房屋之後手繼受租賃契約，以履行出租人之義務；至於沒有就租賃契約辦理公證，係因公證手續繁瑣及公證費用等問題，雙方約定不為租約之公證，且該租約是否辦理公證對原告租賃之權益根本不生影響，是原告僅以租賃契約未辦理公證，及一被告將出售系爭房屋之媒體報導，即認其占有租賃物之權能有受侵害之虞，應屬原告主觀臆測之詞，客觀上其占有應無被妨害之虞。
五、民法第四百二十五條第二項之規定係於八十八年四月二十一日修正公布、自八十九年五月五日施行；而按民法債編修正施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條已定有明文。本件兩造就系爭房屋租賃契約書之真正既均不爭執，則依其租期自八十九年二月二日起觀之，修正前之民法第四百二十五條關於租賃契約對於受讓人繼續存在之規定，於本件租賃契約仍應適用；即使被告將系爭不動產轉手他人，本件租賃關係對於被告轉讓之後手應繼續存在，依繼受取得之法理，被告之後手即應繼承原出租人（被告）行使或負擔由該租賃契約所生之權利或義務，原告主張之前提事實，似乎有所誤解。
即使，是否有修正前買賣不破租賃之適用，如同原告起訴所稱容有爭議者，如果無買賣不破租賃（物權化）之適用，就債權相對效力而言，被告無法履行出租人之義務時，當然要負債務不履行之責任，而原告主張之將來給付之訴，也必有相當之證據足以證實被告屆時無法即時履行債務不行之賠償責任，設若被告在處分資產後仍為有相當資力之人，無法履行出租人義務時，仍有能力為相關之賠償，原告當然不能在現在就以訴訟方式來限制被告所有權之行使，而原告就「被告出售資產就會成為無法履行賠償責任之人」一事，無法舉證證明之，本院自無由為原告有利之認定，原告之主張即無可採。故原告請求被告不得將門牌號碼坐落於臺北市○○○路○○○號1樓之建築物所有權移轉登記予第三人，或有其他妨害原告租賃權或占有之行為，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 1 月 26 日
民事第5庭法 官 陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 1 月 26 日
書記官 許博為