臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第315號原 告 甲○○訴訟代理人 李建民律師被 告 丁○○訴訟代理人 陳恂如律師複代 理人 丙○○上列當事人間返還土地事件，本院於民國94年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣166,875元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔100分之8，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分，於原告以新台幣55,000元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣166,875元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠台北縣新店市○○段大坪腳小段30-44地號土地分割自同段
30-14地號，原為原告與訴外人王啟明共有，應有部分各二分之一。原告經王啟明同意，於民國（下同）90年7月31日將坐落上開土地之空地800坪（以下稱系爭土地）出租被告，租期自90年8月1日起至93年7月31日止，租金每年新台幣（以下同）400,000元，嗣王啟明於92年4月30日出售應有部分予訴外人己○○。原告於93年6月15日通知被告於租期屆滿，如欲續租，應重新訂約，再於93年10月19日通知被告續約，未蒙置理，遂於93年11月3日催告被告謄空返還土地，為被告所拒。
㈡被告遲延返還系爭土地，致原告受有每月33,000租金損害，
惟依系爭租約第六條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」被告自93年8月1日起每月應給付原告165,000元違約金。
㈢否認被告提出之租賃契約書為真正。蓋乙○○非系爭土地所
有人，無權出租。若乙○○代理王啟明簽署租約，應以王啟明名義為之。再查被告提出之租賃契約書第1條記載「甲方土地所在地及使用範圍」為「新店市○○段大坪腳小段30－14地號（基地以外空地部分）新店市○○街○○號」，與原告提出之租賃契約書第1條記載「新店市○○段大坪腳小段30－14地號（墓地以外空地部份）」不同。且租約記載承租人為「晃盛電氣工程股份有限公司」，但未經該公司簽章，足見尚未有效成立。
㈣否認備忘錄為真正。
㈤系爭租賃契約第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同
意繼續出租外，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方」，足見兩造約定租期屆滿，應經原告同意另訂新約始能繼續出租，排除民法第451條規定之適用。
㈥卷二第46、49頁存證信函記載之土地非系爭土地，是被告通
知點交，未依債務本旨提出，原告不負受領遲延責任，亦不發生被告拋棄系爭土地占有之效力。
㈦聲明：⒈被告應給付原告1,980,000元，及自94年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告165,000元違約金。
⒉請准供擔保，宣告假執行。
二、被告抗辯如下：㈠原告及王啟明共同將系爭土地出租被告，王啟明並授權訴外
人乙○○以乙○○名義簽署租賃契約書，期滿於90年7月31日續訂租約。原告提出之租賃契約書乃租約成立前，被告草擬給原告審閱之草稿，經原告認可後，被告再書立正式租賃契約一式三份，經被告、乙○○簽署，再委由訴外人戊○○送請原告簽署。此由原告及乙○○各向被告收取租金半數；乙○○簽署占滿欄位，原告簽章擠在旁邊，可見原告後簽章之人；原告提出之契約草稿首頁出租人欄預留乙○○之空位可證。王啟明於92年5月26日將應有部份移轉己○○，依民法第425條規定，租賃契約對於己○○繼續存在，原告單獨提起本訴，顯非合法。
㈡93年7月31日租期屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原
告及己○○不即為反對之意思，依民法第451條規定，視為不定期繼續契約。
㈢被告於93年12月10日將系爭土地交還出租人，經己○○受領
，原告未到場，屬默許己○○受領土地。被告另以350,000元出賣系爭土地上之貨櫃屋七個予己○○，以價金抵償93年8月1日起至93年12月31日止之租金83,335元，至其中41,667.5 元本應給付原告，故被告與己○○約定暫時保留，等己○○與原告結算後處理。被告再於94年4月14日以存證信函通知原告於94年4月21日下午3時辦理點交土地手續，如所訂時間不妥，請原告於3天前通知被告改期。原告於94年4月14日收受通知後置之不理，已受領遲延。被告乃於同年月25日以存證信函通知原告將於文到一日後拋棄占有，原告於次日收受，被告遂於94年4月28日拋棄占有。至被告雖誤載地號為30之40號，但地號只是確定土地標的之方法之一，倘有其他具體確實之方法可以確定，縱然地號寫錯，亦不受影響，被告記載地段無誤，且明白指出係本件訟爭之土地，標的甚為明確，故被告已依債務本旨提出給付。
㈣退步言，縱認出租人僅原告，但其出租系爭土地特定部份，
屬對共有物之處分、變更及設定負擔，依民法第819條第2項規定，應得共有人之同意，原告未經共有人同意出租，依民法第71條規定，應屬無效。
㈤原告請求之違約金過高，應酌減按原定租金額計算。
㈥被告承租系爭土地供經營晃盛電氣工程股份有限公司之用，
故在租賃契約書蓋用該公司長條章用資表示，但承租人仍為被告。
㈦聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實如下：台北縣新店市○○段大坪腳小段30-44地號土地分割自同段30-14地號，原為原告與訴外人王啟明共有，應有部分各二分之一。王啟明於92年4月30日出售其應有部分予己○○，同年5月26日移轉登記。有原告提出之土地登記謄本可稽（卷一第11頁）。
四、關於孰為系爭租約之出租人、承租人之爭點，論述如下：㈠原告主張：伊於90年7月31日將系爭土地出租被告，租期自
90年8月1日起至93年7月31日止，租金每年400,000元云云，固據原告提出租賃契約書為證（卷一第9頁）。惟被告抗辯：該契約書為草稿，嗣後伊與王啟明之代理人乙○○、原告共同簽署者始為正式租賃契約書等語，經被告提出下列事證為憑，堪信為真正：
⒈被告提出其與原告、乙○○於90年7月31日共同簽訂之租賃
契約書（卷二第10頁），原告自認其上其之印文為真正（卷二第52頁反面）。
⒉被告陳稱：伊及原告、乙○○於88年8月18日簽訂系爭土地
之租賃契約書，租期自88年8月1日起至90年7月31日止，屆期續約，而簽署上開租賃契約書等語，業據被告提出租賃契約書為證（卷二第63頁），原告對此私文書之真正未予爭執。
⒊被告陳稱：原告及乙○○各向其收取租金半數等語，業據被
告提出收據為證（卷二第60、65、66頁），原告對此私文書之真正未予爭執。
⒋證人戊○○證稱：「以前為被告的受僱人，93年7月離職。
（問：有無在90年7月間送租賃契約給原告蓋章？）有。（提示卷一第9頁原證一租約）就是這份。我送到新莊化成路，原告不在，原告電話中要我送給他兒子。我沒有看到簽章過程，送過去時有關原告的簽章部份都是空白，被告部分已經簽章．．租金由我負責拿給地主，分別給出租人各二分之一。乙○○是地主在臺灣的代表人。原證一的這一份我送去後就沒有再看過，我送原證一的那段期間也有送一份空白的給乙○○簽章後，再拿回來，之後，我就付款．．（提示卷二第10頁被證一租約）這是我拿給乙○○簽的，簽好後等原告回國由原告補簽，我當場看他補簽好．．（問：拿被證一給原告補簽時，是否拿回原證一？）沒有，原證一是要給地主保留，以前都是三份各一份給地主保留，一份經過三人簽過之後，被告保留。」（卷二第80至84頁）。
⒌證人己○○證稱：「（問：你向地主代理人乙○○買土地持
分時，知道土地出租給被告嗎？）知道。被告說出租人是二位地主。我買地後有行使1/2出租人權利，約92年2、3月左右，我是被告的下包，我每年跟被告收租20萬元。」（卷二第85頁）。
⒍原告提出之租賃契約書（卷一第9頁）首頁出租人欄明顯預留一半空間以備填載。
㈡按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟
實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」。查乙○○簽署租約時雖未明示代理王啟明之意旨，但揆諸上開二證人之證言，被告明知乙○○代理王啟明簽約，且被告提出乙○○簽收租金之收據，其上記載「報王啟明」字樣（卷二第66頁），堪信乙○○隱名代理王啟明簽訂租約，其所為出租意思表示之效力及於王啟明。原告徒以乙○○未以王啟明名義簽署租約，主張卷二第10頁之租約非真正，尚不可採。
㈢原告雖以卷一第9頁、卷二第10頁租約之第1條記載不同，主
張卷一第9頁租約非草稿云云。惟查，二紙契約書均載明租賃標的為新店市○○段大坪腳小段30－14地號土地之空地部分，可見為同筆土地。至卷二第10頁租約記載為「基地以外空地部分」，事實上不能辨別所謂「基地」為何種用途，且揆諸上開88年8月18日簽訂之租約第1條記載「墓地以外空地部份」，堪認所謂「基地」乃「墓地」之誤載。又卷二第10頁租約另記載「新店市○○街○○號」等字，乃用以顯示租賃標的位置之相關標示，無礙出租標的物之同一性，是原告上開主張難以憑採。
㈣原告雖以卷二第10頁租約蓋有「晃盛電氣工程股份有限公司
」字樣，但未經該公司簽章，足見契約尚未有效成立云云。然被告抗辯其承租系爭土地供經營晃盛電氣工程股份有限公司之用，故在租約蓋用公司長條章用資表示等語，有該公司之登記資料可稽（卷一第33頁），且該契約書首頁、末頁之承租人欄均僅有被告簽章，晃盛電氣工程股份有限公司之長條章事實上均蓋於各該欄位以外，是堪認被告之抗辯為真正，原告之主張委無可取。
㈤民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人
占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」、第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」系爭土地交付被告占有後，出租人之一王啟明將其應有部分讓與己○○，且系爭租約無上開第2項規定情形，則該契約對於己○○繼續存在。
㈥綜上，系爭租賃契約自92年5月26日起出租人為原告、己○
○，承租人為被告，原告主張其單獨出租系爭土地予被告，與事實不符，難以採信。
五、關於系爭租約是否有民法第451條規定情形之爭點，論述如下：
㈠按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」最高法院55年台上字第276號判例闡示：「民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」㈡系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除
經甲方（即原告、己○○）同意繼續出租外，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方」。再揆諸上開88年8月18日簽訂之租約第6條有同上約定（卷二第63頁），兩造、王啟明於租約屆滿時為繼續租賃關係而另訂系爭租約。堪認兩造、己○○約定租期屆滿時，以原告、己○○對被告為同意繼續出租之積極意思表示為續租之條件，而排除民法第451條所定因出租人於租期屆滿後消極未表示反對承租人繼續占有之意思，發生擬制更新租約效果之適用。從而系爭租約於
93 年7月31日租期屆滿，被告復未證明原告、己○○同意以同一條件繼續出租，該租賃關係即消滅。被告抗辯：原告及己○○對其繼續占有系爭土地不即為反對之意思，依民法第451條規定，視為不定期繼續契約云云，洵無可採。
六、關於被告是否履行返還租賃物義務之爭點，論述如下：㈠被告抗辯：伊於93年12月10日將系爭土地交還己○○，另以
350,000元出賣系爭土地上之貨櫃屋七個予己○○，以價金抵償積欠之租金83,335元等語，業據被告提出備忘錄為證（卷二第17頁），並經證人己○○證明屬實（卷二第85頁），堪信為真正。再查，被告雖抗辯原告於93年12月10日未到場點收，乃默許己○○受領云云。惟被告未證明其曾通知原告於93年12月10日到場點收系爭土地，則原告雖未在場，亦不可能發生原告默許己○○一人受領之效果。
㈡按民法第234條規定：「債權人對於已提出之給付，拒絕受
領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」；第241條第1項規定：「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。」、第2項規定：「前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」查被告抗辯：伊於94年4月14日以台北67支局第868號存證信函通知原告於94年4月21日下午3時在現場辦理點交，如所訂時間不妥，請原告於3天前通知伊，該信函已於當日到達原告，但原告未置理，伊乃於同年月25日以同支局第947號存證信函通知原告將於文到一日後拋棄占有，原告於次日收受，被告嗣於同年月28日拋棄系爭土地之占有等語，業據被告提出存證信函、掛號郵件收件回執為證（卷二第46至50頁）。原告雖以上開第868號存證信函記載點交之地號為30之40號，主張被告未提出給付云云，然查，被告於存證信函載明欲點交之土地乃其於本事件中抗辯已於93年12月10日交還出租人己○○之土地，原告可輕易確定被告通知點交者為系爭土地，上開地號實為誤載，故原告執以拒絕點交，其行使債權顯違反誠信原則。是應認被告已提出給付，原告於94年4月21日拒絕受領，負遲延責任，則被告於94年4月26日對原告為拋棄占有之通知，並於94年4月28日拋棄占有，被告所負返還租賃土地之義務即告免除。
七、關於原告是否得請求被告給付違約金之爭點，論述如下：㈠系爭租約第六條約定：「乙方於租期屆滿時，如不即時遷讓
交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」系爭租約於93年8月1日終止，被告迄至94年4月28日始因拋棄占有而免除返還租賃土地之義務，則原告主張其應依上開約定，給付自93年8月1日起至94年4月27日止之違約金，尚非無據。至原告主張被告自94年4月28日起仍應給付違約金，則無理由。
㈡按民法第271條前段規定：「數人負同一債務或有同一債權
，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。」系爭租約所定違約金債權標的為可分給付，再揆諸被告分別給付原告、己○○租金半數，可見其二人平均分受該違約金債權，被告自應向原告給付半數違約金，始生清償之效力。是原告與己○○雖於上開備忘錄約定租金41,667.5元暫時保留，待己○○與原告結算，但原告迄今未向被告提出給付，仍無從發生清償此部分違約金債務之效果。
㈢按民法第250條第2項前段規定：「違約金，除當事人另有訂
定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」；第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」次按最高法院79年台上字第1915號判例闡示：「約定之違約金．．是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。」查原告自承其因被告遲延返還系爭土地所受損害為相當於系爭租約所定租金收益。再斟酌系爭違約金條款之目的在促使被告儘速履行返還租賃標的物義務，如仍按原定租金額數定違約金數額，將無法實現上開目的，於出租人顯不公平。及審酌系爭土地地目為林，其經濟效用有限，有上開土地登記謄本可稽（卷一第11項）等情。本院認為系爭租約所定每年違約金額2,000,000元，實屬過高，應酌減為每年450,000元，即每月37,500元，始屬適當，且被告僅能請求其中半數。
八、綜上論述，原告依系爭租約第六條約定，請求被告給付違約金在166,875元〔（37500×8+37500×27/30）÷2〕範圍內，為有理由，應予准許。逾此所為請求為無理由，應予駁回。
九、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核就原告勝訴部分尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。就原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一論述。
、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 3 日
民事第五庭 法 官 翁昭蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 3 日
書記官 莊滿美