臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第46號原 告即反訴被告 國防部海軍總司令部法定代理人 丁○○訴訟代理人 徐克明律師複 代 理人 何叔孋律師
戊○○被 告 甲○○
丙○○被 告即反訴原告 乙○○上列當事人間請求給付價款事件，本院於民國94年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應給付原告新臺幣肆佰伍拾貳萬玖仟肆佰零貳元，原告並應於被告甲○○給付之同時將附表編號一之不動產所有權移轉登記為被告甲○○所有。
被告丙○○應給付原告新臺幣貳佰零叁萬伍仟貳佰捌拾叁元，原告並應於被告丙○○給付之同時將附表編號二之不動產所有權移轉登記為被告丙○○所有。
被告乙○○應給付原告新臺幣貳佰玖拾柒萬柒仟陸佰零貳元，原告並應於被告乙○○給付之同時將附表編號三之不動產所有權移轉登記為被告乙○○所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項及第三項於原告分別以新臺幣壹佰伍拾壹萬元、新臺幣陸拾捌萬元及新臺幣壹佰萬元為被告供擔保後，得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：原告國防部海軍總司令部之法定代理人原為苗永慶，嗣於起訴後之民國 94年2月1日變更為丁○○，有國防部94年1月28日選返字第 0940001719號令在卷足稽（見本院卷第120頁），已據其於 94年3月22日具狀聲明承受訴訟在案，核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告即反訴被告主張：
(一)本訴部分：原告於86年間依國軍老舊眷村改建條例（以下簡稱眷改條例）等相關法規辦理老舊眷村「力行新村」之改建。原係力行新村眷戶之被告丙○○、乙○○及非該村眷戶之被告甲○○均獲配售該改建完成後「力行新城」之眷舍。被告三人依序分別獲配售門牌號碼為臺北市○○街○○○巷○號4樓、101號 7樓及91之1號2樓之1之眷舍1戶（下稱系爭眷舍），房地總價分別為新臺幣（下同）6,455,548元、6,397,644元及7,364,237元。其中被告甲○○業已支付1,926,146元，尚積欠原告4,529,402 元。被告丙○○、乙○○因係原力行新村眷戶，均獲得4,384,553元之輔助購宅款，經該二人分別支付10,184元及2,082元後，仍積欠原告2,002,907元及2,977,602元，爰依買賣契約請求被告三人支付買賣價金等語。並聲明：1.被告甲○○應給付原告4,529,402 元，暨自本訴狀繕本送達被告翌日起迄至清償日止，按年利率5%計算之利息。2.被告丙○○應給付原告新台幣2,002,907 元，暨自本訴狀繕本送達被告翌日起迄至清償日止，按年利率5%計算之利息。3.被告乙○○應給付原告2,977,602 元，暨自本訴狀繕本送達被告翌日起迄至清償日止，按年利率5%計算之利息。4.願供擔保，請准宣告假執行。
(二)反訴部分：反訴原告與反訴被告間，約定一方以力行新城之交付為給付內容，他方則支付一定之價金，兩造間之法律關係與勞務取得無涉，本件為買賣契約所生之爭執，而非委任關係。反訴原告以委任契約作為所有權狀交付之請求權基礎顯有誤會。再者，反訴被告係因反訴原告遲不交付買賣價金，屢經催促仍置之不理，不得已乃為同時履行之抗辯，暫不發放權狀與反訴原告，此乃權利之正當行使，無侵權行為可言。是以，反訴原告對於反訴被告應交付權狀、負擔房地稅額並賠償損害等主張均無理由等語資為抗辯。並為如主文所示之聲明。
二、被告辯稱：
(一)甲○○辯以：原告於88年 5月14日以交屋通知單核定房地總價為6,376,146 元，被告已依通知繳清自備款並完成農民銀行貸款之對保程序，然原告不僅未依約辦理產權移轉登記，反而於92年11月10日片面變更房地總價為6,455,548 元，顯已違反信賴保護原則，爰依此主張同時履行抗辯。又原告曾承諾減帳退款，惟仍一再拖延。再者，系爭房屋有建築縫隙、地下室排水不通、排水不良、前後陽台排水管滲漏等瑕疵，經通知仍未完成修繕，乃依民法第359 條主張原告應減少價金30萬元，以之抵銷系爭眷舍之買賣總價，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)丙○○辯以：原告於88年 7月18日以交屋通知單核定房地總價為6,352,058 元，被告已依通知辦理交屋及貸款對保手續，惟原告不僅未依約辦理產權移轉，竟於 4年後片面調整系爭眷舍之價金為6,397,644 元，將公務員之錯誤轉嫁與買方，顯不合理，且為同時履行之抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被告即反訴原告乙○○則主張：
(一)本訴部分：依國防部75年12月5日法泰字第21877號「國軍軍眷住宅公用合作社重建國軍老舊眷村作業程序」第12項規定，重建聯合執行小組（以下簡稱聯建小組）負責價格審定、房地價格決算等事宜。惟原告始終未將力行新村之重建價格及房地價格交付聯建小組結算，因而系爭眷舍之價格尚未確定，買賣契約不成立。且原告亦自承僅被告甲○○有「申購力行新城眷宅繳款同意書」，其餘被告則無該同意書存在，此亦足證原、被告間並無買賣契約存在。再者，其所獲得之地價輔助款依規定計算已超出原告核定之房地總價，原告認定其輔助款僅4,384,553 元，數額顯有錯誤，被告無需再負擔買賣價金之支付，且主張同時履行抗辯各情資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)反訴部分：依反訴原告與反訴被告於78年間簽立「國軍力行新村原眷戶眷舍重建申請書」之規定，反訴被告係受眷戶之委任負責力行新村重建作業之勞務提供，因此，反訴原告與反訴被告間應係委任之法律關係。依民法第535條及第765條之意旨，受任人即反訴被告應交付所有權狀與反訴原告。再者，反訴原告所獲得之輔助款既已高於系爭眷舍之房地總價，已無支付買賣價金之義務，反訴被告遲不依約交付權狀已損及其就系爭眷舍所有權行使之權能。且反訴原告亦因本案訟累生有勞務及精神等損失，爰依民法第184條第1項前段、第2項及第
544 條等規定請求反訴被告負擔房地稅額並賠償損害。並聲明：1.反訴被告應交付反訴原告系爭眷舍之所有權狀。2.反訴被告應給付反訴原告265萬元。
四、兩造不爭執之事實：
(一)原告於86年間與被告甲○○約定暫以6,579,536 元為系爭眷舍之房地總價，該價額於87年間力行新村改建完工後經國防部核定為6,376,146 元。原係力行新村眷戶之被告丙○○及乙○○所獲配售之系爭眷舍房地總價則分別核定為6,352,058元及7,593,956元。惟因國防部誤植核定之樓層指數，乃又於91年10月31日重新審查房價結算數額，並將前開被告 3人於87年間核定之房地總價再依序調整增減成6,455,548元、6,397,644 元及7,364,237元。
(二)系爭眷舍分別於87年、88年間交付與被告占有使用，惟尚未為所有權移轉登記。
五、本訴部分之認定：
(一)原告與被告間就系爭眷舍之買賣契約已成立有效：
1.被告甲○○及丙○○於本院94年5月6日言詞辯論期日對於買賣契約成立之事實自認。
2.被告乙○○則辯稱兩造間之法律關係為委任契約云云。惟查：
(1)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。物之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人則對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務；而委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第345條第1項、第348條第1項、第367條及第528條定有明文。準此，買賣契約以財產權移轉為目的，契約相對人並有價金支付之對待給付義務，而委任契約則以委任事務之處理為要，至於是否受有報酬則端視當事人間委任契約之約定。再按國軍老舊眷村之原眷戶享有承購依眷改條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。原眷戶可獲之輔助購宅款，以各直轄市、縣 (市) 轄區內同期改建之國軍老舊眷村土地，依國有土地可計價公告土地現值總額69.3％為分配總額，並按其原眷戶數、住宅興建成本及配售坪型計算之。分配總額達房地總價以上者，原眷戶無須負擔自備款，超出部分，撥入改建基金；未達房地總價之不足款，由原眷戶自行負擔。改建、處分之眷村及第 4條之不適用營地上之違占建戶，主管機關應比照當地地方政府舉辦公共工程拆遷補償標準，由改建基金予以補償後拆遷，提供興建住宅依成本價格價售之，眷改條例第5條第1項前段、第20條第1項、第23條第1項定有明文。
是以，改建、新建後之眷舍並非供原眷戶無償使用或有償租用，而係在兼顧給付行政與財政支出平衡之前提下，由國家提供一定比例之輔助款，由原眷戶承購。除原眷戶之輔助購宅款高於房地總價，原眷戶無須負擔自備款外，原眷戶仍應就配售之住宅支付自備款。換言之，主管眷村改建之行政機關負有移轉眷舍所有權並交付眷舍供占有使用之義務，承購之原眷戶則有支付自備款之義務，眷改條例所預設之法律關係顯為買賣契約。
(2)查本件力行新村改建工程係依據眷改條例等相關規定辦理，原告與被告間之法律關係係為買賣契約即堪認定。再者，原告為辦理交屋，於87、88年間以臺北市力行新城交屋通知單通知承購之眷戶繳納扣除補助款後之自備款及可辦之貸款額度，此觀卷附與被告乙○○同為原力行新村眷戶之被告丙○○之交屋通知書自明（見本院卷第60頁），雖該通知單所載數額於91年10月間重新調整，惟被告乙○○仍早已知悉申購眷舍需負擔自備款項，且已支付2,082 元，其既已受領系爭眷舍之交付，並提起反訴主張原告即反訴被告應交付權狀，辦理所有權移轉登記，此一方負有價金支付義務，一方負有移轉所有權義務之契約類型應為買賣契約無疑。
(3)被告乙○○雖另辯稱僅被告甲○○有「申購力行新城眷宅繳款同意書」，其餘被告則無，因此無買賣契約存在云云。惟查被告丙○○、乙○○乃力行新村之原眷戶，享有配售眷舍之當然機會並有眷戶補助款之優待，被告甲○○則因非力行新村之原眷戶，而係依國軍老舊眷村重建試辦期間作業要點獲得眷舍餘額之配售，且無輔助款之補助，是以僅甲○○需與原告簽訂申購力行新城眷宅繳款同意書，此尚不足以作為被告所指買賣契約未成立之論據。
(4)被告乙○○雖又另辯以房地價格未經聯建小組決議為由主張買賣契約未成立云云，惟依卷附力行新城重建眷宅工程相關資料公開展覽眷戶所提問題項目表第 5點，其載明樓層指數與聯建小組簽認之各棟指數不同，請再次確認及重新計算房價等語，顯見聯建小組對於樓層指數之決定已有參與，且如下一爭點之說明，樓層數值最終之核定權在國防部，最終之房地總價仍待行政院之核定與審計部之審定始能確立，以房地價格非由聯建小組決議指摘買賣契約不成立云云自不可採。
(二)原告有片面調整買賣價金之權利：
1.政府為加速更新國軍老舊眷村，提供國軍軍眷安身立命之現代化住宅，乃定有眷改條例。在照顧國軍軍眷之給付行政理念下，眷改條例對於獲配售之眷戶提供優渥之購買條件，而非單純出於謀取利潤之財政考量。是以，系爭眷舍之買賣價金非如一般契約得依一般市場價格由兩造自行約定，而係依一定之法定條件來計價。此從前述眷改條例第20條及眷改條例施行細則第18條第1項規定「本條例第二十條所定房地總價及第二十三條所定成本價格，依下列方式計算：一、房屋部分：依房屋及公用建築之建造費、工程管理費、墊款利息、有關稅捐及其他建築有關必要費用之總額與房屋自用總面積之比例，分互計算之。二、土地部分：以房屋建造完成當期公告土地現值計價後，按各戶之應有持分比例計算之。」自明。因此本案系爭眷舍房地之價款須待力行新村改建完成結算建造成本後始得確定。
2.經查：原告與被告甲○○簽訂之申購力行新城眷宅繳款同意書雖暫以6,579,536元為房地總價，惟兩造於同意書第1條另約定：「上列房地預估總價係依建築工程發包後，暫以預估平均總價據以計算分期繳款。實際總價應俟完工後按行政院核定及審計部審定之土地產值與房屋造價（按聯件小組決議並呈國防部核定之樓層指數公開結算）計算，因而與預估總價產生之差價，雙方同意於交屋時一併結清。」海軍總部委託軍眷住宅公用合作社重建台北市力行新村餘宅預售簽訂繳款同意書說明資料第 3點亦載明：「房地價款繳付事項：（一）房地價款：預售簽約時房地價款，土地暫以八十五年度土地公告現值，房屋暫以各坪型預估平均造價計算。實際房地售價，俟完工時土地以完工當期公告現值，房屋按直接工程費、間接工程費、設計管理費、眷戶處理費、墊款利息及物價指數調整等之實支金額，並依聯建小組訂定報奉國防部核定之樓層指數辦理房地價款公開結算。預售簽約與完工結算之房地售價差額，於交屋時一次結清，多退少補。」依該等約定可知，買賣價金之決定乃單方面地取決於行政院、審計部及國防部依一定之法定條件審議、決定。
3.次查：被告丙○○之台北力行新城交屋通知單第 2點就房地總價、補助款等事項亦載明「若有筆誤，應以核定命令為準」顯亦專以核定命令為計算基礎。被告等人既已於申請配購之初同意系爭眷舍買賣價金之決定由原告依一定之法定條件來計算，對於未依法定條件計算之房地數額自無所謂信賴保護可言。且原告為彌補因樓層數值之誤填致房地總價之核定未能符合法定條件而於91年10月31日調整房地總價，亦係履行兩造間買賣契約所必要。
4.另就被告乙○○之部分，其房地總價由原先之7,593,956 元調降為7,364,237 元，亦徵調整樓層數值所伴隨房地總價之增減係行政機關依法行政，履行契約約定所需，非如被告所稱係原告片面擅自調漲價金，被告均有依原告所核定之最後價金給付價金之義務。
(三)被告得主張同時履行抗辯：
1.按「被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回。」，最高法院29年上字第895號判例要旨參照。
2.經查：兩造間就系爭眷舍所成立之法律關係為買賣關係既如前述，原告復不否認未將系爭眷舍之所有權移轉予被告，則依上述判例要旨，被告自得為同時履行抗辯，並由本院為同時履行判決。
3.次查：被告甲○○、乙○○於原告起訴前已提出同時履行抗辯等情，既為原告所不爭，準此，被告甲○○、乙○○就系爭價金之部分，即不負何給付遲延之責任，是以，原告請求該2被告給付遲延之法定利息，即屬無據。
4.另查：被告丙○○遲至94年5月6日始提出同時履行抗辯，是其自應負擔自起訴狀繕本送達之翌日（即94年1月8日）起至該日止之遲延利息，總計為32,376 元（即2,002,907×0.05×118/365＝32,376 ），原告其餘遲延利息之請求，殊無依據，不應准許。
(四)被告得否因系爭眷舍之瑕疵而為抵銷抗辯？
1.按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，自物之交付時起經過五年而消滅，民法第365條第1項定有明文。
2.經查：被告甲○○雖抗辯系爭眷舍有嚴重瑕疵，並以價金減少請求權與其未付之價金抵銷云云，惟查：原告早於88年 5月8日即與被告甲○○辦理交屋及貸款對保手續，將系爭眷舍交付被告甲○○占有使用，此有台北市力行新城（甲、乙基地）交屋通知單在卷可參（見本院卷第78頁），則自該時起至本件訴訟93年12月8日繫屬於本院之時，顯已逾5年之消滅時效，無論被告甲○○之減少價金請求權是否成立，均已罹於時效而不得主張，因而其抵銷抗辯亦屬無據，洵不可採。
六、反訴部分：
(一)被告即反訴原告雖自陳其所獲得之輔助款高於系爭眷舍之房地總價，無支付價金之義務云云，惟輔助款之計算已據原告即反訴被告依前述眷改條例第20條規定提出「本軍列管原台北市力行新村原眷戶二六八戶遷購力行新城各階段應領取土地六十九. 三％輔助購宅款計算方式說明資料表」在卷可稽（見本院卷第21頁），反訴原告未能明確說明該計算方式何者有誤，逕稱其輔助購宅款高於房地總價云云，即不可採。
(二)再者，反訴被告因反訴原告遲不支付價金，主張同時履行抗辯並提起本件訴訟，暫不交付所有權狀，此本係權利之正當行使，亦無侵權行為可言，又兩造間為買賣關係既如本訴部分所述，則反訴原告依委任之法律關係請求反訴被告賠償因本案所生之損害或請求交付權狀及負擔房地稅賦，洵屬無據，反訴被告之請求均無理由，應予駁回。
七、綜上所述，本件原、被告間之買賣契約成立。原告調整價金係為履行契約，使之符合法定條件所必要，被告等人對此已有預見可能，自應依約給付系爭眷舍之買賣價金，被告得主張同時履行抗辯，並應由本院為同時履行判決，均堪認定。從而，原告依買賣契約請求被告給付價金，於本院判決被告甲○○應給付原告4,529,402 元，原告並應於被告甲○○給付之同時將附表編號一之不動產所有權移轉登記為被告甲○○所有；被告丙○○應給付原告2,035,283元（即2,002,907元加遲延利息32,376元），原告並應於被告丙○○給付之同時將附表編號二之不動產所有權移轉登記為被告丙○○所有；被告乙○○應給付原告2,977,602 元，原告並應於被告乙○○給付之同時將附表編號三之不動產所有權移轉登記為被告乙○○所有之範圍內，為有理由，應予准許，其超過該部分之主張，尚屬無據，應予駁回。又原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，原酌定相當之擔保金額，予以准許。又原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。另反訴原告之訴，因兩造間之法律關係為買賣關係非委任關係，反訴被告不交付權狀等行為正當權利之行使，是反訴原告依民法第184條第1項前段、第2項及第544條等規定請求反訴被告負擔房地稅額並賠償因本案所生之損害云云，均屬無據，而應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條及第85條第1項前段。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
民事第六庭 法 官 詹駿鴻以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
書記官 官碧玲