臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第460號原 告 己○○訴訟代理人 林樹旺律師被 告 丙○○訴訟代理人 戊○○被 告 乙○○被 告 乙○○
丁○○○上二人共同訴訟代理人 陳啟昌律師
甲○○上開當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國95年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告分別給付被告丙○○新臺幣貳仟壹佰玖拾伍萬叁仟貳佰貳拾壹元、被告乙○○新臺幣貳仟壹佰玖拾伍萬肆仟叁佰玖拾元、被告丁○○○新臺幣貳仟壹佰玖拾伍萬肆仟叁佰玖拾元時，分別將其等所有如附表所示之土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由程序方面
㈠被告丙○○原起訴請求原告與被告乙○○、丁○○○分割兩
造共有之系爭台北市○○區○○段○○○○○號土地，原告則辯稱：被告業於民國93年12月10日將其應有部分出賣予訴外人庚○○，且原告已依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權，故被告應將其應有部分辦理移轉登記為原告所有，其分割共有物之訴應予駁回等語。嗣原告以上開理由提起反訴，請求被告將其應有部分辦理移轉登記為原告所有，其反訴之標的核與本訴之標的及其防禦方法相牽連，依民事訴訟法第260條第1項規定，其反訴應屬合法。嗣被告丙○○撤回其本訴，依民事訴訟法第263條第1項規定，原告之反訴不因本訴撤回而失效力。
㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。原告起訴請求「被告丙○○應於原告付新台幣（下同）21,921,330元之同時，將其所有落系爭土地應有部分10萬分18785，辦理所有權移轉登記為原告所有」。嗣於93年10月26日具狀追加被告乙○○、丁○○○為被告，並變更聲明為「於原告分別給付被告丙○○21,953,221元、被告乙○○21,954,390元、被告丁○○○21,954,390元之同時，被告丙○○、乙○○及丁○○○應分別將其所有如附表所示之土地應有部分辦理所有權移轉登記為原告所有」，其變更、追加不甚礙被告丙○○之防禦及訴訟之終結，應予准許。
原告起訴主張：
㈠系爭土地為兩造所共有，原告之應有部分為10萬分之43643
，被告丙○○之應有部分為10萬分之18785，被告乙○○、丁○○○之應有部分各為10萬分之18786。
㈡被告於93年12月10日與訴外人庚○○簽立系爭不動產買賣契
約書，將其所有之系爭土地應有部分，以總價65,862,000元出售予庚○○。嗣兩造於94年1月13日在台北市內湖區調解委員會進行調解時，庚○○當場將系爭不動產買賣契約書影本交付原告，並要求原告將其應有部分以相同價格出售，原告遂於94年1月20日以郵局存證信函通知被告，表明願依土地法第34條之1第4項規定，以同一價格優先承購被告之應有部分。此優先承購權為形成權，原告行使後即與被告形成買賣關係，被告負有將其應有部分辦理所有權移轉登記予原告之義務。茲因被告迄未履行其此項義務，爰請求被告於原告給付買賣價金時，將其應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
㈢對被告答辯之陳述：
⑴土地法第34條之1第4項係規定：「共有人出賣其應有部分
時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」故原告優先承購被告應有部分之唯一要件為以「同一價格」優先承購，不受其他買賣條件之拘束。況且，系爭不動產買賣契約雖約定庚○○應與原告洽商買受原告之應有部分，惟其意旨在於使系爭土地得全部售予庚○○。原告優先承購被告之應有部分後，即擁有系爭土地所有權全部，上開約定對兩造毫無意義。另系爭不動產買賣契約雖約定庚○○若未能買受原告之應有部分，應即辦理共有物分割，其後再辦理過戶登記，惟該約定於原告優先承購被告之應有部分後，亦無必要。另原告請求被告於原告給付全部價款時始辦理所有權移轉登記，較系爭不動產買賣契約約定之價款給付條件，即一成簽約款、其餘九成價款於產權過戶登記完成後再辦理銀行貸款予以給付，更足保障被告。
⑵依最高法院89年台上字1114號判決意旨所示，土地法第34
條之1第4項所訂土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，應指他共有人於共有人出賣應有部分時，得請求以同樣條件訂立買賣契約，優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物應有部分之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。而原告既已向被告表示行使優先承購權，兩造間即形成買賣關係，原告自得依就此買賣關係主張依民法第348條之規定，請求被告將其應有部分辦理所有權移轉登記予原告。且實務上，法院強制執行拍賣債務人共有土地之應有部分，於拍定後依土地法第34條之1第4項規定通知其他共有人是否行使優先承購權，如他共有人表明優先承購，執行法院即通知他共有人於所定期限內繳付價金，俟他共有人繳付價金即發給權利移轉證書，他共有人自領得權利移轉證書之日起即取得所有權。執行法院並未命他共有人先行簽訂書面之買賣契約。足見他共有人一經行使優先承購權，即與出賣應有部分之共有人形成買賣關係，不須再請求共有人依同一條件簽立買賣契約，始能依買賣契約履行出賣人之義務，他共有人亦僅需將同一價格之全部價金一次繳付，即得請求取得所有權，不須分期繳付價款。
⑶被告謂其與庚○○於93年12月29日解除系爭不動產買賣契
約，並於94年10月11日另以每坪80萬元出賣朱嬥瑄云云，實係94年9月間陳國堂律師與原告律師洽商未果後，被告與庚○○通謀虛偽製作93年12月29日解除不動產買賣契約書，據以主張原告係在被告解約後方優先承購。被告向台北市內湖區調解委員會就分割共有物事件申請調解，於94年1月20日最後一次調解不成立後，被告丙○○即於94年2月間向台灣士林地方法院訴請分割共有物。嗣本件移轉由本院管轄，分別於94年7月1日、94年8月5日、94年9月16日三次現場履勘及測量，此期間被告堅持主張原物分割，係為履行其與庚○○所簽系爭不動產買賣契約書之約定。若被告已於93年12月29日與庚○○解除系爭不動產買賣契約，何必繼續進行調解並進而訴請分割共有物？故系爭不動產買賣契約直至94年9月間仍有效存在。又庚○○於94年1月13日調解時仍陪同被告出席調解會，並將系爭不動產買賣契約書影本交由被告簽名並記載「與正本同」，再交付原告，若系爭不動產買賣契約已於93年12月29日解除，系爭土地即與庚○○無涉，其何必出席調解會？何必交付已解除之系爭不動產買賣契約書以使原告確信該買賣為真實？另「解除不動產買賣契約」之內容及解除之動機均與常理有違，謹說明如下：
①依系爭不動產買賣契約之約定，庚○○簽約後如未能購
買原告之應有部分，應即辦理共有物分割，其後再辦理過戶登記，而被告已於93年12月17日向台北市內湖區調解委員會申請調解分割共有物，則被告並未違約，庚○○於簽約後未滿二十日有何動機及理由要求解約？被告又何必答應庚○○解約？②既然系爭不動產買賣契約經合意解除，則出賣人應即將已收之一成簽約金600餘萬元返還買受人，方符常情。
而該「解除不動產買賣契約」就返還價金之約定，僅於第2條載為「已收價款乙方無條件在五日內返還甲方」，然被告簽約時所收受之價金須至93年12月27日始能兌領，如真係於93年12月29日解約，被告自可即時返還，何須再約定5日內返還？且如5日內可返還，何不遲延五日再行簽約而於解約同時返還？實係解約時間應在94年10月間，距簽約日已達10個月，被告所收受之價款早已花費殆盡，故無法於解約同時返還；且製作解約與製作出售朱嬥瑄之買賣契約之時間應相近，故約定已收價款於解約五日內返還，冀以再次出售土地予朱嬥瑄所收價款作為返還庚○○簽約金之方法，做為掩飾之說詞。③被告於本院95年1月25日庭訊時所為之陳述矛盾百出，
更足以證明93年12月29日之解約及94年10月11日與朱嬥瑄之簽約均虛偽不實。被告陳述解約係在台北市內湖區調解委員會調解不成以後，且在被告出席調解收受庚○○交付之系爭不動產買賣契約書影本時尚未解約，其時間在94年1月間，絕非解除不動產買賣契約書所載之93年12月29日。另被告乙○○陳稱：「（解約後經過多久將土地賣給朱小姐?）差不多1個月。」，唯被告主張與朱小姐簽約日期為94年10月12日，距解約日期93年12月29日相差近10個月。
④依證人陳國堂律師於本院93年11月23日之陳述，更可證
明被告與庚○○之解約日期絕非93年12月29日，而係在本件訴訟繫屬本院期間。
⒈陳國堂律師證稱：被告是在我的事務所解除買賣契約
，他們找我時已經訴請分割登記了，要叫我出庭；被告丙○○已經訴請分割，要我代理被告乙○○及被告丁○○○去答辯，我跟被告說一定要解除契約，讓土地沒有受買賣契約的約束，可以再賣，買主庚○○也同意解除，因為他沒有辦法勸說原告出賣持分，所以先行解除契約，解除契約以後若土地上漲或找到更好的買主再以土地法第34條之1去承購，所以我就幫被告處理解除契約的事情，沒有出庭；為了節省訴訟費用，就由丙○○一個人起訴，何時起訴我不知道；我知道本件訴訟與丙○○起訴的訴訟是同一事實等語。
⒉按向台北市內湖區調解委員會申請調解，係被告三人
共同於93年12月17日提出申請，並非被告丙○○一人申請，向調解委員會申請調解亦不須繳納調解費用，自無一人申請比三人共同申請其費用較低之理由。被告於調解不成立後，再由被告丙○○一人於94年2月5日向台灣士林地方法院起訴請求分割共有物，並以被告乙○○、丁○○○及原告為共同被告，合先陳明。
⒊依陳國堂律師證稱：被告找我時已經訴請分割登記了
，要叫我出庭，被告丙○○已經訴請分割，要我代理乙○○及丁○○○去答辯等語，顯見分割共有物事件已經由被告丙○○一人向法院起訴，始委託陳國堂律師代理被告乙○○、丁○○○出庭答辯；若所指時間係在台北市內湖區公所調解期間，即無代理被告王吉華、丁○○○出庭答辯之必要。陳國堂律師不可能將向法院起訴與向區公所調解委員會申請調解之法律用語混為一談，何況尚有由被告丙○○ㄧ人起訴係為了節省訴訟費用之說詞，更可證明被告至陳國堂律師事務所辦理解約之時間已在本件訴訟期間內，而非在起訴前之調解期間內。解除不動產買賣契約書之製作時間填載為93年12月29日，應係被告與庚○○通謀虛偽所為。
㈣聲明：被告應於原告分別給付被告丙○○21,953,221元、被
告乙○○21,954,390元、被告丁○○○21,954,390元之同時，分別將其等所有如附表所示之土地應有部分辦理所有權移轉登記為原告所有。
被告丙○○答辯稱：
㈠被告與庚○○於93年12月10日簽訂之系爭不動產買賣契約業
於93年12月29日解除，原告嗣於94年1月20日對於已解除之買賣契約行使優先承購權，應屬無據。嗣庚○○於94年1月13日調解時，商請被告出席，被告於庚○○提出之系爭不動產買賣契約書影本上簽名，係為配合原告，解疑庚○○之身分及解約前買賣價格問題，並確認該影本與正本相同。
㈡縱認原告有優先承購權，其行使亦不合法。
系爭不動產買賣契約書約定庚○○應一併買受被告之應有部分、預先支付簽約款及應辦理共有物分割等條件，原告主張優先承購時應一併承諾，但原告反對辦理共有物分割，顯不接受系爭不動產買賣契約書約定之買賣條件，應認原告行使優先承買權為不合法。
㈢聲明：原告之訴駁回。
被告乙○○、丁○○○答辯稱：
㈠系爭不動產買賣契約，於原告主張行優先承購權前，已經合意解除而不存在，故原告優先承購權之行使並不合法。
被告與庚○○於93年12月10日簽訂系爭不動產買賣契約時，約定庚○○如無法於一星期內洽商購買原告之應有部分，應先辦理共有物分割登記。嗣庚○○無法於一星期內與原告達成合意，故被告於93年12月17日向台北市內湖區調解委員會請求與原告調解辦理共有物分割。被告原欲委託陳國堂律師代為出席調解會，然陳律師表示無法代理出席，而被告與庚○○於陳國堂律師解釋相關契約效力後，顧及分割共有物需相當期日及相關優先承購權問題，乃於93年12月29日在陳國堂律師見證下，合意簽訂解除不動產買賣契約書，解除系爭不動產買賣契約。故原告於94年1月20日以存證信函主張行使優先承購權時，已無合法之買賣契約存在，自無從行使優先承購權。
㈡縱認有優先承購權發生，原告亦無權直接要求被告移轉所有權。
依最高法院86年度台上字第1089號判決要旨：「土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該項規定之優先承購權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契約。」縱認原告有土地法34條之1優先承購權之發生，原告亦僅有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，無權直接要求被告移轉所有權。
㈢聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執事項
㈠系爭土地為兩造共有，原告應有部分為10萬分之43643，被
告丙○○應有部分為10萬分之18785，被告乙○○、丁○○○應有部分各為10萬分之18786。
㈡被告與庚○○於93年12月10日簽訂之不動產買賣契約書為真正，其買賣總價為65,862,000元。
㈢被告於94年1月25日收受原告表示願優先承購被告於系爭土地應有部分之94年1月20日郵局存證信函。
兩造爭執要點及本院之判斷
㈠系爭不動產買賣契約是否已於93年12月29日解除？
被告雖辯稱：系爭不動產買賣契約已於93年12月29日解除等語，被告丙○○並於94年11月9日提出「解除不動產買賣契約書」為證，惟查：
⑴關於系爭不動產買賣契約解除情形，本院依原告聲請訊問證人陳國堂律師與被告，其證詞如下：
①證人陳國堂律師於94年11月23日證稱：被告解除買賣契
約是在我的事務所定的，他們三人找我時已經訴請分割登記了，要叫我出庭。被告丙○○已經訴請分割，要我代理被告乙○○、丁○○○去答辯，我跟他們三人說一定要解除契約，讓土地沒有受買賣契約的約束，可以再賣，買主庚○○也同意解除，因為他沒有辦法勸說原告出賣持分，所以先行解除契約，解除契約以後若土地上漲或找到更好的買主，再以土地法第34條之1去承購。
所以我就幫他們處理解除契約的事情，沒有出庭。為了節省訴訟費用，由被告丙○○一個人起訴，何時起訴我不知道。我知道本件訴訟與被告丙○○起訴的訴訟是同一事實。我約是在過年前93年12月29日叫他們解除契約等語。
②證人乙○○於95年1月25日證稱：93年12月29日時去陳
國堂律師處辦理撤銷買賣契約，因為去調解會調解三次不成，庚○○說原告很難溝通，所以他不想買了，才會去陳國堂律師那邊辦撤銷買賣契約事宜等語。
③證人丁○○○於95年1月25日證稱：93年12月29日原告
說要買，但是沒有來，我們就解除契約。我們出賣之前先跟原告講，原告說我們賣我們的，後來原告又說要買，但是在我們與庚○○簽了買賣契約後隔了一年都沒有下文。我們有聲請調解，原告前二次調解未到，第三次才到場，原告說我不是真的將土地賣給庚○○，說我們是騙他的，庚○○將土地買賣契約書提示給原告看，原告就將該本買賣契約書拿去，後來調解不成，我們就和庚○○解除契約等語。
④證人丙○○於95年1月25日證稱：我們去內湖調解會聲
請調解三次不成，庚○○就說要解約，就在93年12月29日解除契約。在第三次調解時庚○○有將土地買賣契約書拿給原告，為了證明我們確實將土地賣給庚○○等語。
⑵上開證人雖均證稱係於93年12月29日解除系爭不動產買賣
契約，惟依所述事實經過，證人陳國堂律師證稱其係在被告丙○○訴請分割共有物後，方為被告處理解除契約事宜，被告三人則一致證稱係經調解三次仍調解不成立後，方解除契約。而被告丙○○係於94年2月5日起訴請求原告及被告乙○○、丁○○○分割共有物；另經本院調閱台北市內湖區調解委員會調解事件卷宗，可知被告係於93年12月15日向台北市內湖區調解委員會聲請調解，請求與原告協議分割系爭土地，歷經該委員會通知於93年12月23日、94年1月6日、94年1月13日、94年1月20日進行調解，其中兩造僅曾於94年1月13日全部親自到場，惟調解不成立。
則依證人所述事實經過，被告與庚○○解除系爭不動產買賣契約之日期應在94年1月13日調解不成立之後，且在被告丙○○94年2月5日訴請分割共有物之後，此與被告所述解除系爭不動產買賣契約日期93年12月29日，即不一致。
衡諸常情，一般人對於事實經過之陳述，較不易憑空編造，且證人陳國堂律師與被告對於解除契約過程之陳述甚為詳細，亦無不合情理之處，應較接近真實；至於證人陳國堂律師與被告雖一致證稱解除系爭不動產買賣契約之日期為93年12月29日，然其等分別為卷附「解除不動產買賣契約書」之見證律師與當事人，所證述之日期應係單純配合「解除不動產買賣契約書」之記載所為，尚難遽認為真實。故相較之下，應認被告與庚○○解除系爭不動產買賣契約之日期應在94年1月13日調解不成立之後，且在被告丙○○94年2月5日訴請分割共有物之後，較為可信。從而，被告於94年1月25日收受原告表示願優先承購被告應有部分之郵局存證信函時，尚未解除系爭不動產買賣契約。
㈡原告行使優先承購權後是否可直接請求被告移轉所有權？
⑴按土地法第34條之1第4項所定土地或建築改良物共有人之
優先承購權，目的在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，應指他共有人對於出賣應有部分之共有人得請求以同樣條件訂立買賣契約而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，該共有土地或建築改良物應有部分之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。（最高法院85年度台上字第793號、89年度台上字第1114號判決意旨可資參照）⑵承上所述，原告既已就合法存在之系爭不動產買賣契約表
示優先承購被告之應有部分，則該應有部分之買賣契約即當然於被告與原告間成立，被告自不得再任意解除系爭不動產買賣契約，以規避原告所得行使之優先承購權。而被告與原告間既已就被告出賣之系爭土地應有部分成立買賣契約，原告依約請求被告於原告如數給付買賣價金後將系系爭土地應有部分移轉登記予原告，即有理由。被告丙○○雖另辯稱：原告反對辦理共有物分割，顯不接受系爭不動產買賣契約書約定之買賣條件，其優先承購權之行使不合法等語，然系爭不動產買賣契約書第8條第2項雖約定庚○○若無法於一週內使原告讓售其應有部分，應即辦理共有物分割登記，其後再辦理過戶登記等語，但原告既已優先承購被告之應有部分，系爭土地所有權即全部歸屬原告，自無必要辦理共有物分割登記，況且是否分割共有物，對於被告基於出賣人所得主張之權利，並無影響。且原告既請求被告於原告給付全部價款時始辦理所有權移轉登記，已充保障被告基於出賣人所得主張之權利。被告丙○○所辯無礙兩造因原告行使優先承購權而成立之買賣關係。從而，原告依優先承購系爭土地應有部分而成立之買賣關係，
請求被告於原告分別給付被告丙○○21,953,221元、被告乙○○21,954,390元、被告丁○○○21,954,390元之同時，分別將其等所有如附表所示之土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院
審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第1項前段，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 3 月 30 日
民事第四庭 法 官 林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 3 月 30 日
書記官 江虹儀附表
┌────┬────────────────────┐│土地標示│台北市○○區○○段○○○○○號 │├────┼────────────────────┤│面積 │643.9平方公尺 │├────┼──────┬──────┬──────┤│所有權人│丙○○ │乙○○ │丁○○○ │├────┼──────┼──────┼──────┤│應有部分│100000分之 │100000分之 │100000分之 ││ │18785 │18786 │18786 │└────┴──────┴──────┴──────┘