臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第499號原 告 乙○○訴訟代理人 文聞律師
黃慧婷律師鄭懷君律師上 一 人複 代理 人 周奇杉律師被 告 天仁茶業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林富村律師
紀冠伶律師當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經臺灣板橋地方法院移轉管轄前來，本院於中華民國九十四年八月九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國80年1月7日將其所有如附表所示土地四筆所有權應有部分（下稱系爭土地）出賣予被告，約定買賣總價金為新台幣（下同）67,000,000元，分六期支付，兩造並簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。系爭買賣契約簽訂後，被告法定代理人甲○○以被告公司資金短絀為由，無法依約立即支付第一期價款，但仍央求原告先行將系爭土地所有權移轉登記與被告，以利被告公司財報及運作，惟原告鑑於自己亦為被告公司股東，為助被告度過財務危機，乃同意被告延緩支付該期款項，並配合將辦理系爭土地所有權移轉登記之相關文件交付被告，而完成系爭土地所有權移轉登記手續。詎被告並未依系爭買賣契約第三條付款辦法約定按期給付原告各期價金，屢經催討，均未獲置理，經原告於93年12月14日限期催告被告於文到後10日內給付買賣價金，且載明逾期不為則依民法第二百五十四條規定解除兩造間買賣契約之意思表示，被告均未如期履行，茲再以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經原告解除，被告即應依民法第二百五十九條第一款規定將系爭土地所有權回復移轉登記與原告，為此本於民法第二百五十四條、第二百五十九條第一款之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記與原告。
二、被告則以：被告之法定代理人甲○○從未以被告資金短絀為由，請求原告延緩買賣價金之支付，蓋被告於80年間出售天仁大樓已取得買賣價款，資金寬鬆並無短缺情事。況被告於89年間曾訴請無權占有人拆除地上物，返還系爭土地，當時原告更曾以出賣人名義具狀協助被告以取得系爭土地之占有。又被告為上市公司，被告迄至 80年12月31日 止業已付款61,000,000元，其餘價金 6,000,000元則於81年付清，關於系爭土地價金已交付一事在80、81年間之財務報表中已為揭露，甚於86年股票申請上櫃前，被告尚將系爭土地購入經過及經專業人士鑑定評估投資價值，對被告負債狀況之影響評估詳載於公開說明書上，被告每年依法召開股東會議，並將財務報表提交供股東查核，在80、81年間並將系爭土地付款之財務報表提陳股東會追認，原告身為股東並未曾對該財務報表表示異議。甚者，67,000,000元並非小數目，原告豈有歷時14年不向被告請求之理。末以，系爭土地所有權既於80年9月13日 辦妥移轉登記與被告，顯見被告確實已依系爭買賣契約第三條付款辦法約定按期付款，原告始交付所有權移轉登記所須文件、並蓋妥過戶書類，故被告並無給付買賣價金遲延之情事，原告解除契約不生效力等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（詳見本院 94年8月9日言詞辯論筆錄第5頁，兩造整理之不爭執事項，卷第253頁）：
㈠原告於80年1月7日將其所有如附表所示土地四筆所有權應有
部分出賣予被告，約定買賣總價金為67,000,000元，兩造並簽訂不動產預定買賣契約書。
㈡原告已於 80年9月13日將系爭土地辦妥所有權移轉登記與被告，登記原因為買賣。
㈢被告已於93年12月15日收受原告93年12月14日催告及解除契約之律師函。
㈣原告在 80、81年間為被告公司股東，先後持有275,036股、302,539股之股份。
四、原告主張被告並未依系爭買賣契約給付價金，經定期催告後，逾期未履行，其乃依民法第二百五十四條規定解除系爭買賣契約，被告應依同法第二百五十九條第一款規定就系爭土地負回復原狀之義務等語。但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於（見本院卷第 253、254頁94年8月9日言詞辯論筆錄所載） ：
㈠被告是否已於80、81年間依約將其依系爭買賣契約應付之買
賣價金67,000,000元如數按期給付原告，有無構成給付買賣價金遲延情事？㈡原告以被告給付買賣價金遲延為由，依民法第二百五十四條
規定解除契約是否生效？被告應否依第二百五十九條第一款規定負回復原狀義務，將附表所示不動產所有權移轉登記與原告？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠被告是否已於80、81年間依約將其依系爭買賣契約應付之買
賣價金67,000,000元如數按期給付原告，有無構成給付買賣價金遲延情事？⒈原告雖主張在系爭買賣契約簽訂後，被告法定代理人甲○○
以被告公司資金短絀為由，無法依約立即支付第一期價款，但仍央求原告先行將系爭土地所有權移轉登記與被告，原告因亦為被告公司股東，遂同意被告延緩支付該期款項等語；然被告就此則否認兩造間曾有緩期清償買賣價金之合意。
⑴經查，兩造在系爭買賣契約第三條付款辦法中已明白約定，
被告就其所負給付價金之義務，第一次付款 2,000,000元於契約成立同時交付，第二次付款4,700,000於80年1月30日給付，第三次付款 40,000,000元則在80年3月30日給付，但此時原告則應將辦理土地所有權移轉登記所需證件提出，第四次付款6,300,000元則在80年6月30日前，且原告應於移轉登記相關文件用印完畢，第五次款 8,000,000元則俟所有權移轉登記完畢後3日內給付原告，其餘6,000,000元則在系爭土地交付時一次付清等情，此觀諸卷附之不動產預定買賣契約書即可得證（見臺灣板橋地方法院九十四年度重訴字第四一號卷第9頁）。
⑵兩造間關於買賣價金之給付期限既已於契約中為約定，則倘
有如原告所述曾同意緩期清償情事，原告就此事實之存在自應舉證以實其說。然原告迄未就此提出相關證據以為證明，故其此項主張自不足採信。依此，被告自仍應依系爭買賣契約第三條約定按期付款始為正當。
⒉其次，被告抗辯：其已付清所有買賣價金，並於80、81年間
之會計師簽證之財務報表有所揭露，更將此等財務報表提陳股東會追認，原告身為股東並未曾對該財務報表表示異議等語。就此原告則否認該等財務報表之形式上真正，並陳稱：被告未能提出付款證明，顯見並未給付任何一期買賣價金等語。經查：
⑴按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人必先證
明其為真正，民事訴訟法第三百五十七條規定甚明。又私文書經本人簽名者，推定其為真正，亦為同法第三百五十八條第一項所明定。經查，被告所提出之財務報表，雖屬私文書，但確已經會計師丙○○踐行查核簽證程序（見本院卷第38、99、102、123頁會計師查核報告書及印鑑證明書），此亦經證人即會計師丙○○於本院94年8月9日言詞辯論期日到庭結證屬實（見本院卷第 250頁），故堪信被告所提上開財務報表形式上為真正，而生形式上證據力，非不得作為證據之用。
⑵次依上開被告80年度及79年度財務報表第13、22頁記載被告
向原告購買系爭土地，截至80年12月31日已付款61,000,000元，尚有其他應付票據 6,000,000元未付，加計土地利息資本化金額1,964,737元後，總計不動產投資為 68,964,737元（見本院卷第50、59頁），此項記載核與財務報表 第6頁所列現金流量表記載80年度因長期不動產投資支付現金及簽發票據金額68,964,737元（包含應付票據 6,000,000元在內）相符，上情則經證人即會計師丙○○證述：「財務報表是（被告）公司製作的，我們是根據上述的會計準則去做抽核，抽核結果我們認為該項內容是實在。工作底稿一般只保存七年，我現在手邊沒有工作底稿，而依照我們一般抽查程序會去核對契約、付款憑證、及確認所有權過戶情形，這樣的程序，我認為財務報表上面所記載的是確實。」等語（見本院卷 第251頁）甚詳。而依證人丙○○之證述，所謂付款憑證是指收據或支票存根等憑證（見本院卷 第252頁）。據此，會計師丙○○在查核上揭財務報表時，已核對財務報表之記載、憑證、傳票是否相符，而對財務報表查核簽證；茲既被告在80年度財務報表為上述記載，更附有付款憑證，故其確已因買入系爭土地而支付價金61,000,000元，足堪認定。
⑶再查，被告81年度及80年度財務報表亦係由證人丙○○查核
簽證，該份財務報表第20頁則載明被告購買系爭土地所餘應付票據6,000,000元於81年支付（見本院卷第121頁）。證人即會計師丙○○就此明白證稱，該項記載經依會計準則做抽核，抽核結果該項內容確屬實在等語（見本院卷 第251頁）。
⑷綜觀上述財務報表之記載，及證人丙○○會計師之證詞，縱
使該財務報表、付款憑證等係由被告所製作，但被告已提出相關資料包含付款憑證在內以供會計師查核，並經會計師丙○○核對傳票、憑證及財務報表內容屬實，會計師始於財務報表上簽證以示負責。則依被告所提前開80、81年度之財務報表，應可採信被告所稱其已付清系爭買賣契約價金一節為可取。
⑸且原告在 80、81年間為被告公司股東，先後持有275,036股
、302,539 股之股份，為兩造所不爭執之事實。又原告對於被告所述：被告每年依法召開股東會議，並將財務報表提交供股東查核，在80、81年間並將系爭土地付款之財務報表提陳股東會追認，原告身為股東並未曾對該財務報表表示異議等情亦未予爭執。因原告在80、81年間時即已得知被告80、81年度財務報表上有前開支付買賣價金一事之記載，衡諸常情，若被告上開財務報表記載與事實不符，原告當應對被告提出異議或請求被告依約清償方是，矧原告自當時起迄本件起訴時止，均未就此事項加以聞問，即有可疑之處。
⑹再者，原告為配合辦理系爭土地所有權移轉登記手續，先於
80年2月26日 向戶政事務所申請戶籍謄本及印鑑證明，嗣則於80年6月28日 與被告簽訂土地買賣所有權移轉契約書，其後更於80年8月30日繳納土地增值稅，並於同年9月10日會同向臺北縣新莊地政事務所申請系爭土地所有權移轉登記，以上有臺北縣新莊地政事務所 94年7月15日函及附件在卷可稽（見本院卷第201頁至第211頁）。觀諸原告配合辦理系爭土地所有權移轉登記手續之相關時程，適與首揭１⑴兩造所約定付款辦法之第三次、第四次付款期限相當接近，僅有數日之差。此顯然與原告所為其曾同意被告緩期清償價金，而接受被告央求先行辦理所有權移轉登記乙節之陳述，出入頗大，致使本院無從肯認原告該部分主張為可信取。
⒊再參以，被告於89年間曾訴請無權占有人拆除地上物，返還
系爭土地，當時原告更曾以出賣人名義具狀協助被告以取得系爭土地之占有，有陳述狀在卷足憑（見前述臺灣板橋地方法院卷第43頁）。則倘若被告違約未曾給付分文買賣價金，原告豈可能協助被告提出該份陳述狀，以使被告取得系爭土地之占有。
⒋按證人供證據之用，在就自己觀察具體事實之結果為陳述，
以自己關於某事實之經歷報告於法院，故證人陳坤榮雖證稱：「…被告公司當時有付買賣土地這筆錢，錢是付到集團裡面去的，到底有沒有付給原告我不知道，但是既然原告提起了這個訴訟可見他沒有收到錢，錢如何處理的因為不是我的職掌所以我不清楚。」等語（見本院卷 第128頁），因證人陳坤榮並未經手系爭買賣契約價金交付一事，且係自行推測被告未付款，非陳述其親自聞見之事實，所為之證言自無從予以採認。故尚難憑證人陳坤榮上開所述，即遽予推認被告未依約給付買賣價金。
⒌綜上所述，被告確已依約如數給付買賣價金與原告，否則原
告斷無在未取得任何價金情形下，仍願意配合辦理系爭土地所有權移轉登記手續之可能。原告主張被告遲延給付價金，自無足採。
㈡原告以被告給付買賣價金遲延為由，依民法第二百五十四條
規定解除契約是否生效？被告應否依第二百五十九條第一款規定負回復原狀義務，將附表所示不動產所有權移轉登記與原告？被告業已履行所負買賣價金給付義務，無給付遲延情事，業如前述，是以，原告以被告給付買賣價金遲延為由，依民法第二百五十四條規定解除契約，自不生效力，其請求被告依第二百五十九條第一款規定負回復原狀義務，將附表所示不動產所有權移轉登記與伊，洵屬無據。
六、從而，原告本於民法第二百五十四條、第二百五十九條第一款之規定，請求被告將如附表所示不動產所有權移轉登記與伊，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 26 日
民事第三庭 法 官 賴錦華正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 8 月 26 日
書記官 林桂玉◎附表：
┌─┬────────────┬─────┬──────┬─────┐│編│土 地 標 示 │面積 │權利範圍 │登記日期 ││號│ │平方公尺 │（應有部分）│（民國） ││ │ │ │ │ │├─┼────────────┼─────┼──────┼─────┤│１○○○鄉○○段○○○○號 │259 │ 7/12 │80年9月13 ││ │ │ │ │日 │├─┼────────────┼─────┼──────┼─────┤│２○○○鄉○○段○○○○號 │467 │ 1/2 │80年9月13 ││ │ │ │ │日 │├─┼────────────┼─────┼──────┼─────┤│３○○○鄉○○段○○○○○號 │704 │ 2/3 │80年9月13 ││ │ │ │ │日 │├─┼────────────┼─────┼──────┼─────┤│４○○○鄉○○段○○○○○號 │229 │ 2/3 │80年9月13 ││ │ │ │ │日 │└─┴────────────┴─────┴──────┴─────┘