臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第55號原 告即反訴被告 巨匠電腦股份有限公司板橋中山分公司兼法定代理 戊○○人共 同訴訟代理人 鄭昱廷律師訴訟代理人 楊永成律師複代理人 丁○○被 告即反訴原告 丙○○
甲○○乙○○共 同訴訟代理人 溫瑞鳳律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於中華民國九十四年四月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院九十三年度執字第三六六七二號給付租金強制執行事件，就被告聲請各自民國九十三年十月九日起至民國九十四年九月三十日止之租金債權部分所為之強制執行程序應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
反訴被告應給付反訴原告丙○○新臺幣肆拾肆萬陸仟肆佰零伍元及其中新臺幣參拾伍萬貳仟零貳拾柒元部分，自民國九十四年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告丙○○，按租金新臺幣壹佰伍拾參萬零捌佰捌拾元，自民國九十四年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告甲○○新臺幣肆拾陸萬柒仟玖佰元及其中新臺幣參拾陸萬貳仟零貳拾柒元部分，自民國九十四年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分五之計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告甲○○，按租金新臺幣壹佰柒拾壹萬柒仟參佰參拾參元，自民國九十四年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告乙○○新臺幣肆拾參萬零肆佰零伍元，及其中新臺幣參拾參萬陸仟零貳拾柒元部分，自民國九十四年一月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告乙○○，按租金新臺幣壹佰伍拾參萬零捌佰捌拾元，自民國九十四年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之反訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之十六，被告甲○○負擔百分之十八，被告乙○○負擔百分之十六，餘由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十，反訴原告丙○○負擔百分之十六，反訴原告甲○○負擔百分之十八，反訴原告乙○○負擔百分之十六。
事實及理由
甲、程序方面：按反訴之標的，與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第260條第1項定有明文。查本件本訴係原告主張依租賃契約約定應為終止契約，請求撤銷被告對原告租金債權之執行，而反訴部分，係同一當事人，被告依租賃契約約定，請求水電費、管理費、租金遲延利息、回復原狀費用等，係基於同一租賃契約法律關係，顯然反訴之標的與本訴之標的相牽連，故本件反訴之提起，自屬合法，先予敘明。
乙、本訴部分：
壹、原告主張：
一、被告等分別依據台灣板橋地方法院（下簡稱板橋地院）公證處90年度公（三）字第51011號公證書、板橋地院公證處90年度公（三）字第51013號公證書及板橋地院公證處90年度公（三）字第51012號公證書皆附有約定逕受強制執行為執行名義，向 鈞院民事執行處聲請給付租金強制執行。
二、原告雖係分別向被告丙○○、甲○○及乙○○等三人承租位於板橋市○○路○段○○號國際大樓4、6及7樓之房屋，租賃期間皆自民國90年8月24日起至94年9月30日止。惟鑒於該址一至三樓整層自九十一年度上半年度至九十二年六月底為止皆未曾出租，以致一至三樓整層一片黑暗，猶如廢墟﹔五樓亦於其間搬離。而原告係以電腦教學及辦公為主，主要授課對象大多為青少年，家長及學員基於安全上之考量，對於整棟大樓幾乎一片漆黑多所顧忌，致使原告業務量大量下滑。原告前曾多次向被告等三人反應此狀況，卻不見改善。基於維護公司正常營運，原告於九十二年三月初即以電話向被告等三人之委託代理人林淑真小姐表示欲終止房屋租賃契約，並於92年8月7日分別以台北南陽郵局第三十三支局第二三五五號存證信函、台北南陽郵局第三十三支局第二三五七號存證信函及台北南陽郵局第三十三支局第二三五六號存證信函向被告等三人為終止租賃契約之意思表示。
三、原告對於終止租賃契約乙事，已由原告負擔自九十二年四月份起至九十二年九月份止原告未使用該租賃標的物之全部租金（丙○○部分：124,800×6＝748,800；甲○○部分：140,000 ×6＝840,000；乙○○部份：124,800×6＝748,800），計新台幣（下同）2, 337,600元﹔且原告自行吸收因此所造成之一切營運損失；再者，被告等三人皆已沒收原告之押租金共計1,300,000元（丙○○部分：450,000＋甲○○部分：400,000＋乙○○部份：450,000＝1,300,000）。
四、依契約第5條、第12條約定可知當事人真意為：承租人得終止租約搬離租賃房屋，僅係以當期年度之租金作為提前終止契約之補償。排除民法第454條規定。是故本案原告即承租人依約有終止權。今原告在92年8月7日以存證信函通知被告終止契約，本案租賃契約應自92年8月7日終止。縱至遲以該存證信函之通知為先期通知時點，則92年9月30日為契約終止期。故契約至遲於92年9月30日終止。
五、原告於93年12月派員到系爭大樓詢問大樓管理員，當時大樓之四、六、七樓正招租中，原告亦曾電詢信義房屋板橋店之人員，確認被告確將系爭大樓委外招租，被告亦自承其另行招租情事，足證被告認知其與原告間契約已終止，是以才會將屋回復原狀並向外招租。
六、聲明：鈞院93年度執字第36,672號給付租金強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。
貳、被告則以下列辯詞置辯：
一、原告主張該址一至三樓未出租，一片黑暗，猶如廢墟一節，全不實在。原告在租賃期限內，片面毀約，遷往對面大樓營業：原告貼出之”遷移啟事”如下：「為擴大營業，如需服務，請至板橋市○○路○段○號五樓，巨匠電腦歡迎您。」
二、原告於所為終止租約，不生效力：被告丙○○、甲○○等委由溫瑞鳳律師，於92年8月28日，以新竹英明街郵局存證信函第一０九０號，致函原告，載明：貴公司在丙○○甲○○出租之大樓，斜對面另行承租他人大樓使用，竟置貴公司與丙○○、甲○○女士所訂之租賃契約於不顧，中途片面終止，自難同意。被告乙○○委由溫瑞鳳律師，於92年9月5日，以新竹英明街郵局存證信函第1113號，致函原告，載明：貴公司在乙○○出租之大樓，斜對面另行承租他人大樓使用，竟置貴公司與乙○○女士所訂之租賃契約於不顧，中途片面終止，自難同意。原告委託通律法律事務所於92年9月18日台北南陽郵局存證信函第1206號函覆；仍執前詞。被告等三人委任溫瑞鳳律師於92年9月22日，以新竹英明街郵局存證信函第1205號函覆，主張：查國際大樓一至三樓房屋是否出租，與甲○○、丙○○、乙○○完全無關，亦無權過問。國際大樓設備良好，並有專人管理，並無安全之顧慮。當事人甲○○、丙○○、乙○○並未委託林淑真小姐為代理人。且林淑真小姐亦未同意貴公司片面終止租賃契約。當事人甲○○、丙○○、乙○○已表明不同意 貴公司片面終止租賃契約。尚請貴公司遵守貴我雙方所訂租賃契約，不得違反為盼。
三、被告所出租之房屋，僅該棟大樓第四、六、七樓而已。並非整棟大樓。原告係使用第四、六、七樓樓層。由電梯直通第
四、六、七樓，一樓一戶產權獨立。故其他樓層有無使用，如何使用，均與本案無關。查國際大樓僱有保全人員，二十四小時均有專人駐守。從未發生任何治安問題，故無安全上之顧忌。而且一樓至三樓開設地球村美日語使用中，八樓是基督教傳播協會簽約開設空中美語辦公室使用，九樓開設公司使用。民法第423條所指"出租人應以合於約定使用，收益之租賃物"，係指被告所出租之國際大樓第四、六、七樓而言。在此租賃關係存續中，一直保持合於約定使用收益之狀態，並無任何之變更。原告漫引此法條，主張終止契約，顯然毫無理由。
四、原告承租被告房屋，開設電腦補習班。已開設數年之久。或因開設電腦補習班之同業增加，學校電腦教學及電腦普及化，種種因素，導致其業務量減少，此係市場因素，及其經營績效。不能將之歸責於國際大樓其他樓層是否全部使用，更與被告三人無關。但原告向被告要求，因招生人數下降。商請被告減少租金，被告亦同意其要求，乃達成協議如下：自91年2月1日起：應付甲○○租金調整為140,000元（原約定租金175,000元）。應付丙○○租金調整為124,800元（原約定租金156,000元）。應付乙○○租金調整為124,800元（原約定租金156,000元）。
五、依二造所訂租賃契約第13條規定：乙方（指原告）於租賃期間，如有下列情事之一者視為違約，得由甲方（指被告）隨時終止契約，除有權沒收押金為違約金外，並有權要求乙方賠償甲方因此所受之一切損失及所失利益。第五款：租期間，不論任何理由，中途退租遷離他處。第八款：乙方藉任何理由，對租金提出異議時。依上所述，原告於租賃期間內，竟中途退租，遷離他處，移往同一條道路斜對面板橋市○○路○段○號五樓營業。係因自己之事由，致不能為租賃物之使用收益，當然不得免其支付租金之義務。具係違反二造所訂租賃契約第13條，應負違約責任。從而原告主張終止契約一節，全無理由。
六、原告公司之營運，於九十二年以前，營運大豐收，此就財政部台灣省北區國稅財產歸屬資料清單證明原告公司於九十三年七、八月間，購入台北市○○路○○號3樓之2、4樓之2、6樓之2，及地下樓房屋及土地，其房地現值達54,944,197元。其市場當然超過數倍之多，更不待言。而且上開房地並無設定抵押權，足見原告公司營運良好，富於財力。故原告之上開主張，顯然不實在。
七、原告毀約自動搬離後，垃圾、廢棄物並未運走，且原告使用期間，每層樓面之原來玻璃皆被切掉一半裝上多台冷氣，冷氣搬走後，玻璃切口未封閉，加上窗戶未緊鎖，長期風吹雨淋。九十三年六月期間，管理員發現，承租戶四、六、七樓地面皆積水，且七樓漏水至六樓、六樓漏至五樓，再漏至四樓，由於積水長久未打掃清理，蚊蟲孳生，產生惡臭，時值夏季，為防止傳染病，如登革熱、腸病毒肆虐，管理員要求改善，以免影響整棟大樓住戶公共衛生、身體健康及權益。被告不得已，於九十三年八月左右加以整修處理，由於原告自搬離後，就沒再來管理，袛好由屋主代為處理。足證原告在九十二年八月遷離後，經過一年後，原告始予整理。原告承租被告所系爭房屋，原告將原廁所打掉，墊高地面，再建廁所。原告又將正門改建，另增設營業招牌廣告物等。依二造間租賃契約第10、16條之規定，應由原告負責拆除，回復原狀，交還與被告。但原告迄今，仍未拆除及回復原狀。況且被告就系爭出租與原告之房屋，迄今並未收回自用或另行出租他人，收取房租。足見原告主張，被告同意其搬遷，提前終止二造間租賃契約之說，顯然不足採。
八、聲明：原告之訴駁回。
丙、反訴部分：
壹、反訴原告主張：
一、反訴被告自九十二年十月份起，拒絕繳納所承租之第四、六、七樓之公共水電費及管理費。
（一）反訴原告丙○○請求給付金額計算如下：Ａ公共用電費 9,600元
（計算式：92年10月1日（反訴原告誤載為92年12月1日）至94年9月30日, 每月400元，共計9600元 ）。
Ｂ管理費 136,800元(5,700元×24個月)Ｃ租金遲延利息 112,626元Ｄ回復原狀費用 277,200元共計536,226元
（二）反訴原告甲○○請求給付金額計算如下：Ａ公共用電費 9,600元（計算式：92年10月1日（反訴原告誤載為92年12月1日）至94年9月30日, 每月400元，共計9600元 ）。
Ｂ管理費 136,800元(5,700元×24個月)Ｃ租金遲延利息 126,344元Ｄ回復原狀費用 287,200元共計559,944元
（三）反訴原告乙○○請求給付金額計算如下：１反訴原告乙○○部分：
Ａ公共用電 9,600元（計算式：92年10月1日（反訴原告誤載為92年12月1日）至94年9月30日, 每月400元，共計9600元 ）。
Ｂ管理費 136,800元(5,700元×24個月)Ｃ租金遲延利息 112,626元Ｄ回復原狀費用 261,200元共計520,226元
二、請求租金之遲延利息部分：
（一）二造租賃契約第五條約定：付款方式，及時間：第三次（92年10月1日至93年9月30日）於92年7月1日以支票十二張全年租金一次付清。第四次（93年10月1日至94年9月30日）於93年7月1日以支票十二張全年租金一次付清。
（二）因反訴被告未依上開契約之約定，按時給付租金，為此請求給付遲延利息。本件聲請人以其經向本院提起債務人之訴為理由，聲請裁定停止本院九十三年度執字第三六六七二號執行事件之強制執行，經本院調取該執行卷宗及九十三年補字第九六九號之訴卷宗審究後，認為聲請人之聲請為有理由，應予准許。
三、聲明：
（一）反訴被告應連帶給付反訴原告丙○○536,226元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年百分之五計算利息。
（二）反訴被告應連帶給付反訴原告丙○○，按租金2,995,200元，自94年1月1日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
（三）反訴被告應連帶給付反訴原告甲○○559,944元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年百分之五計算利息。
（四）反訴被告應連帶給付反訴原告甲○○，按租金3,360,000元，自94年1月1日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
（五）反訴被告應連帶給付反訴原告乙○○520,226元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年百分之五計算利息。
（六）反訴被告應連帶給付反訴原告乙○○，按租金2,995,200元，自94年1月1日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
貳、反訴被告則以下列辯詞置辯：
一、按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，應向他方以意思表示為之，原告在92年8月7日以存證信函書面通知被告終止情事，是租賃契約已終止。而該年度給付期限為自91年10月1日起至92年9月30日止，原告於九十二年四月間陸續規劃搬離該大樓，但仍繼續給付該年度應付租金至92年9月30日止。是反訴被告已先期二個以上通知反訴原告終止之意思表示，且給付完畢當年度應付租金，反訴被告已盡契約義務，是契約已於92年9月30日終止，兩造至此已無任何契約存在，反訴原告自不能再請求原告給付租金。
二、反訴原告主張依民法第441條規定，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益者，不得免其支付租金之義務。該立法乃在規範承租人不得在租賃期間砌詞拒付租金，然則反訴被告主張者乃租賃契約已終止，自該時點起反訴被告自無給付租金之義務，與該條立法意旨迥不相同，是反訴原告請求反訴被告給付租金並無理由。
三、反訴原告主張已令人將大樓回復原狀，然則提示之收據明細費用，衡諸一般常情，顯然過高，蓋反訴被告承租系爭大樓
四、六、七樓乃用於補習上課及辦公用，並無繁複隔間或裝璜，且三層樓面積相等，而反訴原告等反訴請求之隔間拆除費、廢棄物搬運清除費則各有不同，故該收據所載是否為真正費用不能無疑？
四、兩造間租約既於92年9月30日終止，反訴被告自得請求反訴原告返還前述押租金，是反訴原告依民法第343條規定，就押租金返還請求權與反訴原告之回復原狀費用請求權相互抵銷，反訴原告不得再為請求。
五、聲明：反訴原告之訴駁回。
丁、兩造不爭執之事項：
一、原告分別向被告丙○○、甲○○及乙○○等三人承租位於板橋市○○路○段○○號國際大樓4、6及7樓之房屋，租賃期間皆自90年8月24日起至94年9月30日止。並經板橋地院公證處公證。被告等分別依據板橋地院公證處90年度公（三）字第51011號公證書、板橋地院公證處90年度公（三）字第51013號公證書及板橋地院公證處90年度公（三）字第51012號公證書皆附有約定逕受強制執行為執行名義，向本院民事執行處聲請92年10月1日以後租金部分強制執行。
二、原告於92年8月7日以存證信函通知被告等終止契約，並已給付91年10月1日至92年9月30日之租金。被告丙○○、甲○○等委由溫瑞鳳律師，於92年8月28日，以新竹英明街郵局存證信函第1090號，被告乙○○委由溫瑞鳳律師，於92年9月5日，以新竹英明街郵局存證信函第1113號，表示原告中途片面終止，自難同意等語。
戊、得心證之理由：
壹、本訴部分：
一、原告主張系爭大樓於91年度起使用率即大幅降低，連帶影響原告之業務量，被告於租賃關係存續中未保持其合於約定使用、收益之狀態，伊乃於92年8月7日以存證信函通知被告等終止契約，並已給付92年9月30日以前之租金，兩造之租賃契約已終止，被告等不得對伊92年9月30日以後之租金強制執行云云，固據其提出存證信函影本為證，惟為被告等以上開之辯詞資為抗辯，故本件爭執點在於原告之終止是否合法？
二、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條固定有明文。惟查被告所出租之房屋為系爭大樓之四、六、七樓，為兩造所不爭執，顯非整棟大樓，故故本件出租人即被告所須保持租賃物合於所約定之使用、收益之狀態僅為系爭大樓之四、六、七樓，其他樓層如何使用，顯非被告所能掌握，且查系爭大樓僱有保全人員，二十四小時均有人駐守等情，有被告提出之防火、監視照片（見卷第96頁）及保全人員值勤表影本（見卷第76至95頁）在卷可稽，況查因招生人數下降，商請被告減少租金，被告亦配合而同意減租之情，亦有被告提出之協議書影本可證（見卷第
114、115、116頁），此外原告復未舉證證明系爭租賃物本身有何不合約定使用、收益之狀態，是以原告主張系爭大樓其他樓層一片漆黑，系爭租賃物有安全上之顧忌，導致業務量下滑，卻不見改善云云，應不足採，原告以此理由表示終止租賃契約，顯然無據。
三、又按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。復按前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453條、第450條第3項分別定有明文。查系爭租賃契約第12條約定：「契約期間內乙方（指原告）若擬遷離他處時，不得向甲方（指被告）請求租金償還，遷移費及其他名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」；第13條約定：「乙方於租賃期間，如有下列情事之一者，視為違約，得由甲方隨時終止契約，除有沒收押金為違約金外，並有權要求乙方賠償甲方所受一切損失及所失利益。乙方並應無條件即時遷讓房屋並恢復原狀，決無異議。（五）租賃期間，不論任何理由，中途退租遷離他處時」。以上開約定相對照下，探求當事人真意，既然本件承租人若中途遷離他處，即應將系爭房屋無條件回復原狀，可知兩造應有承租人有終止權之約定，至約定承租人不得請求返還租金，應係為排除民法第454條終止契約後，出租人預收租金應返還承租人之規定，惟承租人雖得隨時終止租賃契約，仍應受民法第453條規定之限制，亦即承租人須先期通知。依系爭租賃契約第5條約定，租金支票為每月兌現一次以觀，承租人應於終止租約前一個月先期通知。經查本件原告固於92年8月7日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，為被告所不爭執，惟原告主張伊於92年3月初即以電話向被告等三人之委託代理人林淑真表示欲終止房屋租賃契約云云，惟為被告所否認林淑真非伊代理人，原告復主張伊自92年4月起陸續搬離系爭大樓，但仍繼續給付該年度應付租金至92年9月
30 日止，是伊已先期二個以上通知被告終止之意思表示云云，然查原告縱於92年4月起有陸續搬離系爭大樓之情，亦僅屬一事實行為，並非即有向被告為終止租約之意思表示，從而原告並未證明依民法第453條規定，於終止租約前（92年8月7日）一個月先期通知，原告92年8月7日之終止意思表示自屬不合法，且被告亦以存證信函表示不同意原告之終止意思表示，已如前述，則本件租賃契約於92年8月7日以後仍繼續有效存在，原告自有繼續支付租金之義務。
四、續查被告係於93年10月8日向本院聲請對原告租金債權強制執行（93年度執字第36672），此有本院依職權調取之93年度執字第36672號執行卷核閱屬實，被告並自承於93年10月8日當日沒收原告所付押租金為違約金等語，則依系爭租約第
13 條之租賃期間因原告中途退租遷離他處時，視為違約，出租人即被告得隨時終止契約，有權沒收押金為違約金之約定，被告既已沒收押租金，即有終止系爭租約之意思，故自得視為被告於93年10月8日已為租約終止之意思表示，系爭租約既已終止，則被告即不得就對原告自93年10月9日起至94年9月30日止之租金，向本院聲請強制執行。
五、綜上所述，原告依強制執行法第14條第1項前段規定，請求就本院93年度執字第36672號給付租金強制執行事件，就被告聲請各自93年10月9日起至94年9月30日止之租金部分所為之強制執行程序應予撤銷之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張被告自九十二年十月份起，拒絕繳納所承租之系爭大樓第四、六、七樓之公共水電費、管理費、租金遲延利息、回復原狀費用及自94年1月1日起算之租金遲延利息等情，業據其提出存證信函、收據、證明書、繳費證明、通知及收據聯為證，反訴被告則以上開辯詞資為抗辯，故本件爭執點在於兩造租約是否在92年9月30日終止而使反訴被告毋庸給付92年9月30日以後之水電費、管理費、租金遲延利息？回復原狀費用是否真實？反訴被告得否主張以請求返還之押租金抵銷反訴原告之回復原狀請求權金額？
二、查反訴被告（即本訴原告）主張其至92年9月30日以前，均已給付水電費、管理費、租金之事實，為反訴原告所不爭執，又查反訴被告於92年8月7日之有關本件租賃契約之終止意思表示不合法，因反訴被告中途搬離，依系爭租賃契約第13條約定，視為違約，反訴原告（即本訴被告）依約終止租賃契約，並同時沒收押租金（93年10月8日）等情，已如前述，故自92年10月1日起至93年10月8日止，反訴被告仍有給付租金及繳交水電費、管理費之義務，又反訴原告既代反訴被告墊付水電費、管理費，反訴被告即返還水電費、管理費之代墊款予反訴原告之義務，雖反訴被告抗辯反訴原告提出之管理費證明書，係事後製作云云，然反訴被告亦稱伊非否認該證明書係偽造等語，故反訴被告空言否認，應不足採，另反訴被告既自92年10月1日起至93年10月8日止，仍有給付租金之義務而未繳，則反訴原告請求反訴被告給付自92年10月
1 日起至93年10月8日止之租金法定遲延利息，即屬有據。
三、又查依系爭租賃契約第12、13條約定，反訴被告有回復原狀之義務，且查證人即負責將系爭租賃物回復原狀之包商李勝富於本院證稱：「（本院提示被證5、被證9、被證13，是否有到板橋市○○路○段○○號6、4、7樓施作工程？）有，隔間、天花板拆除，重新鋪設、漆油漆。被證5、9、13是我做的工程，這些表格是我做的，也是我親自簽名的。估價時我有去看，現場很亂，招牌有巨匠。（反訴被告訴訟代理人問：何時去做拆除？）時間已久，不記得了，收據日期是開始做的日期，這些錢做好就拿到了，的確是這些錢沒錯。」等語（見卷第225、226頁），可見反訴被告於終止租賃契約後並未回復原狀，確實由反訴原告僱工回復原狀，則反訴原告丙○○回復原狀費用277,200元、反訴原告甲○○回復原狀費用287,200元、反訴原告乙○○回復原狀費用261,200元部分，自應由反訴被告負擔。
四、再查依系爭租賃契約第13條約定，反訴被告視為違約，反訴原告本得沒收押租金，毋庸返還，故反訴被告主張押租金應予返還，並抵銷反訴原告之回復原狀請求權金額云云，即無理由。
五、綜上所述，反訴原告得依約分別請求反訴被告給付92年10月
1 日至93年10月8日之水電費、管理費共74,827元｛〔400（每月水電費）＋5,700（每月管理費）〕ｘ12又8／30＝74,827｝（以下均四捨五入）；又92年10月1日至93年10月8日止，反訴被告應給付反訴原告丙○○、乙○○之租金均為1,530,880元〔124,800（每月租金）〕ｘ12又8／30＝1,530,880〕92年10月1日至93年9月30日租金為1,497,600元，依約應於92年7月1日一次付清，93年10月1日至同年月8日租金為33,280 元，應於93年7月1日一次付清，則租金遲延利息算自92年10月1日至93年12月31日止共458日（有潤年），自93年10月1日至93年12月31日止共92日，遲延利息為94,378元〔（1,497,600ｘ5％ｘ458／365）＋33,280ｘ5％ｘ92／365＝94,378）；反訴被告應給付反訴原告甲○○之租金為1,717,333元〔140,000（每月租金）〕ｘ12又8／30＝1,717,333〕，92年10月1日至93年9月30日租金為1,680,000元，依約應於92年7月1日一次付清，93年10月1日至同年月8日租金為37,333元，應於93年7月1日一次付清，則租金遲延利息算自92年10月1日至93年12月31日止共458日（有潤年），自93年10月1日至93年12月31日止共92日，遲延利息為105,873元〔（1,680,000ｘ5％ｘ458／365）＋37,333ｘ5％ｘ92／365＝105,
873），從而反訴原告丙○○主張反訴被告應給付伊446,405元（74,827＜水電費及管理費＞＋94,378＜遲延利息＞＋277,200＜回復原狀費用＞＝446,405）及扣除遲延利息（按依民法第233條第2項規定，對於利息，無須支付遲延利息）後即352,027元部分，自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即94年1月25日起算之法定遲延利息及按應付租金1,530,880元之自94年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內；反訴原告甲○○主張反訴被告應給付伊467,900元（74,827＋105,873＋287,200＝467,900）及扣除遲延利息（按依民法第233條第2項規定，對於利息，無須支付遲延利息）後即362,027元，自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即94年1月25日起算之法定遲延利息及按應付租金1,717,333元之自94年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內；反訴原告乙○○主張反訴被告應給付伊430,405元（74,827＋94,378＋261,200＝430,405）及扣除遲延利息（按依民法第233條第2項規定，對於利息，無須支付遲延利息）後即336,027元，自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即94年1月25日起算之法定遲延利息及按應付租金1,530,880元之自94年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，均為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。至反訴原告請求反訴被告二人應「連帶」給付上開金額云云，惟兩造並未約定本件為連帶債務，自無法命反訴被告二人為負連帶給付責任，併此敘明。
參、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 94 年 5 月 27 日
民事第二庭 法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 日
書記官 林玗倩