臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第561號原 告 甲○○訴訟代理人 張迺良律師訴訟代理人 蔡亞寧律師被 告 乙○○訴訟代理人 黃啟倫律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於94年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰壹拾玖萬元，及自民國九十四年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰肆拾萬元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣柒佰壹拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告之前將所有坐落於台北市○○區○○段6小段616之5地號土地出售予被告，嗣因事未履約，後因雙方仍有意進行該筆土地買賣，方於民國93年10月12日另簽訂協議書，約定買賣總價款為新台幣（下同）143,800,000元，並約定分期給付。依協議書第1條第4項規定，於第3期款交付當日，雙方會同點交土地並交付尾款7,190,000元。嗣第3期款業於93年11月11日付清，而被告亦已將該土地提供予其所屬之訴外人寶真建設股份有限公司興建銷售中心以銷售房屋，則被告自應依約支付尾款7,190,000元予原告，惟經原告於93年12月8日以存證信函催告被告於文到三日內付清尾款，被告置之不理，為此提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告新台幣7, 190,000元，並自民國94年1月1日起至清償日止按年利率5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於93年1月9日就系爭土地簽訂買賣契約書，惟原告不但遲未依上開契約之第2條第1款、第7條及第3條之約定配合被告辦理請領建照及其相關程序暨銷售期前作業，甚至於土地買賣契約簽訂後，復將系爭土地另行出租予第三人，致系爭土地直至93年10月4日始獲主管機關核發建造執照，於93年11月中方將系爭土地交由被告進行施作銷售中心及樣品屋等銷售期前作業，是原告顯有給付遲延之情事，依土地買賣契約書第8條約定及民法第231條之規定，被告自得向原告請求損害賠償，並以之與原告之買賣價金請求權互為抵銷。又原告點交之土地，至今仍有鄰房之雨遮等工作物位於其上，勢必對系爭土地之使用造成影響，故被告自得在原告除去上述土地之妨害並將土地點交清楚前，依法為同時履行之抗辯等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准予免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造曾於93年1月9日簽訂土地買賣契約書（被證1，見本院
卷第33-35頁），由被告向原告購買台北市○○區○○段6小段616之5地號土地（即系爭土地），嗣兩造再於93年10月12日就系爭土地之買賣事宜簽訂協議書（原證1，見本院卷第13-14頁）。
㈡依協議書約定，系爭土地買賣總價款共計新台幣14,380,000
元，被告已支付136,610,000元，尚有第4期尾款7,190,000元未支付予原告。
㈢協議書第1條第4項約定：「第4期款即交地款：於第3期款交
付當日，雙方會同點交土地並交付尾款7,190,000元……」。
㈣被告已於系爭土地上興建銷售中心（聲證2，見本院支付命令聲請卷宗）。
四、兩造爭執之事項：㈠系爭土地是否已點交被告？被告可否以買賣標的物之土地上
有鄰房雨遮等工作物越界情事，拒絕支付尾款7,190,000元？⒈系爭土地是否已點交予被告？原告主張：原告已將系爭土地點交予被告。
被告辯稱：系爭土地已大部分點交予被告，惟鄰房的圍牆、雨遮越界，原告尚未處理，但佔用的面積不大。
⒉鄰房雨遮等工作物是否有越界之情事？
被告辯稱：系爭土地上有鄰房圍牆、雨遮越界，而原告迄今尚未完全排除系爭土地上之第三人工作物。
原告主張：否認之。被告於93年1月9日購買土地之初，即曾會同地政人員鑑界，確認地界清楚完整後方進行後續付款，申請使用執照之程序。自93年1月9日兩造簽訂土地買賣契約書至被告應給付尾款之日，期間長達近1年之時間，而被告從未提及鄰房雨遮越界之問題。
⒊被告可否以有上開情事而拒絕支付尾款？
被告辯稱：原告迄今尚未完全排除系爭土地上之第三人工作物，被告自得依法為同時履行之抗辯。且依土地買賣契約書第3條約定：「……另乙方（即原告）就本件標的物應保證無他人占有之情事，如有第三人占有，乙方應於點交前負責排除。」及協議書第1條第4項之約定：「第4期款即交地款：於第3期款交付當日，雙方會同點交土地並交付尾款7,190,000元」。惟原告點交之土地，至今仍有鄰房之雨遮等工作物位於其上，勢必對系爭土地之使用造成影響，故被告自得在原告除去上述土地之妨害並將土地點交清楚前，依法拒絕給付尾款。
原告主張：縱被告證明鄰房雨遮確有部分越界，但被告已自承土地已點交，則依協議書第1條第4項規定，被告即應支付尾款。再者，排除鄰房雨遮越界之費用未及50,000元，與被告積欠高達7,190,000元尾款間，根本無對待給付關係，被告不得以此為由，拒絕全部尾款之支付。
㈡原告是否給付遲延，而被告是否得以對原告給付遲延之損害
賠償請求權主張與原告之買賣價金請求權互為抵銷？被告辯稱：原告顯有給付遲延之情事，被告自得以對於原告之損害賠償請求權與原告之買賣價金請求權為抵銷之主張：依土地買賣契約書第2條第1款約定：「乙方同意配合甲方（即被告）請照之需要，於民國93年1月9日另行出具必要文件配合申請建照及銷售期前作業」。及第7條約定：「甲方就本件土地買賣，如需乙方補印或補辦證件時，乙方應無條件配合，不得藉故拖延或其他任何條件之要求」。且依第3條約定：「……另乙方就本件標的物應保證無他人占有之情事，如有第三人占有，乙方應於點交前負責排除」。惟原告不但遲未依約配合被告辦理請領建照及其相關程序暨銷售期前作業，甚至於土地買賣契約簽訂後，復將系爭土地另行出租予第三人，致系爭土地直至93年10月4日始獲主管機關核發建造執照，於93年11月中方將系爭土地交由被告進行施作銷售中心及樣品屋等銷售期前作業。再依土地買賣契約書第8條約定：「本件不動產確係乙方所有，乙方保證來歷清楚並無任何糾葛，如有第三人主張異議時，一切歸乙方負責清理，不得連累甲方，如因此糾紛致甲方權益受損者，乙方應負其完全之賠償責任」，被告並得依民法第231條之規定，向原告請求損害賠償，並以之與原告之買賣價金請求權為抵銷之主張。
原告主張：兩造於93年1月9日就系爭土地簽訂買賣契約書，嗣被告遲未依約履行付清第2期款及第3期款之義務，原告方於催告後解除原土地買賣契約書，日後因兩造仍有意進行該筆土地買賣，方於93年10月12日另訂協議書。原土地買賣契約書未能履行之原因，兩造雖有爭執，惟兩造已另簽訂協議書，重新規範雙方之權利義務，原告亦係依協議書約定求被告給付尾款，故原土地買賣契約書未能履行之原因，並非本案爭點。
五、本件原告起訴主張原告之前將所有坐落於台北市○○區○○段6小段616之5地號土地出售予被告，嗣因事未履約，後因雙方仍有意進行該筆土地買賣，方於93年10月12日另簽訂協議書，約定買賣總價款為143,800,000元，並約定分期給付。依協議書第1條第4項規定，於第3期款交付當日，雙方會同點交土地並交付尾款7,190,000元。嗣第3期款業於93 年11月11日付清，而被告亦已將該土地提供予其所屬之訴外人寶真建設股份有限公司興建銷售中心以銷售房屋，而被告依約尚有尾款7,190,000元未支付予原告，經原告於93年12月8日以存證信函催告被告於文到三日內給付尾款等情，業據原告提出兩造於93年10月12日所簽訂之協議書及存證信函各影本一件為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。
六、另原告主張業將系爭土地點交予被告乙節，被告雖抗辯系爭土地上有鄰房圍牆、雨遮越界，而原告迄今尚未完全排除系爭土地上之第三人工作物云云。惟經本院依被告聲請會同地政機關人員至現場測量及勘驗結果，系爭土地上並無鄰房圍牆、雨遮越界情事，有本院勘驗筆錄及台北市大安地政事務所複丈成果圖在卷足憑。足證被告所辯不足採信。被告雖再度聲請本院囑託台北市政府地政處測量大隊至現場指界，惟本件既係依被告之聲請囑託台北市大安地政事務所派員至現場測量，自不能因不如被告之意，而再囑託台北市政府地政處測量大隊至現場測量，此部分本院認為不必要，併此敘明。
七、另被告雖抗辯原告於93年1月9日與簽訂土地買賣契約書後，不但遲未依約配合被告辦理請領建照及其相關程序暨銷售期前作業，甚至於土地買賣契約簽訂後，復將系爭土地另行出租予第三人，致系爭土地直至93年10月4日始獲主管機關核發建造執照，另於93年11月中方將系爭土地交由被告進行施作銷售中心及樣品屋等銷售期前作業。被告自得依系爭土地買賣契約書第8條及民法第231條之規定，向原告請求損害賠償，並以之與原告之買賣價金請求權為抵銷之主張云云。然查本件兩造雖於93年1月9日即已簽訂系爭土地買賣契約書（以下簡稱舊契約書），然既因事而未能照原訂契約履行，而再度簽訂93年10月12日之協議書（以下簡稱新協議書），自應依新協議書來重新規範雙方之權利義務，此觀新協議書第一條第一項規定：「訂金一千萬元於簽訂原九十三年一月九日土地買賣契約書時已收訖。」自明。被告既未將其因舊契約書所生之損害賠償請求權記載於新新協議書上，自不能於嗣後再行主張。故應認被告上開抵銷之抗辯亦不足採信。從而，原告本於買賣關係，請求被告給付尾款7,190,000元，及自93年12月8日以存證信函催告被告於文到三日內給付之期限屆滿後之94年1月1日起至清償日止，按法定利率即年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及被告陳明願供擔保以免假執行，經核都合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 11 日
民事第四庭 法 官 陳文正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 10 月 11 日
書記官 黃菀茹