臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第572號原 告 財團法人臺灣菸酒股份有限公司職工福利委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 楊正評律師被 告 中力石化有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 己○○被 告 楊梅健康生活農場有限公司法定代理人 乙○○被 告 真愛一家有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求返還建物等事件，本院於民國95年1 月19日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段水尾小段第一七四之一六、一
七六、一七七之一、一八九、一八九之三、二七三、二七三之一、二七三之二、二七三之三、二七四之三、二七四之六地號土地上門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○○號之如後附表編號一至五五號建物總面積一二○六八點九六平方公尺（如附件桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖黃色所示部分）全部遷讓交還原告。
被告應將坐落桃園縣○○鎮○○段水尾小段第一八九之三地號土地面積二○一四點九二平方公尺（如附件桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖綠色所示Ａ區部分）及同小段第二七三之二地號土地面積二六四五點八二平方公尺（如附件桃園縣楊梅地政事務所土地複丈成果圖綠色所示Ｂ區部分）之土地返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一、二、三項關於被告中力石化有限公司部分得假執行，其餘被告部分於原告以新臺幣陸佰陸拾伍萬元或同面額之彰化商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件兩造所訂之租賃契約書第19條後段約定：「如因本契約發生爭議致生訴訟時，雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院。」本院有管轄權，合先敘明。本件被告楊梅健康生活農場有限公司、真愛一家有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）坐落桃園縣○○鎮○○段水尾小段第189 之3 、273 之2、174 之10、174 之15、174 之16、174 之17、176 、
176 之12、176 之13、189 、189 之1 、189 之2 、273地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○號地上建物（下稱系爭建物）均為原告所有。
被告於民國93年10月28日共同向原告承租系爭土地連同地上建物及各項設施、花木等，約定租賃期限自93年11月1日起至94年10月31日止，每月租金新臺幣（下同）275,00
0 元，兩造於93年10月28日簽定租賃契約書，經公證人重慶聯合事務所公證在案，其中第2 條約定：「乙方中力石化有限公司（下稱中力石化公司）、楊梅健康生活農場有限公司（下稱楊梅公司）、真愛一家有限公司（下稱真愛一家公司）共同向甲方（即原告）承租第1 條所示租賃標的物，就本契約約定乙方應負之一切給付及履約義務，中力石化公司、楊梅公司、真愛一家公司均負連帶履行責任。」、第4 條：「．．．遲付租金總額達二個月租額時，甲方並得終止租約，乙方不得異議．．．」、第7 條：「代償欠款及其他款項：乙方同意無條件依左列付款方武及期限分12期清償中力石化公司及戊○○積欠甲方之債務合計835 萬5,391 元．．．㈠第1 期款69萬9,391 元：乙方應於本契約簽訂同時給付。㈡第2 期至第12期每期69萬6千元：乙方應於本契約簽訂同時交付自93年12月7 日起至94年10月7 日止之發票日為每月7 日，面額均為69萬6 千元之支票11紙交付甲方，供甲方按月兌領：如有一期未按時兌現給付，視為全部到期，乙方應一次清償甲方。」、第8 條：「履約保證：㈠保證金：乙方應於訂約時繳交保證金82萬5 千元。‧‧‧㈡擔保：乙方承諾提供經甲方認可之價值在500 萬元以上之不動產供甲方設定第一順位抵押權，並於本契約簽訂後7 日內完成抵押權設定‧‧‧或提供500 萬元銀行履約擔保連帶保證，作為甲方債權之擔保。」、第12條：「違約行為：乙方應遵守下列各款約定，否則視同違約行為，甲方得不經催告逕行終止契約收回租賃標的物，如因而致甲方與乙方或第三人涉訟，甲方所支出之訴訟、律師費用，均應由乙方負責賠償‧‧‧㈦乙方有違反本契約任一條款情事，致損害甲方權益，應賠償甲方所受損害時。」、第13條：「其他特約事項：㈠除本契約另有約定外，乙方未能履行本契約第四條及第八條約定者，甲方得逕行終止租約，乙方應於一週內無條件返還租賃標的物，且不得提出任何補償要求。」、第14條：「租賃期滿未續約、未完成續租簽約及公證手續或提前終止時，租賃關係即行消滅，不適用民法第四百五十一條規定，乙方應於七日內無條件騰空遷出並將租賃標的物點交返還甲方，不得有任何異議，並不得藉詞推諉或主張任何權利或補償‧‧‧」。兩造於93年12月28日簽約，惟被告簽發交付之首月租金、代償欠款、保證金等支票悉數遭退票，無一兌現，亦未繳納93年12月至94年2 月租金，且被告未依合約第8 條約定提供500 萬元以上之不動產設定第一順位抵押權，亦無提供500 萬元銀行履約擔保，顯已構成違約，經原告委託律師於93年11月24日代為催告被告於93年11月30日前繳付1,799,391 元及遲延利息，暨完成抵押權設定或提供銀行履約保證，逾期原告將終止契約之旨，被告置之不理，原告復委託律師於94年1 月24日代理原告向被告表示「終止雙方93年10月28日租賃契約，並催告立即清償積欠租金、遲延利息、違約金、代償金、地價稅等，暨於文到七日內返還租賃標的物」。詎被告楊梅公司、真愛一家公司卻委託律師來函偽稱未收到93年11月26 日催告函（經查催告函確經楊梅公司、真愛一家公司收訖無誤，有回執可證），為示鄭重，原告再委託律師以存證信函催告被告「於94年2 月20日前繳付清償積欠租金、遲延利息、違約金、代償金、地價稅等，逾期者，並即以本函為終止契約意思表示，暨應於94年2 月2 日前返還租賃標的物」，但被告屆期未清償、亦未返還租賃物。上開原告催告函均已送達被告楊梅公司、真愛一家公司收訖無誤，被告中力石化公司雖遷移不明而遭退件，因原告從未接獲被告中力石化公司任何變更住址通知，依上開租約第16條約定，應認定原告定期催告及終止契約之意思表示，已達到被告中力石化公司，並使其居於可了解之地位。自93年11月1 日起至94年2 月5 日止，被告已積欠4 個月租金合計110 萬元（94年3 月租金亦未給付），交付之代償欠款、保證金等支票無一兌現給付，更未依租賃契約第7條約定提供500 萬元第一順位不動產抵押權或提銀行履約擔保連帶保證予原告，經原告定期催告後，復未在催告期限94年2 月20日前繳付清償積欠租金、遲延利息、違約金、代償金、地價稅等，依前揭兩造問租賃契約書第4 條、第12條第7 款、第13條第1 款約定，系爭租賃契約業因原告行使終止權而消滅。而同法第455 條規定及兩造租約第2條及第14條約定，被告應負連帶返還租賃標的物予原告之義務，且契約終止後，被告已無繼續佔有租賃標的物之合法權限，原告本於所有權人之地位，依同法第767 條前段規定請求被告返還。另因被告拒絕返還租賃物，致原告為提起本訴，依前開租賃契約第12條約定，被告除應依約及依法負擔原告因此本訴所支出之訴訟費用外，對於原告因此所支付律師費用7 萬元，被告亦應負連帶賠償責任。
（二）就被告真愛一家公司抗辯部分：系爭標的物上雖有第三人占有部分土地經營鳥園，然第三人之占有事實乃係可歸責被告中力石化公司及楊梅公司在本件租賃契約簽訂前之行為所造成，此為被告於簽約前已明知（且此部分不在原告本件請求返還土地及建物標的範圍內），故兩造租賃契約第10條約定：「租賃標的物點交：（一）雙方同意租賃標的物於93年11月1 日以現狀點交。（二）租賃標的物上如有其他物或權利之瑕疵等情形，乙方同意無條件自行排除或處理完妥，並負擔費用，不得要求甲方支付任何費用、補償或作為不履行契約之理由。（三）租賃標的物上之第三人無權占有（用）情形，乙方承諾於本契約簽訂後三個月內自行與第三人協商排除處理完妥；如不能於三個月內完成，乙方應於第四個月底前依法訴請排除、遷讓，並負擔其費用，不得要求甲方支付任何費用、補償或作為不履行契約之理由；但乙方為排除第三人無權占有（用），經甲乙雙方協商認有必要時，甲方得給予適當協助。」並於簽約後之93年11月1 日將租賃標的物以現狀當場點交予被告，經被告當場無異議接收點交物，並作成點交記錄，是兩造事先約定第三人占用應由承租人即被告自行出資排除，而出租人允諾得給予以適當協助，顯見系爭標的物於締約時雖有部分由第三人占有中，但雙方均已預期仍得為交付點交系爭標的物，系爭租賃契約內容並非給付不能。出租人即原告依系爭租賃契約所應負擔之義務，係現狀點交系爭標的物，即前揭13筆土地及其地上建物，則其他關於租賃標的物有物或權利瑕疵等情形時，乙方即承租人即被告應自行排除或處理並負擔費用，且非但不得要求甲方即出租人即原告支付任何費用或補償，亦不得作為不履行契約之理由，當無適用民法第246 條第l 項使兩造契約歸於無效之理。
⑵未經登記之建物仍得為租賃標的物，租賃契約當不因而失
效；又土地是否為觀光用地、建物是否已登記，均有土地登記簿可稽，被告應自行審酌能取得經營休間農場之許可後，始與原告訂立租賃契約。且被告向原告承租之13筆農地，除水尾小段189 之2 地號土地地目為建地外，其餘12筆土地地目俱為林地，均屬農地，當然能供經營農場使用，且在本件租賃契約簽訂前，事實上即係由中力石化公司向原告承租後與楊梅公司共同合作經營農場，至於被告承租後如欲以休閒農場型態合法對外營業，乃被告應自行向主管機關申請合法營業許可、辦理商業登記之問題，與原告無涉。是被告以其尚未取得經營休閒農場之合法許可，而作為不履行契約或主張契約因給付不能而無效云等語，顯無理由。
並聲明：（一）被告應連帶將座落桃園縣○○鎮○○段水尾小段第174 之16、176 、177 之1 、189 、189 之3 、273、273 之1 、273 之2 、273 之3 、274 之3 、274 之6 地號土地上門牌號碼桃園縣○○鎮○○路○○號之如後附表編號
1 至55號建物總面積12,068.96 平方公尺（如附圖黃色所示部分）全部遷讓交還原告。（二）被告應連帶將坐落桃園縣○○鎮○○段水尾小段第189 之3 地號土地面積2,014.92平方公尺（如附圖綠色所示A 區部分）及同小段第273 之2 地號土地面積2,645.82平方公尺（如附圖綠色所示B 區部分）之土地返還原告。（三）被告應連帶給付原告7 萬元。（四）原告願以現金或等值之彰化商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
三、被告真愛一家公司辯稱：系爭租賃標的物之土地係屬山坡地保育區之林地，非觀光用地，並無法經營觀光農場；又簽訂租約當時之小木屋等房舍迄今亦屬未辦理建物登記、未取得使用執照之違建、根本不得合法經營休閒或住宿業務。依兩造簽訂系爭租賃契約第12 條 第1 款：「本租賃標的物以正當經營休閒觀光農場為限，未經甲方書面同意，不得作為其他用途；租賃標的物不得供非法、違禁使用或存放危險物品，租賃標的物所在地之縣市政府或建築主管機關就租賃標的物之使用有特別規定或其他決議者，乙方（即被告）亦應遵守之」；及第13條第6 款：「租賃期間甲方之在職員工憑服務證休閒或住宿者，乙方應給予特別優惠折扣」等約定可知，系爭租約係以能合法經營休閒觀光農場，提供消費者休閒、住宿之場地為唯一目的之租賃契約，惟系爭租賃標的於簽約前之條件事實即已無法依約履行，於簽約後迄今，原告亦無法依雙方之約定使租賃標的得以合法經營休閒觀光農場，依民法第246 條第1 項、第247 條第1 項規定，兩造簽訂系爭租約自始即屬給付不能，且可歸責於原告。而系爭標的物於簽訂租賃契約書前，即遭第三人無權占有，需由被告自行出資排除，此有系爭租約第10條第3 、4 款可證，被告因信賴原告為國營事業出租具備休閒觀光農場型態之系爭標的物，應可合法經營休閒及住宿事業，故簽訂系爭租約，並耗費鉅資、時間及心力排除無權占有人、嗣投入相關設備及整修房間；詎系爭標的自始即無法正當經營、合法營業，致被告損失不貲，依同法第247 條第1 項之規定，原告本應負擔損害賠償責任，被告自得於受償前拒絕返還標的物等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、被告中力化公司則聲明：同意原告之請求。
五、不爭執事實：
（一）被告於93年10月28日共同向原告承租系爭土地連同地上建物及各項設施、花木等，約定租賃期限自93年11月1 日起至94年10月31日止，每月租金新275,000 元，兩造於93年10月28日簽定租賃契約書並經公證。
（二）依系爭租賃契約書第2 條約定中力石化公司、楊梅公司、真愛一家公司就該租賃契約約定應負之一切給付及履約義務，中力石化公司、楊梅公司、真愛一家公司負連帶履行責任。
（三）系爭租賃契約書第7 條約定：「代償欠款及其他款項：乙方（即被告）同意無條件依左列付款方式及期限分12期清償中力石化公司及戊○○積欠甲方之債務合計835 萬5,39
1 元．．．㈠第1 期款69萬9,391 元：乙方應於本契約簽訂同時給付。㈡第2 期至第12期每期69萬6 千元：乙方應於本契約簽訂同時交付自93年12月7 日起至94年10月7 日止之發票日為每月7 日，面額均為69萬6 千元之支票11紙交付甲方，供甲方按月兌領：如有一期未按時兌現給付，視為全部到期，乙方應一次清償甲方。」、第8 條：「履約保證：㈠保證金：乙方應於訂約時繳交保證金82萬5 千元。．．．㈡擔保：乙方承諾提供經甲方認可之價值在50
0 萬元以上之不動產供甲方設定第一順位抵押權，並於本契約簽訂後7 日內完成抵押權設定．．．或提供500 萬元銀行履約擔保連帶保證，作為甲方債權之擔保。」、第12條：「違約行為：乙方應遵守下列各款約定，否則視同違約行為，甲方得不經催告逕行終止契約收回租賃標的物，如因而致甲方與乙方或第三人涉訟，甲方所支出之訴訟、律師費用，均應由乙方負責賠償‧‧‧㈦乙方有違反本契約任一條款情事，致損害甲方權益，應賠償甲方所受損害時。」、第13條：「其他特約事項：㈠除本契約另有約定外，乙方未能履行本契約第四條及第八條約定者，甲方得逕行終止租約，乙方應於一週內無條件返還租賃標的物，且不得提出任何補償要求。」、第14條：「租賃期滿未續約、未完成續租簽約及公證手續或提前終止時，租賃關係即行消滅，不適用民法第451 條規定，乙方應於7 日內無條件騰空遷出並將租賃標的物點交返還甲方，不得有任何異議，並不得藉詞推諉或主張任何權利或補償．．．」。
（四）兩造簽約後，被告簽發交付之首月租金、代償欠款、保證金等支票悉數遭退票，亦未繳納93年12月至94年2 月租金，且被告未依租賃契約書第8 條約定提供500 萬元以上之不動產設定第一順位抵押權，亦無提供500 萬元銀行履約擔保。
（五）原告委託律師於93年11月24日代為催告被告於93年11月30日前繳付1,799,391 元及遲延利息，暨完成抵押權設定或提供銀行履約保證，逾期原告將終止契約之旨。原告復委託律師於94年1 月24日代理原告向被告表示「終止雙方93年10月28日租賃契約，並催告立即清償積欠租金、遲延利息、違約金、代償金、地價稅等，暨於文到7 日內返還租賃標的物」。被告楊梅公司、真愛一家公司則委託律師來函稱未收到93年11月26日催告函。原告再委託律師以存證信函催告被告等「於94年2 月20日前繳付清償積欠租金、遲延利息、違約金、代償金、地價稅等，逾期者，並即以本函為終止契約意思表示，暨應於94年2 月2 了日前返還租賃標的物」，被告屆期未清償，亦未返還租賃物。
（六）系爭租賃物中有部分於出租前已遭第三人占用。
六、原告主張已終止兩造間之租賃契約，被告依約應連帶返還系爭土地及地上建物，並依約賠償律師費等語，被告真愛一家公司則以前揭情詞置辯。經查：
（一）系爭租賃契約書第10條約定：「租賃標的物點交：（一）雙方同意租賃標的物於93年11月1 日以現狀點交。（二）租賃標的物上如有其他物或權利之瑕疵等情形，乙方同意無條件自行排除或處理完妥，並負擔費用，不得要求甲方支付任何費用、補償或作為不履行契約之理由。（三）租賃標的物上之第三人無權占有（用）情形，乙方承諾於本契約簽訂後三個月內自行與第三人協商排除處理完妥；如不能於三個月內完成，乙方應於第四個月底前依法訴請排除、遷讓，並負擔其費用，不得要求甲方支付任何費用、補償或作為不履行契約之理由；但乙方為排除第三人無權占有（用），經甲乙雙方協商認有必要時，甲方得給予適當協助」，有原告所提出而為被告所不爭執之租賃契約書可查。是系爭租賃物中雖有部分於出租前即為第三人所占有。然兩造既有上開約定，自難遽指原告有何違約或不履約之情形，被告真愛一家公司上開辯解，尚無足取。
（二）系爭租賃契約書第12條第1 款約定：「本租賃標的物以正當經營休閒觀光農場為限，未經甲方書面同意，不得作為其他用途；租賃標的物不得供非法、違禁使用或存放危險物品，租賃標的物所在地之縣市政府或建築主管機關就租賃標的物之使用有特別規定或其他決議者，乙方（即被告等）亦應遵守之。」固有上開租賃契約書可查，是縱認被告真愛一家公司上開主張屬實。惟被告真愛一家既不履約交付租金、保證金及設定擔保，且就其所指受有損害一節，既未能提出證據以實其說，則被告真愛一家公司主張得拒絕返還系爭租賃物一節，即無可取。
七、本件被告楊梅公司未提出抗辯，本院參酌原告所提出之證據，堪認原告主張為真正。
八、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。又系爭租賃契約書第14條約定：「租賃期滿未續約、未完成續約簽約及公證手續或提前終止時，租賃關係即行消滅，不適用民法第451 條規定，乙方（即被告）應於7 日內無條件騰空遷出並將租賃標的物點交返還甲方（即原告），不得有任何異議，．．．。」本件被告既未能依約給付租金、保證金並提供擔保，則原告依約終止系爭租賃契約，自屬有據。系爭租賃契約既經終止，則依前開規定及兩造間之約定，被告自應將系爭租賃物返還原告。至系爭租賃契約書第2 條固約定：「乙方（即被告）．．．就本契約約定乙方應負之一切給付及履約義務，中力石化公司、楊梅公司、真愛一家公司均負連帶履行責任。」然系爭房屋之返還，與連帶債務性質不符，則原告就系爭房屋之返還，請求被告負連帶責任，自屬無據。又系爭租賃契約書第12條約定：「違約行為：乙方（即被告）應遵守下列各款約定，否則視同違約行為，甲方（即原告）得不經催告逕行終止契約收回租賃標的物，如因而致甲方與乙方或第三人涉訟，甲方所支出之訴訟、律師費用，均應由乙方負責賠償．．．㈦乙方有違反本契約任一條款情事，致損害甲方權益，應賠償甲方所受損害時。」本件原告主張委託律師處理系爭租賃爭訟，支出訴訟費用7 萬元一節，為被告所不爭執，則原告依上開約定請求被告連帶給付該律師費用7 萬元，自屬有據。
九、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告將如聲明第一、二項系爭土地及系爭建物遷讓返還原告，並應連帶給付原告7 萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍為無理由，應予駁回。
十、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行。其中被告中力石化公司認諾部分，應依職權宣告假執行；至其餘被告就原告勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
十一、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決無影響，爰不逐一論敘，附此敘明。
十二、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第385 條第1 項前段、第
389 條第1 項第1 款、第390 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 95 年 2 月 14 日
民事第二庭 法 官 蔡政哲上為正本係照原本作成。
如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本）。
中 華 民 國 95 年 2 月 14 日
書記官 柯月英