台灣台北地方法院民事判決 94年度重訴字第62號原 告 財政部國有財產局法定代理人 丁○○訴訟代理人 辛○○複代理人 洪瑞燦律師被 告 甲○○○
戊○○○庚○○己○○丙○○壬○○○上六人共同訴訟代理人 呂沐基律師被 告 乙○○訴訟代理人 王建中律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國95年 4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○○應將坐落台北市○○區○○段六小段九六地號土地上，如附圖一標示Ｅ、Ｆ所示，面積為七十一點三八平方公尺之建物（門牌號碼為台北市○○路○○○號、四十六號）拆除後將土地返還原告，及自民國九十三年十一月一日起至返還前揭基地之日止，按月給付原告新台幣壹萬柒仟參佰柒拾捌元。
被告戊○○○、庚○○及己○○應將坐落台北市○○區○○段六小段九六地號土地上，如附圖一標示Ｊ所示範圍內面積為四十八點四七平方公尺之建物（門牌號碼為台北市○○路○○○號）拆除後將土地返還原告，及各自民國九十三年十一月一日起至返還前揭基地之日止，按月給付原告新台幣參仟玖佰參拾肆元。
被告丙○○應將應將坐落台北市○○區○○段六小段九十六地號土地上，如附圖一標示Ｂ所示，面積為九十七點九二平方公尺之建物（門牌號碼為台北市○○路○○○號）拆除後將土地返還原告，及自民國九十三年十一月一日起至返還前揭基地之日止，按月給付原告新台幣貳萬參仟捌佰肆拾元。
被告乙○○應將應將坐落台北市○○區○○段六小段九十二地號土地上，如附圖二標示甲所示，面積為五十二點七七平方公尺之建物（門牌號碼為台北市○○街○○○巷十三之一號）拆除後將土地返還原告，及自民國九十三年十一月一日起至返還前揭基地之日止，按月給付原告新台幣玖仟貳佰玖拾柒元。
被告壬○○○應將應將坐落台北市○○區○○段六小段九十四之三地號土地上，如附圖三標示ａ所示，面積為三十平方公尺之建物（門牌號碼為台北市○○街○○○巷二之一號）拆除後將土地返還原告，及自民國九十三年十一月一日起至返還前揭基地之日止，按月給付原告新台幣伍仟零陸拾參元。
訴訟費用由被告甲○○○負擔四分之一，被告戊○○○、庚○○、己○○負擔百分之十八，被告丙○○負擔百分之三十二，被告乙○○負擔百分之十六，被告壬○○○負擔百分之九。
本判決第一項至第五項，原告分別以新台幣參佰貳拾萬元、新台幣貳佰貳拾萬元、新台幣肆佰伍拾萬元、新台幣貳佰萬元、新台幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○○以新台幣玖佰伍拾玖萬柒仟陸佰捌拾參元、被告戊○○○、庚○○、己○○以新台幣陸佰伍拾壹萬柒仟貳佰貳拾捌元、被告丙○○以新台幣壹仟參佰壹拾陸萬陸仟貳佰貳拾伍元、被告乙○○以新台幣伍佰零捌萬參仟伍佰玖拾捌元、被告壬○○○以新台幣貳佰柒拾壹萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件原告之法定代理人原為洪寶川，已於本院審理中之民國94年12月14日變更為丁○○，業據其提出行政院94年12月14日院授人力字第0940038537號函影本 1件，並據丁○○於95年3月22日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、又按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故實務上對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例參照）。本件系爭土地屬中華民國所有，而由原告管理使用，有原告提出之土地登記謄本 3件在卷可憑，則依上開判例意旨，原告自得起訴行使所有權人之權利，先予敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張及聲明如下：
(一)本件系爭台北市○○區○○段6小段96、92及94之3等三筆地號土地（以下簡稱系爭土地）為國有土地，管理機關為原告。
(二)系爭三筆土地係提供訴外人台灣警察專科學校（以下簡稱警專學校）作為宿舍使用，為公用財產，自無國有財產法第42條之規定之適用，自不得由被告申請承租或讓售予被告。縱認可申請承租，在被告未與原告成立租賃關係前，仍屬無權使用，不能對抗原告行使所有權人之權利。
(三)在實施單一薪給機關，依規定向配住宿舍員工扣收房租津貼費，係由於單一薪給待遇已將房屋津貼因素併計在內，為貫徹薪給制度並達到公允起見，始將借用宿舍而無需在外租屋員工之房租津貼予以扣除，故該扣除顯非係屬使用宿舍之對價。易言之，扣收房租津貼，係就其單一薪給中，基於公平原則，就配住公家宿舍無需在外支出房租之人，收回其給與之房屋津貼，而扣除之房租津貼本身與宿舍之使用並無對價性，故無從成立租賃關係。
(四)按土地與房屋，依我國民法之規定，係分屬不同之所有權客體，故有權使用房屋者，不一定有權使用土地。查系爭土地管理機關並非訴外人警專學校，故其無權同意被告使用。再者，依最高法院44年台上字第 802號判例意旨，被告或其被繼承人於警專離職或退休時，使用借貸關係即已終止，不論土地或建物，被告等皆負有返還義務。況本件被告係於未經原告同意之下，擅自在原告所管理之國有土地上興建違章建築，更不能據此主張有權使用房屋，並進而主張有權使用土地。
(五)按台北市政府所訂定之「拆除合法建築物剩餘部份就地整建辦法」，係為整頓市容處理剩餘建築物以安置被拆除戶而制定，主要內容在免除拆除戶依建築法申請建築執照及整建之建物不被視為違章建築。故其性質上屬於行政管理措施，並未涉及私權，不能以此認定被告等人有權使用系爭土地。
(六)按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第 125條消滅時效規定之適用，大法官會議釋字第 107號已有明白解釋，故原告依民法第767條規定仍得請求被告拆屋還地。
(七)本件被告無權占有系爭土地如主文所載之面積，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第 179條規定、最高法院61年度台上字第1695號判例請求被告返還無權占有系爭土地所受之利益。又依土地法第 105條準用同法第97條之規定，及最高法院49年度台上字第1230號判例所示，原告可請求不超過申報地價之週年利率10％之損害賠償金額，系爭三筆土地位於市中心植物園附近，交通便利，故其土地使用價值高，現以申報地價之週年利率 5％計算不當得利損害賠償，已屬偏低，故原告之請求顯然適當。
(八)系爭三筆土地為國有，管理機關為原告，三筆土地上之建物雖亦為國有，但管理機關則為訴外人警專學校；有關返還房屋部分，之前已由訴外人警專學校對被告等提起訴訟，並由本院分別判決被告返還房屋確定。但因被告等於系爭土地上有改建或增建之情形，而訴外人警專學校非土地管理機關，無從一併訴請拆屋還地，故由原告以管理機關名義起訴；但不論請求返還房屋或拆屋還地均係維護國有房地所有權之完整，只是管理機關有別，不能因此認為原告有濫用權利之行為。況本件係因房屋與土地之管理機關不同，才分別起訴請求，否則在他案請求返還房屋時，訴外人台灣警察專科學校即可以預備之訴方式附帶拆屋還地之請求，故分別請求，係因應現實狀況及判例解釋所循之方式，非為權利濫用。
(九)又按構成權利失效之要件，除相當期間內不行使權利外，還須具備有特別情事足以使義務人正當信任債權人不欲其履行義務使足當之，而依被告所舉之「現況標售」或「就地改建」之情形，縱然屬實，亦不足以使被告正當信任原告不請求其返還土地，因「現況標售」只是眷舍現住人之遷讓安置事宜，由得標人負責，國有財產局不負騰空點交之責，而「就地改建」是將符合一定條件之低密度使用之眷舍，改建為高密度合理使用之公教住宅，皆為請求被告返還土地之意，故原告請求被告拆屋還地，並無權利失效可言。
(十)原告之聲明如下：
１、如主文第一項至第五項所示。
２、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等抗辯及聲明如下：
(一)被告甲○○○抗辯稱：
１、被告甲○○○所使用之系爭日式建物係木造，屋齡已逾50年以上，由於屋頂、樑柱朽腐，頻臨倒塌，若不加修繕，生命、財產堪慮，因之被告甲○○○逐年整修，整修後之狀況與重建無異，被告甲○○○應屬新屋之起造人而有系爭房屋之所有權。況上開整修費用均為被告甲○○○自行負擔，連年開支累計已達 100多萬元，已獲當時管理機關警專學校之默許。又訴外人朱耀坤於退休前每月均繳交 500元之住宿津貼予當時管理者警專學校，未住宿舍者則發宿舍津貼，雙方之間已然成立一租賃契約，而依照民法第 451條之規定，租賃期滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限租賃契約，被告甲○○○與當時之警專學校成立不定期租賃關係，而依最高法院48年台上1457判例意旨，使用房屋不能與土地分離，故被告甲○○○對於系爭土地亦有租賃權存在，亦非無權占有。
２、系爭土地原係登記所有人為中華民國，管理人為原告，但原告於權利睡眠30餘年後，始行主張所有物返還之請求，自屬權利失效而不應准許。
(二)被告戊○○○、庚○○、己○○抗辯稱：
１、被告等所使用之建物係由被告等合法自費興建，該屋所使用之土地，早已經當時之管理者台灣警察專科學校及台北市政府准許，被告等投入巨資使用系爭土地，並非無權使用。
２、參照警專科學校78年 6月22日函原告，副本抄送各住戶，該函略以：「請惠予核發本校經管國有台北市○○區○○段一小段79、80、83、94、96、97之2、97之5地號等眷舍用七筆土地使用權同意書，俾供辦理眷舍就地改建，敬請查照。」及警專學校78年 8月10日警專總字第8715號開會通知單，其開會事由為「莒光路大埔街眷舍就地改建第九次會議」觀之，原告根本無行使返還所有物請求權之意思。又依據行政院人事行政局83年 8月15日83局給字第76號函略以：「另各機關經管之老眷屬宿舍，得由眷屬宿舍經管機關視眷舍房地實際情形，依『中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法』所規定之『就地改建』『騰空標售』『已建讓售』及『現狀標售』等四種方式報請處理。惟本件土地為原告所管理，原告卻未遵上級指示，依法行政，遽以拆屋還地之激烈方式處理，有違依法行政之旨，亦有違誠信原則。
(三)被告丙○○抗辯稱：
１、系爭房屋於51年 1月配給臧輯五居住，此為臧輯五於擔任前台灣省警察專科學校總隊長職務所居住之宿舍，依行政院74年5月18日台74人政肆字第14927號函釋略以：惟如配住事務管理規則72年 4月29日修正前所定之眷屬宿舍，且屬退休時服務機關所配住者，始得續住至宿舍處理時為止，足證被告係合法居住續住系爭房屋。
２、訴外人臧輯五續住系爭房屋至85年 1月16日臧輯五自警專服務屆滿25年退休，值此上班時間，警專每月皆扣繳住宿津貼500元，視同租金，證明被告有權居住。且依民法第451條規定之意旨，雙方之間亦已成立不定期租賃契約，原告自不得任意請求被告拆屋還地。
３、退萬步言，即便認為原告係將基地（房屋）以借貸方式借予被告，依民法第470條第1項規定，可知本件被告借貸宿舍得住至宿舍處理時為止，然查警專並無處理系爭房屋之計劃與預算，此時請求返還土地與借貸至改建為止之借貸目的不符，且並無推定借用人已使用完畢，被告依租賃及使用借貸之關係有權使用房屋，亦即有權使用基地，原告訴求拆屋還地即非有理。
４、系爭土地原係登記所有人為中華民國，管理人為原告，但原告於權利睡眠30餘年後，始行主張所有物返還之請求，自屬權利失效而不應准許。
５、參照警專學校78年6月22日致原告函及78年8月10日警專總字第8715號開會通知單，其開會事由為「莒光路大埔街眷舍就地改建第九次會議」觀之，原告根本無行使返還所有物請求權之意思。又依據行政院人事行政局83年 8月15日83局給字第76號函意旨，原告顯未遵上級機關指示，就系爭建物以「就地改建」、「騰空標售」、「已建讓售」及「現狀標售」等四種方式報請處，遽以拆屋還地之方式處理，有違依法行政之旨，亦有違誠信原則。
(四)被告乙○○抗辯稱：
１、被告於53年間擴建系爭房屋而占有系爭土地，當時係經訴外人台灣警察專科學校同意下所擴建，基於連續性有權占有關係，被告就此部分系爭土地即屬有占有本權。在原告尚未與訴外人台灣警察專科學校終止使用借貸關係前，此一連續性有權占有關係即未中斷，原告自不得請求被告拆屋還地。
２、原告於本件訴訟所處之地位僅為訴外人台灣警察專科學校掛名之原告而已，原告提起本件訴訟並無必要性及訴訟實益，無權利保護之必要，卻嚴重損害被告之財產權，揆諸民法第
148 條規定及利益權衡原則，原告行使權利即有違誠信原則，並為權利之濫用。
３、依目前現行國有財產法第42條第1項第2款及第49條規定，被告仍有權向原告依法取得占有土地之租賃權，日後亦可再透過價購之方式取得系爭占有土地之所有權之期待利益，此亦為國有財產法於89年 1月12日修正公佈之立法精神，將國有非公用土地租售條件予以放寬，惟原告在未詢求現住戶即被告等是否願意承租之情況下，即逕行起訴請求被告拆屋還地暨返還不當得利，係違反誠信原則，並為權利濫用。
(五)被告壬○○○抗辯稱：
１、被告係於59年配住系爭建物，雖被告於62年間經警專資遺，惟依「中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法」第3條第1項規定，被告仍有權使用系爭房地，並非權占有。
２、系爭土地原係登記所有人為中華民國，管理人為原告，但原告於權利睡眠30餘年後，始行主張所有物返還之請求，自屬權利失效而不應准許。
(六)被告等均聲明如下：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、本院得心證之理由：
(一)按已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第 125條消滅時效規定之適用，司法院大法官會議解釋釋字第 107號可資參照。查本件被告所使用房屋所坐落之三筆土地均為已登記之不動產，有原告所提出之土地登記謄本影本 3件附卷可憑，且原告係以民法第 767條規定為請求權基礎而請求被告返還系爭土地，依上開解釋文內容所載，原告之請求權自無罹於時效的問題。
(二)本件原告主張系爭96、92及 94之3等三筆地號土地為國有土地，管理機關為原告；被告甲○○○使用如附圖一標示Ｅ、Ｆ所示，面積為 71.38平方公尺，門牌號碼為台北市○○路○○號、46號之建物；被告戊○○○、庚○○及己○○使用如附圖一標示Ｊ範圍內面積 48.47平方公尺，門牌號碼為台北市○○路○○號之建物；被告丙○○使用如附圖一標示Ｂ所示，面積為 97.92平方公尺，門牌號碼為台北市○○路○○號之建物；上開三棟建物均坐落原告所管理之系爭96地號土地上；被告乙○○使用如附圖二標示甲所示，面積為 52.77平方公尺，門牌號碼為台北市○○街○○巷13之 1號之建物，被告壬○○○使用如附圖三標示 a所示，面積為30平方公尺，門牌號碼為台北市○○街○○巷2之1號之建物，則分別坐落原告所管理之系爭92地號土地及94之 3地號土地上等情，為兩造所不爭執，並經本院於91年 1月22日、91年7月8日、94年12月20日分別會同台北市古亭地政事務所測量人員勘測屬實，復有兩造不爭執其真正之土地複丈成果圖 3件在卷可憑，堪信為真實。
(三)被告雖抗辯系爭房屋之被配住人於退休前每月均繳交 500元之住宿津貼，渠等與當時之警專學校已成立租賃契約，而依照民法第 451條之規定及最高法院48年台上1457判例意旨，，被告等對於系爭土地亦有租賃權存在云云。惟房屋津貼係政府為照顧未配住宿舍公職人員生活之清苦所給付之補貼，至公務機關之宿舍使用人扣繳之宿舍使用費，乃行政院及台灣省政府所屬單一薪給機關於收回處理宿舍前，為符單一薪給制精神，按員工職等所定扣收之金額，以之用於宿舍之全面維護及修理，宿舍使用費既係按使用之員工職等之高低定其金額，而非按宿舍面積之大小及價值，衡量其使用之對稱之價值所定之金額，自非使用宿舍之對價；故員工使用宿舍，縱扣繳宿舍使用費，亦難認對之有租賃關係存在（最高法院86年度台上字第3325號裁判參照）。再者，被告所使用之系爭房屋均係被告或其被繼承人增建或重建，縱渠等於建築系爭房屋時，警專學校未表示反對之意見，惟警專學校本非系爭房屋坐落土地之所有權人，對於被告是否得使用系爭三筆土地本無同意權，從而被告所提出之警專學校78年 6月22日致原告函及78年 8月10日警專總字第8715號開會通知單自不足以作為被告取得系爭土地使用權之認定依據。況且，系爭土地之所有權人即原告業於本院審理時明確表示不同意被告占有使用系爭土地，是被告主張渠等就系爭土地係有權占有，即屬無據。
(四)又按所謂權利失效，係指權利者在相當期間內不行使其權利，依特別情事足以使義務人正當信任債權人不欲其履行義務而言。本件被告雖抗辯原告於權利睡眠30餘年後，始行主張所有物返還之請求，其權利應已失效云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277 條亦定有明文；查被告所使用之系爭房屋均係被告或其被繼承人增建或重建如前所述，而被告並未舉證原告於渠等建築系爭房屋時即已知悉渠等占用系爭土地之情事，亦未舉證證明原告知悉後長達30年之期間內有何特殊之行為而足使被告正當信任原告不欲其返還系爭土地，是參之前揭條文，被告就其抗辯之事實未能舉證，實無可採。
(五)又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。查本件被告甲○○○之被繼承人朱耀坤於59年5月27日調職，被告丙○○之被繼承人臧輯五於63年1月
1 日調職，被告戊○○○、庚○○及己○○之被繼承人趙培偢於70年 9月16日調職，被告乙○○於60年12月17日調職，被告壬○○○於62年間遭資遣等情，為兩造所不爭執，是被告等並非行政院人事行政局86年局住福字第 26922號函所指之合法現住人，縱然警專學校辦理就地改建，被告等人亦不能參加，從而原告並無被告所述違反依法行政及誠信原則而行使權利之情形甚明。再者，本件被告所有系爭建物之基地所有權屬於中華民國，而被告等使用系爭土地分別建蓋房屋，並無正當權源已如前述。又系爭土地位於市區○○○○段，臨近植物園、青年公園、西門町等地，被告等所有建物均為兩層平房，而鄰近建物卻多為七層樓房，被告壬○○○所有系爭建物甚且荒廢無人使用等情，亦經本院履勘現場查明屬實，並有本院94年12月20日勘驗測量筆錄 1件附卷可稽，是原告提起本件訴訟請求被告等拆屋還地，以為全體國民作更經濟有效之運用，自為法之所許，顯無權利濫用可言。
(六)按民法第 179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告甲○○○無權占用原告所管理之系爭96地號土地如附圖一標示Ｅ、Ｆ所示 71.38平方公尺之面積；被告戊○○○、庚○○及己○○無權占用原告所管理之系爭 96地號土地如附圖一標示Ｊ 範圍內所示
48.47 平方公尺之面積；被告丙○○無權占用原告管理之系爭96地號土地如附圖一標示Ｂ所示 97.92平方公尺之面積；被告乙○○無權占用原告所管理之系爭92地號土地如附圖二標示甲所示 52.77平方公尺之面積；被告壬○○○無權占用原告所管理之系爭94之3地號土地如附圖三標示a所示30平方公尺之面積；自均係受有利益，而致原告受有無法使用系爭三筆土地之損害，依前揭說明，原告主張被告等無法律上之原因而受利益，致原告受有相當租金之損害，訴請返還其利益，即屬有據。
(七)復按土地法第 105條準用同法第97條規定，城市地方建築基地之租金，以不超過土地申報總價額年息10％為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，此於平均地權條例施行地區，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。查系爭96地號、92地號、94之 3地號土地坐落台北市中正區，屬城市地方土地，其於93年 1月之申報地價依序為每平方公尺58,431元（96地號）、42,284元（92地號）、40,500元（94之 3地號）等情，有原告提出之土地謄本影本 3件可按。本院審酌系爭土地位於台北市中正區商業繁榮之市區，鄰近植物園、西門町等地，生活機能健全等情，此亦有前揭本院94年12月20日之勘驗筆錄在卷可資佐證，認被告等所受相當租金之利益，應以上開土地申報總價額年息 5％計算為相當，茲分別計算如下：
１、被告甲○○○部分：｛58431×71.38÷12×5％＝17378（元以下四捨五入）｝
２、被告戊○○○、庚○○、己○○部分：｛58431 ×48.47 ÷12 ×5％ ÷3＝3934（元以下四捨五入）｝
３、被告丙○○部分：｛58431 ×97.92 ÷12 ×5％＝23840（元以下四捨五入）｝
４、被告乙○○部分：｛42284 ×52.77 ÷12 ×5％＝9297（元以下四捨五入）｝
５、被告壬○○○部分：｛40500 ×30 ÷12 ×5％＝5063（元以下四捨五入）｝
(八)綜上，原告依民法第767條、第179條等規定，訴請被告等拆除如主文所載位置、面積之建物，並自93年11月 1日起至返還系爭土地之日止，被告甲○○○應按月給付17,378元、被告戊○○○、庚○○、己○○應按月各給付 3,934元、被告丙○○應按月給付23,840元、被告乙○○應按月給付 9,297元、被告壬○○○應按月給付 5,063元，為有理由，應予准許。
四、本件兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，核均無不合，茲分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第78條、第85條第1項但書。
中 華 民 國 95 年 4 月 24 日
民事第二庭 法 官 黃蓓蓓以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 4 月 24 日
法院書記官 劉碧輝 E