臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第630號原 告 財團法人台灣省私立台北仁濟院法定代理人 庚○○訴訟代理人 劉宗欣律師
陳倩儀律師複代理人 何美蘭律師被 告 甲○○
辛○乙○○己○○丙○○戊○○兼共同訴 丁○○訟代理人共 同訴訟代理人 鄭潤祥律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國94年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○、辛○、乙○○、己○○、丙○○、丁○○、戊○○承租原告所有坐落台北市○○段○○段○○○○號（面積六十九點四二一平方公尺）土地之租金，自民國九十四年五月起調整為按申報地價年息百分之五計算每月租金。
被告乙○○、己○○、丙○○、丁○○、戊○○承租原告所有坐落台北市○○段○○段五五四、五五五、五五六地號（面積一０一點六三二平方公尺）土地之租金，自民國九十四年五月起調整為按申報地價年息百分之五計算每月租金。
訴訟費用由被告甲○○及辛○各負擔十六分之一，餘由被告乙○○、己○○、丙○○、丁○○、戊○○負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：其於民國70年間與被告簽訂土地租賃契約書，將原告所有坐落台北市○○段○○段○○○○號（面積
69.421平方公尺，下稱560地號）土地出租與被告，又於69年間將原告所有坐落於台北市○○段○○段554、555、556地號（面積101.632平方公尺，下稱554、555及556地號）土地，出租與被告乙○○、己○○、丙○○、丁○○、戊○○（下稱乙○○等五人）。租金均約定按申報地價年息百分之三計算，租期均為兩年。惟租期屆滿後被告繼續使用收益原告不即表示反對意見，依法視為不定期租賃。上開租金二十年來從未調整，其間更曾考量承租戶之狀況調降至以申報地價年息百分之二計算每月租金。惟斟酌系爭基地之坐落位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益、與鄰地租金比較、土地價值昇降等因素，可認系爭租賃契約已因不動產價值升降而顯不相當，有加以調整之必要。參考臺灣地區一般市有或縣有土地之一般租金標準均以申報地價年息百分之五計算，且系爭土地位在台北市中心精華地區，租金當屬更高，方為合理等情。爰依民法第442條、第227條之2及民事訴訟法第397條第1項規定，聲明求為命被告就所承租原告所有系爭560地號土地租金，自94年5月起調整為按申報地價年息百分之五計算每月租金。被告乙○○等五人承租原告所有系爭554至556地號土地租金，自94年5月起調整為按申報地價年息百分之五計算每月租金之判決。
被告則以：兩造確於70年12月4日及69年1月30日簽立上開二份土地租賃契約，約定租金額按土地申報地價年息百分之三計算。而公告地價之調整已考量社會情事變更、工商繁榮及基地價值等，原告自無再以社會經濟發展為由調昇租金。況台北市之繁榮地點已由早期之西門町移轉至東區地段，系爭土地附近亦有多處地點未加以利用之情況，自無原告主張系爭土地因其價值提昇致需增加租金之理等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴駁回。
二、查原告於70年間與被告簽訂土地租賃契約書，將原告所有系爭560地號土地（面積69.421平方公尺）出租與被告，又於69年間將原告所有系爭554至556地號土地（554地號面積為
19.079平方公尺、555地號面積為66.652平方公尺及556地號面積為15.901平方公尺，合計101.632平方公尺）出租與被告乙○○等五人。租金均約定以申報地價年息百分之三計算。上開二份租賃契約租期均為兩年，惟因租期屆滿後被告繼續使用收益原告不即為表示反對意見，該租賃契約視為不定期租賃。嗣於租賃期間，兩造於76年間合意將租金調降按申報地價年息百分之二計算每月租金，原告於93年8月間要求調漲為按申報地價年息百分之三計算每月租金之事實，業據提出土地租賃契約書二份及原告93年8月5日函乙份在卷可稽（見本院卷第11頁至第12頁及第78頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭土地租金應調漲為按申報地價年息百分之五計算每月租金，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，當事人自得申請法院增減租金額（最高法院20年滬上字第4號判例參照）。再法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院20年上字第283號判例及最高法院19年上字第132號判例），可見土地本身之價格並非斟酌增減租金之惟一考慮因素，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮基地價值顯著提高，致原約定之比例顯不相當，則不定期租賃契約之出租人自得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號及最高法院93年度台上字第2446號判決要旨參照）。
（二）系爭560地號土地，位在近台北市○○路及西寧南路之交界處，距離一個路口處為捷運站，附近有西門國小、中興國小、福興國小及環河快速道路，有位置圖在卷足稽（見本院卷第158頁）。被告承租系爭560地號土地，有在其上建築一棟五層樓建築物（門牌號碼台北市○○○路○○號），一、二樓係以每月230,000元之代價出租與他人開設服飾店（店名：G2000），系爭土地附近之地上建物多供開設商店及銀行，包括服飾店、鐘錶精品、珠寶店、證券公司、髮廊、新東陽食品店、旅館、彰化銀行、台北富邦商業銀行、康是美藥妝店，有勘驗筆錄乙份及照片數張附卷可查（見本院卷第156頁至第157頁、第184頁至第189頁）。另系爭554至556地號土地，係位在近衡陽路及博愛路交界處，附近有捷運西門站、二二八和平公園、東吳大學分部、北一女中、介壽公園及台北公園，有位置圖在卷可憑（見本院卷第155頁、第118頁），被告在系爭554至556地號土地建築一棟四層樓建築物（門牌號碼：台北市○○路○○ 號1-4樓），一樓部分出租與他人經營服飾店（店名：
梵筑），經詢問該服飾店莊麗香小姐，該服飾店係以每月150,000元至160,000元之租金向被告乙○○等五人承租。
又系爭554至556地號土地所臨之衡陽路有四線公車經過，附近多為商家及銀行，包括遠東百貨公司、證券公司、服飾店、飲食店、銀樓、銀行、藥品店，書局、合作金庫銀行、國泰世華銀行及交通銀行，距二個路口處即為捷運西門站，有勘驗筆錄及照片數份附卷可憑（見本院卷第153頁至第154頁、第176頁至第182頁）。而西門捷運站，係位在捷運板南線及小南門支線之交會處，有台北捷運系統路網圖附卷可參（見本院卷第190頁)。故系爭土地交通便利、生活機能完整，並極富有商業機能。
（三）再查兩造於70年間簽立系爭560地號土地租賃契約時，該土地每平方公尺公告現值為172,140元，嗣於94年1月每平方公尺公告現值調漲為398,659元（見本院卷第38頁之公告現值及公告地價表），調漲幅度達二‧三二倍（94年1月公告現值398,659÷70年公告現值172,140＝2.3159，小數點以下第三位四捨五入）。另系爭554地號至556地號土地於69年間簽立租賃契約時，系爭554地號土地之公告現值為每平方公尺48,800元，迄94年1月每平方公告現值調漲為226,000元，調漲幅度達四‧六三倍（94年1月公告現值226,000÷69年公告現值48,800＝4.6311，小數點以下第三位四捨五入）；系爭555地號及556地號土地於69年間之每平方公尺公告現值為136,000元，於94年1月每平方公尺公告現值調漲為564,000元，調漲幅度達四‧一五倍（94年1月公告現值564,000÷69年公告現值136,000＝
4.1471，小數點以下第三位四捨五入），故系爭土地租賃契約訂定後，該租賃物之不動產其價值已有調昇。
次查台北市市有土地出租租金計收標準，於80年間係按土地申報地價年息百分之三計收；另財政部核定一般民眾之綜合所得稅所頒布之當地一般租金標準，於79年間係以土地申報地價年息百分之三計算（見本院卷第129頁之台北市市有土地計收標準及本院卷第199頁至第200頁之財政部80年1月30日台財稅第000000000號函），均與系爭租賃契約所約定之租金計付方式相同。惟台北市市有土地出租租金計收標準自82年7月1日起，財政部核定之綜合所得稅當地一般租金標準自82年起，均調漲為申報地價年息百分之五計收（見本院卷第130頁之台北市市有土地計收標準及第201頁至第202頁之財政部83年2月2日台財稅字第831582596號函），可見系爭土地實際應付租金與兩造69年、70年間所約定按申報地價年息百分之三及於76年間按申報地價年息百分之二計付每月租金間，其比例已有不相當之情形。又查系爭560地號土地之申報地價與公告地價相同（見本院卷第27頁至第30頁之公告現值及公告地價表，本院卷第108頁至第117頁之86年、89年及93年重新規定地價申報書），而系爭560地號土地於67年5月之公告地價及公告現值係屬相同，嗣公告現值調漲，但公告地價並未調整，迄76年7月公告地價始調整至與公告現值相同，然自80年7月起公告現值大幅調漲，然申報地價僅微幅調升，致至94年1月間公告現值為公告地價之二、二八倍（公告現值398,659÷公告地價175,149＝2.2761，小數點以下第三位四捨五入），有公告現值及公告地價表附卷可查（見本院卷第27頁），可見系爭560地號土地租金原隨申報地價併隨公告現值之調整而更動，迄76年7月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟系爭560地號土地因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，至94年1月間已持續差距將近二點二八倍，然系爭租賃契約之租金應按申報地價年息百分之三甚至按年息百分之二計付每月租金，益證原約定按申報地價百分之三或百分之二計算之租金比例，顯然過低。
又查，依原告主張按申報地價年息百分之五計算系爭土地每月租金：1、系爭560地號部分，93年1月之申報地價為每平方公尺175,149元（見本院卷第27頁之公告現值及公告地價表），被告承租系爭560地號土地之面積為69.421平方公尺，則被告每月共應給付原告之租金計50,663元（每平方公尺申報地價175,149×面積69.421×租金比例5%×1/12=50,662.5元，小數點以下四捨五入）；2、系爭554至556地號土地部分，系爭554至556地號土地93年1月之申報地價分別為96,400元、235,000元及235,000元，則被告乙○○等五人每月應給付原告之租金額計88,455元[（554地號申報地價96,400×面積19.079＋555地號申報地價235,000×面積66.652+556地號申報地價235,000×面積
15.901）×租金比例0.05×1/12=88,454.8，小數點以下四捨五入] ，相較於被告將系爭土地上之建物出售他人可分別獲得150,000元至160,000元及230,000元之租金，尚難認有過高情事。又財政部發布之九十二年度房屋及土地之當地一般租金標準，其土地一般租金標準係以申報地價年息百分之五計算，另台北市市有出租基地自82年7月1日起一律依照土地申報地價年息百分之五計算（見本院卷第20頁至第21頁之92年度房屋及土地之當地一般租金標準、台北市市有土地出租租金計收基準）；另新竹市市有土地及房屋租金率計算基準、新竹縣縣有基地及房屋租金率計算基準、高雄市市有非公用空地標租作業要點、金門縣縣有土地租金率計收標準及彰化縣縣有基地租金率調整方案，其一般租金計算標準亦均以申報地價年息百分之五計算（見本院卷第22頁至第26頁）。爰審酌系爭土地之上開坐落位置、工商業繁榮程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、與鄰地租金比較及系爭土地之價值，堪認原告主張應按申報地價年息百分之五計付系爭土地每月租金，尚屬允當，應予准許。
（三）被告雖抗辯系爭租賃契約約定按申報地價年息百分之三計付租金，而申報地價之調漲已審酌社會經濟發展狀況，不可能發生基地因工商繁榮致價值顯著提高，致原約定之比例顯不相當，原告自不得再以情事變更為由提起本件調整租金訴訟云云。然查所謂申報地價，係指舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人於公告期間申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價（平均地權條例第16條規定參照）；而所謂公告現值，則是政府調查實際地價所得（臺灣省各縣市辦理公告土地現值業務督導考核要點規定參照），且依卷附系爭土地之公告現值及公告地價表可知，公告現值高於公告地價（見本院卷第27 頁至第30頁），故公告現值與公告地價不同，且公告現值較申報地價符合一般市場行情，申報地價之調整，是否可充分反應社會經濟狀況，自非無疑。再系爭土地之公告地價及申報地價係屬相同，已如前述，而公告地價之評定，參考因素包括當年土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力，有內政部94 年6月9日台內地字第0940008588號函附卷可查（見本院卷第93頁至第94頁），可益認政府評定公告地價所考量之要素並非僅有土地現值及社會經濟狀況，尚包括地方財政需要。自不能認系爭租金會隨申報地價之調漲而調升，即認因此計算所得之租金不可能發生不符合社會經濟之狀況。被告復云原告為慈善事業不應調整租金，且社會繁榮程度及存款利率均逐年調降，台北市繁榮處已由西門町移至東區，另捷運通車後人潮並未增加，系爭土地上所開設之服飾店客人稀少，且附近亦有多處建築物不能出租，被告日後亦非能隨時保有將系爭土地出租之狀態，原告實無調漲系爭土地租金之理。惟查被告將系爭土地上建築房屋之一、二樓出租，可獲得每月150,000元至160,000元及230,000元之租金，可見承租人利用系爭土地可達上開經濟價值，已如前述，可認被告使用收益系爭土地確實可取得上開收益，被告所稱其日後非必能繼續維持此項收益，既不能舉證證明，自不足取。又本院審酌系爭土地所在之價格、位置、工商繁榮程度及被告利用該土地所得之租金，認應以申報地價年息百分之五計算每月租金係屬允當，被告抗辯社會經濟景氣低落及他筆土地並未出租云云，自與本件土地之租金額無涉。另縱有被告所稱銀行存款利率下降，亦僅能認為銀行資金過多，不願意鼓勵存款囤積資金之故，與系爭土地之租金額應為若干，並無必然關係。又系爭租賃契約如符合民法第442條規定之情形，當事人即可聲請調漲租金，與原告是否為慈善事業並無關係。被告抗辯原告為慈善事業不得調漲租金，為無足取。
（四）末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521號判例參照）。如出租人未於起訴前向承租人為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自出租人起訴時起增高租金（最高法院73年8月21日民刑事庭會議決議參照）。故原告至遲可請求自起訴時起增高租金。原告於94年4月15日提起本件訴訟（見本院卷第3頁起訴狀上之收文戳），則原告請求自94年5月起調整系爭土地之租金，均按申報地價年息百分之五計算每月租金，自屬可取。
三、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求將系爭土地之租金自94年5月起調升為按申報地價年息百分之五計算每月租金，洵屬有據，應予准許。
四、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃書苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 7 月 29 日
書記官 趙郁涵