臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第831號原 告 甲○○訴訟代理人 李勇三律師被 告 乙○○上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國94年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰零肆萬肆仟元，及自民國九十四年五月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳佰叁拾伍萬元供擔保後得假執行，但被告如以新台幣柒佰零肆萬肆仟元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告主張：被告將其所有坐落台北市○○區○○路4段393-4號
房屋暨土地持分以總價新台幣 (下同)11,750,000 元出售給原告，原告已依約繳付第1期款2,350,000元及第2期款3,520,000元，依約被告應協同辦理所有權移轉過戶，惟被告悔約要求先付清尾款始同意辦理產權過戶，經原告一再催促，並以郵局存證信函限期催告辦理產權過戶手續，被告迄未依限履行，已是違約，依不動產買賣契約書第11條約定原告得解除契約並請求按已付價款加倍返還作為違約賠償。原告於94年5月12日委請律師通知解除不動產買賣契約，並於函到5日內償付11,740,000元，該函被告於94年5月23日收到，應於5日內即5月28日前償付，是以自5月29日起負遲延責任。並聲明：㈠被告應給付原告11,740,000元及自94年5月29日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保聲請宣告假執行。
被告則辯以：兩造間簽有土地房屋買賣契約，被告確收受原告
2,350,000元、3,520,000兩期價款。94年3月30日上午被告走訪地政士陳盈竹要求將保證本票取回保管，不料竟為陳盈竹及中信仲介人戴龍祥所拒絕，被告以存證信函請原告一次尾款付清或一次償還交價款5,870,000元，原告無清楚之回應，被告以存證信函邀約原告前來一次將尾款付清，被告亦將應付稅款繳納，繳納證件立即交由原告收執，原告未前來，原告以存證信函要求被告拋棄權利將產權過戶到原告名下。被告以存證信函告知原告被告已依約繳納土地增值稅及房屋稅，只要原告能將尾款一次付清，即可銀貨兩訖，馬上取得所需過戶之證件，對原告而言，毫髮無傷，若再執迷不悟，被告即依契約條款沒收其已交價金。原告要求被告在全部價款未取得前先行拋棄權利為原告辦理產權過戶，實在不公平，請依民法第247之1條宣告無效。被告已依房屋土地買賣契約第11條之規定將其所交價金沒收作為違約賠償。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於94年3月16日簽訂不動產買賣契約書 (見本院卷第
7-11頁)㈡被告已收受原告所繳第一期款2,350,000元、第二期款3,520,000元，共計5,870,000元。
㈢原告已簽發與尾款同額指定被告為受款人之禁止背書轉讓本票交付特約地政士保管。
㈣被告尚未將土地及建物權狀等過戶資料交付特約地政士。
㈤原告曾於94年4月26日發存證信函予被告請被告於文到3日內
依約繳納土地增值稅並由中信房屋之特約地政士理過戶手續( 見本院卷第15頁)。原告於94年5月12日委託律師發函予被告，以原告已繳交第1、2期款，依約被告應協同辦理所有權移轉過戶，惟被告要求先付清尾款始同意辦理產權過戶登記，經催告後被告仍不履行，而通知解除契約及請被告於函到5日內償付原告加倍返還已收價款即11,740,000元，被告於94年5月23日收受該函。（見本院卷第16-18頁)㈥被告曾於94年4月12日發存證信予原告以被告曾欲取回保證
本票遭地政士及仲介所拒，而要求原告將尾款一次付清同時被告將稅費一次理清後點交房屋，若原告不同意則契約作廢被告將原告所交價款交還（見本院卷第41-42頁)。被告於94年4月23日發存證信函予原告通知原告於94年4月29日上午10時將尾款付清，被告同時將繳清稅款 (見本院卷第44頁)。
被告於94年5月2日發函予原告以若被告尊重原告企圖去向銀行貨款就等於被告有義務將房屋應先過戶到原告名下為原告貸款作抵押，原告要求被告將房屋過戶至原告名下為原告抵押借款豈非過分強人所難，被告再次催告原告自4月29日起負1違約延遲責任，並自催告函到5日內訂交付尾款日期時間一次交付尾款當場可取得增值稅及房屋稅完稅證明，否則沒收價金解除契約（見本院卷第47-49頁)。
兩造於94年3月16日簽訂不動產買賣契約書，約定：「... 第
2條買賣總價：11,745000元 第3條價款支付方式：本買賣各次付款除本約另有約定外，甲 (即原告)、乙 (即被告)雙方同意以現金或即期支票支付，收款人在後附之『收受款記錄表』中簽章，不另立收據。甲方若以支票給付價金到期未能兌現者，則視為甲方未給付該期價金，應負遲延給付之責任。本買賣之產權移轉登記、抵押權塗銷及設定、貸款申辦及償還等事項，甲、乙雙方同意委由見證人加盟總部指定之特約地政士（以下簡稱特約地政士）代為辦理。買賣價款分3期支付，其方式如下：[第1期: 簽約備證]甲方應支付2,350,000元 (包含定金)。本期價金甲方1次付清，同時簽發與尾款同額指定乙方為受款人之「禁止背書轉讓」本票乙紙交付特約地政士保管，以作為擔保 (俟尾款付清時即返還該本票予甲方)，乙方則將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士，開始辦理過戶手續。[第2期: 土地增值稅單核下3日內]甲方應支付3,520,000元。本期價金甲方1次付清。在甲方支付本期價款之同時，甲、乙雙方同意委託特約地政士代為完納其各應負擔之稅費。[第3期: 尾款]本期尾款5,880,000元。乙方同意甲方得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥同時支付。如甲方之貸款額度不足支付尾款時，不足部份甲方應於完稅前以現金1次補足。但塗銷原抵押設定所需金額高於甲方應支付之尾款時，差額部分應由乙方於完稅前以現金1次補足。乙方應於房地點交前將原設籍於本不動產之所有戶籍全部遷出、註銷。... 第11條 違約處理 乙方除因不可抗力之事由外，若有歸責乙方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日 (自逾期日起算至完全給付日止)乙方應按甲方已支付價款千分之1計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方催告限期履約而乙方仍逾期不履約時，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾1日 (自逾期日起算至完全給付日止)甲方應按該期未履行支付價款千分之1計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一併繳清。若經乙方催告限期履約而甲方仍不履約時，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議。如標的物已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復登記予乙方並應負擔因此所發生之所有費用。... 」 (見本院卷第7-9頁)系爭契約第3條第3款已約定原告支付第1期款時，同時簽發與
尾款同額指定被告為受款人之禁止背書轉讓本票交付特約地政士保管，以作為擔保，被告則將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士，開始辦理過戶手續，原告支付第2期款時，兩造同意委託特約地政士代為完納其各應負擔之稅費。然原告於支付第1期款並簽發本票交予特約地政士、支付第2期款後，被告仍未將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士，亦未備齊證件並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士開始辦理過戶手續，經原告於94年4月26日發存證信函予被告請被告於文到3日內依約繳納土地增值稅並由特約地政士理過戶手續(見本院卷第15頁)後，原告於94年5月12日委託律師發函予被告，以原告已繳交第1、2期款，依約被告應協同辦理所有權移轉過戶，經催告後被告仍不履行，而通知解除契約（見本院卷第16-17頁)，原告之解除契約應屬合法。
被告以其曾於94年4月12日發存證信予原告以被告曾欲取回保
證本票遭地政士及仲介所拒，而要求原告將尾款1次付清同時被告將稅費1次理清後點交房屋41-42頁)。又於94年4月23 日發存證信函予原告通知原告於94年4月29日上午10時將尾款付清，被告同時將繳清稅款 (見本院卷第44頁)。於94年5月2日發函催告原告自催告函到5日內訂交付尾款日期時間1次交付尾款當場可取得增值稅及房屋稅完稅證明，否則沒收價金解除契約（見本院卷第47-49頁)，由於契約已約定原告支付第1期款時同時簽發與尾款同額本票交付特約地政士保管，被告則將土地及建物權狀正本交由特約地政士同時雙方備齊證件並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士開始辦理過戶手續，則被告未依約於原告支付第1期款並簽發本票交地政士保管後將證件交付地政士並蓋章開始辦理過戶手續，卻要求原告先將尾款1次付清，為自行改變付款方式，被告之催告解約並不合法。至被告抗辯原告要求被告在全部價款未取得前先行拋棄權利為原告辦理產權過戶，實在不公平，應依民法第247之1條宣告無效云云，民法第247條之1固規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四其他於他方當事人有重大不利益者。」然系爭契約條款第3條第3款之約定並無該條所列各款情事，尚難認為無效，併予敘明。
本件原告於支付第1期款並簽發本票交予特約地政士、支付第
2期款後，被告未將所有之土地及建物權狀正本交由特約地政士，亦未備齊證件並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士開始辦理過戶手續，經原告限期催告被告依約繳納土地增值稅並由特約地政士理過戶手續後，被告仍未辦理所有權移轉過戶，原告通知解除契約，原告之解除契約應屬合法，則依系爭契約第11條第1款之約定，被告並應按原告已支付之價款加倍返還予原告作為違約賠償。民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。同法第251條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」同法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（參考最高法院70年度台上字第3796號判決要旨）。酌減之數額是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害，即可享受之預期利益及積極損害，而為審酌（參照最高法院49 年台上字第807號判例要旨）。系爭契約第11條第1款之約定，其性質應屬賠償額預定性之違約金。本院審酌兩造違約金之約定，其目的在使被告為免受逾期罰款而依約履行，原告已付第1、2期款共計5,870,000元後，被告未依約開始辦理過戶手續，其違約情事相當嚴重，然依系爭契約約定被告應按原告已支付之價款加倍返還予原告，即11,740,000元，應屬過高，違約金應以已付價金加20%為適當，故本件逾期違約金應核減為7,044,000元(5,870,000×120% =7,044,000)。
綜上所述，原告於支付第1期款並簽發本票交予特約地政士、
支付第2期款後，被告未依約將土地及建物權狀正本交由特約地政士，亦未備齊證件並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士開始辦理過戶手續，經原告限期催告被告依約繳納土地增值稅並由特約地政士理過戶手續後，被告仍未辦理所有權移轉過戶，原告通知解除契約，原告之解除契約應屬合法，依系爭契約第11條第1款之約定，被告並應按原告已支付之價款加倍返還予原告作為違約賠償，然兩造違約金之約定應屬過高，應核減為7,044,000元。從而，原告以被告未履行契約所定之義務而解除契約並請求給付違約金7,044,000元，及被告收受給付違約金之催告函5日即94年5月29日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經
核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依職權酌定被告免為假執行之擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張陳述並所提之證據，
經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
民事第五庭 法 官 周美雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 8 月 16 日
書記官 黃菀茹