臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第850號原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 連元龍律師複代理人 游雅鈴律師被 告 忠孝實業股份有限公司
樓法定代理人 丁○○訴訟代理人 葉大殷律師
黃世芳律師被 告 甲○○訴訟代理人 黃坤鍵律師複代理人 徐志明律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於九十五年三月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告忠孝實業股份有限公司（下稱忠孝公司）就門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號1樓及2樓2戶房屋及該坐落基地 (下稱系爭房地)，先後與原告公司簽訂「專任委託銷售契約書」1紙及「委託事項變更契約書」3紙，計全部委託銷售期間係自民國93年3月13日起至93年11月15日止，最終委託銷售價額為新台幣（下同）37500萬。於上開委託銷售期間，原告公司曾覓得買方即被告甲○○於93年7月29日簽訂不動產買賣意願書，開立500萬元支票為斡旋金，斡旋有限期間至93年8月20日，委託原告代向被告忠孝公司出價斡旋，惟買賣並未成交。詎原告公司嗣後發現被告忠孝公司竟於兩造約定銷售委託期間內即於93年10月13日，將委託原告銷售之房地全部出賣予被告甲○○，土地部分以被告甲○○擔任負責人之唐鋒興業有限公司（下稱唐鋒公司）名義登記，建物部分則以唐鋒公司及統順紡織有限公司（下稱統順公司）名義各登記應有部分1/2，於93年12月3日完成移轉登記。
（二）原告請求被告忠孝公司給付1500萬元，應有理由：⒈按兩造簽訂之委託銷售契約書第8條第3項第5款定有：「
如有下列情形之一者，均視為乙方（按即原告）已完成居間仲介之義務，…甲方（按即被告忠孝公司）仍應支付委託銷售價4%服務報酬，並應立即全額支付予乙方：．．．(5)委託期間屆滿後2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」。再按「…媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬…」最高法院58年台上字第2919號判例要旨參照。
⒉被告忠孝公司在兩造委任銷售約定期間內，經由原告介紹
得知被告甲○○有意購買系爭房屋，故意欺瞞原告渠等2人買賣不成立，卻於私下成交，逕將系爭委託銷售標的房地出售予被告甲○○，並登記於被告甲○○擔任負責人之唐鋒公司及所指定之統順公司名下，藉以規避服務報酬之支付義務。基此，依上開判例所揭誠實信用原則，被告忠孝公司自有支付服務報酬之義務。
⒊再者，被告甲○○為原告介紹之客戶已如前述，即合於委
託銷售契約書第8條第3項第5款「乙方曾經介紹之客戶」之約定，則被告忠孝公司在本契約有效期間內逕與該名客戶即被告甲○○或江員安排指定之公司私下成交，其違約情節當尤重於「委託期間屆滿後2個月，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交」之情事，依舉重以明輕之原則，原告請求被告忠孝公司應依委託銷售契約書第8條第3項第5款約定，支付原告依37500萬元計算之4%報酬，即1500萬元，自有理由。至於兩造雖於93年10月1日委託事項變更契約書約定：「甲方（即指被告忠孝公司）可自行出售或委託其他仲介公司出售，若經由上述方式出售成功，乙方（即指原告）不得向甲方收取任何費用。」然查此特約並非被告自行銷售即免收服務費，該約定中所定：「可自行出售或委託其他仲介公司出售」係指出售與原告介紹客戶無關連者，始有免付服務費特約之適用。
（三）原告請求被告甲○○給付375萬元，應有理由：依兩造所定「買方給付服務費承諾書」規定：「若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，視為永慶房屋已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款1%為服務報酬。」。惟被告甲○○前於斡旋期間經由原告仲介購買系爭房屋，然被告甲○○竟故意向原告表示買賣不成立，卻於93年10月13日私下與被告忠孝公司成立買賣契約，並登記予其嗣後於93年10月20日始設立且擔任負責人之唐鋒公司及所指定之統順公司名下，藉以規避服務報酬之支付義務一節已如前述，則依上開契約書之規定暨舉重明輕法理，及前揭最高法院58年台上字第2919號判例意旨，原告請求被告甲○○應給付依售價375,000,000元計算之1%報酬，即375萬元，自有理由，並聲明㈠被告忠孝公司應給付原告1,500萬元，並自93年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡被告甲○○應給付原告375萬元，並自93年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保宣告假執行。
二、被告忠孝公司則以：
（一）按與原告所簽訂之系爭委託銷售契約書第8條第3項第5款固約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務…，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價4%服務報酬…（5）委託期間屆滿後2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」惟該條款所謂「與乙方曾經介紹之客戶」成交者，應指於原告受委託期間，曾與原告接洽或商談買賣事宜，甚或前往看過受託出售之不動產，並經原告轉知予被告知曉之客戶而言，若原告未將其洽商之客戶告知被告，並居間磋商買賣事宜，則非為原告所曾介紹之客戶，此為契約當然解釋。本件被告忠孝公司雖與被告甲○○於93年10月13日訂立買賣契約，並於同年12月13日將上開不動產移轉登記予由被告甲○○擔任負責人之唐鋒公司，惟該買賣係經由訴外人「大安仲介」之介紹而成交，並非原告居間介紹之結果。實際上原告於上開受託銷售期間從未介紹被告甲○○予被告忠孝公司，被告忠孝公司亦不知被告甲○○有意購買系爭不動產，則被告甲○○並非所謂原告曾介紹之客戶。是故，被告縱於委託期間或期間屆滿後2個月內，於不知情之情況下，將系爭不動產出售與被告甲○○，亦與委託銷售契約書第8條第3項第5款約定情形不符，自無違約可言，原告自不得據以請求被告給付違約金。
（二）另按「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任」，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告既主張被告忠孝公司於前開委託銷售期間內，另與原告曾介紹之買主即被告甲○○私下成交，則依前揭規定，自應就「原告已介紹買主被告甲○○予被告忠孝公司知悉」之事實詳予舉證。惟縱使原告舉前開不動產之土地建物謄本、唐鋒公司登記資料影本等為其佐證，然上開證據僅得證明被告公司與被告甲○○間確就前開不動產有成交之事實而已，不足作為被告公司有違約情事之證據。是故，關於原告主張其已經介紹買主被告甲○○予被告公司知悉之事實要難謂有充足之舉證。
（三）事實上被告於委託銷售期間絕無可能與甲○○有任何接觸、磋商之機會，蓋依一般經驗法則，不動產仲介業者為保障自身之營業秘密，於接受他人委託介紹購買或銷售時，通常僅就買方所出價格一事向賣方報告，待賣方表明欲與買方磋商之意願時，仲介業者方進一步向賣方告知買方之相關資訊，並安排雙方接洽、磋商，以避免買賣雙方有私下接觸之情形，而規避仲介報酬。因此，被告甲○○雖曾委託原告代為向被告公司為出價斡旋，惟依前開說明，原告在無法確定可否進一步為磋商時，僅可能就買方願出價格向被告公司報告而已，是以被告公司實無從知悉被告甲○○有出價及委託原告斡旋之事實。況依甲○○簽立之「不動產買賣意願書」之記載，其承買價款為35,000萬元，且委託斡旋期間至93年8月15日為止。惟被告忠孝公司當時委託原告銷售上開不動產之價款則為490,000,000元，其價格與被告甲○○之出價差距過大，依一般交易常理，原告根本不可能向被告報告有此一買方之事，遑論買賣雙方有議價之機會。嗣被告雖於93年9月10日將委託價款調降至37,500萬元，然已逾甲○○與原告之委託斡旋期間，原告亦無可能向被告報告甲○○願意出價之事。就上開不動產之交易，由於原告遲遲無法介紹適當買主以進行磋商，被告因而自93年10月份起委託訴外人大安不動產仲介公司代為銷售。其後，大安不動產仲介公司告知被告有買主願出合理價錢購買上開不動產，並介紹訴外人姜之道與被告公司洽談購買事宜。於雙方磋商期間，買方均由姜之道出面與被告公司洽談；被告忠孝公司之承辦人員直至上開不動產交易事宜協商完畢後，於簽訂買賣契約之際始知買方實為被告甲○○、姜之道等2人。儘管如此，被告甲○○於簽約時亦從未向被告公司透露曾有委託原告洽購上開不動產之事，足見被告公司與姜之道商談買賣，並與姜之道、被告甲○○等人締結契約前，均不知被告甲○○曾有委託原告仲介之事實。是被告忠孝公司嗣後出售系爭不動產予唐鋒及統順公司，自無系爭委託銷售契約書第8條第3項第5款所約定之違約情形存在，原告不得據此請求給付服務報酬，並聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，並願供擔保宣告免為假執行。
三、被告甲○○則以： 3原告主張被告甲○○應給付其375萬元之服務報酬之依據，主為原告與被告間於民國93年7月29日曾簽訂有所謂之「買方給付服務費承諾書」，而其承諾書規定若立書人（即被告甲○○）或其配偶、二親等內之親屬於賣方（即原告）委託期限屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，視為永慶房屋（即原告）已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委買價款1%為服務報酬。是原告即依此規定主張被告於委託原告向忠孝公司承買系爭房地之斡旋期間內「故意」向原告表示買賣不成立，而後於93年10月13日私下與忠孝公司成立買賣合約，並指控被告藉以規避服務報酬之支付，是請求被告即被告給付依「售價」37,500萬元計算1%之服務報酬即375萬元與原告。惟原告前揭主張實屬無據，蓋：
（一）按消費者保護法第12條規定：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。原告據以主張服務報酬依據之承諾書，其性質係屬消保法第2條定義之定型化契約，惟一般消費者即欲以一定價格委託原告斡旋買受不動產之人，如同本案之被告般，根本不可能會知道賣方（即被告忠孝公司）委託原告銷售之委託期間是自何時開始起算至何時屆滿。亦即此承諾書之定型化條款將造成消費者無從得知該條款之限制範圍與時間，對消費者交易自由之限制既非明確、亦無從掌控，其顯失公平之情，顯而可見。且原告尚可以透過與出賣人變更委託銷售期間，一如本案原告之行為，原告從原本被告忠孝公司之委託銷售期間之93年3月13日起至93年6月14日止，延長至同年9月30日止，加以不斷延長與出賣人之委託銷售期間，被告一旦曾經找了原告代為斡旋買受某不動產，就算原告再怎麼差勁、再怎麼能力不足而無法為消費者磋商買賣之合致，欲買受之消費者都無法透過自己的努力或尋求其他更為優秀、積極的仲介業者來促成買賣之成立，是此承諾書之約定已嚴重限制交易自由，對消費者顯不公平，應屬無效。
（二）況且自本案之過程觀之，原告亦並未盡負其仲介公司促成買賣成交之義務，原告與忠孝公司簽訂之委託銷售契約中所約定之委託銷售價格原係49,800萬元，而被告於93年7月29日委託原告代為斡旋購買系爭房地之價格乃30,000萬元與35,000萬元，而被告以上述買受價格委託原告斡旋之有效期間亦僅至93年8月20日止，故雙方價格落差將近有高達10,000萬元價差之大，故此等斡旋價格顯然不可能成功，而原告竟仍執此一斡旋契約請求被告給付服務報酬，其顯不合理。即便於93年9月10日原告透過變更與忠孝公司委託銷售契約條款之方式變更委託銷售之價格，一來此時原告與被告間已無任何委託斡旋之關係，二來其委託銷售之價格亦仍高達35,000萬元，與忠孝公司嗣後於93年10月13日出售系爭房地之價格37,500萬元亦仍有高達2,500萬元之差距，是原告對於系爭房地之買賣成交著實並未有何貢獻，原告竟仍主張服務報酬，為無理由。
（三）與被告忠孝公司締結買賣契約之買受人，並非原告請求依據之承諾書上所約定之人，原告自不得據此約款主張任何權利，原告主張之「買方給付服務費承諾書」，其委託原告代為斡旋之人及於該等承諾書上簽署之人乃被告甲○○，惟與被告忠孝公司締結買賣契約之相對人係統順公司與唐鋒公司為共同買受人，即與忠孝公司締結買賣契約之買受人既非系爭承諾書上約定之被告甲○○本人，亦非其配偶或二親等之親屬，故原告以前揭「買方給付服務費承諾書」為請求之依據，顯係無理。
（四）原告主張忠孝公司與被告「意圖」規避仲介佣金之支付而私下成交，其與忠孝公司成交之對象並非被告，此部分以詳如前述，且忠孝公司嗣後將系爭房地出售，其係委託另一仲介公司即大安不動產仲介經紀有限公司（即力霸房屋大安加盟店，以下簡稱大安仲介）代為銷售，且不論忠孝公司與買受人等，皆依其與大安仲介之仲介合約給付力大安仲介仲介佣金，是原告為貪得佣金而指稱之「意圖規避給付仲介佣金」、「故意不成交」、「私下成交」等情，顯非事實。事實上乃原告無力磋商忠孝公司所有之系爭不動產成立買賣，是忠孝公司至93年10月1日，始委託第三人大安仲介代為銷售，並於大安仲介順利代為磋商成交後，忠孝公司與買受人皆依約給付力霸房屋仲介服務報酬，故原告前述之指控顯屬不實。
四、本件被告忠孝公司就其所有門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號1樓及2樓房屋及坐落基地，委託原告銷售，並與原告簽訂「專任委託銷售契約書」，委託價格為49,800萬元（含應支付之仲介報酬在內），委託期間自93年3月13日起至93年6月14日止，委託期間屆滿後，原告與被告忠孝公司於93年6月16日簽訂委託事項變更契約書，延長委託期間自93年6月15日起至93年9月30日止，被告忠孝公司並於93年9月10日同意將委託價格調降為37,50 0萬元（含應支付之仲介報酬在內）；又於93年10月1日簽訂變更契約書，將委託期間延長自93年10月1日起至93年11月15日止，但屬於一般委託銷售，而非專任委託銷售，雙方並約定被告忠孝公司可自行出售或委託其他仲介公司出售，若經由上述方式出售成功，原告不得向被告忠孝公司收取任何費用。另被告甲○○與原告於93年7月29日簽訂不動產買賣意願書，委託原告代向被告忠孝公司出價購買系爭房地，委託承買價格為35,000萬元，斡旋有效期間至93年8月20日止。嗣被告忠孝公司於93年10月13日，將系爭房地以3,600萬元（指實拿金錢，不含應支出之仲介報酬在內）之價格，出售與統順公司與唐鋒公司等事實，業據原告提出專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、土地及建物登記謄本等件影本，及被告所提出之不動產買賣契約書影本在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪信實，而得採信。
五、本件主要之爭點厥為：㈠被告忠孝公司先前未與被告甲○○成立系爭不動產之買賣契約，是否屬於「為避免報酬之支付，故意拒絕訂立媒介就緒之契約」之情形；㈡其嗣後將系爭不動產出售予統順公司與唐鋒公司之行為，是否屬於「再由自己與相對人訂立同一內容之契約」，而該當於系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第5款所約定「委託期間屆滿後2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交」，及系爭買方給付服務費承諾書所約定「立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時」之情形，而應視為原告已完成居間仲介之義務，本院茲分述如次，經查：
（一）被告忠孝公司與甲○○未成立買賣契約，是否屬於故意拒絕訂立媒介就緒之契約部分：
⒈本件原告與被告忠孝公司於93年3月間所簽訂之專任委託
銷售契約書，當時被告忠孝公司委託銷售系爭不動產之價格為49,800萬元，一直至93年9月10日始調降委託銷售價格為37,500萬元，而被告甲○○委託原告斡旋承買之價格最高為35,000萬元，委託之期間至93年8月20日止，是以被告甲○○委託原告承買斡旋之時期觀之，被告忠孝公司之銷售價格尚維持在49,800萬元，顯然與被告甲○○所欲購買之價格差距有2,500萬之大，於斯時，被告忠孝公司與甲○○根本不可能成立買賣契約。
⒉至於被告忠孝公司調降委託銷售價格時，實已逾被告甲○
○委託原告斡旋有效時間，則原告於被告忠孝公司調降委託銷售價格時，被告甲○○已收回其委託原告斡旋承買之500萬斡旋金，原告是否有再為被告甲○○與被告忠孝公司斡旋承買之事，不無疑義。
⒊依證人丙○○於本院94年12月9日審理時到庭結證稱：「
如果被告忠孝實業股份有限公司有出售房屋的時候，是由我處理。本案系爭房屋的出售事宜，也是由我處理。」「永慶房屋委託期間，在我們接觸的過程中，有一位高國華先生與我們接觸，高國華的部份，是永慶房屋告訴我們說，彼此的價格扣除仲介費用後非常接近，可以見面談，永慶房屋也有說，仲介費用不收取，只希望案子可以成交。但後來接觸後，因為高國華出的價格與永慶房屋告訴我們的價格不同，所以沒有談成。最先有一個台南的阿伯要買房屋，其他在仲介的過程中，原則上我們只就價格做溝通。在委託永慶房屋銷售的過程中，除了高國華的資料外，沒有得知其他人的資料。」「永慶房屋在談高國華的案子時，當時的價格，董事會決議是要實拿3億8千萬元，加上傭金大約快4億元。永慶房屋告訴我，要出的價格（即指承買價格）為3億7千萬元。但是見面談時，高國華只願意出3億3千萬元，最後有提高到3億5千萬元。但因還是有差距，所以沒有成交。」等語觀之，足證系爭專任委託銷售期間，願意以3億5千萬元之價格購買系爭房地之買方，不止被告甲○○1人，但皆因為與被告忠孝公司當時所欲出售之價格明顯有差距，並未成交，顯然當時原告媒介被告雙方對於買賣價金部分，尚未達成共識，自無可能成立買賣契約，原告主張原告公司對系爭不動產已媒介就緒，被告雙方已達可以簽約之程度，顯不足採。
⒋再查，被告甲○○委託原告斡旋承買之價格為30,000萬元
及35,000萬元，有效期限至93年8月20日止，當時被告忠孝公司之銷售價格尚維持在49,800萬元，雙方自然無法成交，已如前述。而被告忠孝公司是在93年9月10日始同意調降委託銷售價格為37,500萬元，依一般情形而言，被告甲○○於委託原告斡旋時期，應不可能知道被告忠孝公司會同意調降價格之事，因為此屬於嗣後才發生之事。如果被告甲○○與被告忠孝公司於原告斡旋期間，確有「故意拒絕訂立契約，再另外成交」之謀議，被告忠孝公司應會繼續維持原委託銷售價格，直至原告專任委託銷售契約期限屆至止，並於契約期限屆至後，不再與原告公司簽訂任何委託銷售契約，以利被告雙方另行訂約成交才是，被告忠孝公司又豈會在與原告專任委託銷售契約期限屆至前20日，同意調降銷售價格，又於專任委託銷售契約到期後，再與原告成立一般委託銷售契約，繼續延長委託銷售期限之可能，是依此等客觀情形觀之，被告忠孝公司與被告甲○○之間，確無有「故意拒絕訂立契約，再另外成交」之意圖存在，被告所辯，應堪採信。原告空言指摘被告忠孝公司與甲○○未於原告專任委託銷售期間簽訂買賣契約，屬於為避免報酬之支付，故意拒絕訂立媒介就緒之契約，洵屬無據。
⒌就被告甲○○而言，依證人林瓘於本院94年10月25日審理
時到庭證稱：「．．．七月下旬大安店的店長以電話通知我，被告甲○○要看房屋資料，想買房屋，後來我當場向他說明，我有提供謄本給他，並以口頭向他說明有關房屋租金的細節。」「據我所知，被告甲○○不是透過原告的銷售管道得知系爭房屋要賣，之前已經找過屋主即被告忠孝實業股份有限公司，但被回拒。被告忠孝實業股份有限公司向被告甲○○說明，系爭房屋已經與原告公司有合約關係，所以應找原告公司洽談。」等語，及參酌被告甲○○所簽訂之「不動產買賣意願書」之日期為93年7月29日，顯見被告甲○○並非因原告受託銷售系爭不動產所為之各項傳銷活動，才得知系爭不動產銷售之消息，被告甲○○早在得知原告為系爭不動產之專任銷售仲介公司前，即已主動向被告忠孝公司詢問系爭不動產買賣事宜，只是被告忠孝公司鑑於有專任委託銷售契約存在，而拒絕與被告甲○○洽談，且過程中，亦是被告甲○○積極主動要求原告代為向被告忠孝公司為承買斡旋，是被告甲○○對於系爭不動產購買之意願及承買價格之決定，早有定見，並非承原告居間媒介所成，不能認為被告甲○○平白坐享原告受託銷售系爭不動產所為之努力成果。再參酌被告忠孝公司委託原告銷售時之最低銷售價格為37,500萬元，而被告忠孝公司最後經由大安仲介公司仲介同意出售予唐鋒及統順公司之價格為36,000萬元，此有有被告忠孝公司提出之不動產買賣契約書、力霸房屋大安加盟店委任書等件影本在卷為證，堪信為真，其先後兩者價格差距1,500萬之多，顯見原告於受託仲介期間，確實無法完成系爭不動產之買賣交易，是被告忠孝公司經由其他仲介公司之居間媒介而達成買賣，原告自不能以他仲介公司居間媒介成交之案件，主張視為原告已完成居間仲介之義務，而再向被告等人索取仲介服務報酬。
⒍末查，被告忠孝公司經由大安仲介之媒介，將系爭不動產
出售予唐鋒公司及統順公司，並於93年10月13日簽訂不動產買賣契約書，買賣雙方並各別支付仲介報酬200萬元予大安仲介公司，此業據證人林義豪即大安仲介之承辦人員，於本院94年10月25日審理時到庭結證屬實，並有被告提出大安仲介公司簽發之服務費統一發票3張（分別開立予被告忠孝公司、唐鋒公司及統順公司）及代辦價金履約保證委任契約書在卷可稽，應堪信實，足證被告忠孝公司出售系爭不動產一事，買賣雙方均有按照約定支付大安仲介公司服務報酬費用無訛，原告空言指摘被告等人是為規避仲介規費之支出，而私下成交云云，亦屬無據。
（二）按被告忠孝公司與原告所簽訂之系爭委託銷售契約書第8條第3項第5款明文約定：「有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務…，甲方（即被告）仍應支付委託銷售價4%服務報酬…（5）委託期間屆滿後2個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」及被告甲○○所書立之「買方給付服務費承諾書」記載「若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿後2個月內」成交者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價4%、1%之服務報酬，此屬於列舉式之約定方式，是依該條款之約定，必定被告於委託期間屆滿後2個月內，與原告「曾經介紹之客戶本人」或其「配偶」、「二親等內之親屬」，就同一銷售標的物，嗣後成立買賣契約，才能有該條款之適用。惟查：
⒈依一般經驗法則，不動產仲介業者為保障自身之營業秘密
，於接受他人委託介紹購買或銷售時，通常僅就買方所出價格一事向賣方報告，待賣方表明欲與買方磋商之意願時，仲介業者方進一步向賣方告知買方之相關資訊，並安排雙方接洽、磋商，以避免買賣雙方有私下接觸之情形，而規避仲介報酬。本件被告甲○○雖曾委託原告代為向被告公司為出價斡旋，然當時被告甲○○最高之承買價格為35,000 萬元，而被告忠孝公司之委託銷售價格為49,800萬元，二者相距甚大，原告甚至無法安排雙方見面，直接進行接洽、磋商，以謀成交，基此情狀，被告甲○○當時應非屬於極可能成交之買方，為保障自身之營業秘密，原告自無可能告知被告忠孝公司有關於買方甲○○之相關資訊。至於原告要向被告忠孝公司查詢有關該公司之財務狀況及是否牽涉黑道之問題，原告只需陳稱有買方客戶詢問即可，亦無告知詢問者相關資料之必要，且參酌原告在受被告甲○○之託與被告忠孝公司斡旋承買系爭房地之際，尚無告知有關被告甲○○之相關資料，於此時，豈會主動告知買方之資料，是證人林瓘（即系爭委託銷售案件之承辦人員）到庭證稱：「．．．被告甲○○在買賣洽談過程中，向我們提出問題，表示屋主被告忠孝實業股份有限公司有財務問題，牽涉到黑道的部分，請我們公司代為查證，之後我向被告忠孝實業股份有限公司的陳副總提出問題，順便將買方即被告甲○○的姓名及背景等資料以口頭告知」云云，顯與常情不符，委無足採。則被告忠孝公司辯稱原告未曾介紹被告甲○○與其接觸，不知被告甲○○為委託原告專任銷售時之買方客戶一節，應堪採信。
⒉再者，被告忠孝公司嗣後將系爭房地出售予統順公司與唐
鋒公司，被告甲○○雖是唐鋒公司之負責人，惟自然人個人與公司法人，於法律上屬於2個獨立存在之人格主體，彼此間之權利義務關係，各別存在，是被告甲○○雖是唐鋒公司之負責人，其與唐鋒公司間關係，相當於2個獨立存在之自然人個人，屬於不同之權利義務主體，不能混為一談。是被告忠孝公司出售不動產予唐鋒公司，並不等同於出售予被告甲○○；又統順及唐鋒2公司與被告甲○○間亦無「配偶」或「2親等內之親屬」關係，且公司法人之財產，係獨立於各個股東個人財產之外，其最高意思機關為董事會，公司負責人對外雖代表公司，惟其所為尚需受董事會決議之拘束，且公司負責人之行為或董事會之決議，亦受監察機關之監督，縱使被告甲○○為唐鋒公司之負責人，其與唐鋒公司間，實與配偶間或2親等內親屬間之至親親密關係，顯不相當，自無舉重明輕原則之適用。揆諸前揭說明所示，系爭委託銷售契約書第8條第3項第5款之約定，屬於列舉式之約定方式，被告忠孝公司出售不動產之相對人，既不屬於該條款約定之對象，自不受該條款約定之拘束甚明。
⒊因被告甲○○不能認為是原告曾經介紹給被告忠孝公司之
客戶，且被告忠孝公司嗣後並未將系爭不動產出售予被告甲○○本人或其配偶、2親等以內之親屬，原告自不能依系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第5款及買方給付服務費承諾書之約定，主張已視為原告已完成居間仲介之義務，而得據以向被告忠孝公司及被告甲○○請求服務報酬，原告之請求，顯為無理由。
六、綜上所述，本件被告忠孝公司與甲○○於原告受託斡旋承買時期未能成交，並不能遽以認定被告忠孝公司與被告甲○○有故意拒絕訂立媒介就緒契約之行為，且被告忠孝公司嗣後將系爭不動產出售予第3人唐鋒及統順公司，並不相當於出售予被告甲○○本人、其配偶或其2親等內親屬之情形，與系爭委託銷售契約第8條第3項第5款及買方給付服務費承諾書上之記載並不相符，從而，原告以該等約定為據，訴請㈠被告忠孝公司應給付原告1,500萬元，並自93年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，㈡被告甲○○應給付原告375萬元，並自93年10月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 24 日
民事民五庭法 官 陶亞琴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 3 月 31 日
法院書記官 吳芳玉