臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第904號原 告 甲基化工有限公司法定代理人 甲○○被 告 東鴻建設股份有限公司法定代理人 乙○○上列當事人間請求給付違約賠償金事件，本院於中華民國95年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒佰肆拾壹萬零肆佰參拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之四，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰肆拾捌萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國88年9月10日經由訴外人徐浩芳仲介，以新臺幣（下同）27,550,000元向被告購買其所有坐落於桃園縣○○鄉○○段水尾子小段6-4、6-6、6-10、6-14地號等四筆土地，並由兩造於訴外人陳美雀土地登記專業代理人事務所簽訂買賣契約書（以下簡稱系爭契約），原告並於簽約時交付被告4,150,000元作為第一期款，並以代被告繳納土地增值稅2,025,360元作為第二期款，嗣兩造於89年3月4日合意將前開標的物變更為被告所有坐落於桃園縣○○鄉○○段水尾子小段6、6-1、6-9、6-13地號等四筆土地（重則後地號分別更○○○鄉○○段1712、1713、1489、1711地號，以下合稱系爭土地）。詎被告於原告給付第一期款後，未依約塗銷系爭土地其上第2、3、4順位之抵押權，致原告無法取得貸款以給付買賣價金。乃被告既未依約履行系爭契約第15條、第19條之約定，致系爭土地於93年7月14日遭拍賣，故原告爰依系爭契約第19條之約定起訴請求被告給付違約賠償金等語。並聲明：㈠被告應給付原告12,350,720元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造締約後，曾於89年3月4日同意將標的物變更為系爭土地，原告並同時向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段1479、1480、1475、1476地號（即重測前之水尾子小段5-4、5-3、5-2、5-1地號）等四筆農地中之600坪，前開地號農地之其餘970坪土地則信託登記予原告之配偶即訴外人周筆霞，而被告已於89年5月23日將系爭土地移轉登記予原告，並於89年10月13日復將上開農地移轉登記予原告，且被告於原告尚未依約付清系爭土地之價款前，仍依原告請求開立土地使用同意書，供原告申請工廠許可證。然原告於89年
8 月間興建廠房並於89年10月間完成啟用，然因系爭土地之買賣未經其上之抵押權人同意、亦未塗銷抵押權登記，惟原告未經被告之同意即違約於90年7月24日以原告名義向桃園縣中壢地政事務所申請為建物第一次登記（建號：桃園縣○○鄉○○段○○○號），已嚴重違背善良風俗及貸款契約條款，復致系爭土地之抵押權人即訴外人新竹國際商業銀行以兩造有違約行為，而將被告所有之土地及被告之關係企業即訴外人東金龍實業股份有限公司所有之1萬5千多坪土地向臺灣桃園地方法院聲請拍賣完畢，因此本件係原告違約。又依系爭契約2條第4款之約定，扣除訂約時原告所給付之第一期款金額、增值稅款、銀行塗銷抵押權之金額後，剩餘之款項為尾款，而被告應於原告交付尾款之同時並點交土地，惟原告為增購前述農地費時6個月，除增訂協議文件變更買賣之土地標的外，並以5,400,000元之價格增購農地600坪，連同原購土地之價格，系爭契約之金額共計為34,260,000元，但原告除支付上述訂約款4,150,000元及繳納增值稅2,020,500元外，並未依約支付其他款項，是本件被告並無違約之處，反因原告之行為導致被告破產，故原告所為已違反系爭契約第15條之約定，原告應賠償被告所受損害等語抗辯。並聲明：
原告之訴及假執行均駁回。
三、按兩造曾於88年9月10日經由訴外人徐浩芳居中仲介，由原告以27, 550,000元之價格向被告購買坐落於桃園縣○○鄉○○段水尾子小段6-4、6-6、6-10、6-14地號等四筆土地，並因此簽訂系爭契約，原告並於簽約時交付被告4,150,000元作為第一期款，並以代被告繳納土地增值稅2,025,360元作為第二期款，其後兩造於89年3月4日合意將前開買賣標的物變更為系爭土地等事實，業據原告提出買賣契約書、變更約定、土地增值稅繳款書等件為證（本院卷第5頁至第13頁），且為兩造所不爭執，是上開情節自堪信為真正。又系爭土地上確經被告設定第1、2、3、4順位抵押權乙節，亦經其提出系爭土地之登記謄本足佐（本院卷第51頁至第52頁、臺灣桃園地方法院檢察署91年度偵字第12338號偵查卷宗第），復為兩造所未爭，是此部份情事，亦可信為真正。然而原告主張其於給付第1期款項後，被告並未依雙方約定塗銷系爭土地第2、3、4順位之抵押權，違反系爭契約第15條，應依系爭契約第19條之約定負賠償責任乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。因此本件兩造爭執所在，首先即為被告有無依約應為塗銷系爭土地第2、3、4順位抵押權之義務？其次，被告抗辯原告亦有違約情事，並致其受有損害，亦應賠償被告損失乙節，有無理由？再者，被告如確有違約情事，則原告請求之違約金數額有無過高？
四、經查：㈠被告並未依約履行塗銷系爭土地第2、3、4順位抵押權之義務。
⒈經查，系爭契約第2條已載明「總價款議定共計為新臺幣貳
仟柒佰伍拾伍萬元整。分四次支付：⑴訂立本契約時交付新臺幣肆佰壹拾伍萬元，由乙方（按即被告，下同）親收，如數無訛。⑵增值稅單下來應繳納之稅款由甲方（按即原告，下同）代為繳納，作為第二次付款。⑶待過戶完畢，甲方並向銀行貸款下來，十日內雙方需會同塗銷乙方貸款金額，此塗銷金額作為第三次付款。⑷扣除第一次訂約時之金額（新臺幣肆佰壹拾伍萬元整）及增值稅款，銀行貸款塗銷金額，剩餘之款項為尾款部分，交付尾款同時點交土地」、又第15條則約明「本件買賣不動產，乙方保證產權清楚，如有來歷不明或設定他項權利或因案被查封或其他產權任何糾葛，應由乙方負責即時理直，倘甲方因而遭受損害者，乙方應負賠償之責並放棄先訴抗辯權」、第19條復約定「本契約雙方應遵守履行‧‧‧如乙方不賣或違約時，所收價款應加壹倍於違約日起七天內返還甲方為違約賠償金‧‧‧」，是依前揭契約明文，原告指稱被告依約負有塗銷系爭土地抵押權（貸款）之義務，如未履行，即屬違約，並因此需負給付違約賠償金等語，並非無據。
⒉何況，訴外人即居中仲介前揭交易之徐浩芳亦於兩造因本件
爭執所衍生之刑事案件偵、審程序中分別到場證實「（問：甲基公司這塊地前順位抵押那麼多，怎麼貸得到錢？）我有跟前順位抵押權人銀行通過電話，這次買賣土地價金是以清償前順位的債務，中小企銀只會幫我們清償塗銷第一胎，其他順位抵押權由買方拿土地買賣總價款之部分價金共同塗銷，視同交付買賣價款之一部分」、「（問：買賣價金如何計算？）每坪三萬八千八百元」、「（問：當初有講說他們要先拿現金出來塗銷二、三、四胎？）第一次付款四百一十五萬約定是由出賣人要去塗銷二、三、四順位抵押權，但是不夠清償‧‧‧」、「（問：當初買賣系爭土地就付款方式及抵押權塗銷是如何約定？）當初系爭土地在買賣時，因為系爭土地上有一、二、三、四順位抵押權，所以才會預計由買受人支付第一期款項之後，『由出賣人以此四百十五萬元塗銷第二、三、四順位抵押權』，至於第一順位之抵押權是等到代償銀行款項撥貸下來後，清償第一順位抵押債權並塗銷」等語明白（見臺灣桃園地方法院檢察署91年度偵字第12338號偵查卷宗第66頁、前揭臺灣桃園地方法院卷宗第59頁、第60頁、第62頁），乃訴外人即臺灣中小企業銀行承辦上開土地貸款之承辦人施建仲亦於前揭刑事案件偵查中到場證稱「（問：甲基公司為何為債務人讓臺灣中小企銀設定抵押？）‧‧‧甲基公司的甲○○拿買賣契約書來辦貸款，甲基公司當時營運狀況不錯，不動產的擔保就是他買的那塊地擔保實足，符合條件，就同意貸款」、「（本件有核發貸款？）沒有，『因為通知甲○○多次及陳美雀代書，都沒辦法拿前幾順位的清償證明，所以沒有撥款』」各情明白（見前揭偵查卷宗第64頁），參以被告之法定代理人亦於前揭刑事案件審理中到場自承「‧‧‧‧他（按即原告之法定代理人）有給我一筆錢，我應該去辦二、三、四順位抵押權塗銷‧‧‧」、「‧‧‧我就沒有把之前給我的六百多萬拿來塗銷二、
三、四順位抵押權及土地增值稅‧‧‧」乙節清楚（臺灣桃園地方法院91年度易字第1808號刑事卷宗第93頁），是以，原告主張：兩造曾合意由被告先將原告交付之第一期款清償系爭土地上第2、3、4順位抵押權債權人，惟事後被告並未依約定將收受之買賣價金清償並塗銷第二、三、四順位抵押權，致原告無法順利自臺灣中小企業銀行獲得貸款塗銷第一順位抵押權，故未能依據買賣契約書第2條第4款之約定計算尾款並點交土地等情，即非無的放矢。
⒊乃被告既未依約於收受原告給付之第1期價款後依約塗銷系
爭土地其上第2、3、4順位之抵押權，則原告主張被告有違約情事，應負賠償責任云云，自屬有據，可以採取。
㈡被告未能證明原告確有違約情事。
⒈按被告固辯稱原告未經伊同意而於89年8月間在系爭土地上
興建廠房並於89年10月間建造完成，且於90年7月24日向桃園縣中壢地政事務所申請為建物第一次登記，並導致系爭土地遭抵押權人新竹國際商業銀行聲請法院拍賣系爭土地，係屬違約並致被告受有損害云云。但查：被告確已出具並交付原告「土地使用權同意書」使用（前述偵查卷宗第56頁，被告對於上開文書之真正並不爭執），而訴外人徐浩芳於前述刑案審理中復到場證稱「（問：告訴人就系爭廠房興建部分是否有委託你去向建築師接洽？當時是否有寫土地使用同意書？）我有告知被告（按即本件原告法定代理人，下同）如果說他要蓋廠房，關於這部分可以去建築師事務所，告訴人（按即本件被告之法定代理人，下同）有出具土地同意書給我，由我交給許育鳴建築師，什麼時候我忘記了」、「（問：土地使用同意書是作何用？）是要作建築執照申請」、「（知否被告在上開土地上蓋工廠？）我知道，『在被告興建工廠時我就有告訴告訴人』」、「（剛才你有說你有跟告訴人說有興建工廠這件事，當時告訴人反應如何？）告訴人跟我講說沒有關係。在興建工廠時他並沒有阻止」等語明確（前述臺灣桃園地方法院刑事卷宗第61頁至第63頁），又訴外人即許育鳴建築師事務所職員曾洪富亦於刑案審理時證稱「（問：當時是由誰申請建築執照？）由我們事務所向縣政府提出申請。相關之資料如土地使用同意書是由『地主提供』」、「（問：當初是否拿此份同意書去申請？）是的」、「（問：土地使用同意書是誰交給你？）是告訴人和證人徐（浩芳）交給我」各情（前揭刑案卷宗第64頁至第65頁），核2人所述情節相互吻合，自足採信。則揆諸被告出具前揭土地使用同意書之目的，當係作為供原告在系爭土地上申請建築執照並興建建物（廠房）使用，否則於原告持上開土地使用同意書，獲桃園縣政府於89年5月29日核發（89）桃縣工建執照字第會觀1045號之建造執照，並於其上興建廠房完成，並於90年5月28日進而取得桃園縣政府工務局核發（90）桃縣工建收字第04952號、桃縣工建使字第觀0842號之使用執照（前揭執照，參前揭臺灣桃園地方法院刑事卷宗第14頁至第16頁），其間徐浩芳曾經告知被告原告甫在興建廠房當時，既曾告知被告，且被告亦明知原告購買上開土地係為興建廠房使用，衡諸常情，被告如未應允原告興建廠房，自不可能聽聞徐浩芳之言語，迭歷多時而竟均置之不理，是以被告否認同意原告於系爭土地上興建前述廠房，並謂原告此舉係屬違約云云，並無足取，自不待言。
⒉其次，被告雖又辯稱原告為增購系爭土地費時6個月，除增
訂協議文件變更買賣之土地標的外，並以5,400,000元之價格增購農地600坪，連同原購土地之價格，系爭契約之金額共計為34,260,000元，然原告除支付上述訂約款4,150,000元及繳納增值稅2,020,500元外，並未依約支付其他款項，故原告所為即屬違約云云。然而原告固於90年1月20日以每坪9,000元（總價金5,400,000元），向被告購買坐落桃園縣○○鄉○○段1479、1480、1475、1476號等4筆土地，並於90年7月27日完成登記，但原告已各在91年1月20日給付300,000元、90年9月5日給付600,000元、90年9月14日給付600,000元、90年9月5日給付600,000元予被告等情，有不動產買賣契約書、協議書、同意書、支票、收據、統一發票、估價單等件可佐（本院卷第34頁至第39頁、第67頁至第73頁、第127頁至第130頁），況且訴外人徐浩芳復於前揭刑事案件審理時到場證稱「（當初有講說他們要先拿現金出來塗銷二、
三、四胎？）‧‧‧到了十二月月底買的人（按即原告）要求變更買賣標的物，協議書有約定如果要變更的話要另外購買一筆農地」、「（問：是否是此份協議書？）對，這是後面補簽的一份協議書。因為此份協議書，農地買賣當時之價金是五百四十萬」、「（問：被告有無付清買賣價金？）『他們有付價金』，但是多少錢我忘記了」等語（前揭臺灣桃園地方法院刑事卷宗第60頁至第61頁），足證被告當已依約付清前揭4筆農地買賣價金無疑，是以被告於事後辯稱並未收到前揭原告增購之標的物價金，並指摘原告有違約情事云云，顯無足取。
⒊查本件被告對於所辯原告存在違約事由既均未能舉證證明，
是則被告徒以原告亦有違反系爭契約內容，因此應對原告負賠償云云，即屬無稽，難以採信。
㈢原告請求之違約金12,350,720元之數額過高，應予酌減為7,
410,432元；又其併請求被告給付法定遲延利息之部分，則無理由。
⒈按被告既有上述違約情事，則原告依系爭契約第15條、第19
條等約定請求被告賠償違約金乙節固無不合。然查，當事人約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金之約定是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高而此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年度臺上字第807號、79年台上字第1612號判例參照）。茲本件依前述系爭契約第19條之約定內容，既係約定於「乙方不賣或違約時，所收價款應加壹倍於違約日起七天內返還甲方為違約賠償金」，堪信兩造前揭違約金約款其性質自屬因不履行而生損害之賠償總額。然被告固有前揭違約事由，致依前述約定意旨，應賠償原告所已支付價款6,175,360元（即第一期款項4,150,000元與代被告繳納土地增值稅2, 025,360元之第二期款總和）之「加壹倍」之違約金；惟依前揭民法第252條規定、最高法院判例意旨，法院仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為認定所約定之違約金是否過高。查本件被告固有前揭違約情事，然其後伊亦因此導致彼之債權人新竹國際商業銀行認有違反該銀行與被告間之約定，而聲請執行法院拍賣系爭土地，並致被告喪失系爭土地所有權等情節，有前揭臺灣桃園地方法院公告、強制執行金額計算書分配表、土地登記謄本、新竹國際商銀第一順位抵押權債權金額明細表、桃園縣中壢地政事務所來函、前揭地政事務所異動索引等附卷足佐（本院卷第46頁、第61頁、第63頁至第65頁、第79頁至第92頁），是被告違約責任固非輕微，然其因此所受損害亦頗嚴重，且斟酌社會經濟環境、及原告並未積極舉證其所受之積極損害，本院認以原告所受損害應包括已經給付之價金暨其數額之20％，即合計為7,410,432元【計算式：6,175,360元＋（6,175,360元×20％）＝7,410,432元）】為本件之違約金，方為相當，逾越上開金額尚嫌過高，應予酌減。
⒉再者，本件原告雖併請求被告應給付自起訴狀繕本送達之翌
日（即94年7月26日，送達證書參本院卷第20頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息云云。按原告前開陳述，無非依據民法第233條第1項之規定而來。惟依民法第233條第1項及第3項規定比照觀之，所謂法定遲延利息為法律所擬制債權人所受最低損害賠償額之預定，故債權人除得請求給付法定遲延利息外，如受有其他損害，並得請求賠償。然本件原告請求之違約金係如同民法第250條第2項前段所定因被告遲延不履行所生應賠償原告損害賠償之支付總額有如前述，原告如本此請求被告給付違約金者，縱受有其他損害，亦不得再請求賠償，換言之，兩造既依系爭契約前述第19條預定其賠償數額之計算依據，則原告於請求違約金給付之同時自不得同時合併請求被告給付法定遲延利息之損害賠償，乃無疑問（最高法院62年度台上字第1394號判例參考）。是以本件原告於請求被告給付前述性質上屬損害賠償預定額違約金之同時，合併請求被告於給付違約金之同時併自
94 年7月26日起算之法定遲延利息，其就法定遲延利息部分之請求，即無理由，應予駁回。
五、從而，原告本於系爭契約第15條、第19條等契約之法律關係，請求被告給付7,410,432元，為有理由，應予准許，至其逾此範圍之請求，即無依據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核就其勝訴部分並無不合，應予准許，至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應該駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論駁，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 8 月 2 日
民事第二庭法 官 蕭胤瑮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 8 月 2 日
書記官 黃慧怡