臺灣臺北地方法院民事判決 94年度重訴字第935號原 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 林秀蓉律師被 告 丁○○代 理 人 戊○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國95年2月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段568、569地號如附圖所示甲1、甲2、甲3部分面積共一０三平方公尺之建物即門牌號碼台北市○○區○○街○○號房屋遷出，並返還原告；並應將坐落台北市○○區○○段五小段568地號土地上如附圖Ａ部分面積十平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告。
被告應給付原告甲○○新台幣壹佰萬元，及自民國90年9月9日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付部分，於原告以新台幣陸佰伍拾肆萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹仟玖佰陸拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項所命給付部分，於原告甲○○以新台幣參拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰萬元為原告甲○○預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段5小段568 地號（下稱568地號）及坐落台北市○○區○○段5小段569 地號（下稱569地號）土地，暨其上建物即門牌號碼台北市○○區○○街○○號（下稱95號房屋，附圖所示甲1甲2甲3部分，面積共103平方公尺），為原告分別共有，應有部分各為二分之一，現為被告占有使用。被告使用系爭95號房屋及坐落土地，雖係因原告乙○○之父、原告甲○○之祖父高義興將上開568、569地號土地及其上建物95號房屋，與被告之父鄭高友所有門牌號碼台北市○○區○○街○○號房屋（下稱68號房屋）及其坐落基地即台北市○○區○○段○○○○號（下稱461地號）土地（51.74平方公尺）交換使用，但原告於94年1月13日已以收回自住為由終止上開交換契約，原告自得依民法第767條規定請求被告將上開95號房屋騰空返還原告。
又被告占用原告所有568地號如附圖A部分土地建造房屋，該建物自屬無權占用原告土地，原告依民法第767條規定自得請求被告將如附圖A土地上之建物拆除，將該部分土地返還原告。又被告無正當權源即占用系爭95號房屋及如附圖甲1、甲2、甲3及A部分土地，致原告受有不能使用上開房地之損害，被告應依民法第179條規定返還原告相當於租金之不當得利。上開568地號土地面積為25平方公尺，93年1月之申報地價為每平方公尺54,144元，569地號土地面積為88平方公尺，93 年1月當期申報地價為每平方公尺54,144元，以申報地價百分之十計算，被告應按月給付原告相當於租金之不當得利各24,697元。至被告抗辯原告占用其所有68 號房屋及坐落基地461地號土地部分，原告於91年3月即已搬離。又被告於83年2月5日向原告甲○○借款1,000,000元，並於90年8月1日表示願意返還，惟經原告催討仍未清償，被告自應依約清償上開1,000.000元，並自原告甲○○將匯款帳號告知被告之日即90年8月8日起負給付遲延責任等情，爰依民法第767條及第179條規定，聲明求為：判命被告應自坐落568、569地號土地上如附圖所示甲1、甲2、甲3部分面積共103平方公尺土地上之建物即門牌號碼95號房屋遷讓並返還原告，並將坐落系爭568地號土地上如附圖所示A部分面積十平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還原告；並自原告起訴狀繕本送達被告翌日起至遷讓返還上開房地之日止，按月給付原告乙○○及甲○○各24,697元；被告並應給付原告甲○○1,000,000元，及自90年8月8日起至清償日止，按週年利率5%計付法定遲延利息之判決。
被告則以：被告雖有占用系爭95號房屋及其坐落568、569地號土地，但此係因原告乙○○之父高義興請求被告之父鄭高友將所有坐落台北市○○區○○段五小段461地號（下稱461地號）土地上面積58.97平方公尺處興建磚造房屋即門牌號碼台北市○○區○○街○○○號房屋（義興樓食堂，下稱121號房屋），高義興復另借用鄭高友所有68號房屋及坐落基地。惟原告迄今仍使用系爭121房屋坐落之461地號土地，且未歸還系爭68號房屋及坐落基地461地號土地，被告當無歸還上開95號房屋及其坐落基地568、569地號土地之義務。故被告占用系爭95號房屋及坐落基地568、569地號土地並非無權占有。又縱認被告應負無權占有人不當得利返還義務，然原告占用系爭68房屋及其坐落基地461地號土地，暨系爭121號房屋所坐落之461地號土地，亦應依原告主張上開相當於租金不當得利之計算方式給付被告，而給付期間應自原告收受被告之抵銷訴狀起前五年計算相當於租金之不當得利。以93年度當期申報地價每平方公尺61,720元及68號房屋94年1月之課稅現值33,000元計算，原告每月應給付被告相當於租金之不當得利計71,767元，得與被告所負對原告之上開不當得利債務為抵銷後，原告每月尚應給付被告22,726元，被告當毋庸給付原告相當於租金之不當得利。至原告請求被告返還1,000,000元部分，兩造已約定就交換房地達成協議簽立協議書後，被告始有返還義務。然兩造迄未就交還房地達成協議，被告當無返還義務等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
二、查原告分別共有系爭568、569地號土地，暨其上建物即系爭房屋95號如附圖甲1所示部分，應有部分各為二分之一。系爭95號房屋如附圖甲1部分及坐落基地568、569地號土地於
31、32年間，由原告乙○○之父親即原告甲○○之祖父高義興，交給被告之父親鄭高友使用。如附圖所示A土地上坐落之建物所有權為被告所有。原告於94年1月30日以收回自住為由請求被告交還系爭95號房屋及坐落基地568、569地號土地。鄭高友於31、32年間將68號房屋及其坐落基地461地號土地交由高義興使用，嗣原告基於繼承法律關係取得68號房屋及坐落基地461地號土地之全部使用權。被告之父親鄭高友於85年2月17日以收回自住為由發函通知原告應交還占用之系爭68房屋及其坐落基地461地號土地。原告因繼承法律關係取得系爭95號房屋及坐落基地568、569 地號土地之全部使用權。系爭121號房屋為原告所有，並坐落被告所有之461地號土地，原告在461地號土地上於38年間設有地上權（權利範圍為121.94平方公尺），嗣依判決塗銷部分地上權登記（權利範圍僅餘58.97平方公尺）。被告於83年2月5日向原告甲○○借款1,000,000元之事實，有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本、照片、借據、本院89年度訴字第4242號判決書、存證信函、送達郵件回執、讓與契約書、被告起訴狀、民事判決確定證明書、台北市古亭地政事務所93年1月13日函及戶籍謄本等件在卷可查（見本院卷第6頁至第12頁、第14頁至第16頁、第65頁至第73頁、第57頁至第58頁、第60 頁、第118頁至第120頁、第156頁至第157頁、第162頁至第163頁、第173頁、第176頁、第281頁至第286頁、第287頁至第288頁），為兩造所不爭，並經本院現場勘驗及囑託台北市古亭地政事務所派員測量明確，製有複丈成果圖及勘驗筆錄各乙份在卷可憑（見本院卷第92頁及第99頁），並與證人即高義興、鄭高友之友人丙○○到場證述相符（見本院卷第81頁至第82頁），堪信為真實。至原告主張被告應返還系爭95號房屋及坐落基地568、569地號土地，暨返還系爭借款1,000,000元，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。
經查：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪之所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文。次按出租人非因收回自住或重新建築時，不得收回房屋，土地法第100條定有明文。再按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用他方換來之土地，亦即使用他人土地付有相當之對價，其性質屬於互為租賃關係（最高法院82年度台上字第1357號判決要旨及最高法院70年度台上字第929號判決要旨參照）。查原告主張原告乙○○之父親、原告甲○○之祖父高義興將其所有之系爭95號房屋及其坐落基地568及569地號土地，與被告父親鄭高友所有之68號房屋及其坐落基地461地號土地交換使用。被告則抗辯系爭95號房屋及其坐落基地568、569地號土地，係高義興與鄭高友所有121號房屋及其坐落基地461號土地交換使用等語。惟無論交換使用之標的物為何，依上開說明，其法律關係之性質均屬租賃契約。原告及被告復分別繼承高義興與鄭高友間就系爭95號房屋如附圖所示甲1部分及其坐落基地568、569地號土地之租賃關係，亦如前述，原告復於94年1月30日以收回自住為由通知被告終止上開交換使用契約，被告對原告於有收回自住之事由，不為爭執。依上開說明，兩造間就系爭95號房屋如附圖甲1部分及其坐落基地568、569地號土地間之交換使用法律關係，即生終止效力。原告復為系爭95號房屋及其坐落基地568、569土地之所有權人，自得依民法第767條規定行使所有權人之權利。原告主張被告應返還其所占用坐落如附圖甲１部分上之建物即系爭95號房屋及其坐落基地568及569地號土地，自屬可取。
（二）次按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。準此，動產附合於不動產後，如已成為不動產之重要成分，即生附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且未成為另一獨立之定著物。如經分離，則其經濟價值及使用效能即生影響，且此種結合具有固定性、繼續性（最高法院87年度台上字第722號判決要旨及最高法院86年度台上字第723號判決要旨參照）。查如附圖甲2及甲3所示建物部分，與甲1所示建物部分均相連接，業據兩造陳述在卷（見本院卷第248頁），可見甲2與甲3所示建物，與甲1所示建物間具有密不可分之整體關係，非經毀損或變更其物之性質不能分離，依社會經濟觀念上判斷應認如附圖甲2及甲3所示建物部分不具備獨立性。則縱如被告所述，系爭甲2及甲3所示建物為被告所建造，並非高義興所交付使用，然依民法第811條規定甲2及甲3所示建物亦附合於甲1所示建物由原告取得所有權。而原告於94年1月30日即終止上開交換使用契約，已如前述，被告即無權再使用如附圖甲2及甲3所示建物。原告主張被告應自坐落如附圖甲2及甲3上之建物遷出並返還原告，自屬可取。又系爭568地號土地為原告所有，被告所有如附圖所示A部分建物占用系爭568 地號土地，而系爭568地號土地之交換使用契約已經原告終止，已如前述，原告主張被告應將坐落如附圖A部分上之建物拆除，將該部分土地返還原告，自屬可取。
（三）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。原告於94年1月30日為上開終止後，被告即無權繼續占有如附圖甲1、甲2及甲3建物暨其坐落基地568、569地號土地。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查本件原告起訴狀繕本係於94年7月28日送達被告，有送達證書在卷可查（見本院卷第21頁）。原告共有系爭95號房屋及坐落基地568、569地號，各有應有部分二分之一，被告自應依該二分之一比例給付原告自起訴狀繕本送達翌日即94年7月29 日起至被告遷讓返還上開房屋土地之日止相當於租金之不當得利。而按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」。再基地租用之租金，依土地法第105條規定，亦準用上開第97條第1項規定。所謂土地價額，係指法定地價；所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。所謂建築物價額，係指依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額（土地法施行法第25條及土地法第148條規定參照）。
（四）經查系爭95號房屋及其坐落基地568、569地號係位在市集處，白天為傳統市集，晚上則為景美夜市，有照片四張附卷可查（見本院卷第115頁至第116頁），故系爭95號房屋係坐落在人口稠密處，堪認被告所占用者為土地法第97條第1項規定之城市地方土地。再被告其占用系爭95號房屋並未因有特別之經營管理及場內秩序與衛生之維持而帶來特殊利益，為兩造所不爭，故其租金額仍應受土地法第97條第1項規定最高租金額之限制（最高法院91年度台簡上字第19號判決要旨參照）。次查被告所占用如附圖甲1、甲2及甲3部分所坐落之569地號土地93年1月之申報地價為每平方公尺54,144元、568 地號土地93年1月之申報地價為每平方公尺43,120元，有土地登記第二類謄本附卷可查（見本院卷第6頁及第7頁）；再系爭95號房屋之建築物價額，兩造均不爭執依94年1月之課稅現值計算。系爭95號房屋94年1月之課稅現值為84,600元，有房屋現值證明書在卷可查（見本院卷第13頁）。再審酌：系爭95號及坐落基地係位在景美夜市內，市況繁榮，已如前述，且被告使用系爭95號房地經營皮包、皮件及服飾販售生意，及開設家庭理髮業，業經本院履勘現場製有勘驗測量筆錄附卷可查（見本院卷第92頁至第93頁）；又系爭95號房屋鄰近捷運新店線景美捷運站，位在車前路、景美街、景後街、羅斯福路、北新路等重要交通道路之間，附近大型醫療院所包括耕莘醫院及萬芳醫院，並有漢神百貨公司可供購物，及有景美國小、景美國中、世新大學、滬江高中等多所學校及景美河濱公園可供進行休閒活動，有交通地圖乙份在卷可參（見本院卷第114頁），故系爭95號房屋之生活、交通、休閒及文教機能均為良好，被告復以之為營業行為。又系爭568及569地號土地每平方公尺公告現值分別為144,000元及181,136元，有土地登記第二類謄本在卷可按（見本院卷第6頁至第7頁），故系爭568及第569地號土地之價值不低。本院審酌系爭土地坐落之位置、工商業繁榮之程度，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，併依土地法第97條規定，認為應按年息百分之八計算上開相當於租金之不當得利，應為允當。依此計算，被告應自94年7月29日起按月計付原告相當於租金之不當得利計39,515元{[95號房屋課稅現值84,600+（甲1面積50平方公尺+甲2面積38平方公尺）×每平方公尺申報地價54,144+（甲3面積15平方公尺+A部分面積10平方公尺）×每平方公尺申報地價43,120]×不當得利比例8%×1/一年之月份數12＝39515.14，小數點以下四捨五入}。則自94年7月29日起至本件言詞辯論終止日95年2月13日（見本院卷第316頁至第317頁之言詞辯論筆錄）止，被告應給付原告相當於租金之不當得利計258,165元[每月租金39,515×月份(6+16/30)=258,164.6，小數點以下四捨五入]。被告雖抗辯系爭95號房屋之課稅現值僅42,300元並非84,600元云云。惟查原告乙○○之房屋現值證明書上記載之房屋現值雖為「42300」（見本院卷第13頁），惟該42,300元是針對持分額二分之一而言，此在上開房屋現值證明書已記載明確，則系爭95號房屋全部之課稅現值應為84,600元（42300÷1/2=84600)。被告此部分抗辯，自不可取。
（五）再查，被告之父親鄭高友於31、32年間將系爭68號房屋及其坐落基地461地號土地交給原告使用，為兩造所不爭，惟被告父親鄭高友於85年2月17日以收回自住為由請求原告返還上開68號及其坐落基地461地號土地。鄭高友上開終止已使原告不能繼續占有使用68號房屋及其坐落基地461地號土地，為原告所不爭（見本院卷第82頁），並有存證信函附卷可查（見本院卷第121頁），故原告自85年2月18日起即屬無權占用系爭68號房屋及其坐落基地461地號土地。惟本院於94年10月13日履勘系爭68號房屋現場時，該房屋已無任何鐵捲門之裝設，該鐵捲門係置放在地上，且滿地佈滿灰塵，已無使用狀況，有勘驗筆錄及照片數張附卷可參（見本院卷第93頁及第122頁），應認系爭68號房屋已處於任何人均得任意進出，原告已未在占用系爭
68 號房屋。則原告無權占用系爭68號房屋及基地461地號土地之期間應自85年2月18日起至94年10月12日止。再系爭68號房屋之坐落地點與系爭95房號位置相近，均位在景美夜市內，有勘驗筆錄及地籍圖各乙份附卷可參（見本院卷第93頁及第50頁），故系爭68號房屋係坐落在城市地方，且68號房屋之生活、交通等機能與系爭95號房屋相同。
又系爭68號房屋坐落之基地461地號土地之每平方公尺公告現值為191,597元，有土地登記謄本附卷可參（見本院卷第51頁）。本院審酌系爭土地坐落之位置、工商業繁榮之程度，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，併依土地法第97條規定，認為應按年息百分之八計算原告應付之相當於租金之不當得利，應為允當。再查被告所占用系爭68號房屋之面積為51.74平方公尺，有建物登記謄本附卷可參（見本院卷第54頁），且其所占用之461地號土地93年1月之申報地價為每平方公尺61,720元，有土地登記謄本附卷可參（見本院卷第51頁），且兩造就系爭68號之房屋價格以94年1月之房屋課稅現值計算，亦不爭執，而68號房屋94年1月之課稅現值為33,000元計算，有房屋現值證明書附卷可參（見本院卷第61頁）。被告復抗辯以其94年9月12日抵銷訴狀繕本送達原告之翌日起前五年即89年9月13日起至返還系爭68號房屋之日止原告應負之相當於租金之不當得利，與被告上開應負之相當於租金之不當得利相抵銷。而僅計算原告自93年9月13日起至94年
10 月12日止應給付被告相當於租金之不當得利已達279,621 元[(461地號土地申報地價61,720×占用面積
51.74+課稅現值33000)×計息比例8%×1/每年月份12×占用月份13=279,620.7，元以下四捨五入]。
（六）再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條定有明文。查被告應給付原告自94年7月29日起至本件言詞辯論終止日95年2月13日止相當於租金之不當得利計258,165元；原告自93年9月13日起至94年10月12日止應給付被告相當於租金之不當得利計279,621元。經抵銷後被告毋庸再給付原告相當於租金之不當得利。原告主張被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭95號房地之日止，按月給付原告24,697元，即無可取。至原告請求被告給付自言詞辯論期日終結後即95年2月14日起至被告遷讓返還系爭95號房屋及坐落基地568、569地號土地之日止，按月給付原告24,697元部分。又按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。惟原告對被告至言詞辯論終結日止相當於租金之不當得利均經抵銷完畢，且被告對原告上開相當於租金之不當得利尚有89年9月13日起至93年9月12日止部分尚未抵銷，自難認原告有預為請求之必要，原告上開主張，洵不足取。又僅以被告就系爭68號房屋及其坐落基地461地號土地對原告取得之不當得利債權，已足以抵銷原告對被告上開相當於租金之不當得利，則被告抗辯原告應返還其占用121號房屋所坐落之461地號土地之租金並以之與其應給付原告之上開相當於租金之不當得利抵銷部分，即無審酌之必要。
（七）原告雖主張其於91年3月即已自系爭68號房屋遷讓云云，惟為被告否認，應由原告就此事實負舉證責任。然原告所提出之台北市稅捐稽徵處89年3月29日北市稽文山統字第890645號函（見本院卷第278頁），僅能認定原在68號房屋經營之榮慶橡膠鞋行申請自89年3月29日起至90年3月28日止暫停營業，但不能認定原告已經失去其對68號房屋之事實上管領力。原告此部分主張，仍無可取。被告雖抗辯原告迄今仍占用系爭68號房屋及其坐落基地461號土地云云。惟查，觀之卷附94年10月13日之照片，雖顯示系爭68號房屋內尚有停放機車及置放雜物（見本院卷第127頁），然系爭68號房屋已無鐵捲門之設置，任何人均得任意進出，已如前述，被告不能證明上開照片中停放之機車及置放之雜物為原告所有，自不能以系爭68號房屋尚有停放機車及存放雜物，即可認定原告仍占用系爭68號房屋。又系爭68號房屋於94年10月之後雖仍有繼續用電之狀況（見本院卷第257頁之臺灣電力股份有限公司台北南區營業處94年12月30日D北南字第09412004351號函），惟以此僅能認定有使用系爭68號房屋電力系統之狀況。惟如前述，系爭68號房屋於94年10月13日以後即已處於任何人均得任意進出狀況，自不能認定該電力為原告所使用。被告此部分抗辯，自不可取。
（八）再查被告於83年2月5日向原告甲○○借款1,000,000元，並約定於「協議書公證完成手續後即無息還清」，有借據乙份附卷可參（見本院卷第14頁），故被告依約應於協議書公證完成手續後返還上開1,000,000元。惟被告於90年8月1日發存證信函與原告甲○○表示：「不過本人願意歸還所借新台幣壹佰萬元」，有存證信函乙份在卷可參（見本院卷第15頁），故被告已拋棄其期限利益。惟被告返還原告上開1,000,000元借款之期限並未確定，依民法第229條第2項及第478條規定暨最高法院73台抗字第413號判例意旨，被告應經原告為催告之意思表示一個月後，如未返還，始負遲延責任。原告於90年8月8日業已催告被告，有存證信函附卷可參（見本院卷第16頁），則被告應自90年9月9日起始負遲延責任。原告主張被告應返還1,000,000元，及自90年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬可取。逾此部分主張，即無可取。
三、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告應自坐落568、569地號附圖所示甲1、甲2、甲3土地上之建物即系爭95號房屋遷出並返還原告，及應將坐落568地號土地如附圖A部分所示建物拆除，將該部分土地返還原告；被告應給付原告甲○○1,000,000元及自90年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。至原告其餘之請求，即屬無據，不應准許。
四、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 3 月 7 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
法 官 黃書苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 3 月 7 日
書記官 趙郁涵