臺灣臺北地方法院民事判決 95年度消字第4號原 告 丁○○訴訟代理人 范晉魁律師被 告 庚○○訴訟代理人 李嘉典律師
陳鴻興律師被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○
甲○○戊○○上列當事人間損害賠償事件，本院於民國95年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告起訴時之聲明為：㈠先位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：被告應連帶給付原告525萬元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年利率5%計算之利息。嗣於95年5月25日訴訟中具狀變更訴之聲明為㈠先位聲明：被告等應連帶給付原告2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；㈡備位聲明：⒈被告庚○○應給付原告2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；⒉被告太平洋房屋仲介股份有限公司應給付原告2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。⒊前二項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任。核其變更係基於同一基礎事實所為應受判決事項之擴張，依首揭規定，應予准許。又原告於95年5月25日具狀載明其先位聲明部分對被告庚○○之請求權依據為民法第184條第1項、第259條第1、2款、第359條、買賣契約第9條第1項、第4項，對被告太平洋房屋仲介股份有限公司之請求權依據為民法第184條第2項、第227條、第544條、消費者保護法第7條第1、3項，至於請求被告庚○○及太平洋房屋仲介股份有限公司連帶之依據為民法第185條及消費者保護法第7條第3項，嗣於本院95年11月14日審理時當庭減縮先位聲明之請求權依據為民法第184條、第185條，核其訴之變更僅係訴訟標的即請求權基礎之減縮，尚無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依首揭規定，應予准許，合先敘明。
二、原告之主張：㈠原告起訴主張：伊於民國（下同）93年10月27日經由被告太
平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）經紀員張純正之媒介，向被告庚○○購買坐落台北市○○街○○巷○弄○號7樓房屋及其坐落之基地持分（下稱系爭房地），約定買賣價金為新台幣（下同）1,050萬元，原告於93年12月13日付清全部價金，被告庚○○並將系爭房地交付原告，至買賣交易完成前，被告等均未曾告知原告系爭房地有任何瑕疪。迨交屋後伊經大樓管理員告知，系爭房地下方將有捷運穿越，並將於93年12月20日開始辦理補償金發放登記，原告始與訴外人即被告庚○○之父己○○聯繫，詎訴外人己○○竟表示其將前往領取該補償金，原告乃向台北市政府捷運工程局（下稱台北市捷運局）洽詢，惟台北市捷運局均置之不理，原告不得已始於同年月21日與被告庚○○協議，由被告庚○○領取該補償金，扣下10萬元後之餘額交給原告。原告另於94年5月間由鄰人告知被告庚○○家中之傭人於74年底、75年初自上開房屋跳樓自殺身亡，狀甚恐怖，而是否曾發生過兇殺案或自殺致死案係房地產標的狀況之重要事項，原屬不動產買賣之重要瑕疵，其後原告與被告等連絡，希冀渠等出面解決，惟被告等均不為適當處理。蓋系爭房地下方將有捷運穿越及曾於74年12月間發生有人跳樓身亡之事件，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，均屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因考量房屋結構或心生畏怖而無購買意願，而影響系爭房地之交易價值甚鉅，係屬交易上之重大瑕疵。被告庚○○明知系爭房地為兇宅且地下將有捷運穿越，竟故意不告知前述物之瑕疵，顯係詐欺原告，原告爰依民法第359條之規定以本訴狀送達兼作為解除原告與被告庚○○間前述買賣契約之意思表示，被告庚○○自應償還原告回返還原告所支付之價金，並賠償原告因該買賣契約所支付之仲介費、契稅、房屋稅、地價稅、修繕費、搬家費等（下稱各項雜費）共1,610, 680元，及依系爭不動產買賣契約書第9條第4項約定之訴訟律師費用共5萬元整，共12,160,640元。
被告太平洋公司所屬經紀員張純正仲介系爭房地時，非但隱匿捷連將通過系爭房地下方之事實，且系爭房地過戶前未將不動產重要事項說明書交付予原告，交付時又為非兇宅之不實記載，被告太平洋公司當已違反不動產經紀業管理條例第
23 條、第24條規定，應依民法第184條第2項之規定對原告負損害賠償之責。又原告委託被告太平洋公司仲介房屋買賣，二者間成立民法第528條之委任契約，則依民法第535條之規定，其經紀員即應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說，況被告太平洋公司為專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於系爭房地是否為兇宅或捷運是否將自系爭房地下方通過，在負有善良管理人注意義務下，自難諉為不知，詎其經紀員竟違背其應盡之善良管理人義務，且未履行其應盡之給付義務，未將系爭房屋之不動產說明書交付原告，亦未對原告進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵，使原告於不知情之狀況下，花費畢生積蓄出資購買系爭房地，被告太平洋公司已違反民法第535條之規定，原告得依民法第544條之規定向太平洋公司求償。又被告太平洋公司因其所屬經紀人隱匿捷捷運將通過系爭房地下方，且系爭房地為兇宅之事實，即為委任契約之不完全給付，致原告受有損害，自須依民法第227條之規定，對原告所受之損害負賠償之責。為此爰依民法第184條第1項、第2項、第185條之規定，求為判決如先位聲明所示，或對被告庚○○部分依民法第184條第1項、第259條第1、2款、第359條、買賣契約第9條第1項、第4項，對被告太平洋公司之請求權依據為民法第184條第2項、第227條、第544條、消費者保護法第7條第1、3項，求為判決如備位聲明所示等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行；㈡備位聲明：⒈被告庚○○應給付原告2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；⒉被告太平洋公司應給付原告2,105萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；⒊前二項被告中任一項被告已為給付，他項被告於該給付範圍內同免責任；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告及原告之夫曾與被告庚○○之父進行協商，被告之父明
知系爭房地為兇宅，且兇宅為影響房屋買賣價金高低之重要資訊，非但於房屋買賣交易之習慣上有告知之義務，亦為契約中不動產重要事項說明書所列應由被告負告知義務之事，詎被告庚○○竟於說明書中勾選系爭房地為「非兇宅」，顯係故意消極隱匿、掩飾事實，而詐欺原告使之陷於錯誤。
⒉原告先前居住地點雖離系爭房地不遠，而知捷運將自附近通
過，但兩造簽訂買賣契約之時，原告不知系爭房地之地號，又如何能查知捷運是否通過系爭房地下方？且捷運雖於金華街進行灌漿作業，惟灌漿作業只係地下工程之最前期作業，亦非於系爭房地上作業，原告非工程人員或專業人士，豈有能力自灌漿作業判斷捷運會否通過系爭房地，亦即原告自始無法知悉捷運會否通過系爭房地下方，而捷運通過系爭房地下方係為影響房地價值之重大訊息，被告庚○○及其父曾參與捷運工程公聽會，對捷運將通過系爭房地下方知之甚詳，自負有告知之義務，被告庚○○豈可反推原告應知該重大訊息而諉責？又被告庚○○係故意不告知原告捷運通過系爭房地下方之瑕疪，則依民法第365條第2項之規定，自無適用365條第1項6個月期間之餘地。
⒊系爭買賣契約既約定買賣系爭房地，又有標的物現況說明書
，則被告庚○○自應依標的物現況說明書之內容給付買賣標的，惟被告庚○○於標的物現況說明書第8項虛偽指稱系爭房地非兇宅，且亦無法交付非兇宅之系爭房地予原告，自係已為給付不能。被告庚○○既已無法依約給付非兇宅之系爭房地予原告，原告又已解除系爭買賣契約，自已該當系爭買賣契約第9條第1項、第4項之構成要件，而得向原告庚○○請求加倍返還買賣價金及律師費用。
三、被告之抗辯：㈠被告庚○○部分：
⒈原告主張其於94年5月間，由鄰人告知74年底75年初系爭房
屋所屬大樓曾發生有人跳樓自殺身亡乙節，應屬傳聞證據，且被告或其代理人於出售系爭房屋時，根本不復記憶該大樓附近有何發生命案之情事，亦更無隱瞞之故意，蓋被告或其代理人，自74年起於系爭房屋居住迄至賣屋止，已居住將近20年，此一期間從未他遷、搬離或意欲賣屋，被告庚○○並未有何故意詐欺隱瞞之必要或意圖。況件原告主張94年5月間已知悉系爭房地發生非自然死亡事件，惟原告未依民法第356條規定立即履行通知義務，惟原告竟遲至95年2月21日提起本件訴訟時始主張系爭房地有上開瑕疵，依民法第356條規定，視為原告早於起訴前已承認其所受領之系爭房屋，原告自難仍執上開情事責令被告庚○○負瑕疵擔保之責。
⒉其次，系爭房屋坐落於門牌號碼為台北市○○街○○巷○弄○號
7樓，該建物立基之土地僅有極小部分於上開264-9地號土地上，絕大部分實際位於264-10地號土地上，是系爭房屋所屬持分雖及於上開264-9地號土地，然實際上系爭捷運絕非如原告所稱穿越系爭房屋正下方土地，是以原告主張捷運穿越上開264-9地號土地而有減少系爭房屋價值之瑕疵，自屬無稽。
⒊再者，被告與原告於簽訂系爭買賣合約前，均住於台北市○
○區○○里○○○○○街○○巷○弄○號7樓，一為杭州南路二段50號5樓，兩者間之直線距離莫約70公尺左右，近在咫尺之距離，且台北市捷運局曾於88年間說明會及公聽會，關於捷運穿越公告及補償事宜，台北市捷運局亦曾於92年9月3日公告，被告庚○○何來積極或消極隱匿上開情事？原告於買受系爭房屋前住居於中正區新營里，豈能空言否認知悉上情，逕而主張被告故意隱匿捷運穿越乙節，洵屬臨訟辯詞。且捷運工程是否通過系爭房屋基地下方，任何人均處於可得查閱了解之狀態，況系爭房屋於雙方簽訂系爭買賣契約時，前方道路早已存有大片捷運工程之施工圍籬，系爭房屋是否受捷運路線影響，原告自得向主管機關加以查明，原告既得知悉上情，且被告於託售時，亦曾特別告知擔任房屋仲介之太平洋公司銷售人員，系爭房屋將有捷運路線通過，因之原告主張被告故意不告知系爭房屋之瑕疵，而有詐欺之情事，顯屬無稽。此外，捷運通過系爭房屋之基地，非屬民法第354條規定之物之瑕疵，被告庚○○由台北市捷運局所領取之補償費，並非捷運工程造成系爭房地結構損害之賠償金，蓋系爭房地並未因該捷運工程而受有損害，上開補償金僅為捷運工程通過系爭房屋基地之使用對價，並不具無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵，原告主張捷運工程通過系爭房屋下方，致有損房屋結構，影響交易價值甚鉅云云等語，顯屬誤鑿。況原告知悉系爭房地下方有捷運穿越後，並未立即通知被告，反而於93年12月21日與被告簽訂協議書，領取上開捷運局所發放之補償金，原告既早與被告達成分配補償金之協議，顯已認為上開情事並不具物之瑕疵，縱其仍主張被告應負瑕疵之擔保責任，原告亦怠於通知，依民法第356條規定自應視為原告已承認其所受領之物無瑕疵。又原告如欲依民法第359條解除兩造間之買賣契約或請求減少價金，自應舉證證明系爭房屋具有瑕疵，且依民法第365條第1項規定於通知被告系爭房屋瑕疵後之六個月內行使上開解除權或請求權，惟原告於93年12月21日與被告簽訂之協議書，縱可視為原告業依民法第356規定通知被告本件系爭房屋具瑕疵，然原告並未於六個月內，向被告庚○○依法行使解除權或請求權，則本件原告遲至95年2月21日提起本件之訴並行使上開權利，顯違法制。
⒊原告主張捷運通過系爭房地下方或兇宅等情事，並非民法第
354條規定之瑕疵，亦非系爭買賣合約第5條約定被告負擔保責任之範圍，況上開約定所指加倍返還等語，應屬損害賠償額預定之性質，而非懲罰性質之違約金，被告庚○○既無違約，原告主張被告未依約履行，而解除本件買賣契約，並依本件買賣契約書第9條第1項、第4項請求被告加倍返還價金及律師律費，顯屬無據。
⒋並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告太平洋公司部分：
⒈原告係於93年10月24日簽立「不動產購買意願書」，然由於
調閱相關產權、地籍資料等需一定之時間，被告係於93年10月26日依不動產經紀業管理條例及內政部91年3月19日台內中地字第0910083123號函修訂對於「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定製作如原證2之不動產說明書，被告安排本件原告與被告庚○○於93年10月27日簽立系爭房地之不動產買賣契約書，可見雖價錢等等已然一致合意，惟為求謹慎，被告直至不動產說明書製作完成後，始安排雙方簽訂不動產買賣契約書，其時依臺北市政府捷運工程局北市捷權字第09531769000號函說明三可知，系爭房地之謄本上並未出現有任何異常，產權等至今亦無任何不妥。
⒉依鈞院函詢結果均未能證實系爭房屋確係兇屋，原告對此亦
無法舉證以實其說，街坊巷談，是否真有其事亦無從查證，原告均無舉證。
⒊依臺北市政府捷運工程局北市捷權字第09531769000號函說
明三可知，93年11月30日地政事務所始辦竣登記，開始顯示於謄本中，然後才知道補償的對象、補償的金額等。又依證人己○○之證詞及台北市捷運局之回函，可見被告庚○○受有通知係於93年11月30日以後，始知補償金與穿越情形等事宜，顯知被告庚○○於委託時及買賣過程中並未告知被告太平洋公司及原告捷運穿越等情事，亦無從告知，被告庚○○既未將開會有捷運穿越乙事告知被告太平洋公司，亦未見載於「標的物現況說明書」，而謄本之記載係遲至93年11月30日以後，此時系爭房地已簽約逾月，事後一經原告反應，由被告太平洋公司協調被告庚○○與原告領取台北市捷運局發放之路權使用費，雙方並已達成分配之協議，詎原告就此又提出爭執，實令人錯愕。
⒋依消費者保護法第7條之規定，僅身為企業經營者的被告適
用於消費者保護法，被告庚○○為一般自然人，並非為企業經營者，故以此作為被告等連帶賠償之請求權基礎，顯係誤用法律。另原告主張侵權行為損害賠償，惟被告並未為任何加害行為，而原告亦自93年12月13日入住迄今達年餘，正常使用、收益或可為處分行為，其所有權受何侵害？利益？依現今臺北縣市之經驗，捷運經過可提供方便的交通，而帶動房價上漲乃必然之經驗，原告有何利益受損？原告僅空言有兇宅，而又言捷運穿越將影響房價，但卻又無任何相關之舉證，實為不妥。
⒌本件系爭房地之所有權已依約過戶至原告名下並已然交付，
原告空言所交付者為兇宅，惟其卻無法證實，是本件並無房屋買賣契約所約定之違約情事，則原告依何主張解除契約，又何得加倍？如何返還？其空言主張2105萬元之賠償金額實無依據。另依系爭不動產買賣契約書第9條第1項之約定，因解除契約而加倍返還，則被告庚○○所受領之買賣對價部份或可因解除契約而返還，然被告太平洋公司未受領此部份，亦非該不動產買賣契約之當事人，自不得作為請求被告連帶賠償之依據。
⒍並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實㈠被告太平洋公司之經紀營業員蘇泓任及張純正確有分別仲介
原告與被告庚○○於93年10月27日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告庚○○購買台北市○○街○○巷○弄○號7樓房屋及其坐落之台北市○○區○○段1小段264、264-8、264-9、264-10地號土地之持分各99999分之853，約定買賣總價為10,500,0 00元（見本院卷第10至18頁之不動產買賣契約書)，原告已依約給付買賣價金，被告庚○○亦已於93年12月3日將上開房地辦理不動產所有權移轉登記予原告（見本院卷第115頁之土地登記謄本影本)。
㈡被告太平洋公司於93年10月26日製作不動產重要事項說明書
，其中有關標的物現況說明書中就「標的物之專有部分（含約定專用及增建部分）於賣方產權是否曾經發生兇殺或自殺致死（即凶宅）之情事」乙欄係記載為「否」，上開說明書並經原告與被告庚○○之代理人己○○於93年10月27日分別用印、簽名確認內容（見本院卷第28至35頁之不動產重要事項說明書及第19頁之標的物現況說明書）。
㈢原告與被告庚○○之代理人己○○、被告太平洋公司曾於93
年12月21日就台北市捷運局之捷運工程通過系爭房地而發放之補償費簽訂協議書，約定被告庚○○受領台北市捷運局所發放之補償費611,463元後，扣除100,000元，餘款511,463元須於領取補償費後之3日內交予原告（見本院卷第36頁之協議書），原告業已受領上開補償費。
五、兩造主要爭執事實：㈠系爭房屋於訂約前是否曾發生自殺致死之情事？㈡被告庚○○是否明知系爭房地下方有台北市捷運通過而故意
隱匿未告知原告，使原告陷於錯誤與之締約？㈢被告太平洋公司是否明知或可得而知系爭房地下方有台北市
捷運通過之事實，而故意或因過失未告知原告？㈣系爭房地下方是否因台北市捷運通過致減少價值，而造成原
告之損害或構成物之瑕疵？㈤原告是否怠於通知被告庚○○捷運通過系爭房地下方之事，
而視為承認其所受領之物？原告對被告庚○○行使契約解除權，是否已逾民法第365條第1項所定之除斥期間？被告庚○○是否有故意不告知瑕疵之情事？㈥原告得否以被告庚○○給付不能為由，而依買賣契約第9條1
項、第4項請求加倍返還價金及律師費用？㈦被告太平洋公司依消費者保護法第7條第1項、第3項規定或
依民法第544條規定是否應對原告負賠償之責？
六、本院之判斷：㈠系爭房屋於訂約前是否曾發生自殺致死之情事？⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求，此有最高法院17年上字第917號判例要旨可資參照。
⒉本件原告主張74年底、75年初曾發生被告庚○○家中所僱用
之傭人自系爭房屋跳樓身亡之事實，並聲請本院分別向台北市政府警察局大安分局及中正二分局函詢，經本院依聲請函詢結果，據台北市政府警察局大安分局函覆略以系爭房屋於74年底、75年初並無自殺或墜樓身亡報請相驗之相關紀錄，此有該局95年4月4日北市警安分刑字第09531030500號函附卷可按（附本院卷第81頁），而台北市政府警察局中正二分局亦函覆略謂所查時間已逾20年，該局已無資料可查，此有該局95年6月16日北市警中正二分刑字第09531363900號函附卷可參（附本院卷第146頁）。至原告另提出其於94年8月20日與被告庚○○之父己○○在太平洋公司協商之錄音帶譯文，並聲請傳喚證人己○○以為證明。查證人己○○於本院審理時證稱：「．．民國七十幾年保母在我們家32巷內死亡的事情，已經二十幾年，且並不是在家中死亡，其實我這件事情沒有跟仲介人員說，因我認為時間太久了，在簽約且交屋後，原告有問我保母死亡的事情，我有跟他解釋說門及鐵窗都是弄好的，不可能跳的出來，而且死亡的位置距離我的家有一段距離，且死亡當時衣衫完整，不像是跳樓後衣衫不整的情形，也沒有什麼血跡，不像是跳樓死亡的情形，是在被告太平洋房屋仲介股份有限公司店內說的，當時有蘇先生、乙○○、太平洋公司的店長、原告及他先生在場，原告說他聽了心裡毛毛的，但沒有提到解約或減少價金的情形。」等語（見本院卷第150頁），此外，由原告所呈之錄音帶譯文亦記載己○○於協商時係表示：「這個，那又不是從我們家裡、在我家發生，他是在路上往生去的，我不知道（她是在那裡跳）」等內容（見本院卷140頁），由上足徵，民國七十幾年間雖曾發生被告庚○○之受僱人死亡之情事，然尚無從證明該受僱人係自系爭房屋跳樓自殺身亡。此外，原告復未提出其他積極證據以實其說，從而原告主張系爭房屋曾發生自殺致死之情事而為標的物現況說明書所稱之「兇宅」等情，不足採信。
㈡被告庚○○是否明知系爭房地下方有台北市捷運通過而故意
隱匿未告知原告，使原告陷於錯誤與之締約？⒈原告主張台北市捷運有通過系爭房地下方之事實，經本院依
職權向台北市政府捷運局函查結果，據該局函覆略以：捷運系統信義線確有穿越台北市○○區○○段一小264－9地號土地，該地號係捷運路線穿越補償分割之子地號，其母地號為台北市○○區○○段一小段264地號土地，此有該局95年7月
6 日北市捷權字第09531769000號函一份附卷可按（附本院卷第171頁），而台北市○○區○○段一小段264-9地號土地係於93年8月18日分割自同地段264地號土地，亦有上開土地登記謄本影本在卷足憑（附本院卷第164頁），是以原告此部分之主張，應堪採信。
⒉按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就
其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，此有最高法院21年上字第2012號判例要旨可資參照，從而主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，本件原告主張被告庚○○明知系爭房地下方有台北市捷運通過而故意隱匿未告知原告，致使原告陷於錯誤與之締約，依上揭舉證責任之分配，自應由原告就被詐欺之事實負舉證之責。
⒊經查，本件買賣契約係由己○○代理被告庚○○與原告及被
告太平洋公司簽訂，是以己○○就本件買賣契約以被告庚○○名義對所為意思表示，依民法第103條第1項之規定，自應直接對被告庚○○發生效力，而證人己○○於本院證稱：「（關於捷運通過你們家附近等事，原告在買之前是否知悉？你有無跟原告說？）捷運通過的事情，90年、91年左右，捷運局有在我們家大樓貼公告，並說要開說明會，這件事我有跟蘇先生講，蘇先生認為只從旁邊通過應該沒有什麼關係，我沒有直接跟原告說，因為是委託仲介賣的。」等語（見本院卷第150頁），足見證人己○○於簽訂買賣契約前已將捷運通過系爭房地下方之事告知被告太平洋公司，並無消極隱匿而欲使原告陷於錯誤之故意。其次，按大眾捷運系統主管機關於確定捷運工程需穿越公、私有土地之上空或地下時，應將穿越部分使用之空間範圍，以適當之圖說公告之；前條第1項之公告，應以公告牌公告於穿越土地附近適當場所，並張貼於當地鄉（鎮、市、區）公所公告欄，其公告期間為30日，應登報周知公告之日期及地點。前條第1項空間範圍之圖說，主管機關應置於適當處所，免費供公眾查閱，大眾捷運系統工程使用土地上開空及地下處理及審核辦法第2條、第3條定有明文。經本院依職權向台北市政府捷運局函查結果，據該局函覆略以：捷運信義線（中正紀念堂站至東門站）地下穿越工程係於92年9月3日以府捷權字第09216937400號公告30日，並函請中正區及大安區公所轉知相關里辦公室通報週知，同時將公告及穿越圖張貼於中正紀念堂東側外牆（杭州南路2段與信義路1段口）、中正國中臨金華街圍牆及捷運中正紀念堂站3號出口等3處，並將公告刊登於當日報紙，以符合大眾捷運系統工程使用土地上開空及地下處理及審核辦法第2條及第3條之規定，此有上開函文一份附卷可按（見本院卷第173頁），是以捷運信義線通過系爭房地下方之事實，業經台北市捷運局於92年9月間即透過張貼公告及刊登報紙之方式公告週知，是以任何人均得透過新聞報紙之查詢或向台北市捷運局查詢而知悉上開情事，被告庚○○就上開公開之公共資訊實無從加以隱匿或掩飾，是以原告主張被告庚○○故意隱匿捷運通過系爭房地下方之情事，致使原告陷於錯誤與之締約等情，尚難採信。
㈢被告太平洋公司是否明知或可得而知系爭房地下方有台北市
捷運通過之事實，而故意或因過失未告知原告？⒈按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條定有明文。
⒉經查，本件被告太平洋公司為房屋仲介公司，為原告及被告
庚○○居間仲介系爭房地之買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向原告解說，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息。查證人即居間仲介系爭房地買賣之經紀人員蘇泓任雖證稱：己○○在簽立委託書時並未告知捷運通過他們家附近的共有土地等語（見本院卷第152 頁），惟證人己○○已於簽訂買賣契約前將捷運通過系爭房地下方之事告知蘇泓任等情，業經證人己○○證述如前，況捷運信義線通過系爭房地下方之事實，業經台北市捷運局於92年9月間透過張貼公告及刊登報紙之方式公告週知，亦如前述，則蘇泓任及張純正分別為被告太平洋公司之經紀人員，專門從事系爭房地坐落區域內不動產之仲介買賣，對於上開已於大眾媒體揭露之公開訊息，自難諉為不知，詎其竟違背其應盡之善良管理人義務，未對原告進行解說告知系爭房地下方有捷運通過，自應認有過失。
㈣系爭房地下方是否因台北市捷運通過致減少價值，而造成原
告之損害或構成物之瑕疵？⒈關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要
件，若無損害亦即無賠償之可言，此有最高法院19年上字第363號、48年台上字第680號判例要旨可資參照，而原告既主張被告庚○○、太平洋公司應負侵權行為損害賠償責任，則其應就受有實際損害一節負舉證之責。次按，物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任，此有最高法院94年度台上字第1112號民事判決要旨可資參照。本件原告既主張系爭房地有減少交易價值之瑕疵，而依民法第359條之規定主張解除契約，及依民法第227條之規定主張被告太平洋公司人應負不完全給付之債務不履行責任，則原告自應就系爭房地有減少價值之瑕疵的利己事實負舉證責任。
⒉經查，原告主張捷運通過系爭房地下方為影響房地價值之重
大訊息，並提出原證10之信義房屋仲介股份有限公司房屋現況說明書範本一份以為證明，惟依內政部於92年6月26日公告之不動產委託銷售契約書範本，並未將「捷運系統是否有穿越建物之預定計劃」列入作為不動產現況說明之項目，此有92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告之契約範本一份附卷可參，是以尚難僅憑原告提出其他房屋仲介業者之契約範本即據以認定捷運通過系爭房地有減少價值之情事。次查，經本院向台北市捷運局函詢結果：捷運新莊線穿越台北市○○區○○段一小段264-9地號土地部分係以潛盾工法施作，亦即係以背填灌漿及二次灌漿之工法施作而可達建物保護之目的，且目前捷運地下穿越金潮大廈（即系爭房屋）之覆土深度約為17公尺，距建築物尚遠應不致影響建物安全，該土地上方建物若有改建需求，以筏式基礎評估，無地下室之建物地上可蓋6層樓，附有1層地下室者可蓋11層樓，未來建物改建時尚不致受到捷運地下穿越之限制與影響。至於對系爭房地住戶所發放之穿越註記補償費係依大眾捷運法第19條第1項之規定所支付之補償金，其對所穿越之土地所為之穿越權註記，並無民法上物權之效力，而捷運建設之目標係為滿足都會區民眾享有安全、舒適、便捷之大眾運輸服務考量，故目前已通車之捷運路線沿線週邊，迭有因捷運建設提供交通之便利而帶動房價上漲趨勢之實際助益，且該穿越路段基地範圍已由台北市政府依據都市更新條例劃定為都市更新地區，並於91年11月20日公告發布實施，未來於辦理建物改建時可依「都市更新建築容積獎勵辦法規定」辦理，以取得建築容積之獎勵，此有台北市捷運局95年7月26日北市捷權字第09531987300號函附卷可參（附本院卷第294至298頁），參以系爭房屋坐落基地為台北市○○區○○段1小段
264、264-8、264-9、264-10地號，惟捷運穿越部分僅其中264-9地號，且距離建物尚遠，足見捷運之穿越對系爭房地之結構安全應不致產生影響。此外，由於大台北地區的生活已和捷運習習相關，而捷運所帶來之交通便利，往往能為捷運沿線及週邊帶動房地價格之上漲，亦為公眾週知之事，加上台北市政府對系爭房屋坐落基地業經劃定為都市更新地區，故將來房屋倘改建時亦可取得建築容積之獎勵，對於系爭房地之交易價值應具有正面提昇之效果，實難認系爭房地有何減少價值之情事。此外，原告並未提出其他積極事證證明原告受有何實際損害或系爭房地有何減少價值之事實，是原告主張被告庚○○、太平洋公司不法侵害其權利，致伊受有損害，或系爭房地有減少價值之瑕疵云云，自無足取。
㈤本件原告是否怠於通知被告庚○○捷運通過系爭房地下方之
事，而視為承認其所受領之物？原告對被告庚○○行使契約解除權，是否已逾民法第365條第1項所定之除斥期間？被告庚○○是否有故意不告知瑕疵之情事？⒈按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第356條、第365條第1項分別定有明文。而民法第365條第1項規定因買賣標的物有瑕疵之契約解除權為形成權之一種，所定六個月之解除權存續期間係屬除斥期間，自買賣標的物交付於買受人後6個月間不行使而消滅，此有最高法院85年度台上字第2191號民事判決要旨參照。
⒉本件原告主張於系爭房地交付後經大樓管理員告知系爭房地
下方有捷運穿越，並將於93年12月20日領取補償金，原告乃於93年12月21日與被告庚○○協議補償金領取事宜（見本院卷第4頁起訴狀），是原告至遲於93年12月20日即已知悉捷運穿越系爭房地下方之事，並已於93年12月21日與被告庚○○協議此事，應認其已依前述規定為瑕疵之通知，然其竟遲至95年2月22日始提起本件訴訟，顯已逾6個月之期間，且被告庚○○又無故意不告知之情事，已如前述，應認原告依民法第365條第1項之契約解除權或請求權業已消滅，是原告仍執詞主張解除契約或請求減少價金，於法尚非有據。
㈥原告得否以被告庚○○給付不能為由，而依買賣契約第9條1
項、第4項請求加倍返還價金及律師費用？⒈按賣方如未依本契約之約定履行（給付延遲、給付不能、不
為給付）每逾一日賣方應按每月買方已給付之價款千分之
0.5計之違約金給付買方。如經買方通知限期履行，逾期仍不履行時，買方得解除本契約，賣方並應將買方所給付之價款加倍返還買方，做為違約賠償；一方因他方違約而須以訴訟程序處理本案紛爭時，未違約之一方所給付之律師費亦由違約之一方負擔之，兩造所簽訂之不動產買賣契約書第9條第1項、第4項固定有明文。
⒉經查，被告庚○○已於93年12月3日將系爭房地辦理不動產
所有權移轉登記予原告，此為兩造所不爭之事實，原告雖主張系爭房地為所稱之「兇宅」，被告庚○○無法交付非兇宅之系爭房地予原告，自係給付不能云云，惟原告就其所稱「兇宅」並未能舉證以實其說，已如前述，則被告庚○○顯已依債之本旨履行其給付義務，自無給付不能之情事，從而原告主張被告庚○○給付不能而依約請求加倍返還價金及律師費用，洵不足採。
㈦被告太平洋公司是否依消費者保護法第7條第1項、第3項規
定或依民法第544條規定對原告應負賠償之責？⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於
提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。又企業經營者違反上開規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，消費者保護法第7條第1項、第3項定有明文。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條亦定有明文。
⒉本件原告主張被告太平洋公司之經紀人員違背善良管理人注
意義務，而未履行其應盡之義務告知系爭房地曾發生非自然死亡或其下方有捷運穿越之事，使原告受有損害，依消費者保護法第7條第1項、第3項、民法第544條規定對原告應負賠償之責，惟查，系爭房地並未有非自然死亡之事，業如前述，至於系爭房地下方固有捷運穿越之事，惟依原告所提出之證據及卷內相關事證，尚無從證明原告受有何損害，則原告主張依上開規定請求被告太平洋公司賠償其所受損害云云，即非有據。
七、綜上所述，系爭房地於訂約前並未發生自殺致死之事，而台北市捷運雖通過系爭房地下方，惟被告庚○○並未有故意隱匿而對原告施用詐術之情事，被告太平洋公司雖因過失而未告知原告捷運通過系爭房地下方之事，然原告並未能證明系爭房地有何減少價值之情事，自不構成物之瑕疵，亦未能證明原告因此有何損害，從而，原告之先位聲明本於民法第184條、第185條請求被告連帶給付原告2,105萬元及法定利息，或備位聲明本於民法第184條第1項、第259條第1、2款、第359條、買賣契約第9條第1項、第4項對被告庚○○請求給付原告2,105萬元及法定利息，另依民法第184條第2項、第227條、第544條、消費者保護法第7條第1、3項請求被告太平洋公司應給付原告2,1 05萬元及法定利息，均無理由，應予駁回。而其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 12 月 4 日
民事第二庭 法 官 林欣蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 4 日
書記官 黃慧怡