臺灣臺北地方法院民事判決 95年度簡字第6號原 告 乙○○○訴訟代理人 施竣中律師複代理 人 庚○○被 告 台灣省農工企業股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 邱六郎律師複代理 人 己○○
丙○○上列當事人間返還無權佔有等事件，本院於民國95年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬柒仟捌佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬柒仟捌佰肆拾叁元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件訴訟標的之金額在新臺幣（下同）500,000元以下，故依簡易訴訟程序審理，核先敘明。
二、原告聲明：被告應給付原告148,710元；願供擔保，請准宣告假執行。並陳述：
（一）坐落臺北市○○區○○段2小段466建號，門牌號碼為臺北市○○區○○路2段9巷4號1樓之房屋（下稱系爭房屋），原為被告所有，並於民國93年11月10日將系爭房屋及坐落基地出售予原告，並已辦理移轉登記完畢。依兩造買賣契約第1條約定面積以地政機關登記簿之登記為準，今原告登記取得面積為69.09平方公尺，另外含平台10.59平方公尺，故被告依民法第348條規定負有交付與登記面積相符之建物予原告之義務，詎系爭建物如附圖一所示之浴、廁位置面積約為10平方公尺，為原告所有之範圍，被毗鄰之第三人即江秀英、戊○○等人私自占用，妨礙原告所有權之正當行使。
（二）原告因被告未依債之本旨提出給付，致使原告受有無法將系爭房屋出租收益之損失，雖原告與系爭房屋占有人戊○○、甲○○達成和解共識，並於95年1月4日由占有人將原告所有之臺北市○○路○段○巷○號房屋與占有人所有之臺北市○○路○段○巷○號房屋間之界線點上，圍起水泥圍牆後，取得對於系爭房屋之完整使用權能，惟因被告未依債務本旨提出給付，使原告自94年1月起至94年12月31日止（原告同意捨棄95年1月1日至95年1月4日之損害賠償請求），受有不能出租系爭房屋獲利之損失，爰依民法第227條、第231條、第216條規定，請求被告給付如聲明所述。
（三）系爭房屋坐落城市地方，位處幽靜巷道，交通及生活機能便利，但房屋甚為老舊，原告所受損害以土地及建築物申報總價額年息10%為相當。系爭房屋93年度課稅現值為201,900元，其基地於93年度申報地價每平方公尺為48,960元，故計算1年損害金為148,710元｛（201,900＋48,960×210×1250/10000）×10%｝。退步言之，縱認原告只得就被占用面積請求租金，計算1年損害金為55,688元｛（201,900＋48,960×7.25）×10%｝。
三、被告聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。並陳述：
（一）被告於標售公司資產時，於標售公告載明現狀標售系爭房地由原告買受，並簽訂土地暨房地買賣契約書，依買賣契約第4條第4項約定：本土地及房地以現狀標售，如有原使用之一切權利義務關係，概由買方自行負責處理，不得向本公司要求任何補償，原告提起本訴請求被告損害賠償，自無理由。
（二）退步言之，系爭房屋遭占用面積為7.25平方公尺，原告自認系爭房屋位於巷道內，且房屋老舊，原告要求依土地及建物申報總價年息10%計算，洵屬偏高，且被占用者約為10分之一而已，原告請求全部之損害，亦無理由。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於93年間向被告購買系爭房屋。
（二）系爭房屋其中如臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ部分面積7.25平方公尺為甲○○、戊○○占用，至95年1月4日始返還予原告。
五、得心證之理由：原告主張向被告購買系爭房屋，至95年1月4日止，系爭房屋內如臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ部分面積
7.25平方公尺為甲○○、戊○○占用一節，業經原告提出土地暨房地買賣契約書、契稅繳款書、土地及建物登記謄本為證（見本院94年度北簡字第12751號卷宗第10頁至第25頁），復為兩造所不爭執，並有本院之勘驗測量筆錄及臺北市古亭地政事務所複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第26頁、第29頁），堪信為真正。惟原告主張被告未依債之本旨提出給付，致使原告受有無法將系爭房屋出租收益之損失，得請求被告賠償等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）兩造簽立之土地暨房地買賣契約書第4條（四）及被告所提出之投標須知第23項（見本院卷第8頁），固均記載「本土地及房地以現狀標售，如有原使用之一切權利義務關係，概由買方自行負責，不得向本公司要求任何補償」、「本土地或房地以『現狀標售』，如有原使用之一切權利義務關係，概由得標（承購）人自行負責處理，不得向本公司要求任何補償」等語，惟此乃指被告於標售及締約時認係屬買賣標的之土地及房屋現狀而言，蓋原告於投標及簽立買賣契約時，就買賣標的之土地及房屋現有無第三人占用，如何排除，及排除可能支出之費用，本可加以調查、審酌，而決定是否投標購買，惟如本件第三人占用部分，因其面積僅7. 25平方公尺，由外觀並非可一望即知短少，且被告於出賣前誤認此部分非屬本件買賣標的，而將此部分與原告買受之其餘部分以牆壁隔開供第三人使用，此為兩造所不爭執，則原告於投標前甚至簽立買賣契約時，均無法得知買賣標的之房屋有部分由第三人占用，實難認原告就此部分，須自行負責而不得請求被告賠償，故被告辯稱依上開投標須知及契約約定，原告不得向被告請求賠償云云，要非可採。
（二）被告就兩造買賣契約標的既有如複丈成果圖所示Ａ部分面積7.25平方公尺為第三人占用而未交付予原告，則原告以被告未依債之本旨給付為由，依民法第227條規定請求被告賠償上開部分遲延給付所生之損害，即屬正當。又系爭房屋其中如複丈成果圖所示Ａ部分面積7.25平方公尺係至95年1月4日始交付予原告，自94年1月1日起至94年12月31日止均由第三人占用一節，為兩造所是認，則原告請求被告賠償此段期間無法使用上開部分之損害，自屬有據，應予准許。至原告雖主張買賣標的即系爭房屋全部無法使用受有損害云云，然查，系爭房屋僅上開Ａ部分7.25平方公尺為第三人占用，且上開Ａ部分與其餘部分已以牆壁隔開，對於其餘第三人未占用部分原告仍可使用，是以，原告請求系爭房屋全部無法使用之損害，顯無理由。而原告於1年期間無法使用系爭房屋如複丈成果圖所示Ａ部分之損害為何，本院認該部分為第三人占用，依社會通念，可能獲得相當於租金之利益，原告所受損害即可依此計算。系爭房屋93年度課稅現值為201,900元，坐落土地93年度申報地價每平方公尺為48,960元，此為兩造所不爭執，故本院審酌土地法第97條第1項城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限之規定，再參酌系爭房屋屋齡甚久，並位於巷道之內，原告以6,020,000元購得系爭房屋，每平方公尺售價約75,552元（房屋面積79.68 平方公尺），則本件應按房屋及土地總價年息5%計算相當於租金之損害金，方為適當，故原告得請求被告給付相當於租金之利益應為27,843元，即｛201,900元＋（48,960元×7.25平方公尺）｝×5%（元以下四捨五入），原告逾此部分之請求並非正當，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行及酌定相當擔保金額准予免假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 鄭佾瑩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 19 日
書記官 方美雲附錄民事訴訟法第392條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。