臺灣臺北地方法院民事判決 95年度簡上字第402號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 福客多商店股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於民國95年6月1日本院臺北簡易庭第一審判決（94年度北簡字第37128號）提起上訴，本院於民國95年11月6日辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決命上訴人給付超過新臺幣壹拾肆萬肆仟元及自民國九十五年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國87年間訂立房屋租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租其所有坐落臺中市○區○村段第213之151地號土地上、建號同段第8713號、第18483號、門牌號碼臺中市○區○○路○○○號1樓及地下室全部房屋及附屬建物、水電設備（下稱系爭房屋），租賃期間自87年10月15日起至92年10月14日止，共5年，租金每月新臺幣（下同）129,705 元，自90年10月15日起每月租金136,190元，以1個月為1期，被上訴人於訂約時開立每月14日兌現之支票36紙交付上訴人，並給付50萬元履約保證金，上訴人應於租約屆滿或終止時，無息返還履約保證金。後雙方自92年1月起調整租金為每月108,000元，履約保證金亦降為36萬元。嗣上訴人因積欠債務，系爭房屋及其基地經臺灣臺中地方法院公開拍賣，由訴外人陳金銓買受，並於92年6月18日發給不動產權利移轉證書、取得所有權，被上訴人未獲通知，仍於同年月16日依約將92年6月16日起至同年7月15日止之租金匯入上訴人之帳戶，嗣察覺上訴人已非系爭房屋出租人，乃於同年7月30日與陳金銓合意終止租賃契約，將系爭房屋返還陳金銓。故上訴人應返還被上訴人履約保證金36萬元，及被上訴人誤繳、上訴人無權收領之92年6月16日起至7月15日止之房屋租金108,000元，共計468,000元，詎上訴人共僅返還履約保證金27萬元，尚餘198,000元未還，爰依兩造間租賃契約關於履約保證金約款、民法第179條不當得利之規定，請求上訴人如數返還，並支付自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（原審判決上訴人應給付被上訴人187,200元【其中9萬元部分為履約保證金，其餘為92年6月19日起至同年7月15日之租金97,200元】，及自95年3月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人辯稱：（一）系爭房屋每月租金經調整為12萬元，因扣除10%為租金所得稅扣繳之用，故被上訴人每月實際繳納之金額為108,000元。而系爭房屋及其基地於92年6月18日拍賣，由陳金銓買受，但尚未點交，陳金銓僅有所有權，並無使用權，上訴人自仍得收取租金，被上訴人亦未與陳金銓訂立租賃契約，其間並無租賃契約可終止。被上訴人於92年9月1日始遷出系爭房屋，自92年7月16日起至9月1日止，1個半月期間，被上訴人仍應繳納租金18萬元，上訴人曾經與被上訴人公司林正能協議由上訴人先退還履約保證金（押金）半數18萬元，剩餘部分用以抵繳被上訴人繼續使用房屋期間之租金，如有剩餘再歸還，上訴人乃於92年7月18日退還18萬元履約保證金，於同年11月9日再返還9萬元，故實際上被上訴人尚積欠9萬元租金，上訴人並未溢領被上訴人租金、亦未欠履約保證金未還。又上訴人已與被上訴人協議好，想要把系爭租賃標的物買回，與被上訴人協議在95年7月15日至被上訴人搬出為止，並已達成協議，錢也都拿回去。被上訴人使用系爭房屋至92年8月底，1個月半的租金是9萬元，所以退還剩餘的9萬元給被上訴人等語。並上訴聲明：原判決不利上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、不爭執事實：
（一）兩造於87年間訂立房屋租賃契約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自87年10月15日起至92年10月14日止，共5年，租金每月129,705元，自90年10月15日起每月租金136,190元，以1個月為1期，被上訴人於訂約時開立每月14日兌現之支票36紙交付被告，並給付50萬元履約保證金，上訴人應於租約屆滿或終止時，無息返還履約保證金。後雙方自92年1月起調整租金為每月108,000元，履約保證金亦降為36萬元。
（二）上訴人因積欠債務，系爭房屋及其基地經臺灣臺中地方法院公開拍賣，由陳金銓於92年6月18日拍定。被上訴人於92年6月16日依約將92年6月16日起至7月15日止之租金108,000 元匯入上訴人之帳戶。
（三）上訴人已返還履約保證金27萬元。
（四）被上訴人自92年6月16日起至同年7月15日止，仍有占有使用系爭租賃標的物房屋之事實。
四、被上訴人主張其因不知系爭房屋及其基地業已拍賣給陳金銓，而給付租金，上訴人應退還溢領的租金及押租金等語，上訴人則以前揭情詞置辯。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179條所明定。本件被上訴人於原審所主張上訴人不當得利，包括請求返還溢付之租金及履約保證金（押租金），經原審判決被上訴人請求，其中就92年6月19日起至同年7月15日止之租金97,200 元及履約保證金9萬元部分為有理由予以准許，而駁回其餘之訴，現兩造所爭執者即為上開97,200元及9萬元，本院分別論述如下：
（一）關於92年6月19日起至同年7月15日止之租金97,200元部分：
⑴按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條定有明文。查，本件系爭房屋及基地係於92年6月18日由陳金銓拍定，並經臺灣臺中地方法院寄發不動產權利移轉證書予陳金銓，並於92年7月1日送達，業經本院調閱該院91年度執字第46300 號民事執行卷宗查核屬實，是拍定人陳金銓係於92年7月1日領得該院所發之權利移轉證書，依上開規定，於該時始取得系爭房屋及其基地之所有權。
⑵復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此為民法第425條所明定。又出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務，又民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉為其要件（最高法院92年度臺上字第315號判決參照）。本件陳金銓既已於92年7月1日取得系爭房屋及其基地之所有權，則兩造間之租賃契約，於陳金銓取得系爭房屋之所有權後，其租賃關係即存在於受讓人即陳金銓與被上訴人間，此時原出租人即上訴人即已喪失其為出租人之契約上之地位，自不得再行使租賃契約之權利。本件被上訴人已先給付自92年6月16日起至92年7月15日止之租金予上訴人，上訴人自92年7月1日起既已喪失出租人之地位，則自92年7月1日起至92年7月15日止之租金54,000元（108,000x15/30=54,000），依前開說明，上訴人就此部分款項即屬不當得利，被上訴人請求返還即屬有據。至於92年6月19日起至同年6月30日止之租金部分，因系爭房屋仍為上訴人所有，依前開說明，上訴人受領該期間之租金係依其與被上訴人間之租賃契約，不構成不當得利，被上訴人請求返還尚屬無據。
（二）關於履約保證金9萬元部分：⑴按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，
在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責」；「因擔保承租人之債務而授受之押金，未經交付於租賃物之受讓人者，受讓人既未受有押金權利之移轉，則承租人即得逕向原出租人為返還押金之請求，無待租賃契約終止而後可」，最高法院83年度臺上字第2108號、49年度臺上字第307號判例足資參照，是押租金固旨在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，但非租賃契約之一部，而為另一契約，該押租金契約當事人並不隨租賃標的物移轉而更易。查，系爭租賃契釣第4條約定：「履約保證金：新臺幣50萬元整，甲方（即上訴人）應於租約屆滿或終止，並乙方返還租賃標的之同時無息返還履約保證金」（原審卷第5頁），其性質上係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還之押租金。
⑵被上訴人交付上訴人之履約保證金計36萬元，上訴人已返
還其中27萬元，尚有9萬元未返還，已如前述，上訴人雖辯稱系爭房屋雖已拍定，但尚未點交，被上訴人於92年8月底遷出，期間為1個月半，房租計9萬元自得予以抵充云云。然查，系爭房屋既已於92年7月1日由陳金銓取得所有權，依前開民法第425條買賣不破租賃之規定，自92年7月1日以後其租金收取權利由陳金銓取得，上訴人自不得據以主張從履約保證金中予以扣除，是上訴人上開主張尚無可取。本件系爭房屋既已經陳金銓拍定並取得所有權，依前開判例意旨，被上訴人自得請求返還剩餘未返還之9萬元履約保證金。
五、從而，本件被上訴人依不當得利之法律關係及租賃契約之約定，訴請上訴人返還144,000元，及自95年3月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 27 日
民事第二庭審判長法 官 鄭純惠
法 官 林欣蓉法 官 蔡政哲上為正本係照原本作成不得上訴第三審中 華 民 國 95 年 11 月 27 日
書記官 曾靖雯