臺灣臺北地方法院民事判決 95年度簡上字第444號上 訴 人 乙○○被上訴人 台灣區針織工業同業公會法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃柏彰律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十五年六月二日本院臺北簡易庭九十五年度北簡字第三二九六號第一審判決提起上訴，本院於九十五年十一月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：東普國際有限公司（下簡稱東普公司）（未上訴，已確定）以上訴人為連帶保證人，與被上訴人訂立租賃契約，由被上訴人將其坐落於台北市○○○路47之3號1、2、3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予承租人東普公司使用，租賃期限自民國92年5月15日起至97年4月14日止，每月租金新臺幣（下同）80,000元。然承租人東普公司自94年10月起即未再繳納租金，其所積欠之租金計至95年1月份共320,000元。又雙方所簽訂之租賃契約書第7、12條規定未經被上訴人同意不得任意將系爭房屋轉租於他人，違者被上訴人得隨時解約。然承租人從未得被上訴人同意，擅自將系爭房屋轉租於訴外人黃子鍵，是被上訴人自得終止房屋租賃契約。因此，被上訴人以原審起訴狀繕本送達上訴人作為終止系爭房屋之意思表示，並依租賃契約之法律關係，求為（一）東普公司應將系爭房屋遷讓交還被上訴人。（二）上訴人與東普公司應連帶給付被上訴人360,000元，及加付法定遲延利息之判決，原審為被上訴人勝訴判決，並依職權宣告假執行，被上訴人於本院為駁回上訴之聲明。
貳、上訴人則以：上訴人自92年4月份起代表東普公司向被上訴人承租系爭房屋，承租時該屋年久失修，上訴人表示其僅開一間小吃店，用不到一整棟的空間，惟被上訴人表示要租必須整棟租下來，並極力鼓勵上訴人承租，且被上訴人之接洽人張思禎總幹事及吳一民組長還建議可找朋友共同分租。上訴人承租後為整修房屋，斥資二、三百萬元，為此被上訴人還與上訴人簽訂5年之租約。至於分租及收回房屋部分，按證人張思禎之陳述，可知被上訴人係以收租金為原則，3年多亦未過問房屋之使用，依民法第443條規定，出租人既然未有反對之約定，承租人自得將其一部份轉租於他人，因此被上訴人無權不讓上訴人與他人分租系爭房屋。又依土地法第100條關於出租人收回房屋之情事，承租人所積欠租金額扣除擔保金抵償外，尚未達2個月以上，因此出租人不得收回房屋。至於欠租部分，上訴人每個月皆有將租金80,000元匯入被上訴人之戶頭，截至目前為止，僅3個月未付，然上訴人亦有3個月之保證金（240,000元）於被上訴人處，因此對被上訴人而言並無任何損失。上訴人與被上訴人所簽訂之系爭租約於97年4月14到期，迄今尚剩一年多，為免上訴人轉租他人部分造成麻煩，希以租約到期後再予遷移，且上訴人必將所欠租金一併清償。若否，上訴人亦已向鈞院起訴請求被上訴人補償房屋裝修款，請求待該補償房屋裝修款判決後再予判決等語，資為抗辯，而聲明廢棄原判決，駁回被上訴人在原審之訴。
參、兩造不爭執之事項：東普公司以上訴人為連帶保證人，與被上訴人訂立租賃契約，由被上訴人將其坐落於台北市○○○路47之3號1、2、3樓房屋出租予承租人東普公司使用，租賃期限自92年5月15日起至97年4月14日止，每月租金80,000元。
肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張之事實，業據其於原審提出房屋租賃合約書、收據、支票影本、土地登記謄本、建物登記謄本附卷可稽，上訴人則以上開辯詞資為抗辯。故本件爭執點在於上訴人是否有積欠租金三個月？是否有違法轉租？茲分述如下：
（一）按土地法100條第3款固規定須「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」，出租人始得收回房屋，惟上開情形僅在不定期租賃法律關係始有適用。查本件為定期租賃契約關係，應適用民法第440條第2項承租人遲付租金達二個月，出租人即得終止租約之規定，換言之，上訴人遲付租金達到兩個支付租金之期數，被上訴人即得終止租約。查東普公司積欠被上訴人租金已達三個月以上之事實，為兩造所不爭執，則符合民法第440條第2項終止租賃契約之規定，故上訴人辯稱依土地法第100條規定，扣除押租金後，未積欠租金云云，容有誤會，不足採信。
（二）又按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。查系爭租賃契約第7條約定：「乙方（指東普公司及上訴人）未經甲方（指被上訴人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，是以兩造已約定不得轉租，東普公司及上訴人如有違反上開約定，被上訴人自得依法終止契約。
經查上訴人將系爭房屋一樓轉租予訴外人黃子鍵等情，業據被上訴人於原審提出上訴人與黃子鍵簽訂之房屋租賃契約書影本附卷可查（見原審卷第15至18頁），並為上訴人所不爭執，雖上訴人辯稱當時接洽之張思禎總幹事建議伊找朋友共同分租，被上訴人只管租金，其他不過問云云，然查證人張思禎於本院準備程序證稱：「（本院問：你是否有建議上訴人找朋友分租？）沒有。我們是整棟租給他，細節上如何使用，我們沒有任何意見，使用內容契約有寫。（本院問：法官後來是否知道有分租行為？）我不是很清楚。（本院問：92年4月你與吳一民是否有同意上訴人跟他好朋友共同分擔房租？）整棟樓出租，公會的立場，希望是針對一個人承租，在談契約時，私下聊到上訴人一樓會作小吃店，二樓會做防火材料公司，我不知道這兩個作用是否同屬一個人，當初沒有印象有同意上訴人找人分租。（本院問：分租的事實是否知道？）不知道，也沒有印象。」等語（見本院95年10月19日準備程序筆錄），可見證人張思禎並未與上訴人有何同意轉租之約定，且亦不清楚有無轉租之情形，上訴人所辯顯不足採，上訴人之轉租行為顯然違反系爭租賃契約約定，被上訴人自得依法終止契約，並得依系爭租約第11條之規定，請求上訴人賠償因違約所致被上訴人支出之涉訟律師費40,000元。
二、綜上所述，本件被上訴人主張東普公司及上訴人三個月未繳租金及違法轉租，應得終止租約等情為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於系爭租賃契約法律關係，請求東普公司將系爭房屋遷讓交還被上訴人；上訴人與東普公司應連帶給付被上訴人租金320,000元及損害賠償40,000元，合計360,000 元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。
又本件係因房屋定期租賃訴訟所為東普公司及上訴人敗訴之判決，屬民事訴訟法第427條第2項之情形，應依職權應宣告假執行。同法第389條第1項第4款定有明文。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭純惠
法 官 吳淑惠法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成本件不得上訴。
中 華 民 國 95 年 12 月 11 日
書記官 林玗倩