臺灣臺北地方法院民事判決 95年度簡上字第478號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 賴德旺律師上 訴 人 丙00000000
甲○○共 同訴訟代理人 王永春律師複 代理人 乙○○律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國95年6月30日本院簡易庭93年度北簡更㈠字第10號第一審判決各自提起上訴，本院於97年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回丁○○後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上廢棄部分，茹祥國、甲○○應連帶給付丁○○新台幣壹拾萬叁仟貳佰貳拾陸元及自民國93年10月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
茹祥國、甲○○之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用均由茹祥國、甲○○連帶負擔。
本判決第二項得假執行。但茹祥國、甲○○如以新台幣壹拾萬叁仟貳佰貳拾陸元為丁○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、上訴人丁○○起訴主張：對造上訴人茹祥國即經緯托運行（下稱茹祥國）於民國89年1月31日以對造上訴人甲○○為連帶保證人，與伊訂立租賃契約（下稱系爭租約），承租台北市○○區○里○段○○○段○○○號土地（下稱系爭土地），租期自89年1月31日起至91年1月31日，約定第1年租金為每月新臺幣（下同）11萬元，第2年租金為每月12萬元，租期屆滿時，除經伊同意繼續出租外，茹祥國應即將系爭土地按原狀交還伊，如不交還，伊依租約得按租金5倍請求茹祥國給付至交還之日止；茹祥國如有違約或租金支付遲延者，甲○○應負連帶清償及賠償之責。詎茹祥國自90年2月起即拒付租金，並占有系爭土地至93年4月15日（因台北市內湖區第5期市地重劃計畫，而事實上無法繼續使用）。伊依系爭租約，得請求茹祥國、甲○○連帶給付自90年2月1日起至91年1月31日止之租金1,440,000元【計算式：120,000×12=1,440,000】，及自91年2月1日起至93年4月14日止之違約金，其中違約金部分，伊願減縮按每月租金2倍即24萬元計算，合計6,584,000元【計算式：
240,000×〔27+（13÷30）〕=6,584,000】，以上總計8,024,000元，伊願再減縮請求金額為248萬元。爰求為判命茹祥國、甲○○連帶給付248萬元，及自93年10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
貳、茹祥國、甲○○則抗辯：依系爭租約第18條約定，茹祥國倘於租賃期間內擬提前遷離
他處時，應賠償丁○○一個月租金，可知茹祥國得於租期內隨時任意終止租賃契約，祇需賠償丁○○1個月租金。而茹祥國已於89年12月2日向丁○○表示於90年1月31日終止租約，依約僅須賠償丁○○1個月租金，且系爭租約業經合法終止，丁○○不得再請求給付租金。
茹祥國承租系爭土地，並於租約終止後已遷離，未占有系爭
土地，已盡返還租賃物之義務，且已點交丁○○。惟丁○○遲延及拒絕受領，依系爭租約第6條約定，丁○○不得請求伊等給付91年2月1日起至93年4月14日止之違約金。茹祥國與訴外人劉聰明等人訂有90年2月1日至91年2月31日
之土地租賃契約，倘系爭租約未於90年1月31日終止，茹祥國無須於90年2月14日再與劉聰明等人締結上開租約，丁○○更無須領取茹祥國所簽發之發票日90年2月1日、付款人土地銀行內湖分行、帳號01693-7、帳戶經緯託運行、票號CZ956050、票面金額30萬元之支票乙紙（下稱系爭支票）。
叁、原審判決茹祥國、甲○○應連帶給付丁○○2,376,774元及
自93年10月16日起算之法定遲延利息，駁回丁○○其餘之訴。
丁○○就其敗訴部分提起上訴，聲明：原判決不利於丁○○部分廢棄。上廢棄部分，茹祥國、甲○○應連帶給付丁○○103,226元及自93年10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息（供擔保聲請宣告假執行部分業已撤回，見本院95年度簡上字第478號卷〔下稱第478號二審卷〕第68頁）。
茹祥國、甲○○則答辯聲明：丁○○之上訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請求免予假執行。並就其敗訴部分，提起上訴，聲明：原判決不利於茹祥國、林淑緩之部分廢棄。上廢棄部分，駁回丁○○在第一審之訴及假執行之聲請。
丁○○就茹祥國、甲○○之上訴，則答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：丁○○主張茹祥國於89年1月31日以甲○○為連帶保證人，
與其簽訂系爭租約，承租系爭土地，約定租期自89年1月31日起至91年1月31日止，自90年2月1日起至91年1月31日止之租金每月為12萬元，茹祥國自90年2月起即未給付租金等語，業據提出系爭租約為證，且為茹祥國、甲○○所不爭執，應堪信為真實。
關於系爭租約之租賃標的物範圍部分：
丁○○主張系爭租約之租賃標的物範圍應如臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｆ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、
Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｏ、Ｐ、Ｑ、Ｒ部分土地等語，惟為茹祥國、甲○○所否認，且依系爭租約第1條約定，租賃標的物為「臺北市○○區○○○段○○○○號等土地約300餘坪，含公用路地（如附圖）即第二層駁崁下方照現狀範圍內使用」，因系爭租約附圖並未標明系爭土地以外之其他地號，且上開複丈成果圖所示土地面積合計1,583平方公尺，約達479坪，非但已逾越系爭土地界址，且與系爭租約所定承租面積300餘坪不符，是丁○○此部分之主張，尚難採信，應認茹祥國承租範圍僅為系爭土地。
關於茹祥國於租期屆滿前提前終止系爭租約之效力部分：
㈠依系爭租約第7條約定：「契約期間乙方（即茹祥國）若
擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即丁○○）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將土地照原狀還甲方，乙方不得異議。」；第18條並約定：「租賃期間內乙方（即茹祥國）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金……。」（見本院90年度北簡字第21010號卷〔下稱原審第21010號卷〕第8頁），可知茹祥國於租賃期間內固可提前終止租約，惟應賠償丁○○1個月租金，並無條件將系爭土地照原狀返還丁○○。
㈡茹祥國抗辯其於租賃期間內，因景氣衰退經營困難，乃於
89年12月2日發函向丁○○表明擬提前遷離他處，租賃至89年12月31日止，其預付之90年1月份租金為依約賠償金等語，業據提出存證信函為證（見原審第21010號卷第10頁），並為丁○○所不爭執（見本院93年度北簡更㈠字第10號卷〔下稱原審更字卷〕第116頁，原審95年5月23日筆錄），應堪信實。是茹祥國既於租期屆滿（91年1月31日）前之89年12月2日提前向丁○○通知終止系爭租約，非但合於上開說明，且與民法第453條規定不悖，應認系爭租約已於90年1月1日終止。
㈢丁○○雖主張茹祥國未依約回復原狀，其不同意茹祥國終
止租約云云，固據提出為茹祥國所不爭執存證信函二件為證（見原審第21010號卷第11、13頁），然茹祥國將系爭土地照原狀返還丁○○，乃屬茹祥國於系爭租約終止後所負回復原狀之義務，與系爭租約一經其行使具有形成權效果之終止權致向後失其效力，並無立於對待給付之關係，丁○○自不得以茹祥國未將系爭土地回復原狀交還，據為其不同意終止租約之理由。至茹祥國於系爭租約終止後，果有繼續占有系爭土地，未將系爭土地回復原狀返還丁○○之情事，應屬系爭租約第12、13條約定之範疇，丁○○除依系爭租約行使權利外，尚可另依侵權行為或不當得利之法則請求茹祥國給付相當於租金之損害（詳後述）。
關於系爭租約終止後，茹祥國將系爭土地回復原狀返還丁○○部分：
㈠丁○○主張茹祥國迄至93年4月15日臺北市政府重劃禁止
使用時，始行遷出系爭土地等語，雖為茹祥國、甲○○所否認，並辯稱茹祥國已於89年12月2日騰空系爭土地點交予丁○○等語，依民事訴訟法第277條規定，自應由茹祥國、甲○○就茹祥國已依約如期遷出且點交系爭土地予丁○○之利己事實，舉證以實其說，否則其抗辯即難採信。㈡茹祥國、甲○○就上開抗辯，固據提出照片一禎為證（見
原審第21010號卷第89頁），惟該照片既為丁○○所否認，自難採信；更何況丁○○就所主張之事實，業已提出為茹祥國、甲○○所不爭執（見第478號二審卷第172頁反面、第173頁正面）之富邦不動產鑑定股份有限公司現場調查報告書暨該書所附現場照片13張、地籍略圖、位置圖、地上物配置圖為證（見原審第21010號卷第15頁至28頁）及91年5月29日91年度北院民公麟字第221280號公證書（下稱91年公證書，見原審第21010號卷第101頁）、92年7月17日92年度北院民公麟字第221659號公證書（下稱92年公證書，見第576號二審卷第15-31、93-98頁）暨照片（見原審第21010號卷第101頁至112頁）、台灣士林地方法院90年度民執全雙字第710號假扣押卷附之指封切結書為證（見原審第21010號卷第92頁）。觀之91年公證書載明「91年5月28日上午9時50分許，公證人至系爭土地，現場有地政事務所之測量人員數名進行土地界線指認測量，請求公證之貨櫃，目視編號……，有編號的9個，無編號的3個，共12個，另有起重車1台、拖車頭1台、現場並建有倉庫一間……。」等情，並經測量人員當場測界及指認無誤，另92年公證書亦載明「於民國玖壹年伍月貳捌日，本公證人曾親身至臺北市○○區○里○段○○○段壹叁貳、壹壹捌之壹、壹壹捌之伍、壹壹捌之貳捌、壹壹捌之貳玖地號之土地，體驗現場情形，並作成玖拾壹年度北院民公麟字第貳貳壹貳捌零號公證書，今日（玖貳年柒月壹柒日）復經請求人（即丁○○）引導，於上午玖時肆肆分抵達同一地點，依民國玖壹年伍月貳捌日至現場體驗時存在之出入道路、倉庫及地政事務所土地測量人員在地面設置之測量基準鋼釘等為參考，作為辨識之依據，現場貨櫃、堆高機堆置及倉庫使用之情形，與民國玖壹年伍月貳捌日本公證人到場體驗之情形大致相同，但倉庫前門入口有增建遮陽頂棚，現場情形如附件照片所示，照片係本公證人到場時當場拍攝而成。」等情，並經證人即公證人戊○○於96年5月25日在本院結證屬實（見第478號二審卷第89至91頁），足證茹祥國於90年11月2日、91年5月28日及92年7月17日丁○○會同上開鑑定公司、公證人戊○○履勘系爭土地時，均有停放貨櫃在系爭土地之情事。被上訴人復未再舉證證明茹祥國已於89年12月2日遷出及點交系爭土地予丁○○之事實，其上開抗辯，要無可取。應堪信丁○○前揭主張為真實。
㈢系爭租約第12條約定：「乙方（即茹祥國）若有違約情事
，致損害甲方（即丁○○）之權益時願聽從甲方賠償損害，若甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，第13條並約定：「乙方如有違背本契約各條項情事時丙方（即甲○○）應連帶負賠償責任，並願拋棄先訴抗辯權。」（見原審第21010號卷第8頁反面）。查茹祥國於89年12月2日向丁○○發函表示租賃至89年12月31日止，而提前終止租約，合於系爭租約及民法第453條之規定，系爭租約已於90年1月1日終止等情，已如前述，則依系爭租約第7條約定，茹祥國應於90年1月1日以前將系爭土地回復原狀返還予丁○○，乃茹祥國竟不為之，迄至93年4月15日始遷出，自有違約情事，而茹祥國未如期遷出及點交系爭土地予丁○○，致丁○○受有相當於租金（以每月12萬元計）之損害，依前揭租約第12條約定，茹祥國應賠償丁○○上開損害，甲○○則依前揭租約第13條約定負連帶賠償責任。
㈣系爭租約第6條約定：「乙方（即茹祥國）於租期屆滿時
，除經甲方（即丁○○）同意繼續出租外，應即日將租賃土地誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還土地（誤載房屋）時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即甲○○），決無異議。」（見原審第21010號卷第8頁正面），承前所述，系爭租約已因茹祥國提前終止而屆期，茹祥國應於90年1月1日以前遷讓交還系爭土地，乃茹祥國竟不為之，迄至93年4月15日始遷出，丁○○依前揭約定，自得請求茹祥國按租金5倍計付違約金，因丁○○自願減縮按租金2倍計算違約金，核無不合，自應准許，至於甲○○既為茹祥國之連帶保證人，就上開給付，自應負連帶清償之責。
綜上所述，系爭租約已於90年1月1日終止，丁○○主張茹祥
國提前終止租約不合法，系爭租約仍於91年1月31日租期屆滿時始消滅云云，尚無足取。惟茹祥國既未依約如期於90年1月1日遷讓交還系爭土地予丁○○，仍繼續占有系爭土地至93年4月14日（系爭土地因93年4月15日重劃致事實上無法使用，故計算占有期日至93年4月14日），則丁○○依系爭租約第12、13條約定請求茹祥國、甲○○連帶給付自90年1月1日起至93年4月14日止「相當於租金之損害賠償」，並得依系爭租約第6條約定請求茹祥國、甲○○連帶給付自90年1月1日起至93年4月14日止之違約金。
從而，丁○○依租賃之法律關係請求茹祥國、甲○○連帶給
付自90年2月1日起91年1月31日止之「租金」144萬元本息，為無理由，其併依系爭租約第6條約定請求茹祥國、甲○○連帶給付自91年2月1日起至93年4月14日止，按租金2倍計算之違約金6,352,000元【計算式：120,000×2×〔2×12+2+（14÷30）〕=6,352,000】，並加計自93年10月16日起算之法定遲延利息（見原審更字卷第90頁），則為有理由。雖丁○○之上開租金請求為無理由，惟其違約金請求既有理由，且經核算之金額（6,352, 000元）較其自願減縮請求金額
248 萬元為高，縱令未加計其租金請求部分，亦不影響其本件之請求，況上開金額復為茹祥國、甲○○所不爭執（見第478號二審卷第172頁反面），於法並無不合，應予准許。是原審判命茹祥國、甲○○應連帶給付丁○○2,376,774元及自93年10月16日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，並依職權宣告假執行及依聲請宣告免為假執行，理由雖略有不同，結論則無二致，仍應予以維持。茹祥國、甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由，其此部分之上訴應予駁回。至原審就丁○○其餘請求應准許部分即103,226元本息部分【計算式：2,480,000-2,376,774=103,226】，為丁○○敗訴之判決，尚有未洽，丁○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，即無不合，應由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第二項所示。又本件係因房屋定期租賃所生之爭執涉訟，丁○○請求金額已逾150萬元，且本院為茹祥國、甲○○全部敗訴之判決，本件仍有依職權宣告假執行及依聲請宣告免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就丁○○勝訴部分，依權宣告假執行（丁○○聲請供擔保准為假執行之宣告，核無必要，原審為駁回之諭知，核無違誤），就茹祥國、甲○○敗訴部分，則依同法第392條第2項規定，依聲請宣告預供擔保免為假執行如主文第五項所示。另兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、結論：丁○○之上訴為有理由，茹祥國、甲○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1、2項、第450條、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日
民事第六庭 審判長法 官 張競文
法 官 楊晉佳法 官 陳文正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 8 日
書記官 戴伯勳