臺灣臺北地方法院民事判決 95年度簡上字第550號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 郭憲文律師
參 加 人 太緯國際貿易有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 許進德律師複 代理人 林妍汝律師訴訟代理人 許峻鳴律師被 上訴人 丙○○上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國95年8 月18日本院臺北簡易庭95年度北簡字第15027 號第一審判決，提起上訴，本院於96年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
第二審參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。本件坐落台北市○○○路○ 段○ 號6 樓之2 房屋（含地下室編號309 號車位）暨所坐落土地（以下稱系爭房地）已由訴外人濠廷興業股份有限公司（以下稱濠廷公司）移轉予太緯國際貿易有限公司（以下稱太緯公司），則本院就被上訴人是否因此而無權出租系爭房地、是否得向上訴人請求租金等爭點之認定，攸關太緯公司之權益，是太緯公司自屬有法律上利害關係之第三人，其為輔助上訴人而參加訴訟，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張略以：緣訴外人濠廷公司原為系爭房地之所有權人，濠廷公司與訴外人冠佳資訊股份有限公司（以下稱冠佳公司）於民國90年10月30日簽訂租賃契約，將系爭房地出租予冠佳公司，租期自90年10月1 日起至95年9 月30日止，濠廷公司與伊復於90年10月1 日簽訂委託書，委託伊全權管理、使用系爭房地，委託期間自90年10月1 日起至95年
9 月30日止，伊即於92年12月29日與上訴人簽訂租賃契約（以下稱系爭租約），將系爭房地出租予上訴人，租期自93年
1 月15日起至95年9 月30日止。嗣濠廷公司雖於93年7 月14日將系爭房地移轉登記為參加人太緯公司所有，然依買賣不破租賃原則，濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於太緯公司仍繼續存在，太緯公司繼受濠廷公司出租人之地位後，自得繼續向冠佳公司收取租金，在太緯公司與冠佳公司間之租賃契約未經合法終止之前，伊就系爭房地依約仍有合法之轉租權，尚無給付不能之情事，上訴人自應依約繳交租金予伊，而上訴人拖欠租金甚久未付，爰依兩造間之租賃關係請求上訴人應給付伊自94年1 月15日起至95年9 月30日止之租金新台幣 (下同)1,312,000 元 ，及自94年10月1 日起至清償日止按年息5%計算之利息等語。
二、上訴人略以：
（一）系爭房地前於93年4 月7 日遭查封時，伊曾通知被上訴人出面處理，惟遭其所拒，而依民法第436 條準用第435 條第2 項之規定，伊自得終止系爭租約，而伊先於93年4 月22日發函被上訴人為終止租約之意思表示，復以本院93年度北簡字第28564 號案件之起訴狀及94年度簡上字第213號案件之上訴狀對被上訴人為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約最遲於前開上訴狀繕本送達予被上訴人時即已終止，被上訴人自不得再向伊請求給付租金。
（二）太緯公司於93年7 月14日取得系爭房地之所有權，被上訴人自斯時起已無法以合於所約定使用、收益狀態之租賃物交付伊，更無法於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益狀態之租賃物，伊自得免於支付租金之義務，亦得主張同時履行抗辯而拒絕給付租金。
（三）系爭房地由太緯公司於93年7 月14日取得所有權，則濠廷公司於90年10月1 日與被上訴人簽訂之委託書即因系爭房地所有權之移轉而消滅，斯時被上訴人已無管理系爭房地之權源，縱認其與伊之租約仍不因此終止，惟被上訴人之出租行為屬無權代理，依民法第110 條之規定，被上訴人對伊應負損害賠償責任，伊因此受有自93年8 月13日起至95年6 月30日止給付太緯公司租金1,386,000 元之損害，伊爰主張抵銷之；又太緯公司於93年7 月14日取得系爭房地所有權後即出面主張權利，致伊不得不與太緯公司另訂新租約，是被上訴人顯有不完全給付情事而無從補正，或有陷於給付不能之情事，且均可歸責於被上訴人，伊自得依民法第226 條、第227 條之規定請求被上訴人賠償伊所受損害1,386,000 元，伊亦主張抵銷之。
（四）被上訴人自93年7 月14日起即無權出租系爭房地，被上訴人繼續無權出租而向伊收取租金，對太緯公司應負損害賠償或應返還相當於每月租金64,000元不當得利之責，而太緯公司業已將其對被上訴人之損害賠償請求權或不當得利返還請求權讓與伊，讓與期間自93年7 月14日起至95年9月30日止，伊爰主張抵銷。
三、參加人陳述略以：
（一）被上訴人與上訴人間之租賃契約係以被上訴人與濠廷公司間之委任關係為基礎，雖以被上訴人之名義簽訂，然出租人應係濠廷公司，而非被上訴人，被上訴人無權向上訴人請求租金。
（二）縱認系爭租約存在於被上訴人與上訴人之間，然因濠廷公司於90年10月30日將系爭房地出租予冠佳公司，承租人為冠佳公司，被上訴人僅為冠佳公司之法定代理人，非承租人，是被上訴人並非基於前開租賃關係而有轉租權，而係基於其與濠廷公司間之委任關係而將系爭房地出租予上訴人，而濠廷公司既業於93年7 月14日將系爭房地移轉予伊，斯時濠廷公司與被上訴人間之委任關係因目的消滅而自動終止，被上訴人與上訴人間之租賃關係亦因目的消滅而自動終止，無待上訴人或被上訴人為終止之意思表示，被上訴人自不得再向上訴人請求給付租金。
（三）系爭房地既已移轉登記予伊，被上訴人已無出租系爭房地之權，伊就此即對被上訴人有不當得利返還請求權及損害賠償請求權，而伊業將對被上訴人之上開權利讓與予上訴人，上訴人就此自得主張抵銷。
（四）本院94年度簡上字第213 號民事判決認定濠廷公司於90年10月30日所簽訂租賃契約之承租人為被上訴人，基於確定判決對當事人之既判力及爭點效理論，此一法律關係應不得再為爭執，是被上訴人既為承租人，自應給付租金予濠廷公司，而伊依買賣不破租賃規定繼受此租賃關係後，被上訴人應給付租金予伊，伊既業將對被上訴人之租金債權讓與上訴人，上訴人自得依此主張抵銷。
四、原審判決上訴人應給付被上訴人自94年1 月15日起至95年8月9 日止之租金1,205,333 元，及自95年4 月7 日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止按年息5%計算之利息，而駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就原審判決判命其給付前開金額及利息部分聲明不服提起上訴（被上訴人對其敗訴部分則未提起上訴而確定，不在本院審理範圍）。上訴聲明為：⒈原判決不利於上訴人之裁判廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
（一）訴外人濠廷公司原為系爭房地之所有權人，濠廷公司與冠佳公司於90年10月30日簽訂租賃契約，將系爭房地出租予冠佳公司，每月租金6 萬元，租期自90年10月1 日起至95年9 月30日止；濠廷公司與被上訴人復於90年10月1 日簽訂委託書，委託被上訴人全權管理、使用系爭房地，委託期間自90年10月1 日起至95年9 月30日止；被上訴人嗣於92年12月29日與上訴人簽訂系爭租約，將系爭房地出租予上訴人，每月租金6 萬4 千元，應於每月10日前繳納，租期自93年1 月15日起至95年9 月30日止，上訴人自94年1月15日起即未繳交租金。
（二）濠廷公司於93年7 月14日將系爭房地移轉登記予參加人太緯公司。
（三）參加人太緯公司於93年8 月13日將系爭房地出租予上訴人，租期自93年8 月13日起至95年12月31日止，每月租金6萬3千元。
六、本件之爭點為：
（一）系爭租約之出租人為何人？
（二）系爭租約是否因訴外人濠廷公司將系爭房地移轉登記予參加人太緯公司而當然終止？上訴人得否因濠廷公司將系爭房地移轉登記予太緯公司，而拒絕給付租金？
（三）上訴人主張抵銷，有無理由？
（四）上訴人得否因系爭房地曾經訴外人彰化商業銀行聲請查封、拍賣，並經本院以執行命令除去上訴人之租賃權，而依民法第436 條準用第435 條第2 項之規定終止系爭租約？
七、本院得心證之理由：
（一）關於系爭租約之出租人為何人之部分：⒈按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收
益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，此觀民法第421 條第1 項規定即明，並經最高法院著有64年台上字第424 號判例、71年度台上字第2220號判決可資參照。
⒉本件被上訴人雖受訴外人濠廷公司委託管理、使用系爭房
地，而非系爭房地所有權人，然揆諸前開說明，租賃乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，關於租賃上權利義務，存在於締約當事人之間，與所有人無涉，是上訴意旨謂系爭租約之出租人應係濠廷公司，而非被上訴人云云，實有未洽。
（二）關於系爭租約是否因濠廷公司將系爭房地移轉登記予太緯公司而當然終止？上訴人得否因濠廷公司將系爭房地移轉登記予太緯公司，而拒絕給付租金之部分：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物（參照最高法院41年台上字第1100號判例意旨）。
⒉經查，本件訴外人濠廷公司將系爭房地出租並交付予冠佳
公司後，被上訴人嗣又將系爭房地出租並交付予上訴人占有、使用，而上訴人並未舉證證明冠佳公司就被上訴人出租並交付系爭房地予上訴人之行為有為任何反對之意思表示，足認冠佳公司應有同意、授權被上訴人將系爭房地出租予上訴人。雖依濠廷公司與冠佳公司間所簽訂之租賃契約（見原審卷第20、22頁）第4 條第2 款之約定，若未經濠廷公司同意，冠佳公司不得將系爭房地全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用系爭房地，惟依濠廷公司與被上訴人所簽訂委託書（見原審卷第23頁）第2 條約定：「甲方（即濠廷公司）因公司業務繁重，無暇管理，今特委託乙方（即被上訴人）全權管理及使用，如標的物因出租而衍生租金，交由乙方收取作為委託管理費用．．．」，依此顯見濠廷公司就冠佳公司同意、授權被上訴人將系爭房地出租予他人之事亦有同意，否則實無簽立該委託書委託被上訴人管理、使用並得出租系爭房地之理，是冠佳公司同意、授權被上訴人將系爭房地出租之行為，並未違反濠廷公司與冠佳公司間前開租賃契約之約定。而濠廷公司嗣雖將系爭房地出售予太緯公司，依前述民法第425 條第1 項買賣不破租賃之規定，濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於太緯公司仍繼續存在，由太緯公司繼受濠廷公司出租人之地位，行使並負擔該租賃契約所生之權利或義務，而濠廷公司既同意冠佳公司授權被上訴人將系爭房地出租予他人，太緯公司就此自應受拘束，被上訴人與上訴人間之租賃關係並不因濠廷公司將系爭房地出售予太緯公司而受影響，太緯公司尚不得於取得系爭房地所有權後，主張被上訴人無權出租系爭房地予上訴人，進而依民法第767 條規定對上訴人主張權利，自難謂被上訴人有何未能於租賃關係存續中保持合於所約定使用、收益狀態之租賃物之情事，是上訴意旨主張因系爭租約業因濠廷公司將系爭房地出售予太緯公司而自動終止，被上訴人不得向伊請求租金，且伊依民法第423 條之規定得主張同時履行抗辯而拒絕給付租金云云，均屬無據。
（三）關於上訴人主張抵銷有無理由之部分：⒈上訴人雖主張①太緯公司於93年7 月14日取得系爭房地所
有權時，被上訴人已無管理系爭房地之權源，其出租行為屬無權代理，依民法第110 條之規定應對伊負損害賠償責任。②太緯公司取得系爭房地所有權後即出面主張權利，是被上訴人顯有不完全給付情事而無從補正，或有陷於給付不能之情事，故伊得依民法第226 條、第227 條之規定向被上訴人請求損害賠償。③被上訴人自93年7 月14日起即無權出租系爭房地，其繼續無權出租而向伊收取租金，對太緯公司應負損害賠償或返還相當於每月租金64,000元不當得利之責，而太緯公司業將前開其對被上訴人之損害賠償請求權、不當得利返還請求權讓與予伊，故以上述①、②、③之權利主張抵銷云云。惟查，民法第110 條係規定：「無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責。」，而本件被上訴人並非以濠廷公司或太緯公司之代理人名義，而係以自己之名義與上訴人訂立系爭租約，有租賃契約書在卷可佐（見原審卷第15頁至第18頁），是上訴人主張依該條規定而得對被上訴人請求損害賠償，實屬無據；次查，依買賣不破租賃之規定，濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於太緯公司仍繼續存在，由太緯公司繼受濠廷公司出租人之地位，行使或負擔該租賃契約所生之權利或義務，而濠廷公司既同意冠佳公司授權被上訴人將系爭房地出租予他人，太緯公司就此自應受拘束，被上訴人與上訴人間之租賃關係即不因濠廷公司將系爭房地出售予太緯公司而受影響等情，業如前述，自難謂被上訴人有何給付不能或不完全給付之情事，及被上訴人於93年7 月14日後向上訴人收取租金，對太緯公司有何應負損害賠償責任或應返還不當得利之可言，是上訴人主張依前開權利為抵銷，亦無理由。⒉又本院94年度簡上字第213 號判決於事實及理由欄中本院
得心證之理由（三）、2 中雖載明「訴外人濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於受讓人太緯公司繼續存在，太緯公司於受讓系爭房屋之同時，即同時繼受濠廷公司出租人之地位。換言之，上訴人丙○○仍有系爭房屋之"承租權"，其將系爭房屋轉租予上訴人甲○○之租賃契約自不受影響」，惟觀諸該判決事實及理由欄乙、實體方面第四點已敘明「然依買賣不破租賃原則，訴外人濠廷公司與冠佳公司間之租賃關係對於受讓人太緯公司繼續存在，太緯公司繼受濠廷公司出租人之地位後，得以向冠佳公司繼續收取租金，在太緯公司與冠佳公司間之租賃契約未經合法終止之前，上訴人丙○○就系爭房屋及車位依約仍有合法之"轉租權" ，尚無給付不能之情事，上訴人甲○○自應依約繳交租金予上訴人丙○○」，顯見該案判決係認被上訴人有轉租權，並未認定被上訴人為濠廷公司於90年10月30日所簽訂租賃契約之承租人，前開" 承租權" 之記載，應係筆誤，上訴意旨依此主張濠廷公司對被上訴人有租金請求權，而太緯公司依買賣不破租賃規定繼受此租賃關係後，被上訴人應給付租金予太緯公司，太緯公司業將對被上訴人之租金債權讓與上訴人，上訴人自得依此主張抵銷云云，容有誤會，附予敘明。
（四）關於上訴人得否因系爭房地曾經訴外人彰化商業銀行聲請查封、拍賣，並經本院除去上訴人之租賃權，而依民法第
436 條準用第435 條第2 項之規定終止系爭租約之部分：⒈按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃
物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。民法第43
5 條、第436 條固定有明文。惟按不動產所有人設定抵押權後，將不動產出租於第三人，其因而影響抵押物之價格時，依司法院院字第1446號解釋，執行法院固得除去該租賃權，以無租賃狀態拍賣抵押物；但此僅係執行法院於拍賣執行程序中，決定拍賣條件之方式而已，執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，倘該執行程序因執行債權人撤回執行之聲請而終結，因執行法院所為除去債務人與第三人間租賃關係之執行處分，係附隨於該執行事件而存在，執行法院本應相應撤銷其已為該項除去租賃權之執行處分；如漏未為撤銷者，亦應認該執行處分同其所依附之該強制執行事件之撤回而失其效力；債務人與承租人之租賃關係，即因之而回復原來之存在狀態，此有最高法院74年度台抗字第227 號判例意旨、司法院 (83) 廳民二字第17262 號座談會意見、78年3月16日臺灣高等法院暨所屬法院座談會司法院 (78) 廳民二字第268 號意見可資參照。
⒉查上訴人曾於93年4 月24日寄發存證信函予被上訴人，固
據其提出存證信函1 份為證（見原審卷第45頁至第47頁），惟該存證信函僅表明：「．．．房屋若遭拍賣，屆時本人不得已只能提前終止租約，並保留法律訴追之權利．．．」（見原審卷第67頁），是上訴人寄發該存證信函，尚難逕認係對被上訴人為終止系爭租約之意思表示；而嗣上訴人雖於訴請被上訴人返還租金及不當得利等案件時，於起訴狀中表明終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本於
93 年11 月9 日送達被上訴人，後經本院於94年2 月24日以93 年 度北簡字第28564 號判決被上訴人應給付上訴人285,50 0元及法定遲延利息，而駁回上訴人其餘之訴，兩造均不服而提起上訴，上訴人於上訴狀中復表明以該上訴狀之送達為終止系爭租約之意思表示，該上訴狀繕本於94年3 月29日寄存送達予被上訴人住所所在地之警察機關等情，此經本院調閱本院93年度北簡字第28564 號民事簡易訴訟程序第一審卷宗、94年度簡上字第213 號民事簡易第二審卷宗核閱屬實，惟彰化商業銀行業於93年7 月14日即撤回該案強制執行之聲請，執行法院亦於同日塗銷系爭房地之查封登記，此亦有前開94年度簡上字第213 號民事判決書可參，是前開起訴狀繕本、上訴狀繕本送達於被上訴人時，系爭強制執行案件早已經訴外人彰化商業銀行撤回強制執行之聲請，系爭房地並未經拍定，該除去租賃權之執行處分同其所依附之該強制執行事件之撤回而失其效力，已無所謂因訴外人彰化商業銀行就系爭房地主張權利，致上訴人不能為約定之使用、收益之情事，上訴人仍執此對被上訴人為終止系爭租約之意思表示，於法尚有未合，自不生終止租約之效力。
八、綜上所述，被上訴人與上訴人間之租賃關係並不因濠廷公司將系爭房地出售予太緯公司而受影響，上訴人尚不得拒絕給付租金及依上述之權利主張抵銷，其向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，依法不生終止租約之效力，則被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人自94年1月15日起至95年8 月9 日止之租金1,205,333 元（計算式：
64,000元×18又25/30 個月＝1,205,333 元，元以下4 捨5入），及自起訴狀繕本送達翌日即95年4 月7 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，理由雖與本院認定不同，結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條、第86條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 陳邦豪
法 官 朱漢寶法 官 蔡和憲以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 96 年 8 月 10 日
書記官 吳文雄