臺灣臺北地方法院民事判決 95年度簡上字第584號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 林富村律師被 上訴 人 鑫新建材股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林慶苗律師複 代理 人 曾憲忠律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國95年9月12日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭95年度北簡字第23166號第一審判決提起上訴，本院於96年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國89年8月25日起承租上訴人所有門牌號碼臺北市○○○路○段○○號1樓房屋，雙方並簽定租賃契約書（以下簡稱系爭契約書），租賃期間迄94年8月24日止，上訴人於租賃期間屆至前，即將系爭房屋出售予訴外人戊○○，嗣被上訴人即於94年8月中旬與戊○○就系爭房屋重行簽定租賃契約，租期自兩造租期屆滿時起接續5年。上訴人本應於上開租賃契約期滿後，依系爭契約書第5條約定返還押租保證金新臺幣（下同）36萬元，詎上訴人竟僅返還其中6萬元，其餘30萬元迄未返還，經被上訴人發函催討未獲置理，爰依系爭契約書第5條之約定，請求上訴人返還上開押租保證金及自95年1月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語。
二、上訴人則以：被上訴人曾央求伊與戊○○洽談系爭房屋於租期屆滿後續租事宜，兩造約定如戊○○願與被上訴人重新簽訂5年租約，租金每月12萬5000元，則被上訴人同意支付佣金30萬元予伊。嗣伊與戊○○協商結果，戊○○同意將系爭房屋依上開條件辦理續租，被上訴人自應依約給付30萬元佣金，兩相扣抵，伊僅需返還押租金6萬元予被上訴人即可。況被上訴人自92年9月1日起至93年8月31日止，每月僅繳納租金11萬元，短繳1萬元，共欠繳12萬元租金，亦得主張抵銷等語置辯。
三、原審判決命上訴人應給付30萬元，及自95年1月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依職權為假執行宣告。上訴人就原判決聲明不服，併聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於89年7月27日向上訴人承租系爭房屋，租賃期間
自89年8月25日至94年8月24日止，每月租金12萬元，押租金36萬元。
㈡上訴人於94年間將系爭房屋出售予戊○○，並委由代書李文健辦理相關手續。
㈢被上訴人於94年8月8日與戊○○另行簽訂租賃契約，租期自
被上訴人與上訴人租期屆滿時起接續5年，租金每月12萬5千元。
㈣上訴人僅退還押租金6萬元，被上訴人於94年12月26日委請律師催告上訴人返還剩餘押租金30萬元。
㈤被上訴人自92年9月1日起至93年8月31日止，每月繳納租金
11 萬元。
五、本件爭點如下：㈠兩造有無約定，若戊○○以每月租金12萬5千元將系爭房屋
繼續出租予被上訴人，被上訴人應給付上訴人佣金30萬元？㈡兩造有無合意自92年4月1日起至93年3月1日止，每月調降租
金1萬元？
六、本院之判斷：㈠就爭點一部份：
⒈被上訴人於89年7月27日向上訴人承租系爭房屋，租賃期間
自89年8月25日至94年8月24日止，每月租金12萬元，押租金36萬元，嗣上訴人於94年間將系爭房屋出售予戊○○，僅退還押租金6萬元予被上訴人，經被上訴人催告返還剩餘押租金30萬元等情，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書、律師函及郵件回執為證（見原審卷第5-8頁、第9-11頁），應信屬實。上訴人雖抗辯：兩造曾有上開佣金約定，訴外人戊○○既同意續租5年，每月收取租金12萬5000元，被上訴人自應依約給付佣金30萬元云云，並提出委任書及被上訴人製作每月願付15萬元之房屋租賃契約書佐憑（見原審卷第32頁、本院卷第24-26頁），惟為被上訴人所否認，陳稱：兩造並無上開佣金約定等語。
⒉查上開委任書未據被上訴人或其授權代理人簽章，業經證人
即被上訴人公司副總經理甲○○於本院審理時證稱：「此係上訴人製作，有看過這份委託書，但未同意，故未在其上簽章」（見本院卷第91頁反面），已難作為有利上訴人之認定；又上訴人提出由被上訴人製作每月願付15萬元之房屋租賃契約書，租期自94年8月25日起至102年8月24日止，亦無上開佣金約定，難以遽採，遑論證人甲○○證稱：「原先租賃契約書到94年8月31日屆期，上訴人要買賣房屋，為了配合上訴人向銀行貸款而製作此契約書，金額15萬元是我寫的，其他字不是我寫的，沒有公司大小章及騎縫章，且為了與真正租約區隔，故將租賃期限延長至102年」等語（見本院卷第91頁反面至第92頁），而上訴人已於94年6月29日與訴外人戊○○就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，有不動產買賣契約書、不動產標的現況說明書可考（見本院卷第47至51頁），益見證人甲○○所言非虛。
⒊據證人戊○○於原審證述：「（就你所知，被告與原告間就
系爭房屋押金如何處理？是否知情？）我都不知道」（見原審卷第27頁），於本院審理時復結證：「舊房東與我及承租人有在一起講租金多寡，舊房東提議認為每月可實拿租金12萬5000元，稅另外加，我認為價格不錯，承租人也接受」、「我不知道舊房東與承租人間有無佣金約定」（見本院卷第58頁）；證人即辦理系爭房屋產權移轉之代書李文健於原審證述：「他們當時簽定（系爭房屋買賣）契約時就有承租，雙方有議定好要換約的動作，由原屋主與承租戶及新屋主與承租戶，分別結清，即原屋主與承租戶結清押金後，再由新屋主與承租戶結清押金」、「我不知道被告有無接受原告請託與新屋主議價，或兩造間有何佣金約定」等語（見原審卷第37頁）；另負責仲介戊○○購買系爭房屋之業務員黃莉溱亦證稱：「不知被告有無接受原告請託與新屋主議價及約定佣金事」等語（見原審卷第38-39頁），是上訴人雖有參與被上訴人與訴外人戊○○間租金洽談並提出建議獲得採納，然上開證人就兩造有無上開佣金約定乙事並不知情，尚難遽為有利於上訴人之認定。
⒋又證人戊○○於原審結稱：「（問：是否曾經問過被告和原
告間押金問題是否已經解決？）沒有問過這樣的問題，我跟乙○○的房屋買賣，與鑫新建材股份有限公司間房屋租賃是分開談，完全沒有混在一起」（見原審卷第27-28頁）；證人李文健於原審復證稱：「我有問戊○○是否從原告（指被上訴人）那裡收到押租金，他回答說有，但我不知道戊○○收到多少錢；我也有問乙○○有無與承租戶結清押租金，他說有，但我不清楚結清之金額，我也未和原告確認」等語（見原審卷第37頁），證人黃莉溱亦結證：「戊○○交付系爭房屋尾款時，曾詢問戊○○及被告（指上訴人）是否結清，當時戊○○與被告均陳稱已經結清，因戊○○就租賃關係及買賣關係係分別處理，故伊不知兩造就押金部分是否已經結清，亦未向原告查證」等語（見原審卷第38-39頁），由是可見，訴外人戊○○與上訴人間之系爭房屋買賣，與戊○○與被上訴人間就系爭房屋租賃事宜，係屬獨立各別事件，兩者並無互相影響。微論證人李文健及黃莉溱就兩造間已否結清押租金事，均係聽聞上訴人片面所陳，並未向被上訴人查證，所為證供仍難驟採。
⒌又債務人無為一部清償之權利，民法第318條前段定有明文
，而所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例參照）。
被上訴人主張上訴人僅返還6萬元押租金，為上訴人所不爭執（見本院卷第33頁反面），上訴人主張係因兩造已有上開佣金約定，扣除被上訴人應給付30萬元佣金，故兩造會算上訴人僅需返還6萬元云云，則為被上訴人所否認，上訴人既未能證明兩造間確有上述佣金協議，本應依照兩造間契約第5條規定返還36萬元押租金，而無僅返還部份押租金之權利，揆諸前開判例意旨，自不能僅以被上訴人於收取部分押租金時單純沈默，推斷被上訴人負有給付30萬元佣金予上訴人之義務；至上訴人與戊○○交屋時，戊○○尚從給付上訴人之買賣價金中，扣除被上訴人自94年8月11日起至同年月24日預付之租金5萬2000元，固據提出交屋結案分算明細表可參（見原審卷第17頁），惟此係上訴人與戊○○間處理被上訴人預納上開期間之租金而結算，要與兩造間已否結清押租金無涉；故上訴人主張被上訴人於收取上訴人返還6萬元押租金時單純沈默未表示異議，及被上訴人已與訴外人戊○○重行簽訂租約並交付戊○○押租金等間接事實，仍不足以推斷兩造間已就彼此間押租金結算完畢之事實，是上訴人抗辯兩造間已有上開30萬元佣金協議，僅需返還6萬元即可云云，並無足取。
㈡就爭點二部份：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號裁判要旨可資參照）。上訴人辯稱：被上訴人自92年9月1日起至93年8月31日止，每月短繳租金1萬元，共積欠12萬元租金，亦得為抵銷抗辯云云。惟為被上訴人否認，陳稱：兩造合意每月調降租金1萬元，並未積欠租金等語。
⒉查被上訴人向上訴人承租系爭房屋，每月租金約定為12萬元
，一次開立12張支票交付上訴人，嗣因景氣不佳，被上訴人希望調降租金，為上訴人允諾，同意自92年9月起調降租金，並由被上訴人於92年8月底簽發12張面額各為11萬元支票交付上訴人等情，業經證人周翠蓮及被上訴人公司會計丁○○分別到庭證述在卷（見本院卷第39頁反面至第40頁、第92頁），互核相符，且有華南銀行支票存根可憑（見本院卷第
52 頁）；上訴人亦不否認曾收到上開面額支票，並坦認：「我沒有催促被上訴人補齊租金」等語（見本院卷第79頁反面），倘被上訴人果有積欠上訴人租金事，上訴人豈可能多年未曾向被上訴人追討，亦未於原審就積欠租金事為抵銷抗辯，足徵被上訴人主張兩造合意調降租金乙事，似非無稽；況上訴人既主張被上訴人應依兩造約定給付佣金30萬元，又主張被上訴人積欠租金共12萬元，則上訴人本可對被上訴人主張42萬元債權存在，若上訴人前開主張均為真，又豈不逕自36萬元押租金扣抵，卻返還6萬元押租金予被上訴人，益見被上訴人主張非虛，本院綜合上情，足認兩造確有合意於上開期間調降租金1萬元之事實存在，上訴人主張被上訴人積欠租金12萬元，據以為抵銷抗辯，亦無足取。
七、綜上所述，被上訴人主張依兩造間租賃契約第5條約定請求上訴人返還積欠之30萬元押租金，尚無不合；上訴人仍執前詞辯稱兩造存有30萬元佣金約定，毋庸再返還餘款，並以被上訴人尚積欠租金12萬元而為抵銷抗辯，均不可採。乃原審判命上訴人應給付30萬元，及自95年1月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 翁昭蓉
法 官 陶亞琴法 官 胡宏文以上正本係照原本作成
本件不得上訴中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
書記官 曾寶生