臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第10549號原 告 乙○○訴訟代理人 毛國樑律師複 代理 人 陳佳雯律師被 告 國王與我社區管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃聖棻律師複 代理 人 張兆恬律師訴訟代理人 林永頌律師複 代理 人 丙○○上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國九十六年七月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）五十八萬一千四百元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即民國九十五年九月六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：㈠原告為門牌號碼台北市○○路一二六、一二八、一三○、一
三二號房屋地下二層即台北市○○區○○段五一九建號房屋（下稱系爭地下室）之共有人，八十五年起應有部分為一萬分之九六九。系爭地下室之性質乃「國王與我」社區中之專有部分而非共用部分，詎料被告竟執意將系爭地下室當作社區之共用部分或約定共用部分，並與訴外人僑怡實業股份有限公司（下稱僑怡公司）就系爭地下室簽訂租賃契約，自八十六年一月一日起將系爭地下室出租予僑怡公司經營健身俱樂部，租賃期間約定為七年，租金第一、二年每月約定為五十萬元，第三、四年每月約定為五十五萬元，第五、六、七年每月約定為六十萬元；被告於八十六年一年期間，已自僑怡公司處取得租金六百萬元。被告係自八十六年一月一日起無權占有系爭地下室迄今，縱非直接占有，亦屬間接占有。
㈡系爭地下室並非公寓大廈管理條例所規定之「共用部分」或「約定共用部分」，被告無權出租或占有：
⑴系爭地下室並非公寓大廈管理條例所規定「共用部分」：
①按土地登記規則第八十一條第二款及第八十二條第一項
分別規定「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：二 區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」、「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，是知倘區分所有建物之地下層領有所有權狀、編有門牌，則應視同一般區分所有建物，而非區分所有建物之共用部分。
②今系爭地下室係屬領有所有權狀、編有門牌之建物，因
此並非國王與我社區之共用部分，而屬一般區分所有建物，由原告及其他共有人（與地上建物之共有人並不相同）分別共有，因此無公寓大廈管理條例中關於「共用部分」規定（如被告所引用之同條例第九條第二項及第十條第二項）之適用，應適用公寓大廈管理條例中關於「專有部分」之規定或民法關於共有物之規定。
③按公寓大廈之地下層，限於性質上非屬共同使用部分，
且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條例第三條第三款所稱之「專有部分」），而辦理建物所有權第一次登記（最高法院九十三年台上字第二二八號判決意旨參照）。被告雖以系爭地下室有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之部分，依八十四年公布公寓大廈管理條例第七條第五款規定，不得為約定專用部分，故屬共用部分云云，然系爭地下室乃一開放空間，有獨立樓梯通往一樓，既無固定使用方法，亦非區分所有權人生活利用上不可或缺之部分，無法以此推論屬共用部分，實屬一般區分所有建物，亦無被告所辯辦理建物第一次所有權登記發生錯誤可言。
⑵系爭地下室亦非屬公寓大廈管理條例所規定之「約定共用
部分」，蓋公寓大廈管理條例第二十三條第二項第一款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，而國王與我社區規約第二條第一項第（四）款係規定：「本大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界線詳如附件一標的物件之圖說。（四）約定共用部分：大廈專有部分經約定供共同使用者。」，無論觀諸上開規定或規約附件一「規約標的物件登錄表、圖說」之記載，均未見國王與我社區之約定共用部分其範圍及使用主體為何，顯見系爭地下室並非公寓大廈管理條例第二十三條第二項第一款所規定之「約定共用部分」，是而被告仍無權出租或占有系爭地下室。
⑶承上，系爭地下室既非國王與我社區之共用部分或約定共
用部分，被告主張依公寓大廈管理條例第九條第二項及第十條第二項之規定對系爭地下室有管理、出租之權限即屬無據；因此，系爭地下室之法律關係應適用公寓大廈管理條例第十條第一項及民法第八百二十條第一項之規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，由全體系爭地下室之共有人共同為之，非被告所辯經部分區分所有權人出具書面同意書或經區分所有權人會議以多數決決議通過即可由其管理。
㈢對被告抗辯系爭地下室屬「共用部分」或「約定共用部分」主張之駁斥：
⑴被告雖抗辯依建物所有權第一次登記法令補充規定第十一
之四點第一項及第二項第㈠款規定，系爭地下室於使用執照上既登載為「社區遊憩設施（非營業性戶內遊憩設施）」，因此依法應屬共用部分而非專有部分，系爭地下室當初單獨編列建號（及門牌）並辦理建物所有權第一次登記乃地政機關之疏失，原告不得以錯誤之登記主張系爭地下室屬專有部分云云。惟查：
①建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點固有
規定「休憩交誼區域」應登記為共用部分，惟適用該規定之前提乃「依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分」，今系爭地下室並非國王與我社區之共用部分已如前述，因此當然無建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點規定之適用；況該規定明載「除法令另有規定外」，亦即若有其他法令之規定，應適用其他法令之規定，建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點將無適用之餘地，今土地登記規則第八十一條第二款及第八十二條第一項之規定既有異於建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點之規定，則建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點之規定即無適用之餘地。
②再者，建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四
點乃八十五年六月四日方增訂，而系爭地下室於八十五年四月二日已取得使用執照並開始辦理登記，是知斯時根本尚無建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之四點規定得適用，被告依該規定而抗辯實屬無理由。⑵被告另抗辯系爭地下室縱非屬共用部分，因本件應適用公
寓大廈管理條例九十二年修正前之舊法，而國王與我社區於八十六年、八十八年舉行之區分所有權人會議已議決通過將系爭地下室出租予僑怡公司，依八十四年公布之公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款規定屬約定共用部分云云。惟查：
①八十四年公布之公寓大廈管理條例第三十一條第一項第
五款固有規定區分所有建物之約定共用事項得以區分所有權人會議之決議同意行之，惟國王與我社區於八十六年十二月二十一日舉行之區分所有權人會議僅有討論將系爭地下室出租於僑怡公司之事宜，並未討論是否將系爭地下室作為社區之共用部分，充其量只是提問與答覆，亦即於八十六年十二月二十一日舉行區分所有權人會議時，乃系爭地下室之部分共有人雖同意將系爭地下室此「專有部分」出租於僑怡公司，並未表示將系爭地下室此「專有部分」作為「共用部分」，是以實難稱該次會議為系爭地下室成為國王與我社區共用部分之法律依據。證人周清溪、陳銀秀證言不符事實，不足採信。②上揭八十六年十二月二十一日區分所有權人會議，原告
的母親有委任律師到場，但是被告不同意律師入場，並不是原告或原告的母親對於上揭會議之會議記錄沒有爭執。原告母親類似案情的訴訟（本院台北簡易庭八十九年北訴字第二○號、臺灣高等法院九十年度上字第八一八號及最高法院九十三年度台上字第二○一五號民事事件）雖受不利判決，但本件原告係針對地下二層的法律性質有所爭執，與該案重點不同，該案重點在於公寓大廈管理委員會的管理是否包含出租，而本件原告認為系爭地下二樓不是屬於共用部分，管理委員會無權管理，所以沒有管理行為是否包含出租的問題。
③另關於八十八年之區分所有權人會議，僅係就出租系爭
地下室所得租金應否返還區分所有權人進行表決，並未表決地下室是否作為社區之共用部分，「出租」之表決與「約定共用」之表決自不能等同視之。
㈣被告應返還原告無權占有系爭地下室之相當租金利得：
⑴按最高法院六十一年台上字第一六九五號判例及八十七年
台上字第九四六號判決分別揭有斯旨：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」、「民法第七百六十七條所有權物上請求權之相對人，除直接占有人外，尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等。」，今被告無權出租、占有原告所有之系爭地下室，依上開判例意旨，被告縱非直接占有人亦屬間接占有人，原告仍得請求被告返還其所獲得相當租金之占有利益。⑵原告爰將起訴狀所載對系爭地下室八十六年度喪失占有之
不當得利返還請求權更正為九十一年度（其餘年度於本件暫不請求，予以保留），原告得請求被告返還不當得利之計算式如次，並請求如訴之聲明所載：
①被告於八十六年度曾將系爭地下室出租予僑怡公司並獲
致年租六百萬元，是知被告占有系爭地下室一年（包括本件請求之九十一年度）之占有利益高達六百萬元。②原告擁有之系爭地下室應有部分為一萬分之九六九，因
此原告對系爭地下室喪失占有一年之損失為五十八萬一千四百元（6,000,000 x 969/10,000 = 581,400）。
⑶被告雖已停止出租系爭地下室，但系爭地下室仍在被告管理占有之下，有無出租不影響被告無權占有的事實。
㈤對被告抗辯原告請求與不當得利相關規定不符之駁斥：
⑴被告雖抗辯其係依法出租系爭地下室、被告並未將租金納
入私囊故未享有利益、原告並未因被告之出租行為而受有損害云云。惟查：
①系爭地下室屬專有部分而非共用部分或約定共用部分已
如前述，故被告主張其依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定得管理、出租系爭地下室實屬無據。
②被告占有原告所有之系爭地下室自是受有占有利益，而
原告所受損害即是因被告之無權占有致使無法本於所有權人地位自由使用、收益系爭地下室。
③被告謂系爭地下室於八十六年度如未出租，所收管理費
用不足，故一定要出租云云，顯屬倒果為因之說法。蓋社區每月所需之大樓管理費用應量出為入，再針對所需向住戶收取管理費用，今被告卻倒果為因，執意將非屬共用部分或約定共用部分之地下室出租，此顯係侵害系爭地下室共有人之權利，以彌補住戶管理費之不足；況繳納管理費之對象並非僅區分所有權人而已，尚包括非區分所有權人之地上建物住戶與地下室車位使用人在內，換言之，少繳納管理費之受益人包括自用之地上建物區分所有權人、非區分所有權人之地上建物住戶與地下室車位使用人（且前二者係按坪數繳納管理費，後者係按車位個數繳納管理費，繳費方式亦不相同），而系爭地下室之權益受損人卻僅有系爭地下室之共有人（與地上建物之區分所有權人並不相同），顯然少繳納管理費之受益人與系爭地下室之權益受損人非屬同一，被告如何能掠奪原告使用系爭地下室之利益，並任意將之與他人（包括自用之地上建物區分所有權人、非區分所有權人之地上建物住戶與地下室車位使用人）需負擔之管理費相互抵銷？（因原告已更正請求為九十一年度被告對系爭地下室之占有利益，是以關於八十六年度被告出租系爭地下室衍生租金利得與否爭議應已非本件爭點）。
⑵被告另抗辯其並非無權占有，因占有者乃僑怡公司，而被
告收取租金係基於與僑怡公司間之租約，具有法律上原因云云。惟查，如上所述，因系爭地下室迄今仍由被告管理，被告並於系爭地下室擺置數種健身器材供社區住戶使用迄今，故被告縱非屬直接占有，亦屬間接占有，仍屬侵害原告對系爭地下室之所有權，並獲有占有利益；至其於八十六年度係本於與僑怡公司之租約而收取租金乙事，一則並不能阻卻其無權占有系爭地下室之事實，故仍屬無法律上原因而占有系爭地下室，二則與原告係針對九十一年度而為請求已然無涉。
⑶被告復抗辯被告不知不得出租系爭地下室，且所受利益已
不存在，依民法第一百八十二條第一項之規定免負返還責任云云。惟查，原告於八十六年十二月二十一日之區分所有權人會議中已表明反對被告將系爭地下室出租，繼之原告之母親周李查某更因出租系爭地下室乙事而於八十七年及八十九年對被告主委及被告所有委員分別提出刑事及民事訴訟，如此被告焉能稱其不知不得出租地下室？況被告九十五年占有系爭地下室之占有利益並未消滅，因此被告爰引民法第一百八十二條第一項之規定主張免付返還責任恐有未當，實則被告之行為屬同法第二項之規定：「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」，因此依民法第一百八十二條第二項之規定，原告仍得請求被告返還九十一年度占有系爭地下室之不當得利或賠償損害。
㈥被告雖又抗辯原告請求被告返還相當於租金之利得已罹於民
法第一百二十六條所規定之五年時效云云。惟原告已將請求返還相當租金之不當得利年度更正為九十一年度，因此並無罹於民法第一百二十六條之五年時效問題。最高法院九十四年度台上字第一一九八號裁判意旨認為消滅時效十五年，符合法律規定，被告所引用五年消滅時效的判決都是前面有一個租賃關係，租賃關係終止後請求不當得利，與本件情形不同，本件仍應適用十五年消滅時效。
三、證據：提出所有權狀影本一份、租賃契約影本一份、住戶規約影本一份、規約附件一影本一份、建物所有權第一次登記法令補充規定之立法沿革影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠如主文所示；㈡如受不利判決，被告願以等值之現金或台灣銀行可轉讓定期存款單為擔保，請准免為假執行。
二、陳述略稱：㈠系爭地下二層出租予僑怡公司使用部分，屬公寓大廈管理條例第三條第四款之共用部分或第六款之約定共用部分：
⑴原告已於訴訟外自認系爭房屋地下二層為「共用部分」，
有台北市政府都市發展局北市都建字第09572461800 號函可證，可見原告於訴訟外亦主張系爭房屋地下二層為「共用部分」，但原告卻於本件訴訟主張係「專有部分」，可見其自相矛盾，有違誠信原則。
⑵系爭地下二層係出租予僑怡公司作為社區遊憩設施，性質
上屬於公寓大廈之共用部分，依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一之四點，應登記為共用部分：
①系爭地下二層依使用執照附表與委託書所載，為公寓大
廈之休憩交誼區域，有固定使用方法，並屬區分所有權人生活上利用所不可或缺者，性質上屬公寓大廈管理條例之共用部分：依國王與我使用執照附表，系爭地下二層之使用用途包括社區遊憩設施，且依區分所有權人之委託書所載，國王與我之住戶將大樓俱樂部之經營管理，委由僑怡公司負責，住戶並得免費使用僑怡公司之各項健身設施，及專業人員之服務，故系爭地下二層出租予僑怡公司之部分，即係使用執照附表所載之社區遊憩設施。社區遊憩設施在性質上係供公寓大廈全體住戶共同使用，有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之部分，依公寓大廈管理條例第七條第五款規定，其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活上不可或缺之共用部分，不得為約定專用部分，故其性質上應屬公寓大廈管理條例第三條第四款之共用部分。②公寓大廈之休憩交誼區域，應登記為共用部分:
1.原告主張系爭地下二層取得使用執照日期八十五年四月二日當時之「建物所有權第一次登記法令補充規定」並無第十一之四點規定，故無該規定之適用。惟有無「建物所有權第一次登記法令補充規定」之適用應以辦理建物所有權第一次登記時為準，而非取得使用執照時為準，系爭地下二層所有權第一次登記日期為八十五年八月十二日，有建物所有權狀影本可稽。
2.依當時「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一之四點規定：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。㈡‧‧‧。」。
③系爭地下二層既屬共同使用部分，應不適用其所有權第一次登記時之「土地登記規則」第七十六條：
1.系爭地下二層所有權第一次登記日期為八十五年八月十二日，有建物所有權狀影本可稽，故應適用八十四年七月十二日修正之土地登記規則，而非原告所引之九十年九月十四日修正之條文。
2.依八十四年修正之土地登記規則第七十六條規定：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」故適用該規定之前提須非區分所有建物共同使用部分，惟如前所述，系爭地下二層既屬公寓大廈管理條例第三條第四款之共用部分，自無土地登記規則第七十六條適用。
④地政機關誤將系爭地下二層單獨編列建號並辦理建物所
有權第一次登記，應依土地登記規則第一百四十四條第一項第二款規定予以塗銷：系爭地下二層出租予僑怡公司之部分，既為公寓大廈之共用部分，應依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一之四點以共用部分予以登記，故地政機關將系爭地下二層單獨編列建號並辦理建物所有權第一次登記，實乃登記機關之疏失，將共用部分錯誤予以登記，依土地登記規則第一百四十四條第一項第二款規定，登記機關得於報請直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。原告自不得以登記機關錯誤之登記作為其權利主張之依據。
⑶退步言之，縱使系爭地下二層出租予僑怡公司之部分，非
屬公寓大廈之共用部分，亦屬公寓大廈管理條例第三條第六款之約定共用部分：
①即使認為系爭地下二層出租予僑怡公司之部分非共用部
分，惟專有部分亦得經約定共同使用而成為約定共用部分。蓋八十四年公布之公寓大廈管理條例第三條第六款規定：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」同法第三十一條規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、‧‧‧。五、約定專用或約定共用事項。」。原告引用之公寓大廈管理條例第二十三條第二項係於九十二年十二月三十一日修正時所增訂，原第二十三條僅規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，故原告主張依九十二年修正公布之公寓大廈管理條例第二十三條第二項，約定共用部分範圍及使用主體非經載明於規約者，不生效力云云，適用法令顯有違誤。
②系爭地下二層出租予僑怡公司之部分，經「國王與我社
區」於八十六年之區分所有權人會議決議供大樓住戶共同使用，屬約定共用部分：
1.區分所有建築物內之交誼廳得經約定作為共用部分，此可參學者尹章華等人之意見：「約定共用部分係指公寓大廈專有部分經約定共同使用者，亦即本來應屬專有部分之建築物部分，依規約或區分所有權人之合意（如區分所有權人會議決議等），變更轉換為共用部分。約定共用部分，又可分為不屬專有之附屬建築物與適合於專有部分之建築物部分等二類，前者如別棟之管理人室、倉庫等屬之，後者如區分所有建築物內之交誼廳、會客室等屬之。」。
2.「國王與我社區」於八十六年十二月二十一日舉行之區分所有權人會議，應到區分所有權人計五十六人，實到人數（含委託出席者）共四十七人，出席區分所有權人數比例計百分之八十三點四九，區分所有權比例計百分之八十二點九六，已超過公寓大廈管理條例第三十一條區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席之法定出席人數。原告乙○○及其母周李查某均有委託律師出席，有該次區分所有權人會議簽到簿可證，在該次區分所有權人會議中，社區財務委員報告有關委託出租事宜時，在場者除原告委託之律師表示地下室租約事宜原告並未得到知會外，其餘出席之區分所有權人均無異議，此有國王與我大廈八十六年區分所有權人會議會議記錄可證。故該次決議有百分之九十七點八七之出席人數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權百分之九十二點四三之同意，決議將系爭地下二層出租予僑怡公司。系爭地下二層既經區分所有權人會議決議出租予僑怡公司作為社區遊憩設施，供國王與我之全體住戶共同使用，依公寓大廈管理條例第三十一條規定，自屬同條例第三條第六款所稱之約定共用部分。以上事實，並經證人周清溪、陳銀秀作證證實。
3.「國王與我社區」於八十八年十二月十九日舉行之區分所有權人會議，應到區分所有權人計五十六人，實到人數（含委託出席者）共四十三人，出席區分所有權人數比例計百分之七十六點七，區分所有權比例計百分之七十九點八，已超過公寓大廈管理條例第三十一條區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席之法定出席人數。原告乙○○及其母周李查某均有委託律師出席，有該次區分所有權人會議簽到簿可證，在該次區分所有權人會議中，原告之母周李查某委託之律師有提案表決是否將系爭地下二樓休憩設施出租予僑怡公司，經表決結果，出席之區分所有權人均無人反對出租而決議出租通過，此有國王與我大廈八十八年區分所有權人會議會議記錄可證。系爭地下二層既經區分所有權人會議決議出租予僑怡公司作為社區遊憩設施，供國王與我之全體住戶共同使用，依公寓大廈管理條例第三十一條規定，自屬同條例第三條第六款所稱之約定共用部分。以上事實，並經證人周清溪、陳銀秀作證證實。
㈡系爭地下二層為共用部分，被告基於區分所有權人會議之決
議及公寓大廈管理條例第九條第一項、第十條第二項，將收取之租金作為管理費使用，受有租金利益具法律上原因：
⑴區分所有權人中除周李查某及原告外，其他人均書面同意
出租並由管理委員會收取租金：「國王與我社區」之區分所有權人（含地主合建戶及一般承購戶）除原告乙○○及其母周李查某外，均曾簽署委託建商僑泰建設股份有限公司出租系爭地下二樓予僑怡公司之委託書，委託書並載明自開幕日起，每月租金交予管理委員會，有委託書三十份及區分所有權人名冊可稽。故被告與僑怡公司簽訂租賃契約並收取租金，係依管理委員會決議，為執行絕大多數區分所有權人之意思所為，此有管委會會議紀錄可資證明。⑵被告收取租金作為管理費使用，曾經「國王與我社區」於八十六年及八十八年之區分所有權人會議決議同意：
①被告收取租金作為管理費使用，係經「國王與我社區」
於八十六年之區分所有權人會議決議：「國王與我社區」於八十六年十二月二十一日舉行之區分所有權人會議中，社區財務委員報告有關委託出租事宜時，除原告乙○○委託之律師表示地下室租約事宜原告未得到知會外，在場其他人並無異議，此有國王與我大廈八十六年區分所有權人會議簽到簿及會議記錄可證。
②國王與我社區」八十八年之區分所有權人會議表決結果
，同意被告收取租金並將之作為管理費使用：「國王與我社區」於八十八年十二月十九日舉行區分所有權人會議時，區分所有權人周李查某雖提案建議終止系爭地下室之租約，並將租金依比例交還各區分所有權人，惟經表決結果仍同意繼續出租，將租金作為管理費之一部，亦有該次之區分所有權人會議記錄可資佐證，足證被告收取租金作為管理費使用，確已獲得該社區區分所有權人會議之同意。
⑶依公寓大廈管理條例第九條第一項，被告得收取租金作為
管理費，其受有租金之利益具有法律上之原因：原告雖主張其基於共有人之地位，按其應有部分，對於系爭地下室有使用收益權，被告應將收取之租金轉交付原告，惟區分所有權人會議已決議由被告收取租金充作管理費之一部，則依公寓大廈管理條例第九條第一項之規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定」，故被告依區分所有權人會議決議，收取租金充作管理費用之一部，屬於另有約定之情形，原告應受區分所有權人會議決議之拘束，不得請求被告將租金交付予原告。
⑷被告依公寓大廈管理條例第十條第二項，得就系爭地下室
為管理，而出租行為係屬管理行為，故被告收取租金具有法律上之原因：
①被告依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，對系爭地
下室有管理權：依公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」系爭地下室為「國王與我社區」之共用部分，被告依法對之享有管理權。②出租行為係屬管理行為，被告依其管理權得將系爭地下
室出租予僑怡公司，以收取之租金作為管理費使用：出租行為係典型之利用行為，在法律性質上應屬「管理」行為，乃實務上之共識，且公寓大廈係指區分所有之建築物，一般需要成立管理委員會者，多屬住戶眾多聯絡不易而有必要委請專人或一定組織從事管理之情形，故授與管理負責人或管理委員會就共用部分有包括出租之管理權限，為全體住戶之利益計，與公寓大廈管理條例之立法意旨並未相違。臺灣高等法院九十年度上字第八一八號民事判決，即肯認公寓大廈管理委員會就共用部分有出租之管理權，故被告將系爭地下室出租予僑怡公司，收取租金作為管理費使用，具有法律上之原因。㈢原告並未因被告收取租金作為管理費使用而受有損害，反而受有減少管理費支出之利益：
⑴在被告將系爭地下室出租予僑怡公司前，「國王與我社區
」管理費根本不敷使用：社區每月固定開銷逾一百三十萬元，在被告將系爭地下室出租予僑怡公司前，「國王與我社區」管理費根本不敷使用，此有社區於八十六年七月至十月間之現金出納報表可稽。
⑵自八十六年十一月開始收取租金後，社區財務大幅改善，
使住戶應繳之管理費遠低於其他社區：被告將所收取之租金歸入社區管理經費後，社區財務因此大幅改善，每坪僅向住戶收取六十元管理費，遠低於鄰近之「高峰會社區」，住戶須繳每坪二百五十元之管理費。原告既屬該社區之住戶之一，自受有因租金收入而減輕支付管理費之利益，並無損害可言。
⑶按非法人團體之權利義務歸屬於全體構成員，被告為非法
人團體，縱認出租地下二層而為間接占有人，實體法上亦屬全體區分所有權人（包括原告）間接占有，原告並未受損，並無不當得利。又被告與僑怡公司係於八十六年十一月十七日成立租賃關係，在此之前原告所稱損害與被告向僑怡公司追溯收取之租金毫無因果關係。又若認被告無權占有系爭地下二層，無權占有人亦僅係八十六年贊成出租之區分所有權人，原告以被告（歷來之全體區分所有權人）為對象請求不當得利自無理由。
㈣縱認被告有不當得利之情事，惟被告並不知其收取租金作為
管理費並無法律上之原因，且被告所受之利益已不存在，依民法第一百八十二條第一項，免負返還之責任：
⑴被告並不知其收取租金作為管理費並無法律上之原因，且
於原告之母周李查某本於同一原因事實及訴訟標的提起之訴訟中，三審法院均認為被告受有利益有法律上原因：被告係依區分所有權人會議之決議及公寓大廈管理條例第九條第二項、第十條第二項規定，收取租金作為管理費使用，被告並不知其上開行為無法律上之原因，且於先前原告周李查某基於與本案同一之原因事實與訴訟標的提起之訴訟，本院台北簡易庭八十九年度北訴字第二○號民事判決、台灣高等法院九十年度上字第八一八號民事判決、最高法院九十三年度台上字第二○一五號民事裁定亦認定被告收取租金充作管理費具有法律上之原因，身為法律門外漢之被告又如何能具有優於法院之法律專業，而能知悉其受領系爭利益無法律上之原因？⑵被告收取之租金已全數充作管理費使用，所受利益已不存
在，依民法第一百八十二條第一項，被告免負返還或償還價額之責任：被告所受之利益為向僑怡公司所收取之租金，而非占有使用系爭地下室之利益，蓋被告並未占有使用系爭地下室。而國王與我社區每月固定開銷逾一百三十萬元，包括每月電費約六十五萬元、東京都保全公司管理費四十五萬元、園藝維修工資逾三萬四千元、空調設備保養費五萬元、電梯保養費五萬元。再加上年度外牆清洗費二十萬、空調冷氣水塔清洗費二次三萬、水塔清洗二次二萬等年度開銷。被告向僑怡公司收取之租金已全數歸入該社區之管理經費，並無剩餘，被告財產總額之增加現已不存在，故並無現存之利益，依民法第一百八十二條第一項，被告免負返還或償還價額之責任。
㈤縱認被告不當得利，原告關於八十六年不當得利之請求權，
已逾五年之短期消滅時效，被告自得拒絕返還；若認原告得變更為請求九十一年不當得利，被告亦無占用受益事實：
⑴原告請求被告返還相當於租金之利益，已逾民法第一百二
十六條所定五年之短期時效，被告得拒絕返還：原告自被告於八十六年時將系爭地下室出租予僑怡公司時，即可行使其請求權，惟原告迄至九十五年方起訴請求原告返還相當於租金之利益，其請求權顯已逾民法第一百二十六條所定五年之短期時效而消滅，被告自得拒絕返還。最高法院九十四年台上字第一一九八號判決關於十五年時效之見解係少數見解，應不足採。
⑵退一步言，縱令原告變更請求九十一年不當得利程序合法
，然系爭地下二層於九十一年時並未出租予僑怡公司，且當時屬無人使用狀態，被告並無占用受益：僑怡公司之國王與我健身俱樂部，因財務困難，無法繼續營運而告倒閉，被告遂於九十年五月與國王與我健身俱樂部解除租賃契約，國王與我健身俱樂部於九十年五月二十五日撤離「國王與我」社區，相關事實有九十年五月二十六日聯合報新聞可稽。是故，系爭公寓大廈之地下二層有關社區休憩設施部分，於九十一年間係屬無人使用而荒廢之狀態，並非被告所占有使用，且被告僅因公寓大廈管理條例而例外取得訴訟法上之當事人能力，並無實體法上之權利能力，健身器材並非被告所有，而係全體區分所有權人所有，故殊難想像抽象存在之被告有能力可以占有系爭地下室二樓有關社區休憩設施部分。是故，原告主張被告於九十一年時占有使用系爭地下二層，獲有占有利益，侵害原告之所有權，顯與事實不符。
㈥退萬步言，縱認原告對被告有不當得利返還請求權，惟原告
於言詞辯論終結前亦積欠被告管理費達二十餘萬元，被告得以原告所負債務，與被告對原告之債務，互為抵銷。
三、證據：提出委託書影本一份、區分所有權人名冊影本一份、區分所有權人會議紀錄影本二份、簽到簿影本二份、管委會會紀錄影本二份、電費收據影本一份、管理費收據影本一份、園藝維修收據影本一份、空調設備保養費收據影本一份、電梯保養費收據影本一份、外牆清洗費收據影本一份、空調冷氣水塔清洗費收據影本一份、水塔清洗費收據影本一份、現金出納報表影本四份、不起訴處分書影本一份、本院台北簡易庭八十九年北訴字第二○號民事判決影本一份、臺灣高等法院九十年度上字第八一八號民事判決影本一份、最高法院九十三年度台上字第二○一五號民事裁定影本一份、使用執照附表影本一份、台北市政府都市發展局函影本一份、聯合報新聞影本一份、土地及建物登記謄本影本一份為證，並聲請傳訊證人周清溪、陳銀秀。
丙、本院依職權調閱本院台北簡易庭八十九年北訴字第二○號、臺灣高等法院九十年度上字第八一八號卷及最高法院九十三年度台上字第二○一五號民事卷。
理 由
一、程序方面：㈠按被告之法定代理人原為甲○○，於本件訴訟進行中變更為
丁○○，並已於九十六年三月三十日依法具狀承受訴訟，符合民事訴訟法定一百七十六條之規定，程序並無不合。
㈡復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但「請
求之基礎事實同一者」、「擴張或減縮應受判決事項之聲明者」、「不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款及第七款定有明文。又「民法第一百二十六條所謂之租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，故租金請求權因五年不行使而消滅，係就出租人對於承租人之租金請求權而言。本件係上訴人未得其他共有人之同意，逾越其應有部分就共有物全部為使用收益，上訴人因此受有不當得利，為被害人之被上訴人則受有損害。此種不當得利返還請求權，本屬損害賠償之性質，原非租金之替補，亦即並非基於一定之法律關係，因一年以下時間之經過而依序發生之定期給付債權，原審因認無適用民法第一百二十六條短期時效之餘地，難謂有何違背法令。」（最高法院九十四年度台上字第一一九八號裁判意旨參照）。經查：⑴原告就訴之聲明遲延利息請求之利率，原依年息百分之十計算，其後減縮改以年息百分之五計算（參見本院九十六年二月二十七日言詞辯論筆錄），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前述民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，程序並無不合；⑵本件原告原係請求八十六年間之不當得利，其後變更為請求九十一年間之不當得利，然請求之基礎事實均主張被告無權占用地下室而受有不當得利，僅請求年份有所更改，且本件兩造間從未曾有原告對被告按時收取地下室應有部分代價之狀況，參酌前揭最高法院判決意旨，不當得利時效應適用民法第一百二十五條之十五年時效，故原告訴之變更不甚礙被告之防禦（時效抗辯）與訴訟之終結，依前述民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款之規定，程序亦無不合；⑶被告雖一再質疑前揭最高法院見解屬少數派見解云云，然上揭最高法院判決業經最高法院選為具有參考價值之裁判要旨（參見最高法院九十五年十一月出版，最高法院民事庭所製作具有參考價值之裁判要旨「九十二年至九十四年」，頁八），自非少數派見解，而最高法院九十五年第十七次民事庭會議係討論不當得利利息時效問題，並非最高法院改變前揭判決見解，附此敘明。
二、原告主張意旨略以：㈠系爭地下室領有所有權狀、編有門牌，則應視同一般區分所有建物，而非區分所有建物之共用部分，且八十六年、八十八年舉行之區分所有權人會議並未將系爭地下室約定為共用部分，被告係無權出租或占有；㈡被告無權占有系爭地下室，擺置數種健身器材供社區住戶使用迄今，侵害原告對系爭地下室之所有權，並獲有占有利益，原告自得請求被告返還九十一年度占用之不當得利，以一年六百萬元，乘以原告之應有部分，原告得請求五十八萬一千四百元；㈢原告及原告母親於區分所有權人會議已表明反對出租，被告並非不知不得出租，無從依民法第一百八十二條第一項規定免除返還不當得利責任云云。
三、被告答辯意旨則以：㈠系爭地下二層出租予僑怡公司使用部分，依使用執照明載為休憩交誼區域，屬公寓大廈管理條例第三條第四款之共用部分，領有獨立權狀係地政機關錯誤登記，不足為原告主張權利之依據；且縱認該部分非法定共用部分，八十六年、八十八年舉行之區分所有權人會議亦已約定為約定共用部分；㈡系爭地下室於九十一年間係屬無人使用而荒廢之狀態，並非被告所占有使用，且被告並無實體法上之權利能力，地下室擺放之健身器材並非被告所有，而係全體區分所有權人所有，被告自無占用之不當得利可言；㈢縱認被告受有利益，然被告不知有不當得利情事，所受利益不存在，依法無庸返還不當得利等語置辯。
四、被告對於若其有不當得利，原告主張相當不當得利之數額五十八萬一千四百元並無爭執，主要爭執重點在於：㈠地下二層是否屬於法定或約定共用部分，被告是否有權占有？㈡被告是否受有利益？若受有此利益，是否有法律上之原因？是否不知無法律上原因而所受利益已不存在？原告是否因而受有損害？爰說明如后。
五、系爭地下二層屬共用部分：㈠按現行土地法第八十二條第一項（修正前第七十六條）規定
：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，復按「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護善意之第三人而設，如為惡意之第三人，固不受保護。惟此之所謂惡意，應係指明知土地登記簿謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之登記有無效或得撤銷之原因而言。」（最高法院八十七年度台上字第九二九號裁判意旨參照），故以善意第三人之角度觀察，本件兩造爭執之地下二層地下室既編列門牌，有單獨建號並辦理所有權第一次登記，並有獨立所有權狀，足信視同一般區分所有建物而非屬共用部分。
㈡依原告所提出登記日期八十五年八月十二日之地下二層獨立
權狀記載，地下二層視同一般區分所有建物部分之面積為三二八八點四九平方公尺，復依被告所提出系爭建物使用執照附表之記載，地下二層總面積為三七八一點八平方公尺，其中包括社區遊憩設施（非營業住戶內遊憩設施）二一八二點六七平方公尺，梯間一六一點一九平方公尺，停車場一四三七點九四平方公尺，顯見地政機關將社區遊憩設施視同一般區分所有建物予以登記，然登記當時「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一之四點規定：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：㈠共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。㈡‧‧‧。」，足見地政機關實係誤將共用部分登記為一般區分所有建物，此項錯誤不得對抗善意第三人。
㈢然另一方面，依被告所提出系爭建物使用執照附表之記載，
原告實為起造人之一，對於地下二層包括社區遊憩設施（非營業住戶內遊憩設施）二一八二點六七平方公尺，梯間一六一點一九平方公尺及停車場一四三七點九四平方公尺，實難諉為不知，自非善意第三人，此由被告所提台北市政府都市發展局北市都建字第09572461800 號函內容顯示，原告亦認定地下二層屬共用部分得為佐證。從而系爭地下二層實屬共用部分，原告並非善意第三人，亦不得以信賴登記為由主張並非共用部分。又兩造對於八十六年、八十八年舉行之區分所有權人會議是否將登記為一般區分所有建物之系爭地下二層地下室約定為共用部分固然有爭執，然參酌證人周清溪、陳銀秀之證言，絕大部分住戶同意出租該地下室予僑怡公司（參見九十六年五月十五日言詞辯論筆錄），足見至少絕未將共用部分約定改為專用部分，原告稱應適用公寓大廈管理條例關於「專用部分」之規定或民法關於共有物之規定，見解自非可採。
六、被告有權依法管理系爭地下二層共用部分，自無不當得利可言，原告請求並無理由：
㈠按公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，而如前所述，系爭地下室為「國王與我社區」之共用部分，被告依法對之享有管理權。
㈡本件原告訴之變更後請求所謂九十一年度被告之不當得利，
然被告於屬社區遊憩設施之地下二層共用部分，擺置數種健身器材供社區住戶使用，乃依公寓大廈管理條例第十條第二項規定所為之合理管理行為，具有法律上之原因，自無不當得利可言，原告請求並無理由。
七、綜上所述，本件原告基於返還不當得利之法律關係，依民法第一百七十九條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，其請求為無理由，不應准許，應予駁回，又原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、兩造之其餘攻擊防禦方法及其他爭點，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 14 日
民事第一庭 法 官 文衍正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 8 月 14 日
法院書記官 周其祥