臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第11554號原 告 丁○○原名黃庭偉訴訟代理人 曾國龍律師被 告 周昀瞳被 告 億鑫房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○上二人共同訴訟代理人 黃坤鍵律師
徐志明律師上二人共同複代理人 甲○○上列當事人間返還價金等事件，本院於民國96年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告周昀瞳應給付原告新台幣壹佰捌拾參萬元，及自民國九十五年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告周昀瞳負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾壹萬元為被告周昀瞳供擔保後得假執行，但被告周昀瞳如以新台幣壹佰捌拾參萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘之假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國95年9月15日經被告億鑫房屋仲介有限公司（下稱被告億鑫公司）居間買受被告周昀瞳所有門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號7樓之一房屋及其座落土地之應有部分，約定買賣總價為新台幣（下同）1,800萬元，原告並已依約繳付價金180萬元及服務報酬18萬元。然經原告訪查及調閱上開房地之建物測量成果表並比對系爭房屋之屋況及被告提供之現場圖說，始知上開房地竟有違法增建及占用共同使用部份等情，且經同棟大樓之住戶確認，確為占用，甚而還有影響公共安全之虞。而就違法增建及占用共同使用部份之情，更與不動產買賣契約書及不動產標的現況說明書上所載完全不符，是被告顯未誠實說明，有蓄意欺瞞之情。被告一再保證上開房地之管線業已全數更新，並還於不動產買賣契約上特別載明業已全數更新，原告始願購買上開房地，詎原告日前再次前往上開房地檢視，竟還發現上開房地之管線並未全數更新，是被告所言又有不實。而原告就上開房地之違法增建、占用共用部份及管線並未全數更新等被告違約之情，已多次央請被告提出合法使用之權源及可證明管線業已全數更新等事證，惟被告均置之不理。更甚者，原告於95年10月25日按買賣契約書上所載之址以台北長春郵局第3905號存證信函通知被告提出上開房地之增建及占用共同使用部份確屬合法使用之權源及管線確已全數更新等事證，詎上址竟查無此人。上開房地既有增建及占用共同使用部份之情，復與買賣契約所載及標的現況說明書所載不符，顯屬違約又經原告催告拒不依約履行，並蓄意隱瞞聯絡地址，是原告自得依系爭買賣契約第7條解除上開房屋及土地買賣契約，並請求被告加倍返還已收價金。
（二）另被告隱瞞系爭房屋之增建、占用共同使用部份及未全數更新管線等情，顯係蓄意欺瞞原告，使原告為買受系爭房地之意思表示，是原告並依民法第92條，以起訴狀繕本送達被告為撤銷買受系爭房地之意思表示，則系爭房地買賣契約既經撤銷，則被告受領原告已付之價金即無理由，則原告基於不當得利，亦得請求被告返還原告已付之全數價金共計180萬元。
（三）系爭買賣契約既已解除或已撤銷，則被告億鑫公司受領原告給付之服務報酬即無理由，是原告基於不當得利，請求告億鑫公司返還原告給付之服務報酬18萬元。為此提起本訴訟。
（四）並聲明：（1）被告被告周昀瞳應給付原告360萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
（2）被告億鑫房屋仲介有限公司應給付原告18萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。（3）原告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告則以：
（一）原告確實於簽約前即已明知系爭空間之使用情形，依法不得再執此主張：本件之交易情況均為買受人亦即原告已於簽約前瞭解本件買賣標的之現狀，對系爭標的廚房後方約一坪空間之使用情形亦知之甚明，此由鈞院調查證人即本案仲介人員戊○○及原告親自詰問證人已清楚證稱原告在簽約前早已知悉該一坪左右空間之使用情況。原告在簽約後到約定過戶前之約40日的期間，主要乃在辦理貸款事宜，且原告亦從未針對該部分之使用狀態提出異議，可知原告就此空間部分確實如證人所證乃屬明知且樂見其情，是此部分既為原告所知且為原告所接受，當無物之瑕疵責任或違約責任可言。
（二）系爭房屋之管線已全面更新：就管線更新一事，被告業已提出更換管線之收據，並經施作管線更換之人員丙○○到庭證稱確已更換管線。
（三）原告主張解除與撤銷系爭買賣契約，與事實、法理不合：因物有瑕疵而欲主張解除契約者，若其情形顯失公平者，即不得主張解除。而系爭買賣標的物總價金為1,800萬，原告指稱之廚房後方空間僅約一坪，且乃屬可以依室內裝修即可修改之事項，佔整體買賣標的顯屬輕微部分，是原告執此即欲主張解除本件買賣契約，當有失公平而於法無據。退萬步言之，縱有瑕疵，惟證人戊○○亦證稱於交屋前夕，因原告之母親認為買賣價格太貴，不願繼續履約購買，故原告之母又將本件廚房後方該使用空間提出要求，而被告周昀瞳亦表示如果不喜歡該處之裝潢或格局，被告周昀瞳亦願意重新裝修，惟原告卻仍無理拒絕且不願配合交屋、過戶之手續，且通說與實務亦認本於民法第354 條之規定而皆認買受人需於買賣標的物交付後始得主張物之瑕疵擔保責任之相關效果或主張，從而本件買受人即原告當無從本於物之瑕疵之規定而主張解約。且本件買受人即原告乃於簽訂買賣契約後，於應履行交付、過戶之日，竟違約不予配合，故本件之真正情形乃原告簽約後反悔不買，拒絕協同配合履行契約，是被告周昀瞳於數次催告無效後，解除契約。故原告當無要求被告周昀瞳加倍退還價金之權利。
（四）被告億鑫公司無需退還服務報酬：本件買賣契約既已締結成立，是被告億鑫公司之服務報酬請求權即已成立，即便事後解除亦不影響報酬權之請領，況本件如前所述，本件買賣並無任何原告所稱得解除之事由，是原告請求被告億鑫公司需退還服務報酬之請求部分，即顯然無理。
（五）爰為聲明：（1）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）原告於被告億鑫公司之仲介下與被告周昀瞳於95年9月15日就門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號7樓之一之建物（下稱系爭房屋）及其基地之房地簽訂買賣契約。
（二）原告就系爭買賣契約已給付被告周昀瞳180萬元之價金，另給付被告億鑫公司仲介報酬18萬元。
四、得心證之理由：本件依二造之主張及陳述，本件之爭點厥為
（一）系爭房屋，是否有增建及占用共同使用部分之情事？又系爭房屋之管線，被告周昀瞳是否已全面換新？（二）原告解除契約有無理由？（三）原告得請求被告周昀瞳返還及賠償之範圍為何？（四）原告主張受有詐欺，依民法第92條撤銷買受系爭房屋之意思表示，是否有理由？（五）原告得否以系爭房地業經解除或撤銷為由，依不當得利之規定，請求被告億鑫公司返還已收之報酬18萬元？茲分別說明如後：
（一）系爭房屋，是否有增建及占用共同使用部分之情事？又系爭房屋之管線，被告是否已全面換新？
１、原告主張其買受之系爭房屋有增建及占用共同使用部分之情事，被告周昀瞳則否認有增建，至於系爭房屋廚房後方可能有占用共同使用部分，但有告知原告等語。經查，經原告聲請將系爭房屋之建物測量成果圖與建物裝潢平面圖檢送台北市大安地政事務所，查明系爭房屋是否有增建及占用共同使用部分之情形，經該所覆稱：「查來函所附建物裝潢平面圖標示綠色部分，經本所套繪建物測量成果圖，已超出該建物登記範圍，佔用共同使用部分」，有台北市大安地政事物所96年4月11日函附卷可稽，系爭建物之裝潢既已超出建物範圍，且有佔用共同使用部分，是原告主張系爭房屋有增建及佔用共同使用部分，應屬可採。
２、原告主張系爭房屋之管線並未全面換新，被告周昀瞳則辯稱水電管線已換新等語。經查，原告提出照片（編號６）一張主張系爭房屋管路及儀表破舊云云，被告則提出估價單壹紙辯稱已更換水電管路，而經傳訊證人丙○○到庭證稱：伊有承攬系爭房屋之水電工程，內容為室內配線、裝燈、室內水管，當時施工時室內水路管線、電路管線都有更換，瓦斯管線沒有更換，因為這是屬於天然瓦斯公司要做的等語，依證人上開證言，系爭房屋之水電管線確有更換，僅瓦斯管線因屬天然瓦斯公司而未更換，應認被告所稱水電管線已更新一節，應屬可採，原告此部份主張即不可採。
（二）原告解除契約有無理由？原告主張二造之買賣契約約定出售之標的物無增建，且無佔用，而被告出售之系爭房屋有增建及占用共同使用部份，經其催告被告後，被告仍不履行，其依二造買賣契約第7條規定解除契約等語；被告周昀瞳辯稱原告於簽訂買賣契約前已知悉系爭房屋廚房後方空間使用情形，本件買賣是因原告事後反悔而陷於債務不履行等語；經查：
１、二造買賣契約第七條約定：「買賣雙方其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。二、本契約一經簽訂，買賣雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論。.... 四... 如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方同意立即將所收款項加倍返還買方，以為違約賠償.... 」；又二造買賣契約第一條備註欄約定，出售之標的物無增建，於「不動產標的現況說明書」則勾選無佔用情形，是被告應給付無增建及佔用之標的物始符合債之本旨，而本件系爭房屋有增建及佔用共同使用部分，已如前述，原告主張被告有買賣契約第7條之違約責任，應屬可採。
２、原告主張其於95年10月25日以台北長春郵局第3905號存證信函通知被告提出上開房地之增建及占用共同使用部份確屬合法使用之權源，被告未依約履行，其於95年11月2日解除契約，業據其提出存證信函二份為憑；而依被告周昀瞳所提95年10月27日律師函（被證2）內載：「... 惟黃君非但未於約定期日辦理上述事宜，竟委請律師寄發存證信函與憶鑫房屋，經億鑫房屋人員轉告後本人始知黃君竟捏造諸多不實事實... 」，足認原告之催告函已為被告周昀瞳知悉，被告周昀瞳未提出其已依前述債之本旨履行之證據，原告以被告周昀瞳未依約履行，經催告後依二造契約約定解除契約，應認為有理由。
３、至被告周昀瞳辯稱系爭房屋廚房後方一坪使用情形已告知原告，且原告解除契約依民法第359條顯失公平云云，經查，證人戊○○雖到庭證稱其於仲介時有告知原告廚房後方使用情形縱係屬實，惟二造之買賣契約既約定系爭房屋無增建及佔用情形，原告即應依約定而為給付，證人所言，尚難援引有利於被告之認定。至本件原告係行使約定解除權，被告辯稱原告解除契約依民法第359條顯失公平云云，亦屬無據。
（三）原告得請求被告周昀瞳返還及賠償之範圍為何？
１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條定有明文。而二造買賣契約第七條約定：「買賣雙方其中一方如未按本契約條款約定履行，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。二、本契約一經簽訂，買賣雙方均不得有反悔或不履行情事，否則以違約論。.... 四... 如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方同意立即將所收款項加倍返還買方，以為違約賠償.... 」。
２、原告主張被告周昀瞳應加倍返還已收之款項合計360萬元。查本件原告已交付之款項為180萬元，則另180萬元應屬違約金之性質。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院79年台上字第1915號判例、49 年台上字第807號判例要旨參照）。又按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號判例參照。
經查，本件買賣總價金為1800萬元，而原告僅繳付第一期款180 萬元即解除買賣契約，原告亦未提出其因簽訂系爭買賣契約受有其他損害之證據，本院審酌上情，認本件違約金尚屬過高，原告得請求之違約金應予酌減至30,000元。則原告得請求返還之價金及違約金合計為1,830,000元（計算式：1,800,000＋30,000＝1,830,000）。
（四）原告主張受有詐欺，依民法第92條撤銷買受系爭房屋之意思表示，是否有理由？按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，最高法院18年上字第371號判例參照；又按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號判例參照。本件原告迄未就被告如何欲原告陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任，原告此部份主張，自不可採。
（五）原告得否以系爭房地業經解除或撤銷為由，依不當得利之規定，請求被告億鑫公司返還已收之報酬18萬元？按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號裁判參照，本件系爭房地買賣契約原告雖得解除，但不得撤銷，則依上開判利意旨，原告自不得請求被告億鑫公司返還已收之仲介報酬18萬元。
五、縱上所述，本件原告主張依二造買賣契約解除契約為有理由，原告得請求被告周昀瞳返還已收之價金180萬元，惟二造約定之違約金尚屬過高，應予酌減，酌減違約金後，被告周昀瞳應賠償之違約金為30,000元。又原告不得請求被告億鑫公司返還仲介報酬從而，原告依二造契約約定請求被告周昀瞳給付1,830,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起（本件依原告陳報之被告戶籍址寄送起訴狀繕本未合法送達，乃以被告提出答辯狀之翌日即95年12月5日視為起訴狀繕本送達翌日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：二造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行已失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認判決結果無影響，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 17 日
民事第二庭 法 官 吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 18 日
書記官 蔡凱如