臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第12326號原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 王建智律師複 代理 人 蔡家瑋律師被 告 丙○○訴訟代理人 趙國生律師複 代理 人 林奕秀律師
周珮琦律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國九十七年五月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰貳拾萬元，及自民國九十五年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾參萬伍仟元或等值之華南商業銀行無記名可轉讓定存單為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣貳佰貳拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額及免假執行部分外，如主文所示。
二、陳述略稱：㈠緣被告於民國（下同）九十五年九月十五日與原告簽定買賣
仲介專任委託書（下稱系爭契約），委託原告自九十五年九月十五日起至同年十月三十一日止之期間內，以總價新台幣（下同）五千五百萬元銷售其所有坐落於台北市○○路○段○○○號四樓房屋及基地（系稱系爭房地），依系爭契約第六條第一項約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人。而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利甲方時，甲方同意乙方無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」、同條第二項第三款約定：「買賣契約未簽定係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方，且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額之百分之四服務報酬予乙方。」，第四條第五項第二款約定：「在委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，給付乙方委託總價百分之四。」。嗣原告於同年十月七日與訴外人林榮顯達成以價金五千五百萬元買受系爭房地之合意，林榮顯並交付由其所簽發、面額五百五十萬元之支票予原告以為定金，則依系爭契約第六條第一項約定，被告與訴外人林榮顯關於系爭房地之買賣契約，已於原告收受定金時成立生效，而原告既依約履行完成受託任務，被告自應依系爭契約第六條第二項第三款約定給付二百二十萬元之報酬予原告。爰依系爭契約第六條第二項第三款、第四條第五項第二款約定，請求被告給付原告二百二十萬元之報酬，另請求依法定利率計算之利息。
㈡被告並未於九十五年十月五日合法終止系爭契約：
⑴被告主張其已於九十五年十月五日向原告受雇人張凱華為
口頭終止系爭契約之表示云云，惟除原告予以否認外，被告亦不聲請傳喚張凱華出庭作證，顯見被告所陳並非真實。又原告之受雇人張凱華亦無代原告終止系爭契約之權限，自不能受領原告口頭終止系爭契約之意思表示。
⑵依系爭契約第八條約定：「本委託書非經甲、乙雙方以買
賣委託書內容更改附表書面變更，任何一方不得主張變更，且該書面具有修正本委託書之效力。」，且訴外人枋岳毅於另案（本院九十六年訴字第二一九○號）證稱：「（問：依照你們公司作業程序，如果有出賣人終止委託你們仲介，需要提出什麼文件？）要看合約怎麼寫，合約都會變動，有的屋主可以口頭通知，有的需要書面，若是口頭通知就要特別註明。基本上都要書面，且如果簽了委託書要終止也是不太可能。因為委託書都是制式，要更改也需經公司同意。」、「（問：提示原證一第八條，如果是委託要終止要不要簽買賣委託書內容更改附表？）要。」、「（問：依照你的作法，終止是否包含變更？）對。」等語，顯見被告如欲終止系爭契約，須以「買賣委託書內容更改附表」之書面為之，不能以口頭為之。既然被告主張其已於九十五年十月五日向原告受雇人張凱華為「口頭」終止系爭契約之表示，未曾以「買賣委託書內容更改附表」之書面向原告表示終止系爭契約，則兩造間契約關係仍屬存在。
⑶再者，被告所提出本院九十六年訴字第二一九○號民事事
件九十六年十一月七日言詞辯論筆錄，訴外人甲○○證稱：「我與被告談，被告就說，算了金額扣掉二邊仲介費，還是以另一管道的出價比較有獲利，所以他覺得可以跟信義仲介公司解約。仲介公司表示不可能，被告表示請他們再跟客戶談出價，可否達到被告的要求‧‧‧。」，可知被告於九十五年十月五日當日仍繼續委託原告向客戶談出價，並無終止委託契約之意。
㈢本件服務報酬應為二百二十萬元：
⑴依系爭契約第六條第二項第三款約定：「買賣契約未簽定
係可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的百分之四服務報酬全額予乙方。」，故原告服務報酬之計算係以「成交價額」為據，並非「委託總價」。本件原告代理被告與訴外人林榮顯合意之成交價為五千五百萬元，則其服務報酬即為二百二十萬元（計算式：5,500萬元×4%＝220萬元）。
⑵兩造並未於九十五年十月五日終止系爭契約，已如前述，
且訴外人林榮顯嗣於同年月七日以總價五千五百萬元買受系爭房地，並交付定金五百五十萬元予原告，則依系爭契約第六條第一項約定，前開買賣契約已成立生效。又前開買賣契約終未簽訂，乃係因被告審酌其支付兩家仲介公司（即原告及永慶房屋公司）服務報酬後，仍有多出原訂售價之獲利，故將系爭房地以五千六百三十萬元另行出賣，業經證人甲○○於九十七年三月二十一日言詞辯論程序證述綦詳（見該次言詞辯論筆錄第三頁），是前開買賣契約之未簽訂，自屬可歸責於被告之事由。從而原告依系爭第六條第二項第三款及第四條第五項第二款約定請求被告給付服務報酬，即非無據。又本件原告於被告履約之情形下本得收取上開二百二十萬元之服務報酬，是原告所請求者，應為被告違約所造成原告之損失。
㈣系爭契約第八條約定並無違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十三條規定：
⑴按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公
平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，消費者保護法第十二條定有明文。而定型化契約條款是否違反誠信原則或顯失公平，則依消費者保護法施行細則第十三條規定，應斟酌契約性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣、及其他情事判斷之。是以，當事人所定之契約，縱屬定型化契約，並非當然無效，而係僅於該契約有該當法律規定之顯失公平之情事時，始由法律就該部分之約定賦與無效之效果。換言之，定型化契約並非即當然係不利於消費者或違反誠信原則，仍須就個案為具體之審查。又，定型化契約之條款，因違反誠信原則，顯失公平而無效者，應以契約當事人之一方於訂約當時，處於無從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定者始足當之（最高法院九十二年度台上字第三十九號判決、九十一年度台上字第二二二○號判決意旨參照）。
⑵本件系爭契約屬定型化契約，為兩造所不爭，惟依前開最
高法院就消費者保護法第十二條規定所謂違反誠信原則或顯失公平之判斷標準而言，系爭契約第八條約定亦屬合法、合理。蓋不動產仲介業者並非獨佔事業，在交易市場上有多家仲介業者可茲被告選擇訂約，故被告於訂約當時並無處於「無從選擇締約對象」或「無拒絕締約餘地」情況；且由系爭契約首揭標示之被告就委託銷售契約之審閱權事項載有：「注意！依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱」等語，以及被告自行勾選「業已充分了解本契約條文，因此放棄行使契約審閱權利」等情，可知被告有充分時間了解契約內容，並於了解契約內容後有充分時間考慮是否與原告締結系爭契約，故若被告認為契約條件不利，大可選擇拒絕締約。從而被告與原告簽訂系爭約定條款時，並無上開實務見解所認為違反誠信或顯失公平之情事。⑶另就法律行為要式性及系爭契約締約之目的而言，法律行
為要求要式性，目的有使法律行為當事人慎重其事，避免做出輕率判斷（警告目的），為日後關於該法律行為有爭執時可做為證據使用（證據目的），將法律行為公示，使一般不特定第三人得知法律行為內容（公示目的），方便行政機關申請或登記作業（行政目的）。系爭契約第八條乃係兩造就契約終止所為之要式約定，其目的乃因不動產買賣涉及利益頗大應審慎為之，為避免當事人輕率決定，且於發生爭端時有證據可茲解決，遂基於警告目的及證據目的而明訂一方欲終止買賣仲介委託契約時須以制式書面為之，否則如逕以口頭終止契約，則因無證據可供證明，事後必生爭執。顯見兩造係為維護締約雙方利益，始將終止契約之重要事項約定為要式行為。是以依消費者保護法施行細則第十三條規定，審酌本件要式行為約定之「締約目的」，並非僅在保障締約一方，而係兼顧締約雙方當事人之利益，顯見此約定不違誠信原則或顯失公平。
⑷又原告係參酌內政部九十二年六月二十六日內授中辦地字
第○九二○○八二七四五號函公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」第十條約定（即「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之。」），修訂而為系爭契約第八條約定條款。內政部係立於充分保障消費者權益，且不違反誠信原則或顯失公平之角度，修訂前開不動產契約書範本，以為不動產仲介業者遵循之依據。而該不動產委託銷售契約書範本亦經行政院消費者保護委員會第九十九次委員會議通過。此亦足徵系爭契約第八條約定並不違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十三條規定。
⑸綜上，系爭契約第八條約定並未違反消費者保護法相關規
定，應為有效，從而被告如欲終止系爭契約，當應依系爭契約第八條約定，以「買賣委託書內容更改附表」之書面向原告為之。被告認為其已依民法五百四十九條規定以口頭方式終止契約云云，顯有誤會。
㈤系爭契約第八條約定亦不違反消費者保護法施行細則第十二條之規定：
⑴被告主張系爭契約第八條約定字體大小顯然小於上一行字
體之印刷，致被告難以注意其存在，違反消費者保護法施行細則第十二條：「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」規定云云。
⑵惟就形式上而言，系爭契約字體有二種表示，契約標題列
均以細明體表示，契約內容則均以標楷體表示。而觀諸契約內容，其字體大小均為一致，亦即有關兩造就系爭契約之權利義務，均以標楷體且大小相同之字體清楚表示，則被告對於其他條款內容既已注意且認識清楚，怎可能單對系爭契約第八條疏於注意？從而被告所辯，顯不可採。
⑶就實質上而言，系爭契約首揭標示之審閱權事項：「注意
！依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱」等語，以及被告業勾選「業已充分了解本契約條文，因此放棄行使契約審閱權利」，可知被告於已充分了解契約內容後始與原告簽訂系爭契約，故其對於系爭契約第八條約定應已知悉且認識清楚。況系爭契約條款全部僅十一條，被告於訂約時只需花費少許時間即可全盤認識清楚，故被告辯稱其疏於注意云云，實無足採。
⑷又被告於九十五年九月十五日與原告簽約後，隨即於當日
簽署「買賣委託書內容更改附表」，將委託銷售總價由五千五百萬元更改為五千零五十三萬元，此有被告所提出更改附表可資為證。顯見被告對於系爭契約之事項若欲變更、終止應以該「買賣委託書內容更改附表」為之之約定，知之甚詳。從而被告諉稱其不知終止系爭契約應以買賣委託更改附表為之云云，顯係飾卸之詞。
㈥被告另以九十五年十月七日為週休二日，且為中秋連續假期
，非一般上班時間，如何能辦理簽約手續，故原告與訴外人林榮顯之買賣契約合意，為通謀虛偽意思表示而無效云云。
惟查：
⑴仲介業者於週休二日均正常營業及服務，乃眾所周知之事
，況被告並未舉證證明原告與訴外人林榮顯間有通謀意思表示之情。
⑵訴外人林榮顯與原告於九十五年十月七日達成以五千五百
萬元買受系爭房地之合意，並簽發面額五百五十萬元支票為定金等情，業經提出買賣定金收據在卷可稽，該買賣定金收據雖未記載收受定金日期，惟依其上付款方式欄載有：「九十五年十月十一日時至信義地政士聯合事務所簽立買賣契約書，同時雙方備齊文件，並在過戶文件書表上用印。」等語觀之，足認原告交付定金日期，當在被告於九十五年十月十一日以存證信函寄達原告公司之前，應無疑義。且證人枋岳毅於另案（本院九十六年訴字第二一九○號）亦具結證述：「這案子本來是詹天豪負責，當天因為詹休假，有一位林先生來我們店裡，我打電話問店長說天豪休假，我幫他代收，店長說好，我就將訂金收下，當時他是開壹張票給我，日期是九十五年十月七日，因為我後來有查過，也就是用詹的休假表跟我的出勤表作確認。」、「（問：你收了票如何處理？）我收到當時有打給詹．．，我隔天一早就將票拿給詹。」、「（問：買賣訂金收據來現場交付訂金支票的人是否為本人？）林榮顯本人。因為林榮顯之前就來過店裡，還有他太太。」證述明確，足認訴外人林榮顯與原告於九十五年十月七日合意以五千五百萬元買受系爭房地，並簽發面額五百五十萬元支票為定金等情，應屬真實。
三、證據：提出買賣仲介專任委託書影本一份、買賣定金收據影本一份、存證信函影本二份及本院九十六年度訴字第二一九○號判決影本一份為證，並聲請傳訊證人王志男。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決願供擔保請免為假執行。
二、陳述略稱：㈠兩造於九十五年九月十五日簽訂系爭契約後，被告旋於同日
向原告表示願意降低委託總價，兩造並於同日修改系爭仲介合約，將委託總價額由五千五百萬元更改為五千零五十三萬元，故而被告不爭執原告所提出系爭契約之形式上真正，惟不同意原告所稱委託總價額為五千五百萬元，應為雙方嗣後更改合意之五千零五十三萬元。
㈡被告已於九十五年十月五日終止系爭契約：
⑴被告於九十五年十月五日曾偕同土地代書甲○○前往原告
位於台北市○○○路之總公司，就系爭契約相關事宜與原告之員工進行協商，被告向在場原告之員工表示因原告遲未找到適合買主，故有意終止系爭契約，渠等見狀即提出一百五十萬元支票，向被告表示已有客戶提出斡旋金委託原告找尋類似房地，並將該支票影本交予被告要求暫緩終止系爭契約。惟因雙方就系爭契約之價格歧見甚大，無法達成協議，被告遂立即向在場原告之員工為終止系爭契約之意思表示，返家後便立即寄發存證信函予原告，表明並重申終止系爭契約之意思表示，並要求原告停止任何銷售及帶看屋行為。被告既已於九十五年十月五日終止系爭契約，兩造間已無任何契約關係存在，原告自不得為被告為任何銷售行為。
⑵兩造雖於系爭契約第八條約定：「本委託書非經甲、乙雙
方以買賣委託書內容更改附表書面變更，任何一方不得主張變更，且該書面具有修正本委託書之效力。」，惟該條款違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十二至十五條規定，應屬無效：
①按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失
公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」、「定型化契約條款因字體、印刷或其他情事，致難以注意其存在或辨識者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。」、「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。」，消費者保護法第十二條及該法施行細則第十二至十五條分別定有明文。所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，定型化契約約款使用人以該約款恣意追求一己之利益，自始未兼顧相對人之利益，或未於同一契約中以其他條款對相對人為補償規定者，即應認為違反誠信原則而顯失公平。又於綜合衡量約款使用人及相對人之利益時，應考慮所有可能影響雙方利益之因素，如契約種類、性質、目的、全部內容，約款使用人經營效率之必要性、相對人合理信賴、交易成本及交易習慣等因素。
②細觀系爭契約第八條約定，其字體大小，顯然小於上一
行字體之印刷，致使被告難以注意其存在，揆諸前開規定，該條款自不構成契約之內容。
③民法第五百四十九條第一項規定：「當事人之一方，得
隨時終止委任契約。」，故就民法上終止意思表示之方式而言，並未強行規定需用書面方式才生效，書面充其量僅為證據證明方式之一而已。依系爭契約第八條約定而言，其中「買賣委託書內容更改附表」乃係原告單方擬定之定型化書面，倘原告不願出具該書面，則相對人即無法依該約定方式終止契約，可知該約定內容實質已變相使相對人無法隨時終止契約，未兼顧相對人之正當利益，更與前揭民法第五百四十九條規定衝突。
㈢原告並未與訴外人林榮顯達成購買系爭房地之合意：
⑴被告嗣接獲原告所發存證信函，稱原告於九十五年十月七
日與訴外人林榮顯達成以五千五百萬元購買系爭房地之合意，並要求被告配合辦理系爭房地之買賣相關手續。惟原告既已於同年月五日終止系爭契約，原告自不得為被告為任何銷售行為，原告與任何人就系爭房地成立買賣合意，均屬無權代理，未經被告承認對被告不生效力。
⑵九十五年十月五日協商當日，原告代表從未向被告提及已
尋獲合適買主購買系爭房地之事，且詳閱原告檢附之買賣定金收據，該定金收據上最上欄記載「注意！依內政部公告，買方有三天以上之契約審閱權，買方於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱。買方簽立本契約時係（請勾選）□業已行使契約審閱權，□業已充分了解本契約條文，是願放棄行使契約審閱權利。」等語，惟訴外人林榮顯並未勾選「業已行使契約審閱權」一欄，從而該定金收據如係於九十五年十月七日交付，則參照上開三天以上契約審閱權之規定，原告最遲應於同年月四日前將買賣定金收據及系爭契約與相關現況資料提供于林榮顯行使契約審閱權，由此應可推論原告至遲在九十五年十月四日前已得知林榮顯有購買系爭房地之意願。惟九十五年十月五日協商當日，原告代表從未向被告提及此事，僅以一百五十萬元斡旋金來遊說被告，有違常情。且原告稱與林榮顯合意當日，為週休二日（週六），且為中秋連續假期，並非一般上班時間，如何能辦理簽約手續？顯見原告所稱其與訴外人林榮顯有買賣契約合意，即屬可疑，顯為原告與訴外人林榮顯間為通謀虛偽之意思表示。況被告除遭原告起訴請求給付仲介報酬外，同一時間訴外人林榮顯亦依系爭契約第六條第二項約定，另案訴請被告返還違約金五百五十萬元，更見原告與訴外人林榮顯間就有關買賣系爭房地之合意，乃係虛偽不實，意圖巧取利益。
⑶準此，原告既未與訴外人林榮顯成立買賣系爭房地之合意，當不得要求被告給付仲介報酬。
㈣本件系爭房地後來係由永慶房屋仲介而由被告以五千六百三
十萬元出售他人，不聲請傳訊證人張凱華；依本院九十六年度訴字第二一九○號判決記載，證人甲○○證明被告已於九十五年十月五日以口頭終止契約，且被告在原告總公司表示終止契約，現場人員應有代理權或有表見代理之適用。
三、證據：提出買賣委託書內容更改附表影本一份、存證信函影本一份、本院九十六年度訴字第二一九○號民事事件言詞辯論筆錄影本一份為證，並聲請傳訊證人甲○○。
理 由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款及同條第二項分別定有明文。經查，原告本件起訴之請求權基礎，原為系爭契約第六條第二項第三款之約定，嗣於本院九十七年二月十二日言詞辯論期日另追加以系爭契約第四條第五項第二款之約定為請求（參本院卷第八十五頁），請求之基礎事實同一，且被告對此項追加訴訟標的無異議而續為本案言詞辯論，從而原告之追加程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：㈠兩造簽立系爭契約，約定由原告為被告仲介售屋，原告於九十五年十月七日為被告尋得買主林榮顯願以五千五百萬元購買系爭房地，並已收受林榮顯交付五百五十萬元支票為定金，買賣契約成立，被告卻已將系爭房地另委託永慶房屋以五千六百三十萬元出售他人，違反系爭契約之約定，故原告依約請求買賣總價五千五百萬元百分之四之服務報酬；㈡被告並未於九十五年十月五日合法終止系爭契約，原告與林榮顯之買賣契約合意亦非被告所指之通謀虛偽意思表示，系爭契約第八條約定並無違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十二條、十三條等規定等語。
三、被告答辯意旨則以：㈠被告已於九十五年十月五日向原告人員張凱華表明終止系爭契約，其後自有權將系爭房地委託永慶房屋另行以五千六百三十萬元價格出售他人，而原告於九十五年十月七日則無權代理將被告所有系爭房地另行出售予林榮顯，被告亦無義務給付原告服務報酬；㈡系爭契約第八條關於終止契約之要式約定，與民法第五百四十九條規定衝突，違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十二至十五條規定，應屬無效，且原告與林榮顯之買賣契約合意實為通謀虛偽意思表示等語置辯。
四、兩造對於確有於九十五年九月十五日簽立系爭契約，由被告以委託總價五千五百萬元委託原告代為銷售系爭房地，嗣後委託總價降為五千零五十三萬元，然至九十五年十月五日下午，被告另行委託永慶房屋將系爭房地以五千六百三十萬元出售他人之事實並無爭執。爭執重點在於：㈠被告是否於九十五年十月五日已先終止系爭契約，其後得另行委託永慶房屋將系爭房屋出售他人？系爭契約第八條關於終止契約之要式約定，是否違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十二至十五條等規定而屬無效？㈡原告與林榮顯之五千五百萬元買賣契約合意是否為通謀虛偽意思表示？若非通謀虛偽意思表示且被告構成違約，被告應給付原告之服務報酬數額為多少？爰就上揭爭點說明如后。
五、系爭契約第八條書面要式之約定應屬有效，被告並未合法終止兩造間之系爭契約，即另行委託永慶房屋將系爭房屋出售他人，業已構成違約：
㈠按系爭契約第八條約定：「本委託書非經甲、乙雙方以買賣
委託書內容更改附表書面變更，任何一方不得主張變更，且該書面具有修正本委託書之效力。」，且被告曾提出買賣委託書內容更改附表（參本院卷第三十六頁），證明委託總價降為五千零五十三萬元，足見被告明知對於專任委託期間內，倘擬終止委託關係，當依上開關於委託內容變更之約定以書面為之，又上開約定並無違反強制或禁止規定，或有何背於公共秩序或善良風俗之情，該約定應屬有效。
㈡被告雖辯稱上揭約定字體小於上一行而難於注意，且此造成
被告無法隨時終止系爭契約，違反消費者保護法第十二條及該法施行細則第十二至十五條等規定而無效云云，然查：
⑴兩造間將契約重要事項約定為要式行為，本屬契約自由之
範疇，難認有消費者保護法第十二條規定所謂違反誠信原則或顯失公平之狀況，更何況兩造已曾實際適用該條文降低委託總價，被告自不能以所謂字體小於上一行之理由而否定系爭契約第八條書面要式之約定。
⑵另按委任契約縱有不得終止之特約，亦不排除民法第五百
四十九條第一項之適用（最高法院九十五年度台上字第一一七五號判決意旨參照），故被告於九十五年十月五日如能依系爭契約第八條之約定，提出「買賣委託書內容更改附表」之書面，載明被告要終止契約之旨而提出於原告，縱使原告不同意終止，法律上仍生終止契約之效果，並不生變相無法隨時終止契約之問題。
⑶證人甲○○於本院九十七年三月二十一日言詞辯論期日證
稱：「當時被告有向原告的張凱華表示信義房屋這邊不要賣，要撤銷委任，然後就離開了。」（參本院卷第一○五頁），此項證言與其於另案九十六年十一月七日言詞辯論期日證稱：「‧‧‧被告表示請他們再跟客戶談出價，可否達到被告的要求‧‧‧」（參本院卷第七十一頁）並不符合，真實性顯有可疑；且縱然證人甲○○於本院證言屬實（因被告不聲請傳訊證人張凱華，是否確有此事及張凱華有無接受被告終止合約意思表示之權限，均尚未釐清），然既僅係口頭表示，不符兩造約定之書面方式，難以認定被告得因此即終止系爭契約。
⑷被告雖另提出九十五年十月五日之存證信函，證明已書面
發函正式終止系爭契約，具有以「買賣委託書內容更改附表」終止契約之實質內涵，然該函九十五年十月十一日方送達原告，為被告所自承（參本院卷第六十五頁），而被告於系爭契約合法終止前，即於九十五年十月五日下午另行委託永慶房屋將系爭房地以五千六百三十萬元出售他人，違約事實甚為明確。
六、被告辯稱原告與林榮顯之五千五百萬元買賣契約為通謀虛偽意思表示並非可採，被告應給付原告之服務報酬為二百二十萬元：
㈠被告雖辯稱原告與林榮顯之五千五百萬元買賣契約為通謀虛偽意思表示，惟除臆測推論外，並未舉證證明，且查：
⑴證人甲○○於本院九十七年三月二十一日言詞辯論期日證
稱：「是九十五年十月五日中午收到被告丙○○通知他在信義房屋總公司要去終止合約，請我過去敦化南路原告的總公司‧‧‧。」、「（問：信義房屋有無提出訂金及訂金收據讓被告簽收？）只有提出一張一百五十萬的支票，發票人為林榮顯。」（參本院卷第一○五頁），足見於被告違約另行委託永慶房屋將系爭房地出售他人前，即已存在潛在買主林榮顯，至於一百五十萬元支票，被告自承為斡旋金，更見林榮顯顯然並非事後通謀虛偽之買主。
⑵原告主張於九十五年十月七日代被告向林榮顯收受五百五
十萬元支票並簽立買賣定金收據，已提出買賣定金收據在卷可稽（參本院卷第十頁），雖該收據並未記載收受定金之日期，惟依其上付款方式欄所載：「九十五年十月十一日時至信義地政士聯合事務所簽立買賣契約書，同時雙方備齊文件，並在過戶文件書表上用印。」觀之，足認林榮顯交付定金予原告之日期，在九十五年十月十一日之前。換言之，被告終止系爭契約之存證信函送達原告前，原告已完成其受託任務，自得請求服務報酬。
⑶被告雖另以九十五年十月七日為周休二日，乃中秋節連續
假期，並非一般上班時間，原告如何為林榮顯辦理簽約手續云云，然仲介業者於一般之周休二日，均正常營業、服務，乃眾所周知之事，況原告係主張林榮顯於九十五年十月七日交付定金，並非主張林榮顯於該日辦理簽約手續，買賣定金收據亦記載係九十五年十月十一日始擬簽立買賣契約書，被告抗辯周休二日無法辦理簽約手續，顯出於誤會，抗辯並非可採。
㈡按系爭契約第六條第二項第三款約定：「買賣契約未簽定係
可歸責於甲方者，由甲方加倍返還定金予買方，且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額之百分之四服務報酬予乙方。」，第四條第五項第二款約定：「在委託期間內，甲方自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，給付乙方委託總價百分之四。」。經查：⑴依前揭契約第四條第五項第二款約定，被告於系爭契約尚未合法終止前，即另行委託永慶房屋將系爭房地出售他人，應給付原告更改後委託總價五千零五十三萬元的百分之四，金額為二百零二萬一千二百元（5,053,000 x 0.04 = 2,021,200）；⑵依前揭系爭契約第六條第二項第三款約定，因原告於系爭契約合法終止前，已完成受託任務並簽立定金契約，被告雖不願簽約，仍應視為履行完成，原告得請求成交價額五千五百萬元的百分之四，金額為二百二十萬元（5,500,000 x 0.04 =2,200,000 ）；⑶原告一併主張上列兩項請求權，以系爭契約第六條第二項第三款約定為請求較為有利，原告得請求服務報酬二百二十萬元。
七、綜上所述，原告基於契約之法律關係，依系爭契約第六條第二項第三款等約定，請求被告應給付原告二百二十萬元，及自九十五年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免於假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。
八、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 16 日
民事第一庭 法 官 文衍正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 16 日
書記官 顏 葶