臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第1946號原 告 甲○○訴訟代理人 郭以續律師被 告 乙○○
丙 ○丁○○上三人共同訴訟代理人 蔡佩衿律師
林耀泉律師複 代理人 廖于清律師被 告 辛○○
庚○○己○○戊○○上列當事人間增加租金等事件，本院於中華民國九十五年六月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段七十二地號，面積一六四平方公尺土地之租金，自民國九十五年一月一日起調整為每年新台幣肆拾肆萬肆仟伍佰零陸元。
被告應連帶給付原告新台幣肆拾參萬零玖佰玖拾貳元及自民國九十五年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項定有明文。查原告起訴聲明第二項請求被告等給付民國90年份欠租新台幣（下同）430,992元，嗣於起訴狀送達後，於95年4月14日言詞辯論期日，因90年份欠租被告於起訴後已清償，遂以言詞變更為請求被告等給付94年份欠租430,992元，雖為訴之變更，惟情事變更，以他項聲明代最初之聲明，係為訴訟上之便宜而設之規定，揆諸首開規定第4款，應予准許。
二、本件被告辛○○、庚○○、己○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張：
一、原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段72地號土地（下簡稱系爭土地）前為原告故父周石墩所有，不定期限出租與被告等之被繼承人陳金梯建築房屋，約定每年每坪租金100 元。嗣被繼承人陳金梯死亡，被告等依繼承關係繼承上開租賃契約承租人之權利義務。兩造前此同就調整租金事件，兩次涉訟，經臺灣高等法院80年度上字第285號及鈞院84年度訴字第902號確定判決，就租金調整基準，均按公告地價額年息6％即申報地價額7.5％計算，每年租金按307,440（80 年）及430,922元（84年）調高計付。系爭租金之計算比率，被告乙○○等三人夙於前訴訟已加爭執，此重要爭點，既經確定判決判斷，是在同一當事人就同一重要爭點之本件訴訟中，當無容被告乙○○等三人作相反之主張。
二、系爭土地總面積為164平方公尺，自89年7月1日以迄94年1月止，土地公告地價及申報地價依序調高為每平方公尺新臺幣（下同）48,400元及38,720元。依此價額計算土地總價額依序為7,937,600元（公告地價48,400元×164＝7,937, 600元）、6,350,080元（申報地價38,720元×164＝6,350, 080元）。鑒於系爭不動產自第二次涉訟後86年7月1日起，除公告（及申報）地價由該訴訟繫屬時之每平方公尺43,800 元（35,040元）調昇至48,400元（38,720元）外，其餘各項調整租金之條件（如附近工商繁榮程度、承租人利用土地價值、所受利益等），尚無鉅大變動。為免兩造多事爭執，爰仍按前此確定判決所定土地總價額年息6％（公告地價為準）或年息7.5％（申報地價為準）計算調整增加租金為每年476,256元
三、土地市價高昇之餘，公告現值、公告地價當然依法隨之調高，被告眛未及此，空言公告地價之調漲不足反應系爭土地價值之上升，毫無足採。又原告係以公告地價、申報地價高漲為由，並非以「租金有顯失公平情事」據為提起本訴。另被告等抗辯承租人中有乏工作能力，或經濟力薄弱，無力負擔高額地租等詞，與調整租所應加斟酌事項，毫不相干。系爭土地公告現值自95年1月調高為每平方公尺126,000元，被告乙○○等三人主張經濟狀況不繁榮、空屋率高、房租也調降等詞，空言乏據，且與政府頒佈調高公告現值，顯現不動產漲價之實情見背。
四、被告積欠系爭土地94年份租金430,992元，爰並請求給付欠租及統一自95年5月3日起算之遲延利息。
五、訴之聲明：
（一）被告承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段72地號面積164平方公尺建地之租金，自95年1月1日起調整為每年476,256元。
（二）被告等應連帶給付原告430,992元及自95年5月3日起至清償日止按年息5％計算之利息。
參、被告乙○○、丙○、丁○○則以下列辯詞置辯：
一、土地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。本件系爭土地並無其他調漲地租之條件，原告以土地公告地價調漲為由，即再次主張調漲地租，為無理由：
（一）被告等之故父陳金梯向原告之故父周石墩承租系爭土地建屋至今，已歷經數十年，住宅早已老舊不堪，且所建係為一層磚造上覆石綿瓦平房，僅能供住家使用，系爭土地四周亦多為供居家使用之住宅，僅有少數商店，經濟價值低落，且巷弄狹窄，車輛進出不易，居住品質不佳，是承租人使用系爭土地所受利益非高，附近環境之經濟價值不高。
（二）斟酌基地之地理位置、週邊環境、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等均無鉅大改變，亦見公告地價之調漲尚不足以反應系爭土地價值之上升，目前租金並無顯失公平之情事，本件系爭土地仍無調漲地租之條件。
（三）本件前業經臺灣高等法院80年度上字第285號及鈞院84年度訴字第902號兩次判決調整租金，實已足以反應土地地價，至今既無任何調漲地租之條件，即不得僅因公告地價調漲，即再次主張調漲。
（四）附近地段房地交易價格下跌。
二、退步言之，縱鈞院認調整地租為有理由，本件系爭土地僅供住家使用，且四周僅有少數商店等等，原告主張以申報地價高至年息7.5％為基準調整，誠屬過高，實不合理。又考量本件系爭土地係由被告丙○長年居住於此，其雙目失明，生活不便，並無工作能力，其夫婿張萬亦為政府補助之中低收入戶，僅靠一個女兒月收入18,000元，獨撐兩人生活所有開銷，加上丙○長年洗腎且其女婿又已死亡，居住於此乃為求安身立命，承租人經濟能力誠屬薄弱，實無力負擔原告一再要求提高租金。
三、訴之聲明：原告之訴駁回。
肆、被告辛○○、庚○○雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前次勘驗期日所述，則以：沒有意見，伊未居住於系爭土地上建物，僅有繼承關係等語置辯。
伍、被告己○○、戊○○則均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
陸、兩造不爭執之事實：
一、原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段72地號土地前為原告故父周石墩所有，不定期限出租與被告等之被繼承人陳金梯建築房屋，約定每年每坪租金100元。
二、被告承租迄今均供住家使用，附近地理等經濟環境，自84年來，亦無巨大改變。
三、兩造前就調整租金事件，兩次涉訟，經臺灣高等法院80年度上字第285號及本院84年度訴字第902號確定判決，就租金調整基準，均按公告地價額年息6％即申報地價額7.5％計算，前經臺灣高等法院80年度上字第285號確定判決自79年12月2日起年租金增加為307,440元，嗣經84年度訴字第902號確定判決自83年7月18日起調整為每年租金430,922元。
柒、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據其提出土地登記謄本、台北市○○區○○段二小段72地號公告現值及公告地價表為證，被告己○○、戊○○未提出任何書狀以供本院斟酌，被告乙○○、丙○、丁○○、辛○○、庚○○則分別以上開辯詞資為抗辯。茲判斷如下：
（一）按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。最高法院73年台上字第4062號判決意旨固著有明示。惟查兩造前就調整租金事件，兩次涉訟，經臺灣高等法院80年度上字第285號及本院84年度訴字第902號確定判決，就租金調整基準，按公告地價額年息6％即申報地價額7.5％計算，係法院針對訴訟標的表現於主文之判斷，並非訴訟訟標的以外當事人主張之重要爭點，自無爭點效問題存在，而本件原告係請求自95年1月1日起調整租金，前開判決係分別請求自79年12月2日、83年7月18日起調整租金，與本件訴訟標的不同，應受判決事項亦不同，非同一事件，應不受前開判決結果之拘束，故原告主張本件受前開判決爭點效拘束，應以公告地價額年息6％即申報地價額7.5％計算云云，即有誤會，先予敘明。
（二）又按民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。...... 」本條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值於租賃契約成立後，有昇降者而言。(最高法院二十六年度濱上字第四號判例參照)，而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準 (最高法院四十八年十二月二十九日民刑事庭推總會議決議參照)。再按土地法第97條第1項關於城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定。係為就城市地方房屋，約定租金所設之最高額限制。故被告丙○主張其處境堪憐等情，尚無法為決定增減租金之標準。又查被告承租迄今均供住家使用，附近地理環境，自84年來，亦無巨大改變等情，固為兩造所不爭執，亦經本院勘驗現場附近環境與本院依職權調取本院84年度訴字第902號民事卷宗內所附之當時現場照片比對核閱無誤，並有本院勘驗現場照片可稽，惟面對系爭房屋右邊200公尺係吉林路，左邊過新安宮右轉10過新安宮右轉100公尺可達德惠街，再轉左邊50公尺可至松江路，此亦有本院勘驗筆錄附卷可查，可知系爭房屋附近均可接台北市○○路，系爭土地地理位置甚佳，應無跌價趨勢，再參以原告提出之土地登記謄本、台北市○○區○○段二小段72地號公告現值及公告地價表顯示，系爭土地79年7月公告現值91,000元、83年7月公告現值為每平方公尺118,400元，95年1月公告現值為126,000元；80年7月公告地價為38,700元，83年公告地價為43,800元，93年1月公告地價為48,400元（94年無公告地價），自83年至95年公告現值每平方公尺漲有7,600元，公告地價則漲有4,600元，可知十二年來系爭土地仍有小幅上漲，地價稅勢必增加，惟比上開前案判決調整租金時（79至83年）之漲幅小，揆諸上開判例意旨，本院認應以93年1月申報地價之年息百分之七調整租金為適當。查系爭土地之年93年1月之申報地價為每平方公尺38,720元，共164平方公尺，此有土地登記簿謄本在卷可稽，故系爭土地申報價格為38,720×164=6,350,080元，其年息百分之七為444,506元（6,350,080ｘ7％＝444,506）（小數點以下四捨五入）。
（三）又按法院准許增加經提起請求增加租金之訴，法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。查本件原告所為調整租金之意思表示即起訴狀繕本送達被告最後日期為94年12月12日，有送達證書附卷可查，故原告主張自95年1月1日起調整租金，即屬可採。
（四）再查上開前案判決被告就系爭土地自83年7月18日起調整租金為每年租金430,922元，已如前述，故原告主張被告積欠九十四年份租金430,992元等情，被告並未舉證證明已支付，應認原告主張為真正。
二、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求就被告承租之系爭土地，自95年1月1日起調整為每年444,506元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，應予駁回。另原告依繼承法律關係請求被告應連帶給付94年度租金430,922元及起訴狀繕本送達被告（有原告提出郵件收件回執可證）翌日即95年5月3日起算法定遲延利息，亦有理由，應予准許。
三、本院判命被告應給付租金430,922元部分，為金額未逾新臺幣五十萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與本判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
捌、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 19 日
民事第二庭 法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 19 日
書記官 林玗倩