臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第2082號原 告 乙○○訴訟代理人 吳奎新律師複 代理人 鍾賢斌律師
黃瑞真律師被 告 甲○○訴訟代理人 高瑞錚律師
陳在源律師張梅音律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國95年7月4日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○巷二二、二四、二六號房屋地下層（一二六九號）編號二十八停車位返還原告，並自民國九十三年十月十九日起至返還上開停車位之日止，按月給付原告新臺幣貳仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰壹拾伍萬叁仟叁佰叁拾叁元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張如下：
（一）原告於民國93年10月間，向鈞院標買92年度執字第27803號強制執行事件所拍賣坐落臺北市○○區○○段2小段282地號土地應有部分，及其上建號1277即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號6樓房屋（下稱系爭房地），暨臺北市○○區○○○路○段○○巷22、24、26號房屋地下層（建號：1269）3個停車位（包含編號28之停車位，該編號28號停車位下稱系爭停車位），原告已取得不動產權利移轉證書登記為所有權人。嗣後原告之夫呂東雄曾與被告洽談停車位問題，被告強調於80年間向訴外人即系爭房地及停車位原所有權人周淑萍購買停車位，惟未移轉所有權，故未付租金。被告既係向周淑萍購買系爭停車位，惟未移轉所有權，而原告已依法取得系爭停車位之所有權，依物權優先於債權，原告自得依所有物返還請求權法律關係請求被告返還停車位，並依不當得利及侵權行為法律關係請求相當於租金之損害賠償。
（二）縱被告係依租賃關係而占有使用，則原告以起訴狀繕本送達至被告為合法終止租賃關係之意思表示，而得請求返還停車位及請求損害金：
⑴縱確有租賃關係存在，依被告向法院陳報所云，其係「按
月以現金付租，未另立據」，則原告已取得停車位所有權，並承受該租賃關係，被告亦應按月給付租金予原告，停車位依原告曾承租為每月新臺幣（下同）5,000元，為此原告發函請被告收函後10日內將系爭停車位返還予原告，若被告真有租賃關係存在，亦請於收函後10日內給付已屆期每月5,000元之租金，及未來每月將租金交付予原告，若不予給付，原告亦表示將終止租賃關係。惟被告竟不予置理，拒不返還停車位或給付租金。被告至催告之日止已積欠租金達1年2月，原告自得依民法第440條規定，以起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意思表示，終止租賃契約。又被告有違法轉租予訴外人郭育憲之事實，原告亦得以繕本送達作為終止租賃契約之意思表示，終止後被告即屬無權占有，原告得依租賃及所有權法律關係，請求被告返還系爭停車位。
⑵被告主張其向周淑萍承租每月租金僅2,500元，被告催繳
每月5,000元，超出原租金，至不發生催告之效力云云，惟縱認被告認原告所要求之每月5,000元租金過高，然僅超過部分不生效力，並非原告之催告全不發生效力。
（三）系爭地點（羅斯福路）亦是商業發達，車位嚴重欠缺之地帶，平面車位大都在7,000至1萬元之間，機械車位亦在5,000至6,000之間，例如原告於80餘年開始向訴外人洪玲玲承租坐落於臺北市○○○路○段○○巷○○號地下室8號停車位，每月租金即為5,000元，是就關於系爭停車位附近停車位之租金行情即為每月5,000元，原告主張被告應給付相當於租金每月5,000元之損害賠償，自屬有據。
二、被告辯稱如下：
（一）被告前於93年間獲悉鈞院執行處通知，謂將拍賣該件執行程序債務人周淑萍所有包括系爭停車位在內之3個停車位及系爭房屋，定期於93年5月4日公開拍賣等情。被告旋即檢附該大樓管理委會員證明書、中正蓮園地下停車場明細表影本、停車位收據38紙影本、建物登記謄本等證物，陳明自10餘年前承租系爭停車位迄今，有租賃關係存在等語。經鈞院認為租賃關係確屬實在，因此在拍賣公告上註明車位拍定後不點交。嗣系爭停車位由原告依拍賣程序買受，因未為點交，系爭停車位仍由被告管領中。
（二）系爭停車位由原所有權人周淑萍出租予被告使用，租賃關係確實存在，拍定後仍繼續存在於兩造間，謹說明如次：⑴被告係系爭停車位所在中正蓮園大樓（下稱系爭大樓）22
號3樓住戶，遷入伊始即租用系爭停車位。系爭大樓管理委員會於82年3月31日製作之「中正蓮園地下停車場明細表」即已明確記載車位編號第28號車主姓名為被告，93年間且出具證明書，證明被告確實自80年間即使用系爭停車位至系爭房地拍賣時。
⑵被告承租系爭停車位，除按期繳付租金外，並自行負擔管
理費，每月500元至750元不等，溯自81年9月至公告拍賣時，保留之收據有38紙；另應自行負擔停車位之維護保養費，每月500元（目前降至每月400元）。至租金部分均以現金付租，並未另立書面租約或掣給收據。
⑶被告與周淑萍上揭租賃契約，依民法第425條規定，已因
原告取得停車位所有權，而移轉於兩造間繼續存在。原告明知被告合法管領系爭停車位之事實，空言否認租賃關係存在，殊嫌無據。
⑷租用停車位乃被告自行與周淑萍接洽，其間因雙方及建設
公司各種考量，原欲購買，後改租用，過程複雜。被告之母並未親歷其事，不明究裡，縱曾在訴訟程序外對原告陳述何等意見，尚不能為認定本件事實之證據。原告買受系爭停車位後，不與身為當事人之被告洽詢處理，竟向不知情之被告母親套話，摭拾片語，任意曲解，殊非可取。
⑸被告固不否認曾接獲原告委託律師來函催告給付租金，惟
所要求給付之每月5,000元租金，竟為被告與周淑萍間原約定每月2,500元租金（管理費、維護費自行負擔）之2倍，更高達土地法第97條規定租金上限每月846元之6倍，毫無依據，又拒不出面與被告當面洽商租金，姿態倨傲。被告於租金標準達成合意前，認無給付之義務，原告所為顯不合理之租金給付催告，應不生效力，所謂催告後被告不為給付，已合法終止租約云云，亦屬無據。
⑹被告承租系爭停車位後，自用多年。嗣約7、8年前，被告
之自用小客車報廢，暫以機車代步，友人郭育憲獲悉，表示欲承租該停車位使用，被告亦認保留系爭停車位以備將來使用可能為宜，故經周淑萍同意，將系爭停車位轉租予郭育憲，並未違反民法第443條禁止轉租之規定。原告本件租賃關係既自周淑萍繼受而來，當然仍受周淑萍承諾轉租之約束，不得以轉租為終止租約之事由。
⑺末查關於租金標準部分，「城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第97條規定甚明。系爭停車位位於地下室，地處臺北市，屬前開規定所指「城市房屋」無疑。按臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書記載，系爭停車位所在地下室，共畫分為24個停車位，現值共計2,435,000元，每一停車位為101,458元（元以下四捨五入），依土地法前揭規定按年息10%計算租金，每年為10,146元，月租上限應為846元。
三、不爭執事項：
（一）原告於93年10月間向本院執行處92年度執字第27803號執行事件，拍定系爭房地（包含系爭停車位）。
（二）系爭停車位為被告所占有，原告於94年12月30日去函催告被告遷讓，如有租賃關係存在，則請被告自93年10月14日起繳納每月5,000元之租金等語。被告則於95年1月2日收受上開函件。
（三）系爭停車位嗣經被告轉租予郭育憲。
四、原告主張系爭停車位為其所有，請求被告返還等語，為被告以前揭情詞置辯。本件主張應審究者為：（一）兩造間是否存在係爭停車位之租賃關係。（二）如存在，原告以被告未繳納租金達2個月以上，經催告而未給付及轉租為由終止租約是否合法及本件租金應為若干。茲就兩造爭執分敘如下：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又抵押人於抵押權設定後，與第三人訂立租約，致影響於抵押權者，對於抵押權人雖不生效，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。最高法院60年臺上字第4615號著有判例。查，系爭房地原所有權人周淑萍因給付票款強制執行事件因債權人聲請強制執行，經本院查封系爭房地後，被告於93年3月12日具狀陳報就系爭房地其中之系爭停車位，早於80年間即由周淑萍出租予被告使用，並提出中正蓮園大廈管理委員會證明書、中正蓮園地下停車場明細表、管理費收據等件影本等情，業經調取本院92年度執字第27803號強制執行事件卷宗查明屬實。且經證人周淑萍到庭證述屬實，堪信為實在。又系爭房地經本院查封拍賣時，其拍賣公告已載明：「1269建號有第三人甲○○主張不定期承租中，且因係拍賣所有權應有部分，拍定後不點交」，而周淑萍與甲○○間之租賃關係復未經本院執行處除去租賃關係，則依前開規定，其間租賃關係，已成為買賣（拍賣）內容之一部，其租賃關係對原告繼續存在。
（二）原告主張被告積欠租金達2個月以上，經催告而不給付，已依法終止部分：
⑴如前所述，被告與周淑萍間之租賃關係，於原告拍定後，
該受讓人之原告仍繼續存在，其租賃關係之內容，自應以原契約內容為準。本件被告主張兩造間系爭停車位租金應為每月5,000元一節，已為被告所否認。經查，證人周淑萍證稱：出租予被告之金額不含管理費、保養費及清潔費，每月為2,500元等語，而原告主張管理費等部分，均由被告另行交付管理費予中正蓮園大廈管理委員會等情，亦有被告所提出之收據影本可稽，則原告既已受讓周淑萍與被告間之租賃關係，自應受該租賃關係約定內容之拘束。至原告雖提出其在臺北市○○○路○段○○巷○○號地下室向訴外人洪玲玲租用停車位之契約書，租金約定每月為5,000元。然此為原告與他人間之租賃契約，自難僅憑該契約即可變更兩造間契約之約定，如原告認為該租金約定過低，有調高之必要，自可依法請求調整，在尚未調整前，僅得依兩造契約約定內容請求，原告所提與洪玲玲間之契約，自難作為本件租金認定之依據。
⑵原告以被告應給付系爭停車位每月租金為5,000元一節，
固有未合。惟按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，最高法院著有66年臺上字第124號判例。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第440條第1、2項、第455條分別定有明文。依前開判例意旨，本件原告催告被告繳納租金，就超過每月2,500元部分，雖不發生效力，但被告自原告取得系爭房地（包含系爭停車位）之93年10月19日起，即應依原租賃契約給付每月租金，被告迄今未給付原告任何一期租金，則原告依民法第440條規定催告被告於10日內給付，於每月2,500元範圍內，已生合法之催告效力。原告以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，終止兩造租賃契約，自屬正當。兩造間之租賃契約，既經合法終止，被告占有系爭停車位，已屬無權占有。原告基於租賃物返還請求權，訴請被告返還系爭停車位，即屬有據，自無不合。兩造間之租賃契約既經原告以積欠租金為由終止，則關於被告是否違法轉租一節即無再予論述必要，附此敘明。
⑶次按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移
轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限，強制執行法第98條第1、2項定有明文。本件原告請求被告給付自93年10月15日起至返還停車位之日止，按月給付原告5,000元。惟依原告所提出之本院不動產權利移轉證書，所載發給證書日期雖為93年10月14日，然原告係於93年10月19日始取得上開不動產權利移轉證書，業經調閱本院92年度執字第27803號強制執行卷宗屬實，是依前開規定，原告係於93年10月19日始取得系爭房地（包含系爭停車位）之所有權，兩造間之租賃關係，亦於該時隨同移轉。原告請求自93年10月15日起給付租金5,000元，亦有未合，是原告請求被告給付之每月租金應自93年10月19日起算，以每月2,500元始屬正當。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。本件兩造間自原告取得系爭房地時起，亦受讓周淑萍與被告間關於停車位之租賃關係，已如前述，原告自得請求被告給付每月2,500元之租金。嗣原告以起訴狀為終止租賃關係之意思表示，本件起訴狀於95年3月7日送達被告，則於斯時起，兩造間之租賃關係即已消滅。復按被告於系爭房地經本院以92年度執字第27803號查封時，居住於系爭房地所坐落之系爭大樓之被告曾具狀陳報，關於「．．．臺北市○○○路○段○○巷22、24、
26 號房屋地下層，面積516.95平方公尺，所有權應有部分3/24，該建物持分實際規劃為中正蓮園大樓編號第19、
20 、28等三位停車位，其中編號第28號停車位，早約於民國80年間，即已由債務人周淑萍出租予第三人使用迄今．．．」，本件由原告主張及所提出之不動產權利移轉證書、系爭房地之建物登記謄本暨被告之陳述及上開陳報狀內容以觀，系爭大樓所附設之停車位，各住戶間就停車位之用益權能已為一分管契約，依該分管契約，周淑萍對系爭停車位有使用收益之權利，該分管契約於原告取得系爭大樓地下層3/24應有部分後，對原告及各該住戶言，該分管契約亦屬有效，原告對系爭停車位自亦有使用收益之權利，依此原告於93年10月29日取得包含系爭停車位之應有部分所有權，該車位於原告終止兩造間之租賃關係後，因被告佔用而無法使用，原告自受有類似於租金之損害，則原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
五、綜上所述，原告基於租賃及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭停車位，暨自93年10月19日起至返還停車位之日止，按月給付2,500元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、綜上所論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 蔡政哲上為正本係照原本作成如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 7 月 18 日
書記官 曾靖雯