臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第2514號原 告 甲○○訴訟代理人 趙元昊律師
許瑞榮律師被 告 乙○○訴訟代理人 蘇千祿律師
黃秀珠律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○○號三樓之四之房屋遷讓返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾萬肆仟貳佰陸拾柒元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾壹萬貳仟捌佰元供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○號3樓之4之房屋遷讓返還原告。㈡被告至民國94年2月12日止應清償期積欠租金新臺幣（下同）586,500元予原告，及至起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自94年2月13日起至其返還租賃物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，每月為23,000元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。嗣於95年5月25日以書狀變更訴之聲明㈡為：被告應給付原告563,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。再於95年11月29日以書狀變更訴之聲明㈡為：被告應給付原告661,546元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於96年3月2日以書狀變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○號3樓之4之房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告937,807元，及96年3月2日綜合辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自95年3月16日起至遷讓第1項所示房屋予原告之日止，按月給付原告23,000元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。核其訴之變更，所主張基礎事實均相同，僅將所請求內容調整並擴張應受判決事項聲明，揆諸首揭說明，其所為訴之變更應予准許。
二、原告主張略以：㈠原告自91年1月23日起為座落在臺北市○○○路○○○巷○○號3
樓之4之房屋（以下簡稱「系爭房屋」）之所有權人，而被告自91年1月29日向原告承租系爭房屋，當時被告向原告表示不必書寫租賃契約，伊保證每月會將租金23,000元匯至原告遠東國際商業銀行（以下簡稱「遠東商銀」）襄陽分行帳號0000000000000-0帳戶內（以下簡稱「房貸帳戶」），兩造成立不定期租賃關係，被告應依約給付租金。但因原告現有收回自住之必要，已依土地法第100條第1款之規定，於94年1月10日以臺北北門郵局第91號存證信函向被告為終止租約之意思表示，並給予被告1個月之時間搬遷，要求被告於94年2月12日前遷離系爭房屋，惟被告拒不遷離，無權占有系爭房屋，原告乃以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，而依送達證書所載，起訴狀繕本係於95年3月15日送達被告，故兩造就系爭房屋之租賃契約已於95年3月15日合法終止。爰依民法第767條所有物返還請求權請求被告自系爭房屋遷離，將房屋返還原告。
㈡被告自91年1月29日起至終止租約日即95年3月15日止之承租
期間內，以每月租金23,000元計算，應給付原告49個月又15天之租金，合計1,138,500元。但被告僅繳納91年2月、4月、5月，92年3月、7月、8月、9月、10月、11月、12月，93年1月之租金，合計177,594元，再扣除原告所謂其給付系爭房屋前所有人丁○○而仍存在上開房貸帳戶內之款項23,099元，被告總計僅支付租金200,693元，仍積欠原告租金937,807元，爰依據租賃契約請求被告清償。
㈢被告於租約終止後仍無權占有使用系爭房屋，獲得相當於租
金之使用利益，使原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179條不當得利之規定，請求被告自95年3月15日起按月給付原告相當於租金之不當得利每月23,000元。
㈣被告雖否認原告為系爭房屋所有權人，辯稱其才是系爭房屋
實際所有權人，僅係信託登記在前所有權人丁○○處，自91年1月到93年12月其均有繳納房屋貸款云云。然依土地法第43條之規定，原告確為系爭房屋之所有權人，殆無疑義。如被告辯稱兩造有信託關係，依信託法第4條第1項，應經過登記，但本件被告並未為信託登記。本件事實為被告於90年底告知原告其房東丁○○欲出售系爭房屋，被告以房價已跌至谷底，以370萬元價格購買系爭房屋可謂投資自用兩相宜之理由遊說原告買屋，原告當時曾問被告何以不自己向丁○○購買系爭房屋，被告則稱伊投資之「大澎湖灣渡假村」隨時會動工，屆時伊需長年居住在澎湖監造飯店並經營賭場，無需在臺灣本島置產，並承諾原告如果原告購買系爭房屋，伊將介紹代書戊○○概括承辦房屋買賣、貸款及過戶之手續，伊甚至向原告承諾會暫時承租系爭房屋，並保證每月依口頭約定將租金23,000元匯入原告遠東商銀襄陽分行上開帳戶內。原告不疑有他，隨即答應購買系爭房屋。簽約當日是上午10時，原告遲到些許時間，被告及代書黃彩連就說賣方王寶珠有事先走，但已簽好兩份契約，1份價金填寫370萬元，1份為空白契約，請原告簽名即可，原告當時不解為何會有1份空白契約，被告及代書則表示如想順利貸款370萬元，需有1份高於實際成交價之假買賣契約書供遠東商銀估價參考，原告才在空白契約書上簽名，並交給戊○○登記規費、契稅、代書費共6萬餘元，但系爭房屋當時遠東商銀評估僅能貸款350萬元，不足20萬元部分係由原告以金融卡透支方式支付，嗣於91年1月29日順利向遠東商銀貸得370萬元，遠東商銀則通知原告取回上開帳戶之存摺及提款卡。原告在91年1月29日向遠東商銀襄陽分行貸得370萬元，先代償台新商業銀行股份有限公司（以下簡稱「台新銀行」）債權2,905,731元及銀行手續或代書等費用後，尚存591,369元，此款項亦應交付丁○○，另透過金融卡透支借貸所得之20萬元亦應給付給丁○○，故原告實際上還應給付丁○○尾款791,369元。原告先以電話詢問被告如何交付房屋尾款791,369元予丁○○，被告陳稱丁○○全權交給伊處理，請原告將上開房貸帳戶之存摺、印章及提款卡交給伊，而代書戊○○交給原告系爭房屋所有權狀、鑰匙1把及相關買賣契約，但因被告深知原告不願讓家人知悉購買房屋之情事，被告遂以此為由主動向原告表示願意代為保管系爭房屋所有權狀及買賣契約，原告遂將系爭房屋所有權狀及買賣契約寄放在被告處。嗣被告向原告宣稱伊已將系爭房屋之尾款交給丁○○，但因曾遭黃姓前女友構陷，致其信用破產，無法在銀行開戶使用，要求原告將上開帳戶之存摺、提款卡及印章交給伊使用，原告憐憫其遭遇，並因被告是系爭房屋買賣之介紹人，亦為男女朋友關係，且遠東商銀提撥貸款當日上午被告才向原告借30萬元，此時被告向原告表示可先由原告領走30萬元清償上午之借款，原告才領走30萬元，並基於信任將上開遠東商銀帳戶存摺、提款卡及印章交付被告。從此被告知悉已獲得原告之信任，屢次向原告借款，並將原告之所有權狀拿去二胎貸款，至91年12月2日原告欲向被告取回系爭房屋所有權狀時，被告竟脅迫原告依其口述簽立借據，並抓住原告之手強迫原告按捺指印在借據上，始歸還系爭房屋所有權狀，原告情急之下答應簽立借據，但忘記索回買賣契約等證物，以致買賣契約仍放置在被告處。後來原告曾向被告要求返還上開帳戶之存摺、提款卡及印章，惟被告辯稱存摺及提款卡已經遺失，僅交還印章給原告，原告乃向遠東商銀辦理掛失止付，故被告係以欺騙方式留存上開房貸帳戶之存摺及提款卡。原告於92年6月曾偕同胞妹丙○○一起告知被告借據是被脅迫書立而可以撤銷的，被告如想繼續承租系爭房屋，需支付租金，但被告僅繳納部分房租就不再繳納。93年3月間因原告房貸繳款不正常，遠東商銀聲請拍賣系爭房屋，但因系爭房屋價值不高，法院拍賣抵銷部分借款後，原告尚得清償不足部分，為免原告因此信用破產，原告及胞妹丙○○乃自93年4月26日起，乃分別從00000000000000、00000000000000、00000000000000號及0000000000000-0號帳戶轉帳至上開房貸帳戶內，原告亦以無褶存入現金方式7次至上開房貸帳戶內繳交貸款，金額高達2,323,754元。雖原告不慎將92年5月12日存入22,980元之憑條遺留在被告處，但原告另於92年6月26日、92年7月11日分別存入20,870元及19,795元至上開房貸帳戶內。是原告自91年1月1日起至93年6月30日止，不包含被告匯款及存入部分，總計存入遠東商銀上開房貸帳戶內共計2,191,456元，而自93年7月1日起至95年6月30日止，再存入2,014,356元，合計已繳納房貸金額4,205,812元，但被告所辯其支付之「貸款」（實際上為租金）僅有177,594元，可見系爭房屋之貸款均係原告繳納，原告確為系爭房屋所有權人。
㈤被告雖辯稱原告為操作股票向其借款，原告匯入上開房貸帳
戶之款項係為清償對被告之借款云云。然原告並不操作股票，不需要辦理股票融資信用額度。被告當時雖有匯款至原告上開房貸帳戶內，但其匯款原因是因為其向原告承租系爭房屋，依雙方約定，被告需每月匯租金予原告，被告所匯款項並非支付系爭房屋之價金。原告並未向被告借款30萬元作為股票交割款項，反而是被告於91年1月29日原告辦理貸款上午佯稱需款孔急，向原告借款30萬元，原告不疑有他，旋至遠東商銀板橋文化分行帳戶提領30萬元借給被告，並匯款至被告指定之第一商業銀行長春分行辛○○帳戶內，同日下午遠東商銀代償台新銀行貸款後，通知原告至該行取回上開房貸帳戶之存摺及提款卡時，原告旋以電話詢問被告如何交付系爭房屋尾款予丁○○，被告陳稱丁○○已授權伊全權處理尾款之事，被告並稱丁○○同意借其30萬元，以清償其積欠原告之30萬元，並請原告將上開帳戶之存摺、提款卡及印章交給被告，其會將尾款轉交丁○○。原告遂依被告指示自上開房貸帳戶內取出30萬元，被告虛構原告向其借款30萬元作為交割股款之情事，要非可採。又被告謊稱原告向其借款
25 萬元，但原告既向遠東商銀貸款370萬元，依法該25萬元即為原告所有，被告自上開房貸帳戶提領25萬元給辛○○使用，竟佯稱原告向其借款25萬元，均是信口雌黃。92年6月26日20,870元、92年7月11日19,795元及1,005元存入憑條手寫部分均為原告親自書寫，但被告竟詭稱係被告親自書寫，顯然意圖瞞騙法院。又92年5月12日之22,980元存入憑條係原告親自前往遠東商銀襄銀分行繳納時請櫃臺小姐用定期存單打字機器書寫金額，該筆款項是原告繳納，並非被告支付，被告所辯不實。足證被告僅匯數個月租金至原告上開房貸帳戶內，即謊稱其為系爭房屋之所有權人，每月繳納房屋貸款云云，不可採信。另被告抗辯原告只是其購買系爭房屋之「人頭」而已，如僅單純為「人頭」，原告豈有繳納房屋貸款之理？原告並未借用辛○○帳戶買賣股票，辛○○為被告之姊姊，其帳戶係被告買賣股票所使用，當時原告在亞東證券之股票帳戶亦為被告使用，並非原告自己使用。被告時而辯稱其繳納91年1月至93年6月之房屋貸款，而後改稱其繳納91年1月到93年12月之房屋貸款，更換訴訟代理人後又改稱其繳納91年1月到93年2月之貸款，前後供述不一，足證被告所辯，要非可採。
㈥被告對於系爭房屋為何於91年1月間由丁○○移轉為原告所
有之原因前後說法不一，包括「股票融資徵信說」：即原告借用被告系爭房屋之所有權作股票融資徵信所用；「房貸業績說」、「借名登記說」：因遠東商銀襄陽分行房貸主管希望被告捧場，原告亦願意擔任系爭房屋登記名義人，故將房貸由台新銀行轉到遠東商銀；「互易說」：被告於臺灣臺北地方法院檢察署93年度偵字第267號案件中親自陳稱伊以系爭房屋交換臺北地下街店鋪102、105兩單位及107一單位之承租權，復於臺灣臺北地方法院檢察署94年度調偵字第63號指稱原告於90年底主動向被告提出以臺北地下街店鋪107、
102、104三個單位換取系爭房屋所有權，又陳稱系爭房屋係信託在丁○○名下，丁○○過戶給原告係因被告以系爭房屋與原告互易購買三個單位的地下街店鋪等；原告前後主張不一，足見所言均非事實。
㈦原告於除斥期間內，已撤銷借據之意思表示，故被告不得以
借據為證據主張原告自認系爭房屋為被告所有。另被告雖辯稱系爭房屋價金為505萬元或500萬元云云，然臺灣房地產自
79 年起景氣低迷，91年更是谷底，系爭房屋位於臺北市○○○路底，屋齡18年，外觀老舊陰暗，大樓出入口附近就是餐廳廚房，2樓是大舞廳，附近多為特種行業，房價自然偏低，依94年5月17日聯合報載林森北路套房每坪僅18、19萬，被告抗辯90年底系爭房屋每坪達20萬元顯然與事實不符。
且細觀遠東商銀95年7月20日函文檢送之不動產買賣契約書第3條第1項之記載，原告在訂約時即給付丁○○65萬元，同條第3項記載在完稅後3日內又給付40萬元，合計105萬元。
但原告事實上並未支付此等款項，此為被告所不否認，可知系爭房屋買賣契約書之價格絕無可能是500萬元或505萬元。
又被告曾稱系爭房屋係與原告在臺北地下街之商場互易而得，但該店鋪買回價格為320萬元，被告應不可能已高達500萬元或505萬元之房屋作為互易，可知系爭房屋買賣契約書之價金記載確有不實，系爭房屋買賣價金應為370萬元。
㈧證人戊○○、丁○○之證詞與被告有勾串之嫌，不可採信。
證人即被告之鄰居己○○及庚○○之證詞亦不足以證明系爭房屋為被告所有，因系爭房屋只是沒有作出租登記，然是否出租及是否依公寓大廈規約作出租登記係屬二事，因系爭房屋所有權自丁○○移轉至原告後，仍由被告繼續居住，繳納管理費之人亦為被告，並未變更，但此亦不足以認定所有權人即為被告等語。
㈨並聲明：
⒈被告應將門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○號3樓之4之房屋遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告937,807元，及96年3月2日綜合辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告應自95年3月16日起至遷讓第1項所示房屋予原告之日止，按月給付原告23,000元。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告自76年起即居住設籍在系爭房屋內，系爭房屋自始為原
告所有，爾後因故將系爭房屋信託登記在第三人丁○○名下。原告與被告當時為男女朋友關係，原告為股票融資信用額度提高，乃向被告借用系爭房屋所有權狀辦理融資，此有原告於91年12月11日親自簽名及蓋指印之借據為證。原告雖主張系爭房屋為其向丁○○買受云云，但原告無法提出系爭房屋買賣契約書、價金支出證明或何時點交之證明，可見原告並非系爭房屋所有權人，其請求被告遷讓系爭房屋，並無理由。
㈡91年年初原告向被告佯稱其與遠東商銀襄陽分行房貸主管熟
悉，因房貸業務競爭需要業績，希望被告捧場，其本人願意擔任房屋登記名義人，希望被告將系爭房屋之房貸由台新銀行轉到遠東商銀承作，被告乃同意委由代書戊○○將系爭房屋過戶給原告，並依當時成交價每坪21萬元打9折，以每坪19萬元作價500萬元向遠東商銀貸款，由於本件係個人買賣案件，並非仲介公司銷售，原告當時無業又無高所得稅單，因此遠東商銀以房價七成加上信貸20萬元同意承作房貸，遠東商銀絕對不可能承作百分之百之房貸。且依90年間臺北市○○○路東光春暉大樓房屋成交價為每坪21萬到22萬之間，94年後上漲到每坪23萬到28萬之間，以系爭房屋權狀登記為
26.5坪計算，原告主張其購買系爭房屋價金僅有370萬元，顯然不實。事實上系爭房屋買賣價金為500萬元，但原告在他案指稱價金為500萬元，卻在本件改稱價金為370萬元，顯然有誤。系爭房屋買賣價金為500萬元，原告因未給付價金，才書立借據給被告。所謂「澎湖灣渡假村」與本件無關，如系爭房屋為原告所有並向遠東商銀貸款，原告何以需將遠東商銀上開房貸帳戶存摺、提款卡及印章交給被告保管？系爭房屋一直都是被告在使用居住，如果是原告所購買，何以未辦理交屋，亦未申報租屋所得，並書立借據？又如原告主張係在被告脅迫下簽立借據，並謊稱已於92年6月撤銷借據之意思表示，但原告並未提出證據證明有脅迫或撤銷意思表示之行為，凡此均可證原告說謊，陳述明顯不實。原告並非不操作股票之人，其亦有股票帳戶，其購屋不讓家人知悉云云與系爭房屋所有權歸屬無關。又遠東商銀襄陽分行房貸催收專員李蓮淑曾自92年1月向被告催收房貸至93年6月，如被告非系爭房屋實際所有權人，何以李蓮淑要向被告催收房貸達18個月？如原告自91年1月起即繳納系爭房屋之房貸，何以於93年4月遭遠東商銀襄陽分行邱福祥聲請拍賣？況原告根本未支付任何購屋款項及繳交任何過戶所需之契稅、代書費、增值稅及規費予代書或屋主丁○○，上開費用於91年1月15日由被告預付52,000元給代書，再於91年2月1日過戶完成後，於91年2月1日再向被告收取14,418元，均由被告繳納，收據正本亦由被告持有。顯見原告為無償取得系爭房屋，竟編造許多謊言，均非可採。
㈢由遠東商銀襄陽分行上開房貸帳戶交易明細可知自91年1 月
起至93年12月止，全為被告以電匯方式及親自到襄陽分行按撥款代償暨扣款委託書中規定每月30日前繳款，沒有原告繳款紀錄，且原告上開房貸帳戶之存摺及提款卡至今均由被告持有使用中，原告提出被告所繳之單據並無定額或完全相同者，可見被告匯款之原因絕非支付租金。被告確實有繳納系爭房屋之貸款，應為系爭房屋所有權人。
㈣原告曾先後多次向被告借款，如原告於91年1月29日從上開
帳戶轉帳30萬元，係原告於91年1月初委託被告借用葉方明月帳戶代原告買賣股票，但為交付資金予被告，故於貸款後向被告情商先借用貸得之30萬元匯入辛○○帳戶，作為交割款項，原告則承諾將逐月繳付房屋貸款以為清償對被告之借款。另91年2月6日原告又因交割股款之需要，從上開遠東商銀帳戶內轉出250,000元至原告借用之辛○○股票帳戶內作為交割款，再由原告分期攤還。又原告於91年2月7日將欲匯往原告名下亞東證券交易帳戶之交割款71萬元，刻意先從丙○○帳戶轉存695,000元到原告上開遠東商銀房貸帳戶內，另又向被告借款15,000元，湊足71萬元，再拜託被告從該房貸帳戶轉匯71萬元到辛○○帳戶，再轉匯到儲蓄部交割股款，由被告代為買賣，總計原告自上開遠東商銀房貸帳戶向被告借用565,000元。另原告於91年4月8日匯入上開遠東商銀房貸帳戶之23,099元係返還其向被告借款30萬元借款之一部分。91年4月29日存入200,000元、91年7月2日存入之23,100元、91年7月23日存入之10,000元，91年8月2日存入之23,000元等，均係返還91年1月29日其向被告借款30萬元借款之一部分。91年8月27日匯入之23,000元、91年10月2日匯入之25,000元、91年10月24日匯入之25,000元、91年11月28日匯入之25,000元、91年12月31日匯入之23,000元、96年2月6日匯入之23,000元、92年2月27日匯入23,000元等，均係返還其向被告借款565,000元之一部分。至此原告尚有118,801元借款尚未返還被告，但被告就不再繼續還款，而是要遠東商銀專員李蓮淑向被告催收房貸。被告則於92年5月12日以原告名義匯入22,980元、92年6月26日以原告名義匯入20,870元、92年7月11日以原告名義匯入19,795元、92年7月11日以原告名義匯入1,005元、92年2月4日以原告名義匯入23,000元到原告上開房貸帳戶用以清償房貸。除被告以原告名義匯款至上開房貸帳戶外，被告另以自己名義匯款至原告上開遠東商銀房貸帳戶用以繳納房貸，包括92年4月10匯款22,000元、92年9月12日匯款21,000元、92年9月24日匯款21,794元、92年10月1日匯款20,800元、92年11月14日匯款23,000元、92年12月1日匯款23,000元、92年12月31日匯款23,000元、93年2月4日匯款23,000元。故自91年1月至93年2月長達2年2個月期間，系爭房屋之貸款均為被告所繳納，上開房貸帳戶僅係被告借給原告使用，雖被告自93年3月起即未再繳納房貸，但係因原告向被告借用系爭房屋所有權狀迄未返還，被告憤而暫不繳納貸款，原告亦自承自93年3月後才逐月繳納房貸，更證明原告於93年2月前雖有匯款至上開遠東商銀房貸帳戶內，但並非繳納房貸，僅係清償其對被告之借款，或返還被告股票交割款而已。被告與原告因股票買賣之故，雙方互相填補對方帳戶不足款，經過雙方計算後，兩造同意由原告代替被告支付房屋貸款方式分期攤還原告對被告之欠款，故原告於91年4月、7月至12月、92年1、2月間均存款入上開遠東商銀房貸帳戶內，用以清償被告代墊之股票交割款項。可見原告匯入上開房貸帳戶之款項，並非清償貸款，而係清償對被告之借款。
㈤被告係以系爭房屋總價505萬元，扣除房屋貸款370萬元與原
告互易臺北市市○○道○○○號地下1層102、104、107等3個店鋪，並於91年2月間互易確認登記完畢，但原告並未支付任何款項，僅口頭向被告借用10萬元再支付定金詐騙被告簽訂店鋪讓渡書。原告雖於91年11月及92年2月間，自行以竊盜、強制不法侵占、偽造文書、湮滅證據等方式，將臺北地下街場地利用合作社社員股份、聚寶成實業股份有限公司普通股股份過戶到丙○○名下，再誣告被告，然已經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官為不起訴處分。原告必需支付被告自91年2月到98年10月臺北地下街102、104、107等3個店鋪之租金，其中102、104店鋪合計兩個單位租金，每單位每月20,000元，扣除管理費每單位每月8,000元，合計24,000元，另107店鋪每單位每月租金21,500元，扣除管理費8000元，合計13,500元。故自91年2月到98年10月止，102、104兩個店鋪共計租金1,968,000元，107店鋪租金計1,107,000元，總計原告應給付被告租金3,075,000元，並將102、104、107、3個店鋪返還被告，並賠償兩造數十個訴訟之律師費用、精神損失與名譽損失。
㈥證人李蓮淑、邱福祥之證詞，均非可採。原告於95年4月28
日主張借據是遭脅迫而簽立，但此借據是在91年12月11日所簽立，原告撤銷借據已逾1年之除斥期間，不得撤銷該借據之意思表示。且原告主張其為所有權登記之時間為91年1月
23 日，但借據是在91年12月11日簽立，相隔將近1年，如系爭房屋為原告所有，原告怎麼可能於過戶登記1年後書立借據並簽名蓋印表示系爭房屋為被告所有，顯見借據之內容為真正。
㈦原告主張其與被告就系爭房屋口頭成立租賃契約，並約定每月租金23,000元，惟被告否認之，原告就此應負舉證責任。
被告並未積欠原告租金，亦無需給付原告相當於租金之不當得利每月23,000元。系爭房屋位在春暉大樓D座，有嚴格之房東、房客異動登記表，從未記載系爭房屋有出租之情事，亦從未有人向被告表示收取租金之意。如兩造成立租賃契約，則如原告所述被告自91年6月就有欠租之事實，在此之前長達2年半期間，原告何以均未為繳納租金之催告，顯與常情有違等語，資為抗辯。
㈧並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告與丁○○於91年1月9日書立不動產買賣契約書，約定原
告以總價505萬元購買丁○○所有之系爭房屋，並由原告貸款代償系爭房屋原在台新銀行之貸款。
㈡原告以系爭房屋為擔保品，於91年1月22日向遠東商銀襄陽
分行貸款370萬元，其中350萬元為中、長期擔保借款，借款期間自91年1月29日起至111年1月29日止，其餘20萬元以金融卡透支方式借款，透支期間自91年1月29日起至92年1月29日止，而此貸款並用以代償系爭房屋原在台新銀行南京東路分行之貸款2,905,681元，另以遠東商銀襄陽分行帳號0000000000000-0帳戶為清償房貸之帳戶，且簽訂房屋抵押貸款契約書、不動產使用狀況同意書、撥款代償暨扣繳委託書、本票、授權書各1件。
㈢系爭房屋於91年1月23日由丁○○移轉登記為原告所有。㈣原告於91年1月29日即將遠東商銀襄陽分行上開房貸帳戶之存摺、提款卡及印章交付被告。
㈤系爭房屋土地及建物所有權狀於91年12月2日前均由被告持有。
㈥原告於91年12月2日書立借據1紙，內容記載：「茲向乙○○
借建築物及土地所有權狀各壹份，甲○○保證於民國92年1月1日前歸還，本房屋確為乙○○所有」，並由原告簽名捺印。
四、本件之爭點及本院得心證之理由：本件經兩造協同本院整理爭點後，認為兩造爭執之處在於：㈠系爭房屋為何人所有？㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋
，並給付至95年3月16日止積欠之租金937,807元及法定遲延利息，有無理由？㈢原告請求被告自95年3月16日起至其返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭房屋為何人所有？⒈系爭房屋現雖為被告占有使用中，但登記為原告所有，則依
土地法第43條之規定，原告推定為系爭房屋之所有權人，而原告主張系爭房屋係其於91年1月23日向丁○○買受，如被告否認之，應由被告負舉證責任。查被告雖否認原告與王寶珠間有買賣契約存在，其才是系爭房屋真正所有權人云云，然整理其先後之答辯有：⑴「股票融資徵信」：原告係借用被告所有權作股票融資徵信所用，並非擁有所有權、⑵「借名登記」：91年年初原告向被告佯稱伊與遠東銀行襄陽分行房貸主管甚為熟悉，因房貸業務競爭激烈須要業績，希望被告捧場，伊本人願意當任房屋名義登記人，希望被告將系爭房屋貸款由台新銀行轉到遠東銀行承作，被告不疑有詐乃於
91 年1月間委由戊○○代書將本房屋過戶給原告，系爭房地係被告借名登記予原告辦理房貸，原告並非所有權人、⑶「互易」：原告於90年底主動向被告提起以臺北市○○街店舖
107、102、104三個單位換取系爭房屋，被告同意後將系爭房屋過戶給原告、⑷「相互擔保或互易」：原告與被告在91年1月間約定，原告以臺北市○○街店鋪102、104、107店舖與系爭房屋做為互相的擔保或互易等語，前後辯詞顯然不一，尚無法確知被告抗辯原因主要為何。
⒉被告抗辯系爭房地由丁○○過戶至原告名下時，稅費、代書
費及稅金66,418元係其支付，並提出付款單據為證。然不論被告抗辯是否真正，何人支付此費用並不足以此即證明其為系爭房屋實際所有權人。
⒊系爭房屋上開房貸帳戶之存摺及提款卡固自91年1月29日後
均在被告持有中。然原告主張其於91年1月29日向遠東商銀襄陽分行貸得370萬元，該款項清償台新銀行債權2,905,731元及銀行手續或代書等費用後尚有591,369元，前述金融卡透支借貸所得之20萬元亦應付給丁○○，故原告實際還應該給付791,369元給丁○○，但因丁○○係被告所介紹，故原告詢問被告此筆尾款如何交付給丁○○，是否能由被告約王寶珠出面，被告表示丁○○就該交易全權授權伊處理，所以原告可將前開帳戶之存摺、印章交給伊處理，由伊領取款項交給丁○○，又因被告向伊表示遭前女友黃若蕙拖累，以致信用破產，無法在銀行開戶，故希望原告能將該帳戶存摺、印章及金融卡借予伊使用，原告因心軟且與被告為男女朋友乃加以答應，故而該帳戶存摺、印章及金融卡才繼續保留在被告手中，由被告出面與丁○○處理交款事宜等語，以當時兩造為男女朋友關係，並非不能想像。且如被告為系爭房屋之實際所有人，則系爭房屋貸款為何後來均由原告清償？而被告如要清償貸款，僅需知悉房貸帳戶帳號即可存入款項繳納貸款，根本無須持有存摺、金融卡，故縱被告持有上開房貸帳戶之存摺及提款卡，亦不當然證明其為系爭房屋之所有權人，負責繳納系爭房屋貸款。況原告曾向被告索回上開房貸帳戶之存摺、印章及提款卡，惟被告表示存摺及提款卡業已遺失，只交還印章予原告，故原告乃向遠東商銀辦理遺失申報之程序，此為被告所不爭執，如原告非系爭房屋所有權人，必須繳納房屋貸款，何以需向遠東商銀申報存摺遺失？益證原告主張不虛。
⒋系爭房屋之所有權狀及印章雖於91年12月2日之前均在被告
持有中，此為兩造所不爭執。被告雖抗辯原告係為提高股票融資信用額度，向被告借用系爭房屋所有權狀，並書立借據以資證明云云。惟依原告提出之91年11月「遠東國際商業銀行綜合對帳單」（原證41）及91年12月「遠東國際商業銀行綜合對帳單」（原證42）可知原告在遠東商銀有數個帳戶，其中借款340餘萬元，但新臺幣加外幣等存款達新臺幣800餘萬元，存款明顯高於貸款，應無須向被告借用系爭房屋所有權狀以提高融資信用額度，故被告辯稱原告向伊借用系爭房屋所有權狀以提高股票融資額度云云，尚非可採。
⒌被告固以借據抗辯原告自承系爭房屋為被告所有，僅係借名
登記在原告名下云云。而原告雖主張借據係遭被告脅迫而簽立，但並未舉證以實其說，則原告主張借據係因脅迫而簽立云云，尚非可採。然被告執此借據主張系爭房屋係借名登記在原告名下，但又主張系爭房屋係與臺北地下街商舖互易或相互擔保，顯然相互矛盾。且此借據於91年12月11日簽立，係說明91年12月11日前之情形，並無法證明91年12月11日後兩造就系爭房屋貸款繳納情形，故此借據不足以為判斷系爭房屋為何人所有之唯一證據。
⒍被告固抗辯系爭房屋價金為500萬元，系爭房屋之買賣契約
價金亦記載505萬元，並非370萬元，此有買賣契約可證，原告顯然不瞭解買賣契約之內容，並非真正買受人云云。然查，原告向遠東商銀貸款370萬元代償台新銀行房貸後，王寶珠並未再向原告請求135萬元，此為被告所不否認，且被告後來抗辯原告以臺北地下街商舖與系爭房屋互易，則該臺北地下街商舖價值約為320萬元，如系爭房屋買賣價金達505萬元，被告何以同意以價值不相當之臺北地下街商舖互易？此價金差異亦不足以證明原告非系爭房屋所有權人。
⒎又被告抗辯原告除轉貸外並未支付任何價金；復辯稱由遠東
商銀存摺往來明細分戶帳內自91年1月起到93年12月止全為被告以電匯方式及到遠東商銀襄陽分行按撥款代償暨扣款委託書中規定每月30日前繳款，上開房貸帳戶內所列繳款姓名皆為被告，可見系爭房屋貸款利息自91年1月至93年6月係由被告全部繳納；再辯稱原告係在93年3月以後才開始代被告繳納房貸，在91年1月至93年2月長達2年2月期間，均係被告繳納房貸，被告93年3月之後係因原告借用權狀未還故憤而暫不繳納云云。惟查，被告就究竟是繳納系爭房屋貸款至93年2月、93年6月或93年12月，前後供述不一，無法卻知其意。再者，原告主張其於貸款後，除代償台新銀行2,901,369元外，另將應支付丁○○591,369元及金融卡透支20萬元，共計791,369元請被告代為轉交丁○○；復於如附件所載之日期，與胞妹丙○○以如附件所載之方式繳納系爭房屋貸款，總計自91年1月1日起至93年6月30日止，不包含被告匯款及存入部分，存入遠東商銀上開房貸帳戶內共計2,191,456元，而自93年7月1日起至95年6月30日止，再存入2,014,356元，合計已繳納房貸金額4,205,812元，此有遠東商銀於95年7月20日以（95）遠銀消營字第271號函所檢附之取款條、存入憑條即可證。如依被告自承於其於92年5月12日以原告名義匯入22,980元、92年6月26日以原告名義匯入20,8 70元、92年7月11日以原告名義匯入19,795元、92年7月11日以原告名義匯入1,005元、92年2月4日以原告名義匯入23,000元至上開房貸帳戶繳納房貸，另以自己名義於92年4月10匯款22,000元、92年9月12日匯款21,000元、92年9月24日匯款21,794元、92年10月1日匯款20,800元、92年11月14日匯款23,000元、92年12月1日匯款23,000元、92年12月31日匯款23,000元、93年2月4日匯款23,000元至上開房貸帳戶繳納房貸，自91年1月至93年2月合計繳納房貸265,244元。可見並非如被告所辯原告除轉貸外並未支付任何價金，且系爭房屋貸款多為原告繳納。
⒏被告雖在系爭房屋設籍，但原告既然買受系爭房屋，即為系
爭房屋之所有人，且兩造當時為男女朋友關係，雖原告在買受後並未直接占有系爭房屋，但以兩造當時為男女朋友關係，原告將系爭房屋無償借予被告使用，亦為人之常情，尚難以此設籍之事佐證系爭房屋為被告所有。
⒐原告雖不否認被告於92年3月至95年6月止，曾先後匯款共計
177, 594元至上開房貸帳戶內。然由遠東商銀上開房貸帳戶交易明細觀之，被告於91年3月22日存入2萬元，此2萬元俟後又經由自動櫃員機於同日領出5千元（扣手續費7元），3月25日分3筆領出各5千元（各扣手續費7元）；復於91年5月31日存入2萬5千元，又於6月3日領出2千元（扣手續費7元）、5千元（扣手續費7元）、6月5日領出1萬元（扣手續費7元）、6月10日領出二筆5千元（各扣手續費7元），而提款卡當時在被告持有中，可知被告雖然存入款項，旋又將款項領走，似非全數用以清償房屋貸款。
⒑被告亦抗辯原告於91年1月初委託被告借用其姐辛○○帳
戶買賣股票，原告匯入上開房貸帳戶之款項，係為清償向被告所借之股票交割款項云云。然原告否認委託被告借用葉方明月帳戶買賣股票，被告在另案中亦明確證稱其借用葉方明月第一商業銀行股份有限公司長春分行帳號為00000000000之帳戶及康和證券股票帳戶買賣股票，且被告並未舉證證明原告確有使用辛○○帳戶操作股票之事實，則其前揭所辯，亦非可採。
⒒丙○○於91年2月7日匯入695,000元至上開房貸帳戶，此為
被告所不否認。被告雖抗辯匯款原因係原告委託被告代為操作股票，並借用辛○○帳戶買賣股票，該款項係為支應原告購買股票之股款云云，然被告在臺灣臺北地方法院檢察署94年調偵字第63號稱係原告借給被告之款項，但在本件卻表示係繳納房屋貸款，前後說詞不一，無法採信。而原告主張該筆695,000元之款項係被告向原告借款以支應伊自己買賣股票之款項，原告同意借款後以丙○○之款項匯入出借，當時雙方商定借款70萬，惟被告同意先預扣5千元利息，是以實際匯款695,000元，雙方成立借貸關係，原告並主張該筆款項，被告同意支付每萬元每月150元之利息，並願負擔銀行質借所生之利息，除於借款時同意預扣5千元利息外，俟後並未如期給付利息，被告並曾於91年8月19日給付37,000元做為該筆70萬借款之利息，當時伊即刻意要匯到丙○○帳戶，且提出匯款單影本1紙為證。堪信該筆695,000元應非被告為原告操作股票應付之股款，否則被告毋庸匯款到丙○○帳戶支付利息。
⒓原告上開房貸帳戶於91年1月29日曾匯出30萬元，此為兩造
所不爭執，被告雖抗辯原告在91年1月初委託被告借用葉方明月帳戶買賣股票，但未交付資金給被告，91年1月29日遠東銀行核撥貸款後，原告向被告商借30萬元匯入辛○○帳戶做為交割款，原告因此才逐月匯款至上開房貸帳戶清償借款云云。然原告否認使用辛○○之帳戶買賣股票，並未向被告借30萬元款項，被告如抗辯兩造間就該30萬元有借貸合意，應負舉證責任。
⒔又被告抗辯原告因交割股款需要，於91年2月6日向被告借25
萬元，被告將25萬元撥入原告借用之辛○○證券劃撥帳戶內買賣股票，再約由原告分期攤還云云。然原告否認使用葉方明月之帳戶，原告並未向被告借該25萬元，且由91年2月6日之取款條觀之，該筆款項應係被告取用，被告如主張兩造間就該25萬元有借貸合意，亦應負舉證責任。
⒕又被告抗辯其於91年3月18日從上開房貸帳戶匯出50萬元至
辛○○帳戶內，係因原告向被告借款云云。然查，原告主張其於91年3月15日向遠東國際商銀以定存單質借54萬元，該款項即由遠東商銀撥入上開房貸帳戶內，並提出遠東商銀襄陽分行91年3月15日放款貸放登錄單代支出傳票影本4紙為證，由上開支出傳票上有「預定還本日」可知此等貸款係以定存單質押，該日期即為定存單到期之日期，是被告辯稱係其以房屋增貸借給原告之款項云云，並非可採。
⒖又證人丁○○雖於本院言詞辯論程序中證稱：「是在89年的
時候，方先生把房屋登記在我名下，其他的事情我都不清楚，是他姊姊即方明月請我幫忙，我不清楚為何名字要登記在我名下」、「我從來都沒有見過原告，我是今日才第一次見到原告」等語（見本院95年6月7日言詞辯論筆錄），另證人戊○○於本院言詞辯論程序中證稱：「方先生簽約之前幾天打電話給我說他有林森北路的房屋要賣掉，要簽約，我就到現場簽約，我記得當天好像是下午，我就準備好買賣契約，我有調謄本的習慣，我就問方先生丁○○小姐的事情，方先生說他是代表王小姐簽約，我就把契約書寫好，簽約的時候沈小姐有來蓋章」、「他說他跟丁○○是朋友，房屋事實上是他的，只是名字是王小姐的，又說王小姐不能來，所以就代替他來簽約，契約書寫好後，沈小姐有簽名，我們代書拿一份走，買賣雙方各拿一份走，契約因為事務所搬遷兩次，所以已經遺失。我印象中價金好像是5百萬元，我記得貸款是370萬元，當天沒有付價金，有說頭款多少錢，但是沒有付款，我忘記頭款多少錢，付款通常是頭款加上貸款兩個部分，我只記得有頭款跟貸款，因為時間已久詳細的情形已經不記得了，契約、規費我都是跟方先生拿，增值稅本件沒有。因為方先生說全部他來處理，所以我就跟方先生拿。方先生並沒有說為何要把房屋賣給沈小姐，我也沒有問，我不清楚之後的付款方式，貸款是我辦理的」、「我記得當天只有寫一份，是複寫的總共一式三份，我記得沒有另外在寫其他的契約」、「我是把權狀正本、稅單交給方先生，我沒有接觸到鑰匙」等語（見本院95年6月7日言詞辯論筆錄）。證人證詞均指系爭房屋實際原為被告所有，後來被告代表丁○○與原告簽訂買賣契約，雖證人戊○○證詞與原告主張略有不同，但亦可證明原告與丁○○間確有買賣契約不虛。況被告一再主張原告僅係登記之人頭，此外更稱伊將房屋過到原告名下「所增貸款項又可以拿來投資」，則所有貸款應由被告繳納，被告必然極力避免銀行拍賣該房屋，然而在原告暫停繳納貸款時，被告竟容任銀行拍賣房屋，原告卻繳納房貸，由此亦可判斷被告應非系爭房屋所有權人，原告亦非僅為單純之「人頭」。
⒗又證人即承辦系爭房屋貸款業務之遠東商銀經辦李蓮淑於本
院言詞辯論程序中證稱：「92年8月1日時案子到我手上的時候，我第一次催繳，當時我是打沈小姐的電話請他來繳貸款，沈小姐是請我打電話給方先生，說方先生有欠她錢，所以請方先生請他繳款。我就打電話給方先生，第一次是用留言的方式，跟他說沈小姐的房貸已經逾期，什麼時候應該繳錢，請你們趕快繳錢。之後我又再打電話給沈小姐，跟沈小姐說沒有聯絡上方先生，只有留言給方先生，我忘了沈小姐怎麼說。隔了一段時間後，我又打電話給沈小姐，通知他趕快來繳錢，沈小姐跟我說他跟方先生有債務糾紛。我有在跟方先生聯絡，他有跟我說房屋要還給沈小姐，要請沈小姐點交，點交之後他會把2個月的欠款還清。我就要再打電話給沈小姐，他說方先生的話不可信，所以要看情形。之後我又再打電話給方先生，方先生跟我說他跟沈小姐在開偵查庭，等偵查庭開完再說，之後我又打電話給方先生，他說我被人恐嚇，不要在一直打電話給我。後來我就沒有在打電話給他。92年9月24日時已經正常繳款，錢繳進來正常之後就結束了」等語（見本院95年9月6日言詞辯論筆錄），顯見被告曾向證人李蓮淑表示系爭房屋要點交歸還原告。準此可徵系爭房屋應為原告所有，被告辯稱其為系爭房屋所有權人，尚非可採。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付至95年3月16日止
積欠之租金937,807元及自96年3月2日綜合辯論意旨狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，有無理由？系爭房屋既為原告所有，現為被告占有使用中，所應審究者，即是被告以何法律權源占有使用系爭房屋。查原告主張其與被告間成立租賃契約，惟原告已於起訴狀繕本送達日終止兩造租賃契約，因而請求被告返還系爭房屋及清償積欠之租金，但被告否認之，則兩造是否成立租賃契約即有爭議。查原告主張兩造間確有租賃契約存在，並約定每月租金23,000元，僅係未做成書面云云，並舉證人丙○○之證詞為證明。然原告從未申報系爭房屋租賃所得，且如依原告主張被告匯入上開房貸帳戶內共計177,594元均為租金，但被告每次匯款項皆非固定整數，核與按月定額給付之租金性質不同，難認為租金之給付，而證人己○○及庚○○之證詞僅可證明被告居住在系爭房屋內，無法證明兩造是否有租賃關係存在，難認兩造有租賃契約及每月租金23,000元之合意存在。況原告於被告自93年後未再匯款至上開房貸帳戶後，未曾向被告催討租金，亦未曾向被告請求返還系爭房屋，使被告得以占有使用系爭房屋多年，兩造事實上已默示合意成立不定期使用借貸關係，原告隨時得請求被告返還系爭房屋，但尚難請求被告按月給付租金。故原告以起訴狀繕本送達為終止使用借貸契約之意思表示，請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由，但主張被告自91年1月29日至95年3月15日租約終止日止，共計49個月又15天應付之租金1,138,500元，扣除被告已經支付之177,594元，及上開房貸帳戶內首次扣繳之23,099元，合計200,693元，請求被告仍應給付原告937,807元云云，尚非有理。
㈢原告請求被告自95年3月16日起至其返還系爭房屋之日止，
按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。查兩造雖就系爭房屋默示成立不定期使用借貸關係，但原告已於95年3月16日以起訴狀繕本送達終止不定期使用借貸關係，依據民法第470條，自得隨時請求返還，然被告仍拒不返還系爭房屋，已構成無權占有，則原告依據民法第767條請求被告返還系爭房屋，並請求被告按月給付相當於租金之不當得利，洵屬有據。⒉惟兩造並未成立租賃契約，亦無每月租金23,000元之約定，
業如前述，而原告就相當於租金之不當得利部分，除主張兩造有每月租金23,000元之合意外，並未釋明相當於租金之不當得利如何計算，此部分原告舉證尚有不足。故原告請求被告自95年3月16日起至其返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，應無理由。
五、綜上所述，系爭房屋應為原告所有，兩造原默示成立不定期無償使用借貸契約，因原告以起訴狀繕本送達為終止使用借貸契約之意思表示，至此被告已屬無權占有，原告請求依據民法第767條請求被告遷讓返還系爭房屋，確屬有據。惟因兩造就系爭房屋並非成立租賃契約，亦無每月租金23,000元之約定，且原告就被告無權占有系爭房屋後相當於租金之不當得利如何計算，舉證尚有不足，故原告請求被告給付至95年3月16日止積欠之租金937,807元及自96年3月2日綜合辯論意旨狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，與自95年3月16日起至其返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利23,000元，則非有理。從而，原告請求被告應將門牌號碼臺北市○○○路○○○巷○○號3樓之4之房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，均予駁回。
六、原告與被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院詳加審酌後，認均不足以影響判決之結果，毋庸一一予以論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文中 華 民 國 99 年 9 月 10 日
民事第六庭 法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提出上訴者，請一併繳納上訴費用。
中 華 民 國 99 年 9 月 15 日
書記官 林政彬