臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第3161號原 告 丁○○○訴訟代理人 謝心味律師被 告 戊○○訴訟代理人 張曼隆律師複 代理人 徐家福律師
甲○○被 告 乙○○
庚○○上二人共同訴訟代理人 戊○○上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國96年9月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告於94年11月2日起訴請求：⒈被告戊○○應將台北市○○區○○段2小段161地號，門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○號3、4樓建物拆除回復原狀；⒉被告乙○○、丙○○（嗣經撤回）應分別自台北市○○區○○路○○巷○號3樓、4樓房屋遷出。嗣於96年3月14日具狀變更其聲明為：⒈被告戊○○應將台北市○○區○○段2小段161地號，門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○號3、4樓之如台北市古亭地政事務所95年6月6日複丈成果圖之甲部分建物予以拆除，並將土地返還原告；⒉被告庚○○、乙○○應分別自台北市○○區○○路○○巷○號3樓、4樓房屋遷出。核其所為訴之聲明變更乃係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定，應予准許，先予敘明。
二、原告方面：㈠原告起主張：原告於民國81年11月25日繼承其夫即訴外人高
義盛所有坐落於台北市○○路○○巷○號1、2號樓之房屋（系爭1、2樓房屋）及其坐落之台市○○區○○段二小段161地號土地（下稱系爭161地號土地），而被告戊○○於94年4月
28 日自前手即訴外人己○○處購得於前開房屋上搭建之3、4樓未辦理保存登記之建築物（下稱系爭3、4樓房屋）之所有權，惟系爭3、4樓房屋占用原告所有之系爭1、2樓房屋之屋頂並無合法權源，姑且不論被告戊○○之前手或前前手於原告所有之房屋上搭建系爭3、4樓房屋之原因為何，縱有占有使用之法律權源，亦係僅存在於訴外人高義盛與被告戊○○之前手或前前手間，與原告無涉，被告戊○○取得系爭3、4樓房屋之所有權後，未得原告之同意而繼續使用原告之土地及建築物，原告自得依侵權行為法律關係及物上請求權之規定，請求被告戊○○將系爭3、4樓房屋拆除及返還其所占用之原告所有之土地。又被告乙○○、庚○○乃分別向被告戊○○承租系爭3、4樓房屋之人，於被告戊○○拆除系爭房屋後，其等對於系爭房屋之使用即失所附麗，原告自得依物上請求權之規定，請求被告乙○○、庚○○自系爭3、4樓房屋遷出等語，並聲明：⒈被告戊○○應將台北市○○區○○段2小段161地號，門牌號碼為台北市○○區○○路○○巷○號3、4樓之如台北市古亭地政事務所95年6月6日複丈成果圖之甲部分建物予以拆除，並將土地返還原告；⒉被告庚○○、乙○○應分別自台北市○○區○○路○○巷○號3樓、4樓房屋遷出；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告戊○○所辯系爭1、2樓房屋及系爭3、4樓房屋乃原告之
夫即訴外人高盛義與訴外人劉李完妹共同興建乙節，並未舉證其說，原告否認被告戊○○前揭抗辯之真實。此外，基於債權之相對性，縱使原告之被繼承人即訴外人高義盛曾同意訴外人劉李完妹使用系爭1、2樓房屋之屋頂，亦不是拘束原告，故被告戊○○縱有系爭3、4樓房屋之所有權，就系爭1、2樓房屋之屋頂亦無使用權源。
⒉依司法院大法官釋字第107號、第164號解釋可知，已登記之
不動產所有人之回復原狀請求權及除去妨害請求權均無民法第125條消滅時效規定之適用，是本件被告戊○○抗辯原告之系爭1、2樓房屋之屋頂回復請求權已時效消滅，於法不可採。
⒊被告戊○○抗辯原告於其購買系爭3、4樓房屋時並未異議，
已默示同意系爭3、4樓房屋使用原告之系爭1、2樓房屋屋頂，惟被告戊○○與其前手即訴外人李己○○何時為買賣行為並取得系爭3、4樓房屋之所有權，與原告何時行使物上請求權乃屬二事，並不能進而為原告有默示同意其使用原告所有系爭1、2樓房屋屋頂之依據。被告戊○○既不能提出任何使使用系爭1、2樓房屋屋頂之法律權源依據，自屬無權占有，原告回復原狀之請求乃為維護所有權之圓滿，是權利之正當行使，從而，原告行使物上請求權即屬權利之正當行使，被告抗辯有違誠信原則及權利濫用等情，殊不足採。
⒋依據73年4月2日台北市地籍圖重測土地界址糾紛調會之會議
記錄，訴外人高義盛僅同意「在未建新房子以前，雙方應維持現況使用」，並無法解讀為訴外人高義盛同意訴外人劉李完妹於原告所有之系爭1、2樓房屋屋頂加蓋系爭3、4樓房屋之表示，況被告戊○○亦無法提出訴外人高義盛同意訴外人劉李完妹或李己○○加蓋系爭3、4樓房屋之資料，況縱認為前揭會議記錄寓有同意訴外人劉李完妹加蓋系爭3、4樓房屋之意，但系爭3、4樓房屋之使用期限亦僅限於「在未改建新房子以前」，今原告既已與鄰地所有權人辦理合建，已符合該要件，是被告戊○○應拆除系爭3、4樓房屋，回復原狀於原告。
三、被告方面：㈠被告戊○○辯稱：
⒈按占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有或將自己之占有
與其前占有人之占有合併而為主張，民法第947條定有明文。系爭3、4樓房屋係被告之前前手即訴外人劉李完妹所建造，被告合併被告之前手即訴外人己○○及前前手即訴外人劉李完妹之占有已逾15年，依民法第947條第1項之規定，原告對於系爭房屋所在建物屋頂之所有權及使用收益等權利而為回復原狀之請求權已逾請求權時效。
⒉訴外人劉李完妹與訴外人高義盛共同興建系爭房屋，雙方約
定由訴外人高義盛取得系爭1、2樓房屋之所有權、由訴外人劉李完妹取得系爭3、4樓房屋之所有權，訴外人劉李完妹於
75 年1月6日將系爭3、4樓房屋轉訴與訴外人李己○○，原告於81年11月25日繼承訴外人高義盛所有之系爭1、2樓房屋及所坐落之土地所有權，對於此一事實，原告應知之甚詳，惟原告從未對訴外人李己○○占有系爭3、4樓房屋表示意見，且原告亦明知被告向訴外人李己○○購買系爭3、4樓房屋之事實，而從無異議，足見原告已默示同意被告之系爭3、4樓房屋對原告所有系爭1、2樓房屋及其坐落基地之使用，引起被告正當之信任，原告因鄰居要約協同重新起造房屋，被告無意共同興建而提起本件訴訟，其目的乃為圖逼被告陷於窘境，足見原告行使權利係違反誠信原則且係權利之濫用。⒊依台北市政府地政處之台北市地籍圖重測土地界址糾紛協調
紀錄所載，訴外人高義盛與劉李完妹曾因雙方指界不符，而於73年4月2日下午2時協調，約定「與甲方（即訴外人高義盛）相鄰界址，應以現況牆壁中心再向西二台尺為界，在未改建新房子前，雙方應維持現況使用，不再異議，將來改建時雙方再依前述地界使用」。所謂維持現狀即包括系爭房屋之使用得以維持不變，而原告之房子占用訴外人劉李完妹之土地亦相安無事而言。故原告主張訴外人高義盛僅同意在「未改建新房子前，雙方應維持現狀使用」不應僅作「原告要改建新房子」之狹義解釋，應作「兩造要改建新房子」之廣義解釋，因為改建新房子勢必要依當初協調之地界而影響到雙方之房屋改建之問題，始符合原意，而非僅屬單方之問題，故原告之主張不足採。
⒋原告係繼承其先夫即訴外人高義盛之系爭1、2樓房屋所有權
，訴外人高義盛同意訴外人劉李完妹加蓋系爭3、4樓房屋，而訴外人李己○○係向訴外人劉李完妹買得系爭3、4樓房屋，被告則係向訴外人李己○○買得系爭3、4樓房屋，依繼承之法理，該同意之效力應及於被告戊○○，因此原告主張依債之相對性，訴外人高義盛之同意僅及於訴外人劉李完妹及其繼承人，而不及於訴外人己○○及被告，顯不足採。
⒌並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡被告乙○○及庚○○方面僅聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭之事實：㈠原告於81年11月25日繼承訴外人高義盛所有之系爭1、2樓房
屋及系爭161地號土地所有權，此有台北市土地登記第二類謄本及台北市古亭地政事務所95年3月30日北市古地三字第09530504600號函附之遺產分割協議書附卷可參（見店簡卷第7頁、本院卷第15頁至第17頁）。
㈡系爭3、4樓房屋及其坐落台北市○○段○○段○○○○號土地
（下稱系爭162地號土地）原為訴外人劉李完妹所有，嗣於75年1月6日移轉予訴外人李己○○所有，訴外人己○○復於94年4月18日將上開房屋及土地所有權轉讓與被告戊○○，目前系爭3、4樓房屋分別由被告庚○○、乙○○占有使用，此有台北市土地登記第二類謄本、建築改良物買賣所有權移轉契約書、台北市土地登記簿及台北市稅捐稽處文山分處函附之屋課稅資料、台北市政府警察局文山第一分局函附訪談筆錄附卷可參（見店簡卷第10頁、第24頁、本院卷第85 頁、第57頁至第64頁、第159頁至第160頁），並經本院於96年2月9日至現場履勘屬實（見本院卷第155頁、第156頁）。
㈢系爭3、4樓房屋確有占用系爭161地號土地面積28平方公尺
之事實，業經台北市政府古亭地政事務所測量屬實（見本院卷第10 9頁）。
㈣原告之夫即訴外人高義盛曾與訴外人劉李完妹因雙方指界不
符，而於73年4月2日下午2時在台北市政府地政處之台北市地籍圖重測土地界址糾紛協調會達成：「與甲方（即訴外人高義盛）相鄰界址，應以現況牆壁中心再向西二台尺為界，在未改建新房子前，雙方應維持現況使用，不再異議，將來改建時雙方再依前述地界使用」之協調結果，此有台北市政府地政處95年10月18日函附之協調紀錄一份附卷可按（見本院卷第121頁）。
五、本院得心證之理由：㈠按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與
他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院92年度台上字第667號判決意旨參照）。經查，系爭3樓房屋之折舊年數為25年，此有臺北市稅捐稽徵處文山分處96年5月10日以北市稽文山乙字第09632604400號函附卷可按（見本院卷第206頁），而證人己○○則於本院證稱：「（被告戊○○是否向你購買台北市○○路○○巷○號3、4樓之房屋？）有，包含土地在內。（【提示簡易庭店簡字第21頁】是否為相片所示之情形？）是，這個房屋都沒有改建。（系爭房屋於興建時至今是否均未改建？）是，系爭房屋起造時就是現在的狀況。（是否約定系爭房屋土地的使用情形？）高義盛有說3號1、2樓的房子有部分佔用我原先所有之162土地大約2台尺左右，所以同意3、4 樓的房子的權利就歸我們所有，而且說如果5號房屋改建之後，再按照土地的界線重新分配，但改建前，3、4樓的權利歸我，後來我就把3、4樓賣給被告戊○○。（向何人取得權利？）我是向證人劉李完妹購買房屋及土地，買的時候就是現在這個樣子，高義盛也有向我表示3、4樓房子權利歸我。」等語（見本院卷第210頁反面、第211頁），且依被告戊○○所呈系爭3號及5號1至4樓之房屋之照片所示，該房屋1至4樓所使用磁磚、欄杆、窗戶之樣式均相同（見店簡卷第21頁），而系爭5號3、4樓僅得由5號之樓梯進入，而不得係由系爭5號1、2樓進入，亦經本院至現場履勘無訛（見本院卷第156頁反面），參以訴外人高義盛與劉李完妹於地籍調查時，因雙方就系爭161、162地號土地之指界不符，雙方乃於73 年4月2日於台北市地籍圖重測土地界址糾紛協調會中達成「與甲方（即訴外人高義盛）相鄰界址，應以現況牆壁中心再向西二台尺為界，在未改建新房子前，雙方應維持現況使用，不再異議，將來改建時雙方再依前述地界使用」之協議，業如前述，由上足見系爭3號及5號1至4樓之房屋應係由訴外人高義盛與劉李完妹於71年間共同興建於系爭
161 及162地號土地上，訴外人高義盛及劉李完妹並協議由訴外人高義盛占有使用系爭3號及5號1、2樓房屋，而訴外人劉李完妹則占有使用系爭3號及5號3、4樓房屋，訴外人高義盛顯係以自己所有系爭161地號土地換與訴外人劉李完妹之系爭3號及5號3、4樓房屋使用為對價，而使用訴外人劉李完妹所有之系爭162地號土地（即系爭3、5號1、2樓房屋占用162地號土地部分），參以首揭說明，其性質屬於互為租賃關係，且係不定期租用基地建築房屋之情形。
㈡次按，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基
地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院48年台上字第227號判例亦著有明文（上開判例嗣因民法債編增訂第426條之1，始於
91 年10月15日經最高法院91年度第13次民事庭會議決議不再援用）。經查，訴外人高義盛與劉李完妹間就系爭161、162地號土地，既屬互為租用基地建築房屋之情形，則訴外人劉李完妹將系爭3、4樓房屋讓與訴外人己○○時，其租賃權已隨建築物而移轉於訴外人己○○，而訴外人己○○將系爭
3、4樓房屋讓與被告戊○○時，其租賃權亦隨建築物而移轉於被告戊○○。又按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限，民法第1148條定有明文。本件原告係因繼承而取得其配偶即訴外人高義盛所有之系爭161地號土地及系爭1、2樓房屋之所有權，依前開規定，原告即應概括繼承高義盛與劉李完妹間上開互為租用基地建築房屋之契約。
㈢至原告主張已與鄰地所有權人辦理合建，自得請求被告戊○
○拆除系爭3、4樓房屋乙節，經查，訴外人高義盛與劉李完妹於73年4月2日確曾協議「在未改建新房子前，雙方應維持現況使用，不再異議，將來改建時雙方再依前述地界使用」（見本院卷第121頁），雖未明確約定究係「原告單方改建」，抑或「雙方同意改建」，惟經探求契約當事人即訴外人高義盛與劉李完妹締約時之真意，系爭3號及5號1至4樓之房屋係由訴外人高義盛與劉李完妹共同興建完成，惟因上開房屋未按系爭161、162地號土地之界址興建，雙方始約定未改建前均依現況使用，倘謂任何一方欲改建房屋即得終止租用基地建築房屋之契約，不啻陷另一方於隨時須拆除房屋之危險，參以土地法為保護基地承租人之利益，而於該法第103條明定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，是以上開契約自應解釋為雙方同意改建後，兩造始依系爭161、162地號土地之地界各別使用，則系爭1至4樓房屋既未經兩造同意改建，被告復無土地法第103條所列情形，原告自不得據以主張終止上開租用基地建築房屋之契約。
㈣綜上所述，原告與被告戊○○間就系爭3、4樓房屋占用系爭
161地號土地之面積，既有租用基地建築房屋之契約關係，且兩造之租賃關係迄未消滅，則被告戊○○所有之系爭3、4樓房屋即有權占有使用系爭161地號土地，從而，原告請求被告戊○○將系爭3、4樓房屋占用系爭161地號土地之如台北市古亭地政事務所95年6月6日複丈成果圖所示甲部分建物予以拆除，並將土地返還原告，及請求被告庚○○、乙○○應分別自系爭房屋3樓、4樓房屋遷出，為無理由，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
民事第二庭 法 官 林欣蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
書記官 黃慧怡