臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第3685號原 告 甲○○被 告 乙○○
丙○○兼訴訟代理人 戊○○被 告 丁○○訴訟代理人 連鳳翔律師複代理人 曾郁智律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國95年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；
七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查，本件原告起訴時原聲明：「被告等侵犯原告之優先承購房屋權利，應將系爭房屋之所有權，依約行事恢復原狀，由原告以合理價格優先承購。」（調解卷第3頁參照），訴訟進行中，於95年3月2日具狀追加聲明為：「一、被告等侵犯原告之優先承購房屋權利，應將系爭房屋之所有權，依約行事恢復原狀，由原告以當時乙○○與戊○○雙方所有權移轉的買賣價格（以地政事務所留存之土地建物買賣所有權移轉契約書副本上所載明之買賣價格為準）優先承購。二、訴請塗銷戊○○、丁○○之所有權登記。」（本院卷第7頁參照），嗣再於95年5月3日具狀追加聲明為：「一、確認原告對系爭房屋有優先承購權。二、被告乙○○、戊○○於93年10月18日，以買賣為登記原因，就系爭房屋，在台北市中山地政事務所所為之所有權移轉登記，應予塗銷。三、被告戊○○、丁○○於94年5月4日，以買賣為登記原因，就系爭房屋在台北市中山地政事務所所為之所有權移轉登記，應予塗銷。四、對於系爭房屋，被告乙○○應以93年10月18日出售予被告戊○○之同一價格（即台北市中山地政事務所留存之系爭房屋所有權移轉契約書所載買賣價格），並補訂買賣契約，暨協同辦理所有權移轉登記。」（本院卷第91、92頁參照）。本件基於訴訟經濟節省司法資源與擴大訴訟制度解決紛爭考量，且主要爭點共通訴訟資料可援用，上開原告所為訴之追加，均核與前開規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：被告乙○○與原告甲○○為姊弟關係，因被告乙○○對兩造之母黃錫珍負有債務，乃要求原告承租伊所有門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○巷○號3樓之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租賃期限自民國92年5月1日起至93年4月30日止，嗣被告乙○○再於93年1月18日主動要求繼續租約，並出具切結書及借據予原告，表示以原告應付之房租償還伊對於黃錫珍所負債務，原告僅同意以此方式代伊償還新臺幣（下同）50萬元，當時被告乙○○尚承諾將來出售系爭房屋時，原告享有優先認購權，雙方並立有租約為憑。惟被告乙○○於93年12月27日竟違約將系爭房屋出售予被告戊○○，被告乙○○並捏造原告欠租之事實，再由被告戊○○訴請原告返還系爭房屋，嗣於94年5月4日前開返還房屋訴訟繫屬中，被告戊○○再將系爭房屋所有權移轉予被告丁○○。被告戊○○、丁○○2人在買受系爭房屋之前，均不曾前來看屋露面，亦從未持有系爭房屋之鑰匙，顯未完成買賣交屋手續，不法取得系爭房屋所有權，故渠等並非善意受讓之第三人。又在被告戊○○前開返還房屋訴訟敗訴後，旋有訴外人李文慶對被告丁○○提出假扣押強制執行，被告戊○○、丁○○再對原告訴請給付租金，目的在將系爭房屋變成法拍屋，變相解套獲利，並藉機迫使原告搬遷，故被告乙○○、戊○○、丁○○等人共同不法侵害原告之優先承購權，應對原告負回復原狀之責。另被告丙○○與被告戊○○為夫妻關係，自93年1月間起，被告丙○○即任被告乙○○以系爭房屋向銀行抵押貸款之保證人，93年2月26日被告乙○○及其妻林意梅傷害原告案件發生後，系爭房屋建物謄本上關於債務人被告丙○○之記載即遭刪除，93年10月18日系爭房屋之所有權人變更登記為被告戊○○，債務人則登記為被告乙○○，但被告戊○○持有之建物謄本所載之債務人卻為被告戊○○、丙○○，觀此前因後果，令人懷疑被告丙○○早與本件其他被告共謀，是被告丙○○亦為共同侵權行為人。爰依民法第87條、第113條、第184條、第185條及第213條等規定起訴請求。並聲明：㈠確認原告對系爭房屋有優先承購權；㈡被告乙○○、戊○○於93年10月18日，以買賣為登記原因，就前項不動產，在台北市中山地政事務所所為之所有權移轉登記，應予塗銷；㈢被告戊○○、丁○○於94年5月4日，以買賣為登記原因，就第㈠項聲明所示之不動產，在台北市中山地政事務所所為之所有權移轉登記，應予塗銷；㈣對於第㈠項聲明所示之不動產，被告乙○○應以93年10月18日出售予被告戊○○之同一價格（即台北市中山地政事務所留存之系爭房屋所有權移轉契約書所載買賣價格），並補訂買賣契約，暨協同辦理所有權移轉登記。
貳、被告方面：
一、被告乙○○抗辯：伊與原告為姊弟關係，系爭房屋則為伊於91年6月份所購買，然伊未曾簽立任何切結書、借據，亦未曾對原告承諾以系爭房屋之租金抵付借款，而與原告訂立租賃契約，更無將來出售系爭房屋時由原告優先承購之承諾。原告提出之切結書、借據及租賃契約等文件，均非伊所簽名，復均未註明足以辨識伊個人之身分證字號及出生年月日，原告無法證明上開文件與伊有何關聯，故上開原告提出之文件均非實在。又依上揭切結書所載內容，強迫伊承諾原告有優先承購系爭房屋之權利，有違善良風俗及契約自由原則，應屬無效。另原告與黃錫珍早在93年2月26日即已答應搬離系爭房屋，且願意放棄對於系爭房屋之一切權利，原告事後又起訴主張其優先承購權被侵害云云，顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。
二、被告丙○○、戊○○則辯稱：被告丙○○、戊○○購買系爭房屋完全依法辦理相關程序，被告乙○○於出售系爭房屋當時，曾言明伊之財務狀況不佳，被告丙○○、戊○○則在評估系爭房屋之價值後，本於仁慈助人之理念，乃決定向被告乙○○購買系爭房屋，並辦妥所有權移轉登記。其後，被告丙○○、戊○○前往系爭房屋現場告知原告準備交屋，亦多次與原告聯繫交屋事宜，被告丙○○、戊○○始知無端捲入原告家庭紛爭，原告復不斷興訟，致被告丙○○、戊○○不堪其擾，遂又將系爭房屋出售他人。又原告主張其為侵權行為之被害人云云，但其受侵害之權益究竟為何，原告並未具體說明，故本件原告之訴，實無理由。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告丁○○抗辯：原告與被告乙○○間有無租賃糾紛或優先承購之約定，與被告丁○○合法向被告戊○○購買系爭房屋，依法登記取得所有權，兩事互不相涉，無論被告乙○○與原告就系爭房屋有何約定，本於契約相對性原則，並不能拘束被告丁○○。又基於物權法定原則，系爭房屋之原所有權人既為被告乙○○，則被告乙○○當然有權出售系爭房屋並移轉所有權予他人，同理，被告戊○○因買賣取得系爭房屋之所有權後，當然亦得再將系爭房屋售予被告丁○○，並辦理過戶登記。至被告丁○○事前是否出面看屋，或戶籍登記於何處，與系爭房屋之所有權歸屬完全無關，系爭房屋迄今仍遭原告佔用，被告丁○○自不可能將戶籍遷入系爭房屋現址，原告明知其情，仍無故興訟，其訴顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。
叁、兩造不爭執之事項：
原告與被告乙○○為姊弟關係（調解卷第4頁、本院卷第50頁）。系爭房屋之所有權人原為被告乙○○，其後，被告乙○○於93年10月18日將系爭房屋出售予被告戊○○，嗣被告戊○○於94年5月12日又將之出售予被告丁○○（調解卷第4、5頁、本院卷第50、192、1 92頁反面、196、197頁）。
肆、得心證之理由：
一、原告起訴主張其與被告乙○○為姊弟關係，系爭房屋原係被告乙○○所有，其後，被告乙○○將系爭房屋出售予被告戊○○、丙○○，嗣被告戊○○又將之出售予被告丁○○等事實，已據其提出系爭房屋建物登記謄本、跨所查詢異動索引資料等件為證（調解卷第13、14、18~23頁）等件為證，復均為本件被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真實。其次，原告又主張其向被告乙○○承租系爭房屋，約定租賃期限自92年5月1日起至93年4月30日止，嗣被告乙○○再於93年1月18日要求續約，同時承諾伊將來出售系爭房屋時原告有優先認購權，惟被告乙○○事後竟違約將系爭房屋出售予被告戊○○，被告戊○○再將系爭房屋所有權移轉予被告丁○○，渠等間就系爭房屋之買賣，均為通謀虛偽意思表示；另被告丙○○與被告戊○○為夫妻關係，自93年1月間任被告乙○○銀行抵押貸款之保證人，原告懷疑被告丙○○與其餘被告共謀，故本件被告等人共同不法侵害原告之優先承購權，應負回復原狀之責、應塗銷系爭房屋所有權移轉登記，及應以被告乙○○將系爭房屋售予戊○○之相同條件，與原告補訂買賣契約暨偕同辦理所有權移轉登記云云；被告等人則各以前揭情辭置辯，是以，本件之爭點即在於：㈠原告就系爭房屋是否得主張優先承購權，請求塗銷移轉登記？㈡被告等是否共同不法侵害原告之權利？㈢被告間就系爭房屋所為之買賣，是否係通謀而為虛偽意思表示？茲審究如下：
㈠、經查，本件原告主張其向被告乙○○承租系爭房屋，被告乙○○曾承諾如將來出售系爭房屋時，原告享有優先認購權云云，固據其提出被告乙○○出具之切結書及租賃契約書為證（調解卷第54頁、第55頁參照），然上開事實為被告乙○○所否認，並抗辯伊從未出具任何切結書或借據予原告，該等文件並非實在等語。依民事訴訟法第357條之規定，前揭原告提出之切結書與租賃契約書，即應由原告證明其為真正，惟原告就此有利於己之事實，並未舉證證明之，自不能僅憑該等文書即認原告對於系爭房屋有所謂優先認購權存在。況，縱認原告主張被告出具租賃契約書、切結書並承諾原告就系爭房屋有優先承購權等情屬實，惟此僅為原告與被告乙○○間之約定，僅具有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年台上字第3141號判例參照），原告自不得以被告乙○○承諾之優先承購權對抗第三人，亦無權利請求塗銷被告乙○○與第三人間就系爭房屋所為之所有權移轉登記。系爭房屋暨已分別於93年10月18日移轉登記予被告戊○○，再於94年5月12日移轉登記予被告丁○○，此為二造所不爭執，並有建物暨土地登記謄本在卷可稽，是原告請求塗銷戊○○、丁○○之所有權移轉登記，並無理由。
㈡、次按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第185條第1項前段定有明文，故所謂共同侵權行為，係指數人共同成立侵權行為，因而應負連帶損害賠償責任者而言。又侵權行為之成立，在客觀上，須具備加害行為存在、侵害權利或利益、致生損害及行為不法等要件，如欠缺其一，即不能成立侵權行為。兩造對於系爭房屋原係被告乙○○所有，嗣被告乙○○又將系爭房屋出售予被告戊○○、丙○○，被告戊○○復將之售予被告丁○○之事實，既無爭執，被告乙○○、戊○○及丙○○等人又均是系爭房屋之歷任所有權人，渠等本得自由處分系爭房屋，故渠等出售系爭房屋並移轉所有權於後手之行為，並未違反任何強行法規或公序良俗，要難指為不法。另原告又主張被告丙○○與被告戊○○為夫妻關係，被告丙○○自93年1月間任被告乙○○銀行抵押貸款之保證人開始，接著發生被告乙○○夫妻傷害原告案件，及後續一連串相關案件，原告懷疑被告丙○○與其餘被告共謀云云，惟查，原告對於被告丙○○有何故意或過失不法侵害原告權利或利益，並致原告受有損害情事，未盡具體表明之義務，原告所舉上情，無非是原告個人主觀上之臆測，顯非可採。因之，原告既不能證明其對於系爭房屋有優先認購權存在，被告乙○○、戊○○及丙○○等人出售系爭房屋並移轉所有權於後手之行為，又無不法可言，則原告主張本件被告共同不法侵害其優先認購權云云，洵為無據，不足採信。
㈢、次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，此有最高法院48年度台上字第29號判例意旨足資參照。查原告既主張本件被告間就系爭房屋所為之買賣，均為通謀虛偽意思表示，依上開判例意旨，即應由原告就被告間有何通謀虛偽意思表示情事，負舉證責任。原告雖主張被告戊○○、丁○○2人在買受系爭房屋之前，均不曾前來看屋露面，亦從未持有系爭房屋之鑰匙，未完成買賣交屋手續，為不法取得系爭房屋所有權，渠等並非善意受讓之第三人云云，然查，房屋買受人是否親至現場看屋或持有房屋之鑰匙，並無礙於房屋買賣契約之成立、生效；又買賣雙方是否完成交屋手續，亦僅生房屋出賣人是否應負債務不履行責任之問題而已，是以，縱使原告上開主張之事實為真，亦不足以證明被告乙○○、戊○○、丁○○等人彼此間關於系爭房屋所有權之移轉，有何故意不符真意之表示。此外，原告復未舉出其他證據以實其說，因之，原告主張本件被告間就系爭房屋所為之買賣，均為通謀虛偽意思表示云云，亦顯不可採。
二、綜上所述，本件原告主張其對系爭房屋有優先認購權存在，而被告共同不法侵害其優先認購權，且被告間就系爭房屋之買賣，均為通謀虛偽意思表示云云，均無足取，從而，原告依據民法第87條、第113條、第184條、第185條及第213條等規定，起訴求為確認對於系爭房屋及所坐落之基地有優先承購權存在、分別塗銷被告乙○○與戊○○、戊○○與丁○○間，就系爭房屋所為之所有權移轉登記，暨請求被告乙○○以出售系爭房屋予被告戊○○之同一價格，補訂買賣契約並協同辦理所有權移轉登記等，均為無理由，不應准許，均應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決之結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 31 日
民事第六庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 95 年 8 月 31 日
書記官 朱俶伶