臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第4510號原 告 國立臺灣師範大學附屬高級中學法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳彥任律師
王師凱律師羅明通律師被 告 乙○○上開當事人間請求返還使用借貸物事件，本院於中華民國96年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段二小段五三四地號土地上之門牌臺北市○○路○段○○○號之三房屋一樓如附圖所示A、B、C部分返還原告，並自民國九十五年一月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬貳仟捌佰陸拾玖元損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰零壹萬元或同面額之台灣中小企業銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：
㈠原告為台北市○○區○○段2小段534地號國有土地（以下簡
稱系爭土地）及其上門牌臺北市○○路○段○○○號之3房屋（以下簡稱系爭房屋）之管理者。被告為原告所屬工友，自民國74年6月起依法向原告申請借用系爭房屋，訂有宿舍借用契約書（以下簡稱系爭契約）。原告為於系爭土地上興建國中部明德樓，依系爭契約第5條：「該宿舍或其基地，甲方（即原告）如有改建或依中央規定必須處理之需要時，乙方（即被告）願意接受甲方之處理辦法，依限遷出。」之約定，於94年6月3日召開宿舍借用人搬遷事宜協調會，並發函通知被告終止使用借貸契約，要求被告遷出系爭宿舍。其後並陸續召開協調會與發函通知被告至遲應於94年12月31日前遷出系爭宿舍，因被告拒不遷出，原告遂以95年1月10日存證信函要求被告搬遷，被告仍置之不理，爰訴請被告返還系爭房屋。
㈡原告終止系爭契約後，被告仍無權占用系爭房屋拒不遷出，
致原告受損害，被告應依不當得利之規定，返還相當於房屋租金之不法利益：
⑴被告未依原告決議之最後搬遷日94年12月31日搬遷，係無
法律上之原因繼續使用系爭房屋，致原告受有相當於房屋租金之損害，爰請求被告返還自95年1月1日起至遷出日止之不當得利。
⑵依土地法第97條第1項：「城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」及平均地權條例第16條前段：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。」之規定，系爭土地之公告地價為新臺幣（下同）1,832,326.2325元，系爭房屋經麗業不動產估價師聯合事務所鑑價其現值為113,695元，故被告占用系爭房屋之法定租金總額為157,956元〔土地部分：（1,832
326.2325×0.8×0.1）+房屋部分：（113,695×0.1）＝157,956〕。
㈢原告係依民法第470條第1項前段與系爭契約第5條、第8條規
定，請求被告依限遷出系爭宿舍，被告主張原告應給付補償費，與原告之請求並無對價關係。
㈣況且，依行政院頒佈之「中央各機關學校國有眷舍房地處理
要點」規定，國有眷舍之使用人除與眷舍管理機關間存有私法上之使用借貸關係外，另與國家發生一定公法上權利義務關係。國家或眷舍管理機關終止其與眷舍使用人間之使用借貸關係時，使用人如符合上開處理要點之要件，得請求國家或眷舍管理機關另為一定之公法上給付。依上開處理要點規定，得請領搬遷補助費之眷舍使用人，除須具備該處理要點第3點第1項各款資格外，並「至遲須於95年12月31日前自願遷讓所配住宿舍」。被告既非由原告合法配住於系爭宿舍而非屬系爭宿舍之合法現住人，又未於該處理要點第17點所定之期限屆滿前自願遷出，顯無權要求原告給付搬遷補助費。
㈤聲明：
⑴被告應將系爭房屋1樓如附圖所示A、B、C部分全部返還原
告，並自95年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告157,956元損害金。
⑵願以現金或等值之台灣中小企業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
被告答辯稱：
㈠被告並未拒絕搬遷，願於原告給付被告24萬元拆遷補償費後搬離。
㈡聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
兩造不爭執事項
㈠原告主張：被告自74年6月起向原告借用原告管理之系爭房
屋，系爭房屋坐落於原告管理之系爭土地，因原告須於系爭土地上興建國中部明德樓，遂依系爭契約第5條：「該宿舍或其基地，甲方（即原告）如有改建或依中央規定必須處理之需要時，乙方（即被告）願意接受甲方之處理辦法，依限遷出。」之規定，於94年6月3日召開宿舍借用人搬遷事宜協調會，並於94年10月12日、94年12月1日通知被告搬遷於94年12月31日前搬遷完畢，復以95年1月10日存證信函要求被告搬遷，被告至今未搬遷等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、借用人資料、開會紀錄、原告書函及存證信函、教育部中部辦公室書函及新建工程計畫表等影本附卷可參，堪信為真實。
㈡系爭房屋經原告委由麗業不動產估價師聯合事務所95年4月
26日鑑價結果，現值為113,695元，為被告所不爭執，並有鑑價報告影本附卷可參。
㈢系爭房屋經本院於95年9月28日會同台北市大安地政事務所
勘驗測量結果，原告借用居住部分為如附圖所示1樓A、B、C部分共52平方公尺，有勘驗測量筆錄及複丈成果圖附卷可稽。
㈣系爭土地於93年1月至今之申報地價為每平方公尺63,783元，有土地登記謄本附卷可稽。
本院之判斷
㈠被告既不爭執原告得依系爭契約第5條之約定，於原告須在
系爭房屋坐落之系爭土地上改建國中部明德樓時，限期請求被告遷讓返還系爭房屋，則原告主張被告應於原告通知之最後搬遷期限即94年12月31日前遷出系爭房屋，將系爭房屋1樓如附圖所示A、B、C部分返還原告，為有理由。被告雖辯稱：願於原告給付被告24萬元拆遷補償費後遷離等語，惟參酌系爭契約之約定，難認被告得請求原告給付拆遷補償費，自不得因此主張同時履行抗辯；況且，原告依系爭契約第5條所訂之改建處理辦法縱然有搬遷補助費之規定，然依卷附原告94年10月12日、94年12月1日書函所載，被告亦應於94年12月31日前遷出系爭房屋，方得請領補助費，被告既未依限搬遷，自不得要求原告給付搬遷補助費。
㈡次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照）。被告無權占用系爭房屋，自獲得相當於租金之利益，故原告依民法第179條規定，請求被告返還所獲得之不當得利，為有理由。再按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。依原告所提麗業不動產估價師聯合事務所95年4月26日鑑價報告所載，系爭房屋坐落區域有公園、綠地、學校、醫院、兒童遊樂場、生鮮超市，無嫌惡設施，經濟活動及商業氣息持平，交通以信義路、仁愛路為主要道路，近鄰復興南路1段、建國南路1段，以台北市聯營公車、捷運為主要交通工具，鄰近建國高架道路，交通運輸條件良好，並正興建捷運信義線，為寧適住宅區，以一般零售業商店為主，未來發展趨勢佳等語，審酌系爭房屋、土地附近環境、交通及其他生活機能等狀況，應認其租金以系爭房屋及土地申報總價年息8％為恰當。而系爭房屋現值為113,695元，系爭土地自93年1月至今之申報地價為每平方公尺63,783元，系爭房屋坐落系爭土地之面積為52平方公尺，則被告自95年1月1日起所獲得相當於租金之不當得利為每月22,869元（113,695元＋63,783元×
52 平方公尺＝3,430,411元，3,430,411元×8％÷12個月＝22,869元）。故被告應自95年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月應給付原告相當於租金之不當得利22,869元。
綜上所述，原告依系爭契約第5條約定及民法第470條第1項前
段規定，請求被告將系爭房屋1樓如附圖所示A、B、C部分返還原告，並依民法第179條規定，請求被告自95年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告22,869元損害金，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院
審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
原告勝訴部分，已陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不
合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 31 日
民事第四庭 法 官 林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 1 月 31 日
書記官 江虹儀