臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第490號原 告 甲○○○
乙○○○丙○○○共 同訴訟代理人 侯雪芬律師被 告 丁○
樓訴訟代理人 劉祥墩律師
陸正義律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於九十五年十月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼台北市○○區○○路一段二四二巷三十二號地下層及第一層至第六層全棟房屋遷讓交還原告。
被告應自民國九十五年一月十三日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬零肆佰叁拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參佰參拾貳萬陸仟貳佰元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣原告甲○○○、乙○○○、丙○○○等3人之被繼承人即
郭拔山，因顧念與被告丁○以往主雇情誼，於8年前將坐落台北市○○區○○路一段242巷32號（整編前為台北市○○區○○路○○○巷○○號）第四層無償借予被告居住，郭拔山於
94 年10月20日去世後，原告等於94年11月6日當面通知被告終止借貸關係，事後並再以存證信函通知終止，被告仍不願搬遷，繼續無權占有系爭房屋第四層。
㈡94年12月21日向原告承攬系爭房屋（第4層除外）整修之設
計師張純禮先生持系爭房屋大門鑰匙前往開啟大門擬開工整修時，被告藉口伊對於系爭房屋全棟均有租賃權，以張先生無故侵入住宅為由，向轄區員警報案，致張先生被警帶案處理，幸經鈞院檢察署檢察官為不起訴處分在案，惟被告丁○顯已無權占用系爭房屋全棟，事證明確。
㈢否認被告所提出房屋租賃管理契約書之形式上及實質上真正
，亦否認被告有繳交房租之事實；至於被告所提出之存款憑條實係退還郭拔山溢付之土地租金。從而依民法第767條及民法第184條第1項、第179條等規定提起本訴，並聲明如主文所示。
二、被告則辯稱：㈠本件被告合法有權占有系爭建物之法律上原因，乃係伊與原
告等人之父親郭拔山先生所訂之租賃契約，而該租賃契約乃是郭拔山先生前將原租約收回後，復於89年2月1日將渠繕打完畢之租約再與被告續約，嗣被告基於上揭租賃契約於同月10日依約將餘額新台幣（下同）14萬34元匯入郭拔山先生之帳戶。則依民法第153條第1項及第421條第1項之規定，本件雙方當事人已就系爭建物之使用收益及支付租金達成合意，初不因租金之多寡與否而害其效力，亦不因租金之未交付而受影響，況本件被告業已於89年2月10日支付租金矣！㈡本件租賃契約上所蓋之郭拔山先生印章確係郭拔山先生所有
，此有現金支出傳票上所蓋郭拔山先生之印文足資證明，且亦不因郭拔山先生前與其他承租人所蓋印章不同即異其效力。又原告訴訟代理人前於鈞院95年8月29日主張：「郭拔山先生有一套印章，寄放被告處，專門用於請被告交涉排片及借片之用，縱被告所言屬實，該印章亦未必為郭拔山先生親自用印並簽立系爭租賃契約」等語，似有誤會，蓋被告交涉排片與借片時都係以自己名義為之。又退萬步言之，參諸原告訴訟代理人上開自承等語及民事爭點整理㈡狀第二頁第五行所言：「當無法排除其執有郭拔山印章之可能性…徒以租約之印章係郭拔山所有，仍不足以證明本件租約形式上之真正」等詞，應由原告舉證證明前揭租賃契約上之郭拔山印文，並非郭拔山所親蓋。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回，如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告主張系爭房屋地下層及地上一至六樓原為訴外人郭拔山
所有，而為原告所共同繼承，但現為被告占有，有建物登記謄本、戶籍謄本、繼承系統表各一份附卷可稽（本院卷第13-19頁）。
㈡郭拔山曾於89年2月9日匯款14萬34元予被告，被告於次日亦
匯同額款予郭拔山，有被告名義之存款憑條影本一份附卷可按（本院卷第42頁）。
㈢系爭房屋所坐落之基地，係由郭拔山向訴外人台北仁濟院承
租，89年間租金以半年為一期，金額為14萬34元，有租金收據影本一份附卷可查（本院卷第59-60頁）。
四、原告主張被告無權占有，被告則否認之，並辯稱與原告之被繼承人郭拔山間訂有租賃契約云云，並提出租賃契約影本一份為證（本院卷第40頁）。惟查原告既否認該租約之真正，則被告即應就此負舉證責任。
㈠經查系爭租賃契約全以打字作成，甚至於並無訴外人郭拔山
之親筆簽名，而僅有郭拔山之印文，顯與一般由雙方當事人簽名蓋章之租賃慣例不同。又郭拔山於80、83、86年間，將系爭房屋地下層及地上一至三樓出租予訴外人光美文化事業有限公司（下稱光美公司），而郭拔山係於該等租賃契約末頁「出租人」欄親自簽名並蓋章，且該三份租約所示印文均屬相同，但與被告提出之系爭租約所示印文不同，亦有原告提出之光美公司租賃契約影本三份可稽（本院卷第61-72 頁）。則被告所提出之租約真正性，即有可疑。被告雖又主張系爭租約所示郭拔山之印文，確實為郭拔山所有，並提出現金支出傳票影本為證（本院卷第154-155頁）。惟查原告否認該印文為郭拔山所有，且該等現金支出傳票原本經本院當庭勘驗結果，其上所示郭拔山印文因年代久遠，墨色已淡，模糊不清，無法清楚辨識，有本院言詞辯論筆錄一份可稽（本院卷第148頁）。且該等支出傳票從形式觀察，並無任何第三人簽名或蓋章，其用途及真實性即有可疑。又原告既否認系爭租約所示郭拔山印文為真正，被告就此即應負舉證責任；而被告既不能舉證以實其說，應認為系爭契約所示郭拔山印文之真正，即屬不能證明。
㈡再者依被告所提出之租約所示，租賃物為系爭房屋地下層及
地上一至六樓，租期為89年2月1日起至99年2月1日止，每年租金僅為2萬元；然而比較前述郭拔山與訴外人光美公司之租約所示，該公司先後承租系爭房屋地下層及地上一至三樓三次，租期分別為1年、3年、1年，每月租金分別為9萬元、11萬5千元、13萬元。則被告承租建物之範圍，既然比光美公司所承租者多達一倍餘，而年租金卻尚不及於光美公司月租金之1/5，顯然違反常情。被告雖辯稱係因與郭拔山情同父子云云，但為原告所否認，被告就此並未另行舉證以實其說。此外被告又稱早自79年間起即承租系爭房屋地上四至六樓，租期於88年10月間屆滿，但郭拔山將原租約收回云云；然而被告既稱與郭拔山情同父子，則郭拔山為何於租約期滿後將租約收回？亦有可疑。是被告辯稱與郭拔山情同父子云云，並不可採。
㈢被告又主張於89年2月1日簽約時，給付租金6萬元及押金5萬
元予訴外人郭拔山，89年2月10日將租金餘款14萬34元匯款予郭拔山，並依約代為管理建物及周邊設施、保養維修電梯，並提出存款憑條、電梯保養費統一發票、電梯保養契約書收據影本各一份為證（本院卷第42、52頁）。
⒈惟查租約之真正既屬不能證明，已如前述，而被告亦未提
出任何證據以資證明確實於締約時給付租金6萬元及押金5萬元，則被告與郭拔山之間究竟有無租金之合意，即屬不能證明。
⒉又依被告所提出之系爭租約所示，租金餘款僅為14萬元，
而被告竟然匯款14萬34元，則該筆款項究竟是否為租金之交付，已有可疑。被告雖辯稱：系爭房屋老舊而由被告先行修繕並代墊費用，郭拔山並允諾在最後租金付款期限前（即89年2月10日）償還被告代墊之修繕費共計14萬元；被告於2月9日得郭拔山之匯款後即將修繕費用單據交其親收，至於34元之金額則係郭拔山所誤匯，是故被告於89年
2 月10日將租金尾款14萬元匯予郭拔山時，並將隔日郭拔山所多匯之34元一併返還云云。然查被告既一再辯稱其與郭拔山情同父子，郭拔山始將系爭房屋以極低之代價出租予被告，由被告負責管理及修繕云云；則被告既已負責代為管理修繕系爭房屋，並以極低租金承租系爭房屋為代價，豈有再向郭拔山請求償還修繕費用之理？且該筆修繕費用既於租金餘款給付期限前即已發生，其金額並與租金餘額相同，則被告為何不以其對郭拔山之租金債務主張抵銷？被告與郭拔山之間竟就相同金額互為匯款？顯然違背常情。是被告此部分所辯，亦不足採。
㈣從而被告既不能證明其與訴外人郭拔山之間有何租賃關係存
在，則不能認為被告有權占有系爭房屋。至於郭拔山並未於生前請求被告返還系爭房屋，則為郭拔山個人不行使權利之決定，不能據此證明被告與郭拔山之間有何租賃關係存在。是被告所辯，亦屬無據。原告依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，為有理由。
五、原告復依民法第179條規定請求被告返還不當得利，本院審酌如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文；而所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，故無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，亦為土地法第97條第1項所明定。而所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。
㈡經查系爭房屋位處台北市○○區○○路一段242巷32號，地
處繁榮，交通與生活機能完備，系爭房屋四樓於91年度課稅現值為332萬6200元；系爭土地則為訴外人私立台北仁濟院所出租，租用面積為該地號內之313.779平方公尺，每六個月租金為14萬34元；而系爭土地申報地價每平方公尺為4萬3106元，公告現值則為每平方公尺為9萬9091元，有房屋稅繳款書、租金收據影本各一份、土地登記謄本一份在卷可稽（本院卷第30-32頁）。且訴外人郭拔山曾於86年11月1日出租系爭房屋地下層及地上一至三樓予訴外人光美公司，每月租金為13萬元，已如前述。則綜合上情，原告主張被告占用系爭房屋所受相當於租金之利益，以前開申報地價10%計算，尚屬適當。故被告占用系爭房屋相當於不當得利之租金，為每月14萬432元（[3,326,200+ 43,106×313.779]×10 ﹪÷12＝140,432，小數點以下捨去）。從而原告請求被告給付14萬432元，為有理由。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房屋，為有理由。被告辯稱其與原告之被繼承人郭拔山間訂有租賃契約云云，並不足信。是原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，以及自95年1月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告14萬432元，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 10 月 23 日
民事第六庭 法 官 邱 琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 23 日
書記官 池東旭