臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第5042號原 告 新雅不動產仲介經紀有限公司法定代理人 丙○○原 告 乙○○共 同訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○上列當事人間給付違約金事件，由臺灣士林地方法院移送而來，本院於民國95年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新雅不動產仲介經紀有限公司新臺幣貳萬伍千元；應給付原告乙○○新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔廿五分之八；原告新雅不動產仲介經紀有限公司負擔廿五分之七，餘由原告甲○○負擔。
本件原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前，各以新臺幣貳萬伍仟元、伍萬元為原告新雅不動產仲介經紀有限公司、乙○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國95年2月12日以新臺幣（下同）1200萬元委託原告新雅不動產仲介經紀有限公司（下稱新雅公司）購買原告乙○○所有門牌號碼臺北市○○區○○路2段128號5樓房地含停車位，嗣原告新雅公司發現標示本案房地原持有車位誤植為地下2層第37號（即B2-37號）車位資料，而非實際應出售車位地下3層第37號（即B3-37號）車位，旋於翌（13）日中午主動告知被告更正出售車位，被告於接獲原告新雅公司通知後，與其夫會同原告新雅公司職員於當日晚間親至編號B3-37車位現場查看，仍同意以原約定委託購屋價款委託原告新雅公司購買，並於委託購屋要約書內容車位之層數編號及不動產說明書之車位層數編號修正同意簽章確認無訛。原告新雅公司旋與原告乙○○議價成功，由原告乙○○簽章同意成交，並經原告新雅公司通知買賣雙方成交事宜，詎被告違約不履行，未於指定期日簽訂不動產買賣契約書面，經原告乙○○委託原告新雅公司代為去函催告被告於95年2月28日前履行本約，未獲置理，隨即解除與被告上開不動產買賣契約，並依委託購屋要約書第6條第1項主張被告應依違約論處，請求原告給付違約金。併聲明：㈠被告應給付原告新雅公司18萬元；被告應給付原告乙○○36萬元。㈡願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：伊於95年初見原告新雅公司售屋資料，標明停車位為B2-37號，被告即與原告新雅公司於95年2月7日簽訂購屋要約委託書，欲購買系爭房地及車位編號地下2層第37號（即編號B2-37），有效期間至95年2月12日24時止，嗣原告乙○○未表同意出售，被告乃再度與原告新雅公司於同年2月12日簽訂購屋要約書，其上仍標明停車位為地下2層第37號。翌（13）日原告新雅公司承辦人通知該公司提供資料有誤，惟編號B2-37號停車位與B3-37號停車位係相同，被告不疑有他，遂同意將上開購屋要約書停車位更改為地下第三層。豈料相隔1、2日後，被告之夫陳樹根會同友人沈啟明至現場查看，發覺B3-37號停車位置太過狹窄，停車非常困難，故被告於95年2月16日向原告主張依民法第88條撤銷錯誤意思表示，不願再購買系爭房地，經原告新雅公司會同買賣雙方於同年月17日晚協調破裂，經原告寄發存證信函催告解約併請求違約金，被告乃以存證信函再度主張撤銷上開錯誤意思表示，故原告之訴為無理由等語置辯。併聲明：㈠原告之訴駁回；㈡若受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭之事實㈠原告新雅公司係房屋仲介業者，原告乙○○為系爭房地含車
位之出賣人，被告於95年2月12日以1200萬元委託原告新雅公司購買系爭房地含車位，要約有效期限至95年2月16日24時止，並訂有購屋要約委託書。
㈢原告新雅公司與原告乙○○於95年2月13日議價成功，同意
以1200萬元成交，原告新雅公司旋即通知被告訂於95年2月18日與原告乙○○簽訂不動產買賣契約書。
㈣被告於95年2月18日未到場簽訂不動產買賣契約書。
㈤原告新雅公司受原告乙○○委託於95年2月21日寄發存證信
函，催告被告應於95年2月28日前履約，逾期未獲置理即解除買賣契約，並依委託購屋要約書第6條第1項求償，不另通知。
㈥被告於95年2月14日察覺停車不易，乃於95年3月1日寄發存
證信函，認為意思表示錯誤，主張依民法第88條撤銷上開締約之意思表示。
四、本件爭點如下：㈠被告可否主張意思表示錯誤，援引民法第88條撤銷購屋要約
委託意思表示？㈡原告解除契約請求違約金賠償是否有據？㈢違約金應否酌減？
五、本院之判斷：㈠就爭點一部分（被告可否主張意思表示錯誤，援引民法第88條撤銷購屋要約委託意思表示？）：
⒈被告於95年2月12日以1200萬元委託原告新雅公司購買系爭
房地含車位，要約有效期限至95年2月16日24時止，有購屋要約委託書影本可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真正。又被告與原告新雅公司簽約前，被告已於95年2月3日審閱原告新雅公司提供之未載明標的之定型化購屋要約委託書，亦經原告提出其上有被告簽名捺印之購屋要約委託書附卷足憑，復為被告自認無訛（見本院卷第35頁）。依內政部86年6月14日（86）內地字第8605647號函公告頒行，87年8月19日內政部台（87）內地字第8790334號公告修正「房地產委託銷售契約書範本」，規定契約審閱期間至少為3日，屬原消費者保護法施行細則第11條第3項所指中央主管機關就房地產委託銷售行業公告定型化契約之審閱期間，前揭原告新雅公司提供購屋要約委託書內「契約審閱權」記載「要約人簽訂本契約前已確實攜回本契約及不動產說明書審閱3天（含）以上，已充分瞭解其內容無誤」，合於上開公告規定審閱期間。是原告新雅公司與被告間購屋要約委託契約業已於95年2月12日成立。
⒉按主張意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。原告新雅公司主張其於上開時間與被告簽訂系爭購屋要約委託契約後，發現其所提供仲介標示系爭房地車位資料有誤（原持有車位編號B3-37號，誤載為B2-37號），乃通知被告於翌（13）日晚間8時許，由原告新雅公司派員會同被告及其夫至現場B3-37號車位察看確認之事實，業據其提供售屋資料表可稽（見本院卷第11頁），並提出當日會同查看停車位之錄影光碟為證，經本院勘驗光碟內容結果：「第1片是從1樓下到B3畫面，時間是2月13日晚間8時1分9秒，電梯從1樓開啟，被告與其夫及原告公司黃小姐進入電梯，到B3後3位一同出去。第2片畫面是2月13日晚間8點1分5秒，B3電梯打開有3位人員往左側車位靠近，在車位地方約待有4分鐘之後，於8時5分5秒離開」，製有勘驗筆錄可考（見本院卷第20頁反面至第21頁），復為被告所不爭執（見本院卷第21頁），此部分事實應堪認定。嗣被告於實地查看停車位置後，乃與原告新雅公司合意變更原要約委託書上車位標示為B3-37號，亦有更正後購屋要約委託書、不動產說明書等影本佐憑（見士林地院卷第11至12頁），可見原告新雅公司在發現其所提供仲介標示系爭房地車位資料有誤後，已會同被告至現場勘查確認，兩造始合意將原停車位標的由B2-37號變更為B3-37號，實難謂被告有何意思表示錯誤可言。被告復辯稱：隔日伊之夫欲將車子停放該車位時，發現車位過於狹窄停車困難，旋即寄發存證信函撤銷要約書等語（見本院卷第21頁），並提出存證信函影本為證，固為原告所不爭執，惟被告及其夫既曾會同原告新雅公司至現地實際勘查系爭停車位確認後，始同意變更原邀約委託書上車位標示，縱使其意思表示因物之性質為交易上認為重要而有錯誤屬實，仍難辭其過失，是被告抗辯：得依民法第88條撤銷錯誤意思表示云云，委無理由。
㈡就爭點二部分（原告解除契約請求違約金賠償是否有據？）：
⒈被告又辯稱：更正停車位標示為B3-37號後，原告新雅公司
並未給予3日審閱期間，此項變更應屬無效云云。惟查系爭購屋要約委託書，核其性質雖屬消費者保護法所規範之定型化契約，惟上開停車位標的之標示或變更，已非企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部，而係原告新雅公司針對個別交易標的所為記載，應不受前述契約審閱期間限制。被告此項抗辯，容有誤會，無足可取。
⒉原告新雅公司主張：依兩造訂定購買系爭房地含車位，要約
有效期限至95年2月16日24時止，該公司於95年2月13日與被告確認變更後停車位後，旋於同日與原告乙○○議價成功，以1200萬元成交，原告新雅公司乃通知被告訂於95年2月18日簽訂不動產買賣契約書，被告卻未按期到場簽訂不動產買賣契約書，嗣原告新雅公司受原告乙○○委託於95年2月21日寄發存證信函，催告被告應於95年2月28日前履約，逾期未獲置理即解除買賣契約，不另通知等情，此有上開購屋要約委託書、南港區公所郵局存證信函第77號可參（見士林地院卷第13至15頁、第16頁），復為被告所不爭執，堪信屬實。依兩造簽訂上開購屋要約委託書第3條第1項前段約定：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章送達賣方時，雙方即應負簽立本約之一切義務」，被告既與原告新雅公司簽訂上開購屋要約委託書，復經原告乙○○同意出售確認並親自記明承諾時間為95年2月13日，則原告乙○○與被告於原告乙○○承諾同意出售時，發生對要約為承諾之效果，系爭不動產買賣契約之預約業已成立，系爭不動產買賣雙方即原告乙○○與被告均負有履行簽立買賣契約本約之義務。又兩造第6條第1項違約罰則既載明：「本要約經賣方承諾並送達買方後，買方不履行簽訂本約義務時，除仍應給付受託人百分之二計算之服務費外，應賠償他方以成交總價百分之三計算之違約金」等詞，而系爭購屋要約委託書雖由原告新雅公司與被告簽訂，原告乙○○並非契約當事人，然系爭購屋要約委託契約涉及買方（被告）、賣方（原告乙○○）及受託人（原告新雅公司）三方權益，對照系爭契約其他條款就買方、賣方及受託人權利義務均約定明確，故上開違約條款記載買方不履行簽訂本約義務時，應賠償「他方」違約金者，所謂「他方」應包括受託人及賣方至明，否則不足以維護系爭不動產買賣雙方及受託人之權益，當非兩造契約訂立本旨。準此，被告與原告乙○○間是否業已履行兩造所成立買賣預約，而簽訂上開不動產買賣契約本約，尚無損及原告上開請求權。故被告辯稱：伊既未簽訂買賣契約，原告乙○○無權請求給付違約金云云，容有誤會，要無可採。
⒊綜上，前揭購屋要約委託契約既未違反審閱期而屬有效，被
告於合意變更買賣標的停車位為編號B3-37號後，經原告乙○○確認承諾出售上開不動產時，已與原告成立買賣不動產之預約，本應履行簽訂不動產買賣之本約，嗣因認實際停車後發現不適用，而拒絕與原告新雅公司依購屋要約委託書洽妥之原告乙○○簽訂買賣契約契約書，經原告新雅公司代原告乙○○催告履約未獲置理，而解除原告乙○○與被告間系爭不動產買賣預約等情均堪認定。從而，原告新雅公司及乙○○主張依上述條款之約定，請求被告分別給付違約罰金，即有理由。
㈢就爭點三部分（違約金應否酌減？）：
⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院79年台上字第1915號判例亦闡述綦詳。
⒉查本件原告新雅公司雖耗費時間、精力與原告乙○○及被告
搓商買賣條件，但系爭房屋於被告違約後，再經1個月為原告新雅公司以相同價格代原告乙○○售出，為原告所自承（見本院卷第29頁），準此，縱使被告違約不買，至多僅能認為原告乙○○因此受有遲延給付買賣價金所受之法定利息損失（計算式：1200萬×5％×1/12＝5萬），原告新雅公司需額外支出重行與潛在買主磋商所耗費之營業成本，此外，並無證據顯示原告因系爭買賣未成交而受有其他積極損害。從而本院審酌各該情狀，併參考內政部公告之「房地產委託銷售契約書範本」於第10條規定：「如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第5條原約定服務報酬之半數」等規範，認原告主張違約金額與其等所受損害額顯相懸殊，併參酌原告原訴之聲明請求給付違約金額，應各酌減為給付原告新雅公司2萬5000元、給付原告乙○○5萬元，始屬適當，用以兼顧兩造利益。
㈣綜上，原告依系爭購屋要約委託書第6條第1項規定，各請求被告賠償違約金2萬5000元及5萬元，為有理由，應予准許。
逾此部分請求即為無據，應予駁回。
五、查本件所命給付之金額未逾新臺幣50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定本於職權宣告假執行；被告陳明願供擔保免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 27 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 27 日
書記官 曾寶生